商业地产隐忧：谁是购买者.doc

周公解梦 acxy商业地产隐忧：谁是购买者商业地产“中兴”隐忧住宅限购后，沉淀在楼市中的大量资金向何处“搬家”？商业地产会是下一个财富转移通道吗？文/财经国家周刊记者王玉光住宅“限购”调控席卷全国，商业地产争夺战的号角随之吹响。自2010年以来，包括万科、保利和中海在内的国内一线地产商纷纷表态，将加大商业地产的投资、开发力度。谋求“转型”的住宅“大鳄”们普遍认为，商业地产“与国家战略导向一致”，“没有政策调控风险”。行业人士认为，“商业地产将成为住宅限购之后，楼市资金转移的大通道”。商业物业倒手加速“商改住”的再度盛行，成为商业地产勃兴的佐证。3月初，“首城双景”、“中建玲珑山”和“7克拉”等诸多案名炫酷的商住楼盘集中入市。有的仅3天时间就销售70余套，有的刚一开盘就“排号过万”。财经国家周刊记者了解到，“商改住”楼盘其实早在2010年就已在北京市场被全面叫停。目前，北京市已不再新批商住楼项目。市场上在售的商住楼盘，也大都属于历史遗留项目。北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂认为，“商改住”楼盘本应该在北京房地产市场中逐渐消亡。但恰是政府出台的住宅“限购”政策“救了它一命”，使其“承接了从住宅市场仓皇逃出的一部分投资和需求”。据房地产市场研究机构“亚豪”统计，北京3月初已有35个在售楼盘出现不同程度的打折促销。这些打折楼盘中，以商住楼盘力度最大，有的项目单套房最高折扣已超过20万元。目前，政府部门已对商住楼的购买风险发出了预警，北京市住建委甚至要求商住房禁止拿“限购”炒作。业内人士认为，鉴于商住楼盘未来可能受到的政策管制，热销态势“长久不了”。同为商业地产，北京的写字楼市场也因政策无忧为投资者所热捧。北京市北三环马甸桥西北角，一个名为“金澳国际”的写字楼项目3月份迎来热销。在此之前，该项目至少已更换了3次投资方。最初的案名为“冠城中心”，土地开发立项年代久远；随后，央企中冶置业集团有限公司接盘，于2006年动工开发酒店式公寓项目；2010年，成立未久的民间基金公司“高和投资”以18亿元收购“金澳国际”6万平方米写字楼物业，成为第三任业主。类似的“倒手”项目不止一例。据北京誉翔安房地产咨询有限公司统计，2010年，北京写字楼“整售”市场大单成交共计7单，总成交额约120亿元。公司合伙人王珂告诉记者，这些成交的商业地产项目，前身大都经历过几次转手。有些已烂尾多年，正是借助住宅市场调控，才得以“咸鱼翻身”，重获投资青睐。从二级市场的“散售”情况来看，2010年，北京写字楼市场可以用“火爆”来形容：2010年，项目“散售”总计成交额超过180亿元。其中，单个项目屡创销售奇迹，位于北京三里屯的银河SOHO项目，开盘当天销售金额就超过43亿元。谁是购买者在协助甲方进行项目收购和资产管理的过程中，誉翔安公司另一位合伙人赵敬川渐渐注意到，写字楼类商业地产的客户群体正在发生微妙的变化。以往，写字楼的“大买家”集中在能源行业、国有资本，如山西的煤炭转移资金、国企央企办公自用。2010年以来，保险资金获得政策许可，可以将总资产10%的资金用于购买非住宅类不动产。由此，险资成为商业地产的大客户。在项目收购战中，赵敬川发现，“入场早、动手快”的大都是险资，“甚至比开发商下手还早”。中国不动产研究中心此前统计，从2006年到2009年年底，保险公司以“自用”的名义悄悄购置的写字楼面积，已超过120万平方米，总投资额约为200亿元；而在获取政策“通行证”以后，险资对商业地产的扩张更加肆无忌惮。2010年年底，泰康人寿、生命人寿、阳光保险和安邦财险等8家险企扎堆竞购北京国贸CBD核心商务区6宗地块。同样是在2010年，民间资本大量介入商业地产投资。以前述高和投资为例。该公司掌门人苏鑫，此前曾为上市房地产公司SOHO中国分管销售的副总裁。2010年5月初，国务院房地产调控新政出台不久，苏鑫就携大量山西能源资本，收购了北京琨莎中心二期项目，成为北京实行住宅限购政策以来“民间投资商业地产第一单”。最近，赵敬川发现，商业地产的客户再度出现分化：一些高科技企业、教育类公司出现在项目销售的大客户名单中。在王珂看来，写字楼投资人群的变化，恰能说明“行业的财富再分配过程”。记者还了解到，相比住宅产品，商业地产的“类金融化”特征更加明显。资本市场多年形成的惯例是，但凡拟上市的公司，大都要先装入持有型商业物业，以“稳定现金流”的形象美化财务报表。由此，拟上市公司一直是商业地产的重要买家。近期，受住宅“限购”调控影响，商业地产的融资功能又出现新的变化。据业内人士透露，一些主营住宅产品的地产公司由于资金链吃紧，开始陆续“割售”旗下商业项目融资。业内人士预计，2011年，此趋势将更加明显。利好与风险业内人士告诉财经国家周刊记者，目前从供应趋势上来看，北京重点在售的项目已达10个。同时，写字楼开发也改变昔日单一品牌(如SOHO系列)垄断的格局，且扭转了商业地产与住宅价格“倒挂”的尴尬。“这都说明市场在逐渐成熟，越来越多的投资者开始关注这一领域”。王珂认为，依香港的经验来看，住宅投资升值斜率通常较大，甚至会经历V字形波动曲线；但商业地产和工业地产则是缓慢升值，斜率相对平缓，价格也没有太大的波动或弹性。因而，投资商业地产会使投资周期变长，资金周转降速，使投资趋于稳健，远离短期炒作和套利。这完全顺应中国当前正进行的“住宅类房地产去金融化”的调控方向。据此，有乐观人士认为，商业地产未来的价格上涨已成必然。除了因为住宅调控引发的需求和投资分流效应外，还与地方政府的土地财政转型密切相关。据国土部门官方数据显示，2009年北京市土地成交总金额为887亿元，其中商业金融用地成交总额为130亿，占比不足15%；2010年，土地出让总金额上升为1677亿元，同期，商业金融用地成交总额为424亿，占比超25%。在前后两年商业用地成交宗数和面积大致趋同的情况下，商业用地成交金额却增长了3倍多，“一方面说明商业用地的价格大幅提高，另一方面也说明，政府的土地财政对商业地产的依赖程度大幅提高”。基于上述预期，商业地产的投资利好一年来反复被业内人士强化，甚至演变为明显的“唱多”之举。但仍有分析人士冷静指出，商业地产并非全无风险。全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波告诉财经国家周刊记者：业内普遍的说法是，目前正在进行的物业税试点改革，将首先从商业地产征收。这意味着，未来商用物业的持有成本有可能进一步加大。这是最大的潜在政策风险。过去多年商业地产之所以相对沉寂，且在价格上往往与住宅“倒挂”，主要是因为商用物业的税赋要比住宅高得多。业内人士称，仅在转让交易环节，商用物业总增值额的一半都将用于交税。而从获利周期来看，住宅投资是短平快，商业地产相对漫长，且资金占用量极大，一旦宏观经济基本面波动，往往更易陷入融资困境，成为“烂尾楼”。对于持有新城区商业物业的投资者而言，通常还要面对2-3年的“养商期”。在朱凌波看来，当前中国城市化进程正逐步加快，商业地产的业态更新也相应加快，这对商业地产的选址、定位和规划都提出了严峻挑战。“一旦项目规划失去与城市化进程的互动，满足不了即时的市场需求，就将遭遇失败风险。”当前，一些城市商业地产同质化规划严重，“金融商务区”遍地开花。对此，北京市副市长陈刚此前在接受财经国家周刊专访时曾指出，虽然商业地产是北京市政府今后鼓励的重要发展方向，但商业地产必须实现结构优化与升级，在业态形式上应着力避免单调和重复，比如“文化创意类地产”应成为未来商业地产的重要转型方向之一。全国政协委员、人民银行广州分行行长马经则对财经国家周刊记者表示，他不认同商业地产没有政策调控风险的判断。“如果商业地产与银行信贷产生关联，一旦形成价格泡沫，则无异于将风险转嫁给了金融机构。”欢迎发表评论我要评论.corrTxt_01border-top:1pxdashed#C8D8F2;margin-top:-1px;.corrTxt_01h3font-weight:bold;padding:5px003px;line-height:25px;margin:0;.corrTxt_01ulpadding:0020px18px;.corrTxt_01ullifont-size:14px;line-height:164.28%;商业地产隐忧：谁是购买者商业地产“中兴”隐忧住宅限购后，沉淀在楼市中的大量资金向何处“搬家”？商业地产会是下一个财富转移通道吗？文/财经国家周刊记者王玉光住宅“限购”调控席卷全国，商业地产争夺战的号角随之吹响。自2010年以来，包括万科、保利和中海在内的国内一线地产商纷纷表态，将加大商业地产的投资、开发力度。谋求“转型”的住宅“大鳄”们普遍认为，商业地产“与国家战略导向一致”，“没有政策调控风险”。行业人士认为，“商业地产将成为住宅限购之后，楼市资金转移的大通道”。商业物业倒手加速“商改住”的再度盛行，成为商业地产勃兴的佐证。3月初，“首城双景”、“中建玲珑山”和“7克拉”等诸多案名炫酷的商住楼盘集中入市。有的仅3天时间就销售70余套，有的刚一开盘就“排号过万”。财经国家周刊记者了解到，“商改住”楼盘其实早在2010年就已在北京市场被全面叫停。目前，北京市已不再新批商住楼项目。市场上在售的商住楼盘，也大都属于历史遗留项目。北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂认为，“商改住”楼盘本应该在北京房地产市场中逐渐消亡。但恰是政府出台的住宅“限购”政策“救了它一命”，使其“承接了从住宅市场仓皇逃出的一部分投资和需求”。据房地产市场研究机构“亚豪”统计，北京3月初已有35个在售楼盘出现不同程度的打折促销。这些打折楼盘中，以商住楼盘力度最大，有的项目单套房最高折扣已超过20万元。目前，政府部门已对商住楼的购买风险发出了预警，北京市住建委甚至要求商住房禁止拿“限购”炒作。业内人士认为，鉴于商住楼盘未来可能受到的政策管制，热销态势“长久不了”。同为商业地产，北京的写字楼市场也因政策无忧为投资者所热捧。北京市北三环马甸桥西北角，一个名为“金澳国际”的写字楼项目3月份迎来热销。在此之前，该项目至少已更换了3次投资方。最初的案名为“冠城中心”，土地开发立项年代久远；随后，央企中冶置业集团有限公司接盘，于2006年动工开发酒店式公寓项目；2010年，成立未久的民间基金公司“高和投资”以18亿元收购“金澳国际”6万平方米写字楼物业，成为第三任业主。类似的“倒手”项目不止一例。据北京誉翔安房地产咨询有限公司统计，2010年，北京写字楼“整售”市场大单成交共计7单，总成交额约120亿元。公司合伙人王珂告诉记者，这些成交的商业地产项目，前身大都经历过几次转手。有些已烂尾多年，正是借助住宅市场调控，才得以“咸鱼翻身”，重获投资青睐。从二级市场的“散售”情况来看，2010年，北京写字楼市场可以用“火爆”来形容：2010年，项目“散售”总计成交额超过180亿元。其中，单个项目屡创销售奇迹，位于北京三里屯的银河SOHO项目，开盘当天销售金额就超过43亿元。谁是购买者在协助甲方进行项目收购和资产管理的过程中，誉翔安公司另一位合伙人赵敬川渐渐注意到，写字楼类商业地产的客户群体正在发生微妙的变化。以往，写字楼的“大买家”集中在能源行业、国有资本，如山西的煤炭转移资金、国企央企办公自用。2010年以来，保险资金获得政策许可，可以将总资产10%的资金用于购买非住宅类不动产。由此，险资成为商业地产的大客户。在项目收购战中，赵敬川发现，“入场早、动手快”的大都是险资，“甚至比开发商下手还早”。中国不动产研究中心此前统计，从2006年到2009年年底，保险公司以“自用”的名义悄悄购置的写字楼面积，已超过120万平方米，总投资额约为200亿元；而在获取政策“通行证”以后，险资对商业地产的扩张更加肆无忌惮。2010年年底，泰康人寿、生命人寿、阳光保险和安邦财险等8家险企扎堆竞购北京国贸CBD核心商务区6宗地块。同样是在2010年，民间资本大量介入商业地产投资。以前述高和投资为例。该公司掌门人苏鑫，此前曾为上市房地产公司SOHO中国分管销售的副总裁。2010年5月初，国务院房地产调控新政出台不久，苏鑫就携大量山西能源资本，收购了北京琨莎中心二期项目，成为北京实行住宅限购政策以来“民间投资商业地产第一单”。最近，赵敬川发现，商业地产的客户再度出现分化：一些高科技企业、教育类公司出现在项目销售的大客户名单中。在王珂看来，写字楼投资人群的变化，恰能说明“行业的财富再分配过程”。记者还了解到，相比住宅产品，商业地产的“类金融化”特征更加明显。资本市场多年形成的惯例是，但凡拟上市的公司，大都要先装入持有型商业物业，以“稳定现金流”的形象美化财务报表。由此，拟上市公司一直是商业地产的重要买家。近期，受住宅“限购”调控影响，商业地产的融资功能又出现新的变化。据业内人士透露，一些主营住宅产品的地产公司由于资金链吃紧，开始陆续“割售”旗下商业项目融资。业内人士预计，2011年，此趋势将更加明显。利好与风险业内人士告诉财经国家周刊记者，目前从供应趋势上来看，北京重点在售的项目已达10个。同时，写字楼开发也改变昔日单一品牌(如SOHO系列)垄断的格局，且扭转了商业地产与住宅价格“倒挂”的尴尬。“这都说明市场在逐渐成熟，越来越多的投资者开始关注这一领域”。王珂认为，依香港的经验来看，住宅投资升值斜率通常较大，甚至会经历V字形波动曲线；但商业地产和工业地产则是缓慢升值，斜率相对平缓，价格也没有太大的波动或弹性。因而，投资商业地产会使投资周期变长，资金周转降速，使投资趋于稳健，远离短期炒作和套利。这完全顺应中国当前正进行的“住宅类房地产去金融化”的调控方向。据此，有乐观人士认为，商业地产未来的价格上涨已成必然。除了因为住宅调控引发的需求和投资分流效应外，还与地方政府的土地财政转型密切相关。据国土部门官方数据显示，2009年北京市土地成交总金额为887亿元，其中商业金融用地成交总额为130亿，占比不足15%；2010年，土地出让总金额上升为1677亿元，同期，商业金融用地成交总额为424亿，占比超25%。在前后两年商业用地成交宗数和面积大致趋同的情况下，商业用地成交金额却增长了3倍多，“一方面说明商业用地的价格大幅提高，另一方面也说明，政府的土地财政对商业地产的依赖程度大幅提高”。基于上述预期，商业地产的投资利好一年来反复被业内人士强化，甚至演变为明显的“唱多”之举。但仍有分析人士冷静指出，商业地产并非全无风险。全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波告诉财经国家周刊记者：业内普遍的说法是，目前正在进行的物业税试点改革，将首先从商业地产征收。这意味着，未来商用物业的持有成本有可能进一步加大。这是最大的潜在政策风险。过去多年商业地产之所以相对沉寂，且在价格上往往与住宅“倒挂”，主要是因为商用物业的税赋要比住宅高得多。业内人士称，仅在转让交易环节，商用物业总增值额的一半都将用于交税。而从获利周期来看，住宅投资是短平快，商业地产相对漫长，且资金占用量极大，一旦宏观经济基本面波动，往往更易陷入融资困境，成为“烂尾楼”。对于持有新城区商业物业的投资者而言，通常还要面对2-3年的“养商期”。在朱凌波看来，当前中国城市化进程正逐步加快，商业地产的业态更新也相应加快，这对商业地产的选址、定位和规划都提出了严峻挑战。“一旦项目规划失去与城市化进程的互动，满足不了即时的市场需求，就将遭遇失败风险。”当前，一些城市商业地产同质化规划严重，“金融商务区”遍地开花。对此，北京市副市长陈刚此前在接受财经国家周刊专访时曾指出，虽然商业地产是北京市政府今后鼓励的重要发展方向，但商业地产必须实现结构优化与升级，在业态形式上应着力避免单调和重复，比如“文化创意类地产”应成为未来商业地产的重要转型方向之一。全国政协委员、人民银行广州分行行长马经则对财经国家周刊记者表示，他不认同商业地产没有政策调控风险的判断。“如果商业地产与银行信贷产生关联，一旦形成价格泡沫，则无异于将风险转嫁给了金融机构。”欢迎发表评论我要评论.corrTxt_01border-top:1pxdashed#C8D8F2;margin-top:-1px;.corrTxt_01h3font-weight:bold;padding:5px003px;line-height:25px;margin:0;.corrTxt_01ulpadding:0020px18px;.corrTxt_01ullifont-size:14px;line-height:164.28%;商业地产隐忧：谁是购买者商业地产“中兴”隐忧住宅限购后，沉淀在楼市中的大量资金向何处“搬家”？商业地产会是下一个财富转移通道吗？文/财经国家周刊记者王玉光住宅“限购”调控席卷全国，商业地产争夺战的号角随之吹响。自2010年以来，包括万科、保利和中海在内的国内一线地产商纷纷表态，将加大商业地产的投资、开发力度。谋求“转型”的住宅“大鳄”们普遍认为，商业地产“与国家战略导向一致”，“没有政策调控风险”。行业人士认为，“商业地产将成为住宅限购之后，楼市资金转移的大通道”。商业物业倒手加速“商改住”的再度盛行，成为商业地产勃兴的佐证。3月初，“首城双景”、“中建玲珑山”和“7克拉”等诸多案名炫酷的商住楼盘集中入市。有的仅3天时间就销售70余套，有的刚一开盘就“排号过万”。财经国家周刊记者了解到，“商改住”楼盘其实早在2010年就已在北京市场被全面叫停。目前，北京市已不再新批商住楼项目。市场上在售的商住楼盘，也大都属于历史遗留项目。北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂认为，“商改住”楼盘本应该在北京房地产市场中逐渐消亡。但恰是政府出台的住宅“限购”政策“救了它一命”，使其“承接了从住宅市场仓皇逃出的一部分投资和需求”。据房地产市场研究机构“亚豪”统计，北京3月初已有35个在售楼盘出现不同程度的打折促销。这些打折楼盘中，以商住楼盘力度最大，有的项目单套房最高折扣已超过20万元。目前，政府部门已对商住楼的购买风险发出了预警，北京市住建委甚至要求商住房禁止拿“限购”炒作。业内人士认为，鉴于商住楼盘未来可能受到的政策管制，热销态势“长久不了”。同为商业地产，北京的写字楼市场也因政策无忧为投资者所热捧。北京市北三环马甸桥西北角，一个名为“金澳国际”的写字楼项目3月份迎来热销。在此之前，该项目至少已更换了3次投资方。最初的案名为“冠城中心”，土地开发立项年代久远；随后，央企中冶置业集团有限公司接盘，于2006年动工开发酒店式公寓项目；2010年，成立未久的民间基金公司“高和投资”以18亿元收购“金澳国际”6万平方米写字楼物业，成为第三任业主。类似的“倒手”项目不止一例。据北京誉翔安房地产咨询有限公司统计，2010年，北京写字楼“整售”市场大单成交共计7单，总成交额约120亿元。公司合伙人王珂告诉记者，这些成交的商业地产项目，前身大都经历过几次转手。有些已烂尾多年，正是借助住宅市场调控，才得以“咸鱼翻身”，重获投资青睐。从二级市场的“散售”情况来看，2010年，北京写字楼市场可以用“火爆”来形容：2010年，项目“散售”总计成交额超过180亿元。其中，单个项目屡创销售奇迹，位于北京三里屯的银河SOHO项目，开盘当天销售金额就超过43亿元。谁是购买者在协助甲方进行项目收购和资产管理的过程中，誉翔安公司另一位合伙人赵敬川渐渐注意到，写字楼类商业地产的客户群体正在发生微妙的变化。以往，写字楼的“大买家”集中在能源行业、国有资本，如山西的煤炭转移资金、国企央企办公自用。2010年以来，保险资金获得政策许可，可以将总资产10%的资金用于购买非住宅类不动产。由此，险资成为商业地产的大客户。在项目收购战中，赵敬川发现，“入场早、动手快”的大都是险资，“甚至比开发商下手还早”。中国不动产研究中心此前统计，从2006年到2009年年底，保险公司以“自用”的名义悄悄购置的写字楼面积，已超过120万平方米，总投资额约为200亿元；而在获取政策“通行证”以后，险资对商业地产的扩张更加肆无忌惮。2010年年底，泰康人寿、生命人寿、阳光保险和安邦财险等8家险企扎堆竞购北京国贸CBD核心商务区6宗地块。同样是在2010年，民间资本大量介入商业地产投资。以前述高和投资为例。该公司掌门人苏鑫，此前曾为上市房地产公司SOHO中国分管销售的副总裁。2010年5月初，国务院房地产调控新政出台不久，苏鑫就携大量山西能源资本，收购了北京琨莎中心二期项目，成为北京实行住宅限购政策以来“民间投资商业地产第一单”。最近，赵敬川发现，商业地产的客户再度出现分化：一些高科技企业、教育类公司出现在项目销售的大客户名单中。在王珂看来，写字楼投资人群的变化，恰能说明“行业的财富再分配过程”。记者还了解到，相比住宅产品，商业地产的“类金融化”特征更加明显。资本市场多年形成的惯例是，但凡拟上市的公司，大都要先装入持有型商业物业，以“稳定现金流”的形象美化财务报表。由此，拟上市公司一直是商业地产的重要买家。近期，受住宅“限购”调控影响，商业地产的融资功能又出现新的变化。据业内人士透露，一些主营住宅产品的地产公司由于资金链吃紧，开始陆续“割售”旗下商业项目融资。业内人士预计，2011年，此趋势将更加明显。利好与风险业内人士告诉财经国家周刊记者，目前从供应趋势上来看，北京重点在售的项目已达10个。同时，写字楼开发也改变昔日单一品牌(如SOHO系列)垄断的格局，且扭转了商业地产与住宅价格“倒挂”的尴尬。“这都说明市场在逐渐成熟，越来越多的投资者开始关注这一领域”。王珂认为，依香港的经验来看，住宅投资升值斜率通常较大，甚至会经历V字形波动曲线；但商业地产和工业地产则是缓慢升值，斜率相对平缓，价格也没有太大的波动或弹性。因而，投资商业地产会使投资周期变长，资金周转降速，使投资趋于稳健，远离短期炒作和套利。这完全顺应中国当前正进行的“住宅类房地产去金融化”的调控方向。据此，有乐观人士认为，商业地产未来的价格上涨已成必然。除了因为住宅调控引发的需求和投资分流效应外，还与地方政府的土地财政转型密切相关。据国土部门官方数据显示，2009年北京市土地成交总金额为887亿元，其中商业金融用地成交总额为130亿，占比不足15%；2010年，土地出让总金额上升为1677亿元，同期，商业金融用地成交总额为424亿，占比超25%。在前后两年商业用地成交宗数和面积大致趋同的情况下，商业用地成交金额却增长了3倍多，“一方面说明商业用地的价格大幅提高，另一方面也说明，政府的土地财政对商业地产的依赖程度大幅提高”。基于上述预期，商业地产的投资利好一年来反复被业内人士强化，甚至演变为明显的“唱多”之举。但仍有分析人士冷静指出，商业地产并非全无风险。全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波告诉财经国家周刊记者：业内普遍的说法是，目前正在进行的物业税试点改革，将首先从商业地产征收。这意味着，未来商用物业的持有成本有可能进一步加大。这是最大的潜在政策风险。过去多年商业地产之所以相对沉寂，且在价格上往往与住宅“倒挂”，主要是因为商用物业的税赋要比住宅高得多。业内人士称，仅在转让交易环节，商用物业总增值额的一半都将用于交税。而从获利周期来看，住宅投资是短平快，商业地产相对漫长，且资金占用量极大，一旦宏观经济基本面波动，往往更易陷入融资困境，成为“烂尾楼”。对于持有新城区商业物业的投资者而言，通常还要面对2-3年的“养商期”。在朱凌波看来，当前中国城市化进程正逐步加快，商业地产的业态更新也相应加快，这对商业地产的选址、定位和规划都提出了严峻挑战。“一旦项目规划失去与城市化进程的互动，满足不了即时的市场需求，就将遭遇失败风险。”当前，一些城市商业地产同质化规划严重，“金融商务区”遍地开花。对此，北京市副市长陈刚此前在接受财经国家周刊专访时曾指出，虽然商业地产是北京市政府今后鼓励的重要发展方向，但商业地产必须实现结构优化与升级，在业态形式上应着力避免单调和重复，比如“文化创意类地产”应成为未来商业地产的重要转型方向之一。全国政协委员、人民银行广州分行行长马经则对财经国家周刊记者表示，他不认同商业地产没有政策调控风险的判断。“如果商业地产与银行信贷产生关联，一旦形成价格泡沫，则无异于将风险转嫁给了金融机构。”欢迎发表评论我要评论.corrTxt_01border-top:1pxdashed#C8D8F2;margin-top:-1px;.corrTxt_01h3font-weight:bold;padding:5px003px;line-height:25px;margin:0;.corrTxt_01ulpadding:0020px18px;.corrTxt_01ullifont-size:14px;line-height:164.28%;商业地产隐忧：谁是购买者商业地产“中兴”隐忧住宅限购后，沉淀在楼市中的大量资金向何处“搬家”？商业地产会是下一个财富转移通道吗？文/财经国家周刊记者王玉光住宅“限购”调控席卷全国，商业地产争夺战的号角随之吹响。自2010年以来，包括万科、保利和中海在内的国内一线地产商纷纷表态，将加大商业地产的投资、开发力度。谋求“转型”的住宅“大鳄”们普遍认为，商业地产“与国家战略导向一致”，“没有政策调控风险”。行业人士认为，“商业地产将成为住宅限购之后，楼市资金转移的大通道”。商业物业倒手加速“商改住”的再度盛行，成为商业地产勃兴的佐证。3月初，“首城双景”、“中建玲珑山”和“7克拉”等诸多案名炫酷的商住楼盘集中入市。有的仅3天时间就销售70余套，有的刚一开盘就“排号过万”。财经国家周刊记者了解到，“商改住”楼盘其实早在2010年就已在北京市场被全面叫停。目前，北京市已不再新批商住楼项目。市场上在售的商住楼盘，也大都属于历史遗留项目。北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂认为，“商改住”楼盘本应该在北京房地产市场中逐渐消亡。但恰是政府出台的住宅“限购”政策“救了它一命”，使其“承接了从住宅市场仓皇逃出的一部分投资和需求”。据房地产市场研究机构“亚豪”统计，北京3月初已有35个在售楼盘出现不同程度的打折促销。这些打折楼盘中，以商住楼盘力度最大，有的项目单套房最高折扣已超过20万元。目前，政府部门已对商住楼的购买风险发出了预警，北京市住建委甚至要求商住房禁止拿“限购”炒作。业内人士认为，鉴于商住楼盘未来可能受到的政策管制，热销态势“长久不了”。同为商业地产，北京的写字楼市场也因政策无忧为投资者所热捧。北京市北三环马甸桥西北角，一个名为“金澳国际”的写字楼项目3月份迎来热销。在此之前，该项目至少已更换了3次投资方。最初的案名为“冠城中心”，土地开发立项年代久远；随后，央企中冶置业集团有限公司接盘，于2006年动工开发酒店式公寓项目；2010年，成立未久的民间基金公司“高和投资”以18亿元收购“金澳国际”6万平方米写字楼物业，成为第三任业主。类似的“倒手”项目不止一例。据北京誉翔安房地产咨询有限公司统计，2010年，北京写字楼“整售”市场大单成交共计7单，总成交额约120亿元。公司合伙人王珂告诉记者，这些成交的商业地产项目，前身大都经历过几次转手。有些已烂尾多年，正是借助住宅市场调控，才得以“咸鱼翻身”，重获投资青睐。从二级市场的“散售”情况来看，2010年，北京写字楼市场可以用“火爆”来形容：2010年，项目“散售”总计成交额超过180亿元。其中，单个项目屡创销售奇迹，位于北京三里屯的银河SOHO项目，开盘当天销售金额就超过43亿元。谁是购买者在协助甲方进行项目收购和资产管理的过程中，誉翔安公司另一位合伙人赵敬川渐渐注意到，写字楼类商业地产的客户群体正在发生微妙的变化。以往，写字楼的“大买家”集中在能源行业、国有资本，如山西的煤炭转移资金、国企央企办公自用。2010年以来，保险资金获得政策许可，可以将总资产10%的资金用于购买非住宅类不动产。由此，险资成为商业地产的大客户。在项目收购战中，赵敬川发现，“入场早、动手快”的大都是险资，“甚至比开发商下手还早”。中国不动产研究中心此前统计，从2006年到2009年年底，保险公司以“自用”的名义悄悄购置的写字楼面积，已超过120万平方米，总投资额约为200亿元；而在获取政策“通行证”以后，险资对商业地产的扩张更加肆无忌惮。2010年年底，泰康人寿、生命人寿、阳光保险和安邦财险等8家险企扎堆竞购北京国贸CBD核心商务区6宗地块。同样是在2010年，民间资本大量介入商业地产投资。以前述高和投资为例。该公司掌门人苏鑫，此前曾为上市房地产公司SOHO中国分管销售的副总裁。2010年5月初，国务院房地产调控新政出台不久，苏鑫就携大量山西能源资本，收购了北京琨莎中心二期项目，成为北京实行住宅限购政策以来“民间投资商业地产第一单”。最近，赵敬川发现，商业地产的客户再度出现分化：一些高科技企业、教育类公司出现在项目销售的大客户名单中。在王珂看来，写字楼投资人群的变化，恰能说明“行业的财富再分配过程”。记者还了解到，相比住宅产品，商业地产的“类金融化”特征更加明显。资本市场多年形成的惯例是，但凡拟上市的公司，大都要先装入持有型商业物业，以“稳定现金流”的形象美化财务报表。由此，拟上市公司一直是商业地产的重要买家。近期，受住宅“限购”调控影响，商业地产的融资功能又出现新的变化。据业内人士透露，一些主营住宅产品的地产公司由于资金链吃紧，开始陆续“割售”旗下商业项目融资。业内人士预计，2011年，此趋势将更加明显。利好与风险业内人士告诉财经国家周刊记者，目前从供应趋势上来看，北京重点在售的项目已达10个。同时，写字楼开发也改变昔日单一品牌(如SOHO系列)垄断的格局，且扭转了商业地产与住宅价格“倒挂”的尴尬。“这都说明市场在逐渐成熟，越来越多的投资者开始关注这一领域”。王珂认为，依香港的经验来看，住宅投资升值斜率通常较大，甚至会经历V字形波动曲线；但商业地产和工业地产则是缓慢升值，斜率相对平缓，价格也没有太大的波动或弹性。因而，投资商业地产会使投资周期变长，资金周转降速，使投资趋于稳健，远离短期炒作和套利。这完全顺应中国当前正进行的“住宅类房地产去金融化”的调控方向。据此，有乐观人士认为，商业地产未来的价格上涨已成必然。除了因为住宅调控引发的需求和投资分流效应外，还与地方政府的土地财政转型密切相关。据国土部门官方数据显示，2009年北京市土地成交总金额为887亿元，其中商业金融用地成交总额为130亿，占比不足15%；2010年，土地出让总金额上升为1677亿元，同期，商业金融用地成交总额为424亿，占比超25%。在前后两年商业用地成交宗数和面积大致趋同的情况下，商业用地成交金额却增长了3倍多，“一方面说明商业用地的价格大幅提高，另一方面也说明，政府的土地财政对商业地产的依赖程度大幅提高”。基于上述预期，商业地产的投资利好一年来反复被业内人士强化，甚至演变为明显的“唱多”之举。但仍有分析人士冷静指出，商业地产并非全无风险。全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波告诉财经国家周刊记者：业内普遍的说法是，目前正在进行的物业税试点改革，将首先从商业地产征收。这意味着，未来商用物业的持有成本有可能进一步加大。这是最大的潜在政策风险。过去多年商业地产之所以相对沉寂，且在价格上往往与住宅“倒挂”，主要是因为商用物业的税赋要比住宅高得多。业内人士称，仅在转让交易环节，商用物业总增值额的一半都将用于交税。而从获利周期来看，住宅投资是短平快，商业地产相对漫长，且资金占用量极大，一旦宏观经济基本面波动，往往更易陷入融资困境，成为“烂尾楼”。对于持有新城区商业物业的投资者而言，通常还要面对2-3年的“养商期”。在朱凌波看来，当前中国城市化进程正逐步加快，商业地产的业态更新也相应加快，这对商业地产的选址、定位和规划都提出了严峻挑战。“一旦项目规划失去与城市化进程的互动，满足不了即时的市场需求，就将遭遇失败风险。”当前，一些城市商业地产同质化规划严重，“金融商务区”遍地开花。对此，北京市副市长陈刚此前在接受财经国家周刊专访时曾指出，虽然商业地产是北京市政府今后鼓励的重要发展方向，但商业地产必须实现结构优化与升级，在业态形式上应着力避免单调和重复，比如“文化创意类地产”应成为未来商业地产的重要转型方向之一。全国政协委员、人民银行广州分行行长马经则对财经国家周刊记者表示，他不认同商业地产没有政策调控风险的判断。“如果商业地产与银行信贷产生关联，一旦形成价格泡沫，则无异于将风险转嫁给了金融机构。”欢迎发表评论我要评论.corrTxt_01border-top:1pxdashed#C8D8F2;margin-top:-1px;.corrTxt_01h3font-weight:bold;padding:5px003px;line-height:25px;margin:0;.corrTxt_01ulpadding:0020px18px;.corrTxt_01ullifont-size:14px;line-height:164.28%;商业地产隐忧：谁是购买者商业地产“中兴”隐忧住宅限购后，沉淀在楼市中的大量资金向何处“搬家”？商业地产会是下一个财富转移通道吗？文/财经国家周刊记者王玉光住宅“限购”调控席卷全国，商业地产争夺战的号角随之吹响。自2010年以来，包括万科、保利和中海在内的国内一线地产商纷纷表态，将加大商业地产的投资、开发力度。谋求“转型”的住宅“大鳄”们普遍认为，商业地产“与国家战略导向一致”，“没有政策调控风险”。行业人士认为，“商业地产将成为住宅限购之后，楼市资金转移的大通道”。商业物业倒手加速“商改住”的再度盛行，成为商业地产勃兴的佐证。3月初，“首城双景”、“中建玲珑山”和“7克拉”等诸多案名炫酷的商住楼盘集中入市。有的仅3天时间就销售70余套，有的刚一开盘就“排号过万”。财经国家周刊记者了解到，“商改住”楼盘其实早在2010年就已在北京市场被全面叫停。目前，北京市已不再新批商住楼项目。市场上在售的商住楼盘，也大都属于历史遗留项目。北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂认为，“商改住”楼盘本应该在北京房地产市场中逐渐消亡。但恰是政府出台的住宅“限购”政策“救了它一命”，使其“承接了从住宅市场仓皇逃出的一部分投资和需求”。据房地产市场研究机构“亚豪”统计，北京3月初已有35个在售楼盘出现不同程度的打折促销。这些打折楼盘中，以商住楼盘力度最大，有的项目单套房最高折扣已超过20万元。目前，政府部门已对商住楼的购买风险发出了预警，北京市住建委甚至要求商住房禁止拿“限购”炒作。业内人士认为，鉴于商住楼盘未来可能受到的政策管制，热销态势“长久不了”。同为商业地产，北京的写字楼市场也因政策无忧为投资者所热捧。北京市北三环马甸桥西北角，一个名为“金澳国际”的写字楼项目3月份迎来热销。在此之前，该项目至少已更换了3次投资方。最初的案名为“冠城中心”，土地开发立项年代久远；随后，央企中冶置业集团有限公司接盘，于2006年动工开发酒店式公寓项目；2010年，成立未久的民间基金公司“高和投资”以18亿元收购“金澳国际”6万平方米写字楼物业，成为第三任业主。类似的“倒手”项目不止一例。据北京誉翔安房地产咨询有限公司统计，2010年，北京写字楼“整售”市场大单成交共计7单，总成交额约120亿元。公司合伙人王珂告诉记者，这些成交的商业地产项目，前身大都经历过几次转手。有些已烂尾多年，正是借助住宅市场调控，才得以“咸鱼翻身”，重获投资青睐。从二级市场的“散售”情况来看，2010年，北京写字楼市场可以用“火爆”来形容：2010年，项目“散售”总计成交额超过180亿元。其中，单个项目屡创销售奇迹，位于北京三里屯的银河SOHO项目，开盘当天销售金额就超过43亿元。谁是购买者在协助甲方进行项目收购和资产管理的过程中，誉翔安公司另一位合伙人赵敬川渐渐注意到，写字楼类商业地产的客户群体正在发生微妙的变化。以往，写字楼的“大买家”集中在能源行业、国有资本，如山西的煤炭转移资金、国企央企办公自用。2010年以来，保险资金获得政策许可，可以将总资产10%的资金用于购买非住宅类不动产。由此，险资成为商业地产的大客户。在项目收购战中，赵敬川发现，“入场早、动手快”的大都是险资，“甚至比开发商下手还早”。中国不动产研究中心此前统计，从2006年到2009年年底，保险公司以“自用”的名义悄悄购置的写字楼面积，已超过120万平方米，总投资额约为200亿元；而在获取政策“通行证”以后，险资对商业地产的扩张更加肆无忌惮。2010年年底，泰康人寿、生命人寿、阳光保险和安邦财险等8家险企扎堆竞购北京国贸CBD核心商务区6宗地块。同样是在2010年，民间资本大量介入商业地产投资。以前述高和投资为例。该公司掌门人苏鑫，此前曾为上市房地产公司SOHO中国分管销售的副总裁。2010年5月初，国务院房地产调控新政出台不久，苏鑫就携大量山西能源资本，收购了北京琨莎中心二期项目，成为北京实行住宅限购政策以来“民间投资商业地产第一单”。最近，赵敬川发现，商业地产的客户再度出现分化：一些高科技企业、教育类公司出现在项目销售的大客户名单中。在王珂