创意英国—风尚购物街招商方案(doc 9页).doc

创意英国风尚购物街招商方案招商条件一、项目条件1、 商铺情况2、 道路状况：南面：茭菱路、人民西路、红菱路 北面：昆瑞路 西面：西园路 东面：环城西路3、 公交状况：入口 公交车 起始站 公交车 起始站东出入口 8路 潘家湾轻机厂 26路 黄土坡官上 55路 黄土坡昆明理工大 85路 菊花村国际花园 104路 巴士家园白马 西出入口 85路 菊花村国际花园 90路 黄土坡时代风华小区 104路 巴士家园白马 106路 渔堆村（银海上水间）黄土坡 113路 潘家湾（公汽广场）海源寺 南出入口 7路 潘家湾昭宗大村 56路 家乐福）高新开发区 106路 渔堆村（银海上水间）黄土坡 113路 潘家湾（公汽广场）海源寺红菱路口（与人民西路接口） 5路 六路车场菊花村 69路 六路车场世博园 17路 小西门昆钢 81路 明波家具超市百汇商场 18路 小西门羊角村 82路 马街百汇商场 33路 小西门海口 84路 六路车场昆明烟厂 53路 六路车场菊花村 100路 明波家具超市小菜园立交桥 61路 白马小区市汽车客运北站 101路 梁源小区火车北站 66路 高新开发区洪家营云钢小区 102路 岷山火车北站茭菱路口 5路 六路车场菊花村 56路 家乐福（世纪广场）高新开发区 64路 昆明站凤凰新村 69路 六路车场世博园 101路 梁源小区火车北站 共有25条路线公交车可到本商圈。4、整个社区是园林街铺，可观赏性增强，具备一定的休闲功能。5、住户出行和消费者到达本商圈较为便利。二、顾客来源 1、楼盘本身住户近2651户，按每户3.5人计算有近9278.5人。 消费能力分析：收入分析人均收入 年均收入 社区平均总收入1500元/月 1500元/月12月=18000元 18000元/年9278.5人=1.67亿 消费分析 城镇居民消费配比情况表（全国2003年） 人均消费支出（元） 消费比重（%） 2003年 2003年生活费支出 7725.00 100.0食品 3120.00 40.4衣着 598.20 7.7设备用品服务 480.84 6.2医疗保健 575.76 7.5交通和通信 656.88 8.5娱乐文教 1126.44 14.6居住 934.92 12.1杂项商品和服务 232.08 3.0合计 （年收入）15450.12 元 2002、周边企事业单位省农机研究所、省农校、现代妇产科医院、昆大、昆一中、省林堪院、省种子质量检测中心、省交通厅、省电视台、昆明医学院、昆医附二院、省艺术学院、五华工商局、省交通运输集团、云南省交通中心医院、云南民族电影制片厂等31家。4、 周边居住人口创意英国社区归龙翔街道办事处管，整个龙翔街道办事处辖区有6.8万常住人口，流动人口有2万人左右，总共有8.8万人。附辖区范围图：消费能力分析：收入分析人均收入 年均收入 社区平均总收入1000元/月 1000元/月12月=12000元 12000元/年8.8万人=10.56亿 备注：茭菱路社区，总户数 总人口 常住户 常住人口 108633424 12356 2567 男 女 4933 5830茭菱路社区年龄结构及人口比例：招商目标一、 项目定位1、 以社区服务为主的配套型商业圈从住宅下的底商和临市政路街铺少的基本情况考虑，建议以住户的消费能力为指导，先招以满足他们的日常生活需要的业态为主，逐步形成一定的商业基础后再向周边辐射，形成一个成熟的商圈。2、 业态的初步划分 业态划分配比：根据居住人口与商业面积比例得出创意英国商业配比如下：商业服务面积：8050 44.7%社区配套面积：2610 14.5%金融通讯面积：700 3.8%休闲娱乐面积：6640（含餐饮） 36.8%二、 范围和程度1、 最低：未售商铺基本招满2、 最高：整个社区商铺基本完成招商招商对象一、 行业第一阶段：A 类：家装公司、B 类：厨具、布艺、中介、窗帘C 类：五金店、床上用品第二阶段：便利超市、药店、小型诊所、音像店、干洗店、小卖部、冲印店、网吧、银行、美容美发、通讯、水站等。第三阶段：服饰、精品、鞋帽、箱包、茶室、咖啡吧、书吧、水吧。二、 选择原则三、 商家初定名单四、 招商步骤第一阶段： 2004年12月2005年3月 （短期需求性商业形态）第二阶段： 2005年4月9月（社区需求型商业形态）第三阶段： 2005年9月12月 （二线品牌为主）三、招商操作实施流程第一阶段招商实施计划1 目标： 通过招商带动剩余铺面销售完成剩余铺面50%销售，即：17间，目标销售金额：2000万 完成剩余铺面80%的预租招商，引进商家28家。2 计划开展时间：2004年12月中旬2005年3月3 策略思路： 吸引 打击4 内容：a) 通过对家装公司进行强势招商，项目对外宣传只允许10家家装公司进驻创意英国，并对家装公司进行考核。条件： 家装行业进驻创意英国必须签订三年租赁协议 交纳三年租金，高租金免收入场费(预定剩余铺面对家装公司租金为100元/) 指定区域选择租赁商铺（剩余未售商铺） 开发商协助家装公司与住户进行沟通并提供相关资料、举办相关家装促销活动。 分析： 家装公司在进驻其它小区时，入场费一般为10万20万不等，并交纳1年租金及免费提供样板房。在前期进驻费用一般约为50万70万。 若进驻创意英国，按100商铺100元/交纳三年租金来算，100元/10036个月=36万，并提供一定样板房，在前期进驻费用约为40万60万，但是其承租铺面可以使用三年。相比下来，他更愿意选择后者。 操作步骤：i. 12月20日27日，联系昆明家装公司，发出邀请函，筛选有意向商户，填写预租申请单、预租单，交纳1万预租订金。ii. 12月27日，公布1）2005年1月前家装行业签订租赁协议，免交进场费用；2）限量10家家装公司入住；iii. 2005年1月1日10日，正式开始发行预租协议，同时，交纳三年租金。 （如果在预租单客量大时，预租协议提前12月27日进行。）b) 通过家装预租协议直接进行带租约销售商铺，利用高租金收益打击商铺投资者，降低商铺投资总额分析： 投资收