年市场研究报告.docx

2013年市场研究报告目录【全国市场】宏观经济：经济平稳运行，结构调整以及财税、经济、土地等改革为未来主要任务3全国市场：市场整体向好背景下，各地市场呈现差异化发展趋势8【成都市场】成都楼市：刚需主导下市区及近郊楼市整体回升，房价上涨导致需求向小面积段产品转移18市区二手房：“国五条”政策短期内影响成交量大涨，长期来看，成都市场仍以新房为主，二手房将保持稳定的发展态势24市区土地：住宅土地供应速度减缓下市场仍持续活跃，溢价成交已成常态，成交楼面地价再创新高；商业类土地成交楼面地价同比上升22%30近郊土地：成交规模与2012年基本持平；开发商积极参与住宅类土地市场，成交楼面地价创2010年来新高；商业类土地成交楼面地价同比上升约一成36市区片区：城东供销大幅攀升，市场发展迅猛，传统热点区域城南市场主力地位依然稳固；热销项目价格持续上涨叠加高价新入市项目，九成片区均价出现上涨42近郊片区：临近市区的大丰、华府、大面、犀浦等片区持续热销48高端市场：别墅市场量涨价跌，市区高端高层全面向好61商业办公：市场整体供应萎缩，办公物业去库存化态势明显；40年产权物业表现持续低迷69营销：渠道混战、微媒体崛起、热点话题营销等为时下地产营销主流，而更加精细化的客户分类需要我们探索如何为客户提供满足其偏好的服务83【企业榜单】2013企业榜单87宏观经济：经济平稳运行，结构调整以及财税、经济、土地等改革为未来主要任务正合观点：1. 2013年经济增长低位平稳运行，实体经济显示好转迹象，伴随着温和的通货膨胀，新增信贷保持稳定，市场流动性较为充足，2014年资金面将延续稳定的态势，经济将延续中速增长的态势2. 经济仍处于合理的运行区间，2013年完成全年经济任务，未来工作的主要任务是注重经济发展结构调整以及国有企业改革、财税改革、完善金融市场体系、扩大自贸区试点、加快房地产税立法、城镇化等一系列改革3.外部环境表现较好的情况下，房地产市场整体调控政策将不会放松，但根据各城市的房价上涨情况以及年初公布的房价控制目标的不同，房地产调控政策在各城市之间出现分化，而成都目前房价涨幅仍处于基本可控制的范围内，短期内政策维持稳定的可能性较大4.长期来看，去行政化为房地产市场调控的主要方向，政府对房地产市场的调控转向加强保障性住房的建设，保障中低收入者的住房需求，同时，弱化政府对商品住宅市场的行政调控，商品住宅交由市场主导5.城镇化的推进将使得中小城市以及中西部城市、高速交通网交叉点城市房地产市场迎来发展机会，但产城一体化等建设以及城镇化建设对大量资金的需求或将使得开发商拿地门槛提高；而金融体系的改革将拓宽房企融资渠道，同时降低融资成本一、2013年经济表现平稳，2014年经济仍将保持中速发展，资金面延续稳定的态势1、2013年共实现总产值56.88万亿元，同比增长7.7%，整体经济呈现平稳的态势，三驾马车等指标表现较好，实体经济好转迹象愈加明显，经济好转伴随着温和的通货膨胀图：2011年1季度-2013年4季度GDP总量与同比增速（单位：亿元；%）图：2011年1-2月至2013年1-12月固定资产投资与房地产投资同比增速走势（单位：%）图：2011年1-2月至2013年12月社会消费品零售总额同比增速（单位：%）图：2009年1月-2013年12月进出口总值、进口总值、出口总值、贸易顺差走势（单位：亿美元）图：2009.1-2013.12PMI走势图（单位：%）图：2008.1-2013.12月PPI、CPI同比增速走势图（单位：%）2、新增信贷保持稳定，流动性充足，2014年将维持积极的财政政策与稳健的货币政策，信贷资金等资金面将延续稳定的态势图：2010.1-2013.12月新增信贷走势（单位：亿元）图：2010.1-2013.12月社会融资规模走势（单位：亿元）图：2011年1-2月-2013年1-12月开发商资金来源占比走势图：2012.1-2013.11月社会融资规模来源占比（单位：%）二、在完成全年任务的情况下，结构调整以及财税、金融、城镇化等改革为未来长期一段时间的主要任务三、短期内调控政策不会放松，各城市调控政策出现分化，长期去行政化为主要方向，房地产税等市场化手段将为主要的调控方式，城镇化、金融体系等改革将对房地产市场产生一定影响1、目前调控政策不会放松，政策调控从以往的全国“一刀切”变为不同城市区别对待，即各城市根据自己的实际情况制定房地产调控政策，房地产调控政策在各城市之间开始分化从成都目前房价上涨情况来看，统计局公布的11月房价指数同比涨幅为9.8%，仍处于基本可控制的范围（成都年初制定的房价控制目标为“新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”，2013年城镇居民人均可支配收入涨幅预期为13.5%，CPI涨幅预期为3%-4%，因此成都房价涨幅将控制在10%以内），短期内成都政策维持稳定的可能性较大。图：2013年以来与房地产市场有关的政策2、长期来看，逐步去行政化将成为未来房地产市场调控的主要方向，房地产税等市场化的调控机制将成为主要的调控方式，但目前全社会房产基础数据统一平台尚未完全建立，同时房地产税立法涉及多个税种调整，其全面开征仍需时日房地产税与房产税：十八届三中全会公布的决定全文提到“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产税不同于重庆、上海征收的房产税，是一种综合性的税种，在我国，它包含房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税等，房地产税的立法是有关房地产税收整个制度框架的梳理和设计，住建部政策研究中心主任秦虹表示“房地产税的立法要系统研究如何在持有、交易环节设置税收。”财政部部长楼继伟也表示“加快房地产税立法，整合房地产开发和交易环节税费，减轻整体税负，转向持有环节。”从目前情况来看，房地产税立法仍需时日。重庆和上海征收的房产税是房地产税中的一个税种，它是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。图：2013年以来召开的会议、公布的重要文件提及的有关房地产市场政策内容3、城镇化的推进将使得中西部城市以及中小城市房地产市场迎来发展机会，城镇化建设过程中对资金的大量需求或将使得开发商拿地门槛提高，表现在土地成本的提升以及增加拿地附加条件，如为当地修建医院、教育等配套或者开发产业园区等农民集体土地流转与小产权房：农村土地流转作为城镇化建设的主要工作，目前已经开展一些试点，但农村集体经营性建设用地流转不能违背土地用途管制制度，农村集体建设用地需围绕着有利于农民生活和农业生产这个核心，目前不能用作房地产市场开发销售，同时土地流转与小产权房转正并没有关系，小产权房属于违法建筑，从目前政策来看，小产权房属于历史遗留问题，短期内得不到解决，但是也不会将问题扩大。4、金融体系改革未来将拓宽房企融资渠道，并且降低融资成本，其对融资困难的缓解或将解决旅游地产、商业地产的资金需求难题，将有助于旅游地产与商业地产的发展利率市场化与房地产市场：金融体系利率市场化改革已经取得重大的进展，今年7月央行宣布取消贷款利率下限的规定，下一步利率市场化改革将是逐步取消存款利率上限，但由于目前存款保险制度尚未建立，取消存款利率上限仍是一项长期的工作。但我们可以发现，若未来取消存款利率上限，金融机构获取存款的资金成本将提高，因此，房企获取银行贷款的利率也将可能提升。同时，随着银行存款利率的放开以及投资渠道多元化的发展，部分投资房地产的资金可能转向银行存款、银行理财产品、信托等其他投资渠道，分流部分房地产市场投资需求。全国市场：市场整体向好背景下，各地市场呈现差异化发展趋势正合观点：各项指标表明，全国市场2013年整体向好，销售面积与金额均处近年来高位，住宅类土地成交楼面地价持续高位波动。各城市发展呈现分化，表现为政策调控从“一刀切”转为各城市区别对待；一线城市楼市量价齐升，土地市场持续火热，开发商回归趋势明显，二线城市楼市与土地市场表现相对较弱。随着土地成本的上涨、国内融资渠道的限制，开发商利润率受影响下转型力度加大。数据说明：1、统计时间：2013年1-12月2、全国楼市数据均来自国家统计局、住房和城乡建设部官方网站3、全国土地供应成交、商业类土地成交楼面地价、溢价率数据由全国30个重点城市统计构成4、全国住宅土地成交楼面地价和溢价率数据由全国300个典型城市统计构成一、全国房地产各项指标全面回升，同比增幅处于近年高位；同期，土地市场成交量同比大幅回升，价格方面表现良好1、全国房地产投资同比回升19.8%，新开工面积结束2012年的负增长态势表：20062013全国房地产投资、新开工房屋面积及同比增幅情况（单位：亿元、万平米）20062007200820092010201120122013房地产投资1938225280305803623248267617407180486013同比增幅21.8%30.2%20.9%16.1%33.9%27.9%16.2%19.8%新开工房屋面积792539579797574115400163800190100177334201208同比增幅16.4%20.9%2.3%12.5%40.7%16.2%-7.3%13.5%2、全国保障房计划新开工量持续下降，全年计划任务提前小幅超额完成表：20112013全国保障房计划新开工情况（单位：万套）2013实际开工量2013计划新开工量2013计划新开工量较2012增幅2012计划新开工量2011计划新开工量666630-10%70010003、全国商品房销售指标全面回升，同比增幅处于近年高位，住宅、办公类物业等销售面积同比增幅均出现回升表：20062013全国商品房销售面积、销售金额及同比增幅在情况（单位：万平米、亿元）20062007200820092010201120122013销售面积61857761936208993713104300109900111304130551同比增幅11.5%23.2%-19.7%42.1%10.1%4.9%1.8%17.3%销售金额2082629604240714399552500591196445681428同比增幅18.5%42.1%-19.5%75.5%18.3%12.1%10.0%26.3%图：20102013住宅、商业、办公销售面积累计同比增幅注：缺少商业、办公2010年1-3月成交量4、全国70城市房价指数：环比上涨城市个数持续高位图：2011.12013.12全国70大中城市商品房价格环比下降及同比下降城市（单位：个）表：2012.62013.12全国70大中城市商品房价格环比、同比上升城市及价格涨幅情况（单位：个）环比上涨城市个数环比涨幅同比上涨城市个数同比最高涨幅2012/6250.6%111.2%2012/7500.7%111.0%2012/8360.6%141.3%2012/9310.4%121.2%2012/10350.5%121.5%2012/11531.0%252.0%2012/12542.4%402.4%2013/1532.2%534.7%2013/2663.1%628.2%2013/3683.2%6711.2%2013/4672.1%6813.7%2013/5641.7%6912.8%2013/6632.4%6916.7%2013/7622.2%6918.3%2013/8661.7%6919.3%2013/9651.9%6920.6%2013/10651.3%6921.4%2013/11661.3%6921.9%2013/12651.1%6921.9%5、土地市场亦表现较优： 住宅类土地成交楼面地价持续高位，楼面地价在15002400元/平米之间变动，土地溢价率整体回升 商业类土地价格上升至历史最高位 总价“地王”拿地金额较2012年大幅增加，成交楼面地价“地王”单价上涨明显，溢价率近50%表：2013住宅类、商业类土地供应成交情况2013供应规模（万平米）同比增幅成交规模（万平米）同比增幅住宅类土地1593710.3%1442727.3%商业类土地728014.1%537016.6%图：2012与2013全国300个城市住宅用地平均楼面地价（单位：元/平米）图：2013全国30城市含有商业类土地成交价月度走势（单位：万元/亩）图：2010.12013.12全国30个重点城市住宅类土地月度成交宗数、面积走势（单位：宗、万平米）图：2010.12013.12全国30个重点城市商业类土地月度成交宗数、面积走势（单位：宗、万平米）表：2011、2012、2013全国住宅类土地总价及楼面地价“地王”指标对比总价“地王”面积（万平米）总价（亿元）成交楼面地价（元/平米）2013584657.8112552012436323.974292011793424.95358楼面地价“地王”成交楼面地价“地王”（元/平米）成交楼面地价“地王”溢价率2013263584010648.75%2012176783383139.78%2011154983029113.73%二、从调控政策、市场表现以及开发商动作来看，各典型城市呈现分化趋势1、一线城市楼市量价齐升，土地市场持续火热，开发商回归一线城市趋势明显；二线城市楼市与土地市场表现相对较弱表：2012与2013全国典型城市商品住宅月均成交面积与成交均价情况（单位：万平米、元/平米）城市月均成交面积成交均价20132012对比增幅20132012对比增幅一线深圳36.5830.719.15%21658.51890214.58%广州61.4463.9-3.85%159651404513.67%上海107.6378.337.46%24026.1224547.00%北京12485.245.54%23234.92043913.68%二线天津95.2973.629.47%10158100620.95%成都81.4868.119.65%940785559.96%重庆185.42186.7-0.69%712267076.19%武汉129.4611116.63%6806.363527.15%注：广州、重庆数据缺少10、11月表：2012与2013一线、二线城市住宅类土地供应成交情况对比（单位：万平米，宗）一线城市二线城市面积宗数面积宗数推出2012月均10217426612013月均173.8325423.0868对比增幅70.42%49.02%-0.68%10.93%成交2012月均9715316482013月均158.0724413.3662对比增幅62.96%61.67%30.81%29.69%表：2012与2013一线、二线城市商业类土地供应成交情况对比（单位：万平米，宗）一线城市二线城市面积宗数面积宗数推出2012.月均4915238602013月均91.327210.862对比增幅86.33%78.57%-11.42%4.00%成交2012月均3511180462013月均77.123163.450对比增幅120.34%107.35%-9.22%8.66%图：2013.1-11典型开发商新增土地城市分布情况（单位：万平方米）注：典型开发商为：万科、中海、华润、绿地、龙湖、保利、蓝光表：2013. 11-12典型开发商一线城市与二线省会城市新增土地情况开发商城市拿地情况恒大上海嘉定区马陆镇地块，总价18.6亿元，楼面价达14.59万元/平方米松江区地块，总价9亿元中山街道地块，总价6.32亿元，溢价率130%中山街道地块，总价7.84亿元南京以21.5亿元和33.6亿元拿下当地主城区两个项目北京东坝地块，总价51.3亿元锦绣投资上海临港新城地块，总价51.3亿元，溢价率406.9%临港地块，总价1.43亿，溢价率379%中海沈阳主城区4宗地块，总价46.01亿元，折合楼面地价2557元/，创最高纪录福州主城区地块，总价39.12亿元，溢价率198.4%2、新一轮调控体现城市差异性，政策不再“一刀切”，不同城市出台对应自身情况的调控政策，10月底开始，北上广深等一二线城市相继公布最新房地产调控政策表：十八届三中全会前后部分城市限购、限贷政策调整情况城市发布时间限购变化限贷政策原政策新政策北京10.22持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房/广州11.15能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%上海11.8非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限为能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上二套房首付比例不得低于70%深圳10.31对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房/二套房首付比例不得低于70%南昌11.31能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）能够提供在本市满2年以上纳税证明或2年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；严禁未成年人购买住房进一步提高第二套住房贷款的首付比例沈阳11.25能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)能够提供在本市2年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房二套房首付比例不得低于65%厦门11.25能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)重申政策：能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)提高第二套住房贷款的首付款比例杭州11.26能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)/要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%南京11.25能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）/进一步提高第二套住房贷款的首付比例西安11.28能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）/武汉11.18能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）暂定对非本市户籍居民申请购房的，由必须在纳税或者缴纳社会保险时间一年调整为二年，并仅限购1套（含新建商品住宅和二手住房）抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例三、开发商整体业绩完成较好，但受到土地成本上涨与国内融资限制，利润率受到影响，开发商转型热情增加1、全国典型房企销售业绩同比均表现大幅上涨，全年业绩完成情况良好，其中，千亿房企数量增至6家，大型房企发展强劲，两极分化态势明显，在现有市场背景下，小型开发商在运营规模的扩张等方面超越大型开发商的难度较大表：2013年典型开发商销售业绩（单位：亿元）开发商2013业绩目标2013销售金额同比增幅2013年业绩完成情况万科未公布17769.29%/中海1000（港元）1103（港元）3.28%110.3%华润57068836.24%120.70%龙湖46049022.19%106.52%保利未公布125122.65%/恒大1000107316.00%107.3%绿地未公布162560.41%/碧桂园6201068117.52%172.26%表：2013年千亿房企数量与销售额占比情况20122013千亿房企典型房企千亿房企占比千亿房企典型房企千亿房企占比数量（个）3837.50%6875.00%销售额（亿元）4726704867.05%7896907487.02%注：数据来自各开发商官方网站注：典型房企为：万科、中海、华润、龙湖、保利、恒大、绿地、碧桂园2、开发商土地购置金额回升至2011年水平，但土地购置面积同比下降10%，土地成本明显上升，利润率受影响，竞争更加激烈表：20102013全国地产开发企业月均土地购置金额、面积及同比增幅情况（单位：亿元、万平米）2010月均2011月均2012月均2013月均土地购置金额908732674827同比增幅/-19.38%-7.92%22.70%土地购置面积3725372532423235同比增幅/0.00%-12.97%-0.22%图：2012.1-22013.12全国房地产开发企业月度土地购置面积走势情况3、开发商资金充裕度回升，月均自有资金比率为38.5%，对自有资金依赖程度下降，传统银行贷款融资渠道受阻，内地房企海外融资积极性增强，融资总额突破1888亿元人民币，超出2012年全年的50%图：20102013开发商自有资金比率及资金充裕度表：2013年典型开发商部分融资项目情况开发商时间类型融资龙湖2013.1.23发行债券发行于2023年到期的500,000,000美元6.75%优先票据2013.5增发股票2013年5月集团增发普通股票6833000股2013.7.10银团贷款与13家银行签订港币76.72亿等值的四年期筹组贷款万科2013.1.18增发股票万科公布B转H方案，已发行B股总数1314955468股，占总股本的比例为11.96%，B股市值达164亿港币，为沪深两市中B股市值第二大的上市公司2013.3.4发行债券集团向市场公布通过境外子公司发行美元债券计划，本次美元债规模8亿美元、5年期、年票息率2.625%，折合年收益率2.755%。预计此次发行的美元债券将于3月13日完成交割，3月14日在香港联交所挂牌华润2013.5.16银行贷款于2013年5月16日，与某银行订立8亿港元三年期定期贷款的融资协议2013.1-6增发股票截至2013年6月底，2013年集团增发普通股票1804090股2013.1-12/海外融资93.48亿元2013.8.22发行债券华润股份有限公司2013年度第三期5亿元人民币的融资万达2013.12.15增发股票万达商业地产发行8.57亿股集资24.68亿港元保利2013.1-3/子公司吸收少数股东投资收到的现金11.75亿元/取得借款收到的现金146.92亿元（含银行贷款、海外融资等）注:自有资金比率=开发企业自筹资金/开发企业资金总量注:资金充裕度=开发企业资金总量/房地产投资总额注:数据来自各开发商官方网站及相关网站动态信息4、利润下降与竞争强度增加背景下，多家房企加快转型，转型方向与强度都有所增加，但仍处于探索阶段表：2013典型开发商部分转型项目情况企业转型方向原因难点大名城城市运营商兰州高新区东部科技新城国家出台新型城镇化规划资金量大，难以掌控；对后续产业支持要求较高相卫集团地产基金成立上海相卫投资管理有限公司降低成本持续发展方向模糊万达文化旅游地产;电子商务2011年起陆续在武汉、北京、哈尔滨、南昌等地打造文化旅游项目；并购全球排名第二的美国AMC影院公司；2013.12上线“万汇网”国家调整支柱产业政策，鼓励旅游文化产业发展；“大数据”时代，数据整合与O2O是未来发展趋势旅游产业相关研究滞后，初期项目空置率极高；传统行业试水电商停滞不前，“大数据”整合操作困难万科金融业入股徽商银行分散风险，开拓融资新渠道金融业自身风险远洋养老地产椿萱茂凯健项目多元化发展趋势前期投资额度大，回报周期较长注：数据来自相关网站动态信息成都楼市：刚需主导下市区及近郊楼市整体回升，房价上涨导致需求向小面积段产品转移正合观点:1.“国五条”出台后市场整体表现平稳，但金九银十过后，从认购以及现场调研数据来看，成交量表现出下滑的趋势，同时成交均价涨幅逐步趋缓，市场表现出一定的疲软态势，从成都房地产市场的长期发展趋势来看，2012年以来成交量的快速上涨期已经结束2. 房价上涨导致需求向70-80平米小面积段产品转移，在消费者总价承受能力有限、注重产品功能的情况下，目前产品的面积已经压缩到极致，未来通过进一步压缩面积控制总价将越来越难3.市区土地成本加上建造成本、税费已反超房价，通过进一步压缩面积控制总价的难度也越来越大，受市区与近郊刚需面积段趋同发展及其挤压关系等因素影响，市区刚需产品的快周转、盈利性均受影响。而郊县在土地成本较市区低，同类产品与市区持续拉开价差，同时轨道交通不断完善的情况下，市区外延、产业辐射的郊县区域或将拥有较好的发展机会数据说明：1、数据源自备案系统、正合地产数据库2、数据统计时间：2013年1-12月；供应、存量、热销项目内容部分数据统计截止到2013年11月一、2013年，市区及近郊商品住宅市场整体表现量价齐升，成交均价同比均上涨至2006年最高，但近郊去库存化态势更为明显，同时与市区价格梯度保持平稳；近郊各郊县全年整体表现上涨，龙泉表现最优表：2013年市区及近郊商品住宅供销量价情况（单位：万平米、元/平米、亿元）2013年供应面积同比增幅成交面积存量面积出清周期同比增幅成交均价同比增幅成交总金额市区918.4127%986.53876.9910.621%947411%934.67近郊1395.1721%1487.981327.6510.627%60438%899.26近郊/市区1.520.081.511.51/0.240.640.030.96注：供应、存量面积为2013.1-11月数据，暂缺12月数据图: 20062013市区及近郊商品住宅成交均价及增幅（单位：元/平米）图：20062013市区及近郊商品住宅成交量及增幅（单位：万平米）表：2013年各郊县供销量价及增幅情况（单位：万平米、元/平米）2013供应面积同比增幅成交面积同比增幅成交均价同比增幅供销表现龙泉233.2382.08%205.7836.61%627414.26%供销大幅回升温江222.46-0.04%231.4541.94%56028.02%成交大幅回升新都285.734.13%362.0619.84%55655.18%成交大幅上涨双流432.8432.84%403.1932.97%69668.32%成交大幅回升郫县226.7914.24%285.5119.44%55407.16%供销小幅上涨注：供应面积为2013.1-11月数据，暂缺12月数据表：近郊各郊县2012与2013.1-11存量及出清周期情况（单位：万平米、月）2013.1-112012出清周期增幅存量出清周期存量出清周期龙泉17910.314211.20.9温江23011.521915.23.7新都2427.928511.23.3双流42412.5377141.5郫县2209.226214.35.1注：存量暂缺12月数据二、在刚需客户总价承受能力有限的情况下，房价上涨导致需求向小面积段产品转移；近郊与市区在主力产品趋同下持续拉开总价差，进一步分流市区价格挤压型客户至郊县1、市区、近郊各面积段产品供销存表现整体平稳，房价上涨导致部分需求向80平米以下的小面积段产品转移表：2010-2013市区分面积段成交套数占比变化幅度与总价段对比情况（单位：元/平米；%；万元）市区50以下50-6060-7070-8080-9090-120120-160160以上2011成交套数占比增幅-1.5%-0.9%1.1%-0.3%-0.5%0.8%0.0%1.2%总价44以下44-5252-6161-7070-7878-105105-139139以上2012成交套数占比增幅-0.5%-0.7%-2.6%0.7%2.2%0.5%0.5%-0.1%总价43以下43-5151-6060-6868-7777-103103-137137以上2013成交套数占比增幅-0.5%0.5%0.5%0.7%-1.3%-1.2%0.5%0.7%总价47以下47-5757-6666-7575-8585-113113-151151以上注：数据来源于备案系统表：2010-2013近郊分面积段成交套数占比变化幅度与总价段对比情况（单位：元/平米；%；万元）近郊50以下50-6060-7070-8080-9090-120120-160160以上2011成交套数占比增幅-1.6%0.4%0.2%3.3%3.0%-1.6%-2.8%-1.0%总价28以下28-3333-3939-4444-5050-6666-8888以上2012成交套数占比增幅-0.3%-1.3%-0.1%1.5%1.2%3.6%-2.95%-1.76%总价28以下28-3333-3939-4444-5050-6666-8888以上2013成交套数占比增幅0.4%0.7%1.1%1.4%-1.7%-0.5%-1.2%-0.2%总价30以下30-3636-4242-4848-5454-7272-9696以上注：数据来源于备案系统2、在市区、近郊产品同质化、总价差持续扩大、成交楼面地价不断上涨且土地成本差距持续扩大的情况下，价格挤压型客户进一步被动转移至近郊购房 市区房价收入比持续位于30%以上，刚需客户购房选择被动郊区化从我司对房价收入比（房价/城镇居民人均可支配收入）的研究来看，当房价收入比达到30%时，客户在购房区域的选择上存在被动郊区化的特征，即刚需客户被迫挤压至郊县购买，成都当前市区房价收入比仍大于30%，一定程度上支撑郊区被动化。表：2010-2013市区房价收入比（单位：元/平米；元）时间2010201120122013成交均价7766871785559474城镇居民人均可支配收入20835239322719430865房价收入比37%36%31%31%注：2013年城镇人均可支配收入为2012年城镇居民人均可支配收入按照13.5%的增速（年初制定的城镇居民人均可支配收入目标）计算 根据市场历史走势来看，随着市区房价的不断上涨，近郊市区成交量差值（近郊备案成交量-市区备案成交量）逐渐扩大，表明市区房价上涨将支付力较弱的客户挤压至郊县 近郊与市区主力产品均以60、70套二、80套三为主，同质化现象更加明显，同时总价差持续扩大表：2013年近郊与市区不同面积段总价区间（单位：平米、元/平米、万元）面积段区域成交均价总价段市区、近郊总价段价差2012年总价段价差较2012年总价差变化70-80市区947466-7625223近郊604342-4880-90市区947476-8529254近郊604348-54 市区土地成本的不断上涨且与近郊土地成本差距持续扩大，未来市区与近郊房价差距或将持续扩大表：2010-2013市区、近郊住宅类土地成交楼面地价（元/平米）时间2010201120122013市区4315326941366136近郊889123216641983市区、近郊成交楼面地价差值3426203724724153注：成交楼面地价均为计入地票费用后价格三、认购以及市场调研数据显示，市场呈现逐步下滑的趋势，11月表现尤为明显1、3-4月受“国五条”影响备案成交量大幅上涨，随后则相对平稳2、“金九银十”过后，市场整体呈现下滑的微趋势 市区：从认购、开盘成交率、成交均价的涨幅等指标来看，下半年来市场表现出一定程度的疲软态势，从成都房地产市场的长期发展趋势来看，2012年以来成交量快速上涨期已经结束图：2013.1-12市区、近郊认购成交量与市区开盘套数成交率走势（单位：万平米；%）注：数据来源于正合地产数据库图：2012.11-2013.12市区普通住宅强销项目、平销项目、慢销项目个数占比注：数据来源于正合地产数据库表：整体市场以及热销项目销售均价分阶段月均环比涨幅时间段1-5月6-10月11月热销项目环比涨幅-0.30%0.71%0.29%整体市场环比涨幅1.43%0.99%0.03%注：数据来源于正合地产数据库 从近郊热销项目表现来看，也显示出整体市场呈现出微弱的下滑趋势，但各郊县发展有所分化相较2013.1-5，1-11近郊热销项目个数占比、热销项目销售套数占比、热销项目的单项目月均销量均有所下降，同时11月认购、备案成交分别下降44%、14%，因此，下半年以来，整体近郊市场呈现出微弱的下滑趋势，但各郊县发展情况呈现出差异。表：近郊整体、各郊县热销项目单项目月均销量2013.1-52013.1-11热销项目特征近郊整体9686单项目月均销量下滑温江101141新项目高价入市持续热销，前期持续热销项目价格基本维持稳定仍能实现热销双流92108大量新项目入市拉升销量，市场竞争程度较高，价格上涨影响销量降低龙泉142105品牌开发商新项目入市聚集大面，竞争程度较高新都11895热销项目个数下降，同时成交量有萎缩的趋势郫县11995注：数据来源于认购系统市区二手房：“国五条”政策短期内影响成交量大涨，长期来看，成都市场仍以新房为主，二手房将保持稳定的发展态势正合观点：1.受评估计税运行、大幅拉高买方税费支付影响，2013年成都二手房成交价格同比增长4.7%，增长速度明显低于新建商品住宅。房产交易税费制度趋严背景下，二手房的投资价值相对较低2.2013年成都二手住宅租售比同比基本持平，相比一线城市较为合理；东方新城、三圣乡-成龙路、武侯国际新区等热点片区投资回报率上升明显；相对其余套型，套一产品持续表现出较高的投资回报率政策背景：3月1日，“国五条”细则出台，规定“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，政策出台后对各地二手房市场产生较大影响。随着地方细则落地，全国仅北京、上海、深圳等部分城市严格执行税收政策，成都细则仅公布住房价格控制目标。一、受“国五条”影响，2013年市区二手住宅成交量同比上升11.5%，处于年度历史高位；成交均价有所增长，增幅相对缓慢1、“国五条”细则发布后，3月成交量大幅上涨至120万平米的历史峰值，促使2013年总成交量处于年度最高水平1）受3月政策影响，2013年市区二手住宅成交568.4万平米，处于2007年至今的年度最高水平，同比上涨11.5%，低于同期市区新建商品住宅21%的增幅图：2007年-2013年成都二手住宅成交面积及同比增幅（单位：万平米）2）2013年二手住宅成交面积与新建商品住宅成交面积比小幅下降至0.58，仍处于历史高位水平；从分月情况不难看出，受“国五条”政策影响，3月达到1.27的峰值后，4月后回落至0.39-0.57的低位图：2007年-2013年二手住宅及新建商品住宅成交面积（单位：万平米）2、2013年市区二手房成交均价同比上涨4.6%，明显低于新建商品住宅成交均价增幅1）统计数据端显示，2013年市区二手房成交均价为8329元/平米，同比增长4.6%，明显低于新建商品住宅11%的增幅2）分月度来看，2013年1-12月二手房成交均价在8100-8500元/平米之间，2-12月月均环比变化幅度仅为0.31%图：2007年-2013年二手房成交均价（单位：元/平米）注：受数据来源限制，此处统计二手房均价，2010年缺少7月数据二、成都2013年二手房成交量价相比2012年增幅均明显低于其它典型城市；同时，与新建商品住宅的比值仅为0.58，成都市场仍以一手房为主1、2013年全国各典型城市2013年二手房月均成交面积同比均出现不同程度上涨，增幅在11%-80%之间，其中成都为各典型城市最低水平；同时，与新建商品住宅的比值也明显低于其余城市表：各典型城市2012年及2013年二手房月均成交面积变化及与新建商品房住宅的比值（单位：万平米）北京天津成都深圳杭州广州2012年月均成交面积98.6737.3942.5049.3921.0342.862013年月均成交面积117.3660.9747.3770.2937.9764.27增幅18.94%63.06%11.46%42.16%80.55%49.95%2013年二手住宅与新建商品住宅月