云南省2016年下半年房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容试题.docx

云南省2016年下半年房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安宁程度。 A：周围环境状况 B：繁华程度 C：临街状况 D：附近是否有矿产资源 E：工业用地的监测点评估价格 2、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。 A10.2 B11.0 C11.3 D11.53、债券偿付方式不包括_方式。 A担保 B偿还 C转换 D转期 4、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2 500元，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为 A：39025万元 B：39375万元 C：40225万元 D：41325万元 E：工业用地的监测点评估价格5、颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径m的颗粒物。 A：100 B：200 C：500 D：800 E：执行层的组织协调 6、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。 A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管 C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还 E：执行层的组织协调 7、有一宗房产交易，成交价格为3 000元，付款方式是首付10，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为05，其一次支付的实际成交价格为。 A：3 000元 B：2 700元 C：2 914元 D：2 500元 E：工业用地的监测点评估价格 8、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1该房地产的实际价格为【2003年考题】 A：87万元 B：124万元 C：130万元 D：134万元 E：工业用地的监测点评估价格 9、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在_以上的，应进行土地增值税的清算。 A55% B65% C75% D85% 10、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工的，按土地使用权出让金的20以下征收土地闲置费。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章11、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。 A：中位数 B：众数 C：平均数 D：分位数 E：工业用地的监测点评估价格 12、_是_的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。 A单项工程；建设项目 B单位工程；工程项目 C单项工程；工程项目 D单位工程；建设项目 13、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章14、物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由交纳。 A：施工单位 B：建设单位 C：建设单位或购买人 D：施工单位或购买人 E：执行层的组织协调 15、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是_。 A合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性 B其团体性没有法人强 C合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点 D合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限 16、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于_。 A经营成本 B物业档次 C业主目标收益要求 D同类型物业的市场供求关系 17、某宗地的面积为1000，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元，2190元和2220元，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元。 A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工业用地的监测点评估价格 18、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，买受人有权。 A：退房 B：换房 C：买房 D：卖房 E：执行层的组织协调 19、某8年前建成夺付使用的建筑物，建筑面积120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元，建筑物残值率6，年折旧率22，计算该建筑物的现值是元。 A：76 800 B：79 104 C：77 952 D：81 562 E：工业用地的监测点评估价格 20、下列不属于债券特征的是。 A：偿还性 B：收益性 C：安全性 D：非流动性 E：执行层的组织协调 21、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。 A：估价目的、估价原则、估价时点 B：估价目的、估价原则、委托人 C：估价原則、估价对象、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格 22、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果_，则开发项目在财务上是可以接受的。 APb小于或等于Pc BPb等于Pc CPb小于Pc DPb大于Pc23、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。 A：市场价值 B：原始价值 C：评估价值 D：折余价值 E：工业用地的监测点评估价格 24、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。 A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格25、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。 A：价值 B：价格 C：效益 D：利润 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是_。 A还本付息比率 B抵押收益率 C投资回报率 D项目收益率 2、收益性物业出租，如果业主的收入只来源于物业出租所获的利润，则要该利润的_缴纳所得税。 A20% B33% C35% D40%3、住房公积金属于_所有。 A缴存住房公积金的单位 B缴存住房公积金的职工 C缴存住房公积金的单位和个人共同 D住房公积金管理中心 4、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是。 A：土地不会毁损 B：地上建筑物有耐久性 C：变现性差 D：土地使用权年限较长 E：借款合同5、下列关于税收的征管，表述正确的是。 A：税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行 B：税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务 C：税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密 D：纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密 E：纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利 6、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。 A综合利率 B贷款利率 C折现率 D机会成本 7、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。 A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工 B：城镇个体 C：城镇工商户 D：城镇自由职业人员 E：农民 8、普通股不能享有的权力是。 A：参加股东大会的权利 B：参加表决的权利 C：总股控制的权利 D：股票转让权 E：执行层的组织协调 9、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求。 A一面临街 B两面临街 C土地形状为矩形 D土地形状为正方形 E容积率为所在区段具有代表性的容积率 10、收益乘数有_。 A毛租金乘数 B利润乘数 C净收益乘数 D销售收入乘数 E潜在毛收入乘数11、按随机抽选的方式划分，抽样调查包括。 A：纯随机抽样调查 B：机械抽样调查 C：类型抽样调查 D：整群抽样调查 E：单纯抽样调查 12、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。 A：拟买卖的房地产市场价值 B：买方愿意支付的最低价 C：买方可承受的最高价 D：卖方可接受的最低价 E：卖方愿意接受的最高价 13、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有。 A：利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元 B：利用平均增减最法预测2010年的价格为8826元 C：利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元 D：利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元 E：无法利用平均增减最法预测2010年的价格为8873元/14、短期偿债能力指标主要是。 A：流动比率 B：速动比率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：存货周转天数 15、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是_。 A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物 B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 C抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准 D乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押 16、工程项目的_是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。 A评标 B质量检验 C投料试车 D竣工验收 17、房地产产品为人类的生活或生产活动提供入住空间是其_。 A基本功能 B辅助功能 C美学功能 D特产功能 18、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、_等。 A规划设计方案 B投资估算 C资源条件 D投资权益 19、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。 A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上 B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上 C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上 D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上 E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上 20、根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有等。(2004年试题) A：集体土地上的合法房屋 B：代管房屋 C：列入拆迁范围内的房屋 D：共有房屋 E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋 21、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。 A：信用债券 B：抵押债券 C：担保债券 D：公募债券 E：私募债券 22、下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是_。 A购房人只能要求退房，不能要求换房 B购房人只能要求换房，不能要求退房 C购房人有权选择退房或换房 D商品住房买卖双方协商选择退房或换房23、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的分析。 A：需求 B：供给 C：竞争 D：市场占有率 E：借款合同 24、下列关于宏观经济政策中的财政政策，表述正确的是。 A：财政政策是国家干预经济的