上海老年公寓市场现状.doc

一、上海老年人的养老模式及居住模式在上海市房产经济学会老年用房专业委员会所作的“上海市老年公寓市场需求与开发建设配套政策调查研究报告”中，根据2001年在市中心区对老年人养老方式选择和养老住房需求进行的抽样调查结果显示：选择居家养老的占95.8%；选择进养老机构养老的占2.3%；选择老年公寓的占1.9%。由此可见，居家养老占绝对比例，达95.8%。另据上海市民政局统计数据显示，2001年末上海市60岁以上的老人已达246万，5个人中就有一个是老人，家庭规模缩小到每户2.7人，已有100万老人成为“空巢老人”，空巢老人比例占40.65%，到2025年老年人口高峰时期，将至少有80%以上的老人和子女“分居”。又据对上海市卢湾区560个有老年人居民户的调查，愿意在家养老的老人占92.7%，其中包括愿与子女同居者占49.2%。结合以上数据，可以把上海居家养老的比例大体作如下划分：合居49.2%、独居40.65，毗邻居住5.95%，合计95.8%。以下对各种模式进行简要分析：合居模式老人与子女或亲属同住一套住房的模式。合居家庭模式的存在由诸多原因造成，如第三代需要老人看护、父母年迈有病、子女住房困难、传统家庭观念的影响等。这种居住模式对社会、家庭和老人都有很多优越性，将会在以后的生活中长期存在。这种居住模式本身也会随着家庭以及老人生命周期的不同阶段而呈现合居独居合居的变化趋势。其缺点是，不同辈份之间的生活习惯、观念差别以及经济问题容易导致家庭纠纷，因而合居具有阶段性，会向独居方式转化。独居模式老人独立居住的模式。这种方式多半是由于子女成家立业、在城市别处工作并有自己住房的情况下产生的。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，家庭关系简单，对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。中国的老年人安土重迁，除非特殊情况，一般不愿迁移，远离自己曾经熟悉和习惯了的自然和社会环境。但是，当前大规模的城市建设以及旧区改造，迫使他们不得不迁往它处，由于目前市中心房产价格普遍较高，而拆迁补偿费不足以负担购房成本，因而他们大部分选择在近郊区置业。当老人年龄增大、丧偶、生活自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便突出反映出来，这时，有可能从独居走向合居方式。毗邻模式与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受欢迎的居住模式。尽管如此，由于城市的快速变迁以及购房成本的压力，对房源的选择及购买数量会受到一定的限制，并非所有家庭都能采取此模式。社会养老模式分赢利性与福利性养老机构两类。福利性养老机构在我国并不普遍，主要有各级政府与慈善机构所办，用于收留那些生活确有困难、缺少家庭护理能力的老年群体。赢利性养老机构主要分老年公寓与老年医疗康复中心两类。本文所讲的老年公寓是指社会各界投资建设或有经济来源的老人集资兴办并按企业化经营的服务型老年公寓。老年医疗康复中心主要是针对有医疗和康复需求的老年群体、以赢利为目的的机构。目前这两种机构在上海数量很少，即使那些名为老年公寓的机构绝大多数都属于福利性质。二、上海老年公寓现状虽然，老年公寓的概念已沸沸扬扬的在业内炒作了几年，但目前上海的老年公寓仍是走类似养老院性质的路线。象国外流行的健康型老年公寓仍未有见。我司走访了几家在公众中有一定口碑的老年公寓，大致情况如下：众仁花苑 嘉定南翔众仁路1号收费（不包括伙食）：一室户1400元/月；一室一厅1700元/月；二室一厅（四人住）550元/人/月该花苑是近年来上海慈善养老安居工程的标志性建筑，也是目前国内少数几家通过ISO9001：2000质量管理体系、ISO14001：1996环境管理体系、OHSMS职业安全健康管理体系三大体系认证的福利事业单位。花苑占地51亩。第一期开发30亩，建筑面积为3万余平方米，总投资1.2亿元人民币。黄浦老年公寓 长沙路149弄16号收费：双人间，带卫无厨，900-1200元/月/人（伙食费另加280元/人）黄浦千鹤老年公寓 浦东昌里路120号收费：1340元/月/人（包伙食），1500-1700元/间（不包伙食）卢湾金色港湾 开平路110号收费：1800元/间/月，包一人伙食；双人间900元/人/月，不包伙食。大华老人福利院 闵行中春路2626号收费：600元/人/月，不包伙食这几个老年公寓都是类似养老院的性质，一般以双标房、三人房为主，舒适度有所降低但同时直观价格也适合目前的社会心理状态。三、老年公寓目标市场的需求特征房型及面积需求由于这个目标群体的经济支付能力在中等水平以上，他们目前所住的房屋基本以两室或一室一厅为主，一室户、两室一厅、三室一厅的比例较小，因此在本小区为了继续保持他们的生活水准、延续他们的生活习惯，建议仍以一室一厅为主。厅与室的面积都不应过小，厅内除作为用餐外，电视机、洗衣机等电器都置于其内，而且还要考虑到子女短期过夜所需要的空间；寝室内除布置两张单人床或一张双人床外，还应包括书房的面积；较大面积的阳台对扩大采光、便利老年人与外部空间的接触、在阳台上种花种草也有较好的效果；厨房、卫生间宽敞，卫生间内都安装安全方便、中高档的洗浴设施；满足以上条件的一室一厅建筑面积应不少于50平方米，在50-60平方米之间较为理想，以老年夫妻居住为宜。针对那些孤老者，考虑以一室户满足他们的需求，可以以自由组合的方式和住一屋或单独居住，室内厨卫设施同上，面积平均在35平方米；对于那些条件较高者，可能需要两室一厅，估计这两部分数量较少。两室一厅面积在70-80平方米之间较为合适。安全需求在居住方面，活动空间避免有明显突出的部位、卫生间地面不应过于光滑以免滑倒；在交通方面，无论室内、室外的走道要力求平坦、无明显高差；台阶高度要小于一般楼梯或走道，在水平方向设计无障碍坡道、在垂直交通上采用运行平缓的电梯很有必要；室内有方便触及的对外联络或报警装置，甚至可能有医疗预警设备；舒适性需求每个房间力求朝南以提高采光面积、较好的室内空气流通渠道；帮助老年人节省体力、维持身体平衡的设备，如扶手的安装、合理的便器高度、走廊地毯的铺设、自动门锁的开启等；电器开关位置设计合理，便于就近开关等；在室外布置数量较多的座椅以便于老年人的临时休息等。健康需求对老年人来说，健康具有头等重要性，希望有充足、便利的体育锻炼场所和安全的健身设施；老人对住区医疗配置设施要求较高，除依靠临近区域的大型医疗机构外，希望有定期健康检测、便利的取药服务设施、紧急医疗急救和快速反应设施等。对于饮食一般有自己特殊和固定的口味及营养需求；希望有一个良好的外部自然生态环境。便利需求老年人行动速度较慢，在交通方面，对辅助设施动力的需求较强烈，电梯、小区电瓶车等能够满足他们的即时、快速需求；如果老年人不愿自己做饭，他们希望小区内有专门的餐饮和送饭服务；老人如果要回市区，希望有专门的定点班车接送服务；设专供老年人需要的便利店，提供日常用品等。亲情需求老人都很重视家庭和来自亲情间的关爱，其乐融融的家庭生活、享受天伦之乐是老人最快乐的精神享受，是保持老人身心健康的良药。因此，住宅设计的面积应考虑家庭子女暂时居住的需要、为子女的孝敬之心提供支持服务，如鲜花店、餐饮店等，为他们的亲情联系提供帮助。独立性需求每个老年人都有自己固定的生活习惯，他们希望有自己的私人时间和空间进行思考、回忆和学习，因此，对房屋私密性的要求应受到尊重，在房型设计时避免剥夺他们独处的空间。怀旧需求在自己原先所居住的地区，熟悉的人群、房屋、街道和树木都会给老人带来对过去生活的回忆，这种怀旧心理使其对久居的环境产生依恋，为他们旧地重游提供机会，满足他们的怀旧心理可以使他们感觉到：自己与过去是紧紧相连的。交往需求增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流。通过与同龄人的交流可以使他们重温昔日的悠悠岁月、激发对生活的感悟和共鸣、加深彼此之间的感情沟通；通过共同参与社会活动，可以挖掘自己的潜力、产生新的生活体验，使心态变得年轻、有活力。兴趣需求晚年后，老人有较多的空暇时间从事兴趣爱好和娱乐活功，以满足过去的遗憾和不足，如上老年大学、演唱京剧、练习书法绘画、进行体育活动、棋牌娱乐、学问研究等。返朴归真需求由于城市生活的拥挤和自己长期浸染其中的影响，老年人都希望在晚年能够找到一个清洁、宁静、与自然进行直接交流的世外桃源以安度余生，在此他们可以与自然和自己进行真实的交流，提升自己的精神境界，通过自己的劳动，体验“采菊东篱下，悠然见南山”的美妙境界、体验人与自然和谐共处的真谛。价格需求由于这个群体的收入中等，他们主要看中的是老年公寓所提供的空间环境、服务设施水平，对价格的承受力较高，如果能提供更优更全更上档次的服务，而租金仅并不太扎眼，那么目标客户群会考虑接受这个价格。再以纯房屋出租为参考体系，目前市内一室一厅或两室户的市场租金约在1200-2500之间。如果租金并不比租赁房屋贵多少，却得到非常到位而有针对性的服务，则我们又可以从租赁市场中收到一批客户，租赁市场中的老年客户会分流到我们旗下。四、老年公寓细部设计建议室内部分走道标识：清晰明显，方向明确，好记房间地面：采用硬质木地板或用富有弹性的塑胶材料，既安全又美观，不宜采用陶瓷材料。墙面：墙面0.90m和0.65m处设4550mm圆杆扶手，扶手下设0.35m高护墙板或全做墙群，这样可扶可握，还有护墙扳保护，成为老年人行动依赖的可靠安全工具。卫生间辅助设施：卫生间内，坐便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“”形落地式安全扶手，贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手，卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。色彩：顶、墙面、洁具一般用白色，白色不仅感觉清洁，而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。配置：三件卫生洁具（坐便器，洗面盆和浴盆淋浴器），一面镜子，不宜太复杂而影响老年人的操作。地面：应采用富有弹性的塑胶材料，平整防滑无障碍，界限鲜明，以白色和淡蓝色为主调（不宜采用黑色、深色的塑胶）。洗脸盆：位置不宜过低,以免洗脸时前倾曲度过大,较为合适的高度约在80cm-90cm上下。卧室室内设施：老年人卧室应设电话，卧室应设紧急呼救按钮，床前应设床头照明灯和安全电源以及闭路电视插孔。卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为0.6m0.8m（以防老人弯腰困难）老年人卧室，应设贴壁式贮藏室，每人应有1.00以上的贮藏空间。装修：老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角，至少1.8m高度以下做与墙体瓷粉齐平的护角，顶面应简单，灯具不复杂为宜。墙面一般用瓷粉即可，不要采用纤维质软装修，特别是散发有毒有气体味的装修材料，地面宜用硬质木料或富有弹性的塑胶材料。紧急呼叫器：居室以及浴室必须都有，物业管理部门可以在老人发生意外时及时赶到，送往急救中心。其他过厅、走道、房间不得设门槛，地面不宜有高差。门洞尺寸要加宽、厨卫的门不应小于80厘米。供老年人用的门把手、开锁的钥匙应设计为锥形，以适应老年人握裹力和视力不强的特点。室外部分无障碍设计：台阶处、步行道都要进行无障碍设计以适应老年人的安全需要；社区安全网络：实现消防报警、安全防盗、煤气泄露报警、智能门控、家庭求救等功能。在门窗玻璃上安装了防破碎防盗安全装置，充分保证老年人的居住