二手房交易操作实务.doc

二手房交易操作实务买房咨询登记看房谈价交定金签订合同办理贷款 打余款 物业交割 办理过户 验证 评估阶段一 买方咨询确定买方买什么样的房子价格和面积。根据自己的资金量，决定可能购买何种区位多大面积的住房。交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。社区规模的大小和住区配套。按照一般的规律，社区规模越大，购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等越方便。确定资金来源是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款挑选房源时注意的四大因素在您挑选房源的过程中，您应该注意以下因素：价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位的物业才算是物尽其用。目前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。阶段二 看房如何领买方怎样看房选择现房首先是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。阶段三 定金定金经纪公司和购房人签订合同都无一例外地会签订定金条款，而且相当之高。但依据法律，经纪公司根本无权收取定金，为了交易的继续，可以约定房价的2.5%(即中介服务费，具体定金数可与中介协商)为定金。阶段四 签订合同七种无效的房屋买卖合同(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国民法通则的规定，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。(2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。(3)以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。(5)乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。阶段五 办理贷款申请个人住房贷款需要办理的手续 借款人提出申请并提供以下材料：借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订合作协议的开发商处填写个人住房贷款借款申请表，并提供以下材料：本人户口本、身份证或其它有效居留证件；职业和收入证明；购房合同或意向书等有关证明材料；占房价款30%的首期付款证明；建设银行经办机构要求提供的其它材料。办理手续调查 建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。审批建行经办机构对借款人的申请进行审批。借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。借款合同生效，资金划入开发商账户。借款人如何偿还贷款借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还贷款本金和利息阶段六 评估为什么要进行房地产评估？买房、卖房交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。缴纳房产税费交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。申请银行贷款向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。解决房产纠纷发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。阶段七 验证如何审核卖方的房产证？除已购商品房外，以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也可以直接上市交易。对这类房产的审查包括以下几点：(1)一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。(2)二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。另外，以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交已购公有住房和经济适用房出售征询意见表，原产权单位盖章同意后就可上市交易。审查内容包括：(1)一看房屋所有权证第一页有“*私优”、“*私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。(2)二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。当然，产权证一定要看原件，同时应到有管辖权的部门，房屋所在区县房地局查档，以最终确认，该房屋是否具备上市交易的资格。阶段八 办理过户代理、陪同购房人办理过户手续代理、陪同购房人办理过户手续。递交证件：原房屋所有权证、出卖人身份证(包括共有人身份证)、买受人身份证；领取申请表并填写完整；领取房屋买卖合同并填写完整，双方当事人签字，交房管局；领取领取产权权证凭单及缴费单；交纳税费：土地出让金为：总面积/总楼层*土地等级*年修正系数，契税为房价的1.5%，印花税为房价的0.05%，测绘费(只有平房有)30元。领取房屋所有权证；各类证件均应留下复印件。阶段九 物业交割物业交割审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。物业管理费，包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等，直接与小区物业公司联系即可；水费记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与自来水公司联系；供暖费按年交，从每年11月15日到次年3月15日，共计四个月，一般由物业公司收取；天然气记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与天然气公司联系；询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费；交钥匙，提示购买人换锁心；最好留下各种费用结清的收据、发票复印件。阶段十 打余款二手房贷款免担保要小心余款拿不到原本为了省800元的二手房贷款担保费，却不料招来几十万元的损失。南京市房管局人士近日对记者介绍说，目前一些卖房人因为忽略了二手房贷款担保，导致房子的大部分余款迟迟拿不到手。据介绍，目前二手房交易贷款通常采用的方式是：卖方先将房屋产权过户到买方名下，凭着已是买方名字的产权证，将卖方的土地证过户到买方名下，买方拿到土地证，再凭着已经在买方名下的产权证和土地证，到房产登记部门办理买方向银行贷款的抵押登记手续，然后银行才能发放贷款，这个过程快则半个多月，多则近1个月。在这一过程中，如果出现买方的银行贷款未获批准等情况，卖方就不能拿到剩余的大部分房款。对此，房管部门人士提