云南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：对违规房地产估价机构和人员的处罚考试试卷.doc

云南省2016年下半年房地产估价师制度与政策：对违规房地产估价机构和人员的处罚考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为30年和40年，申报价格分别为2700元和2800元，该类房地产的报酬率为10，则两宗土地价格比较。 A：甲比乙高 B：甲比乙低 C：甲乙基本一样 D：无法判断孰高孰低 E：工业用地的监测点评估价格 2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125，套内墙体面积为20，分摊的共有建筑面积为25。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工业用地的监测点评估价格3、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。 A3507 B3592 C3627 D3558 4、城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。 A：冷岛效应 B：温岛效应 C：热岛效应 D：绿岛效应 E：执行层的组织协调5、职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的，每年核定一次。 A：2倍或3倍 B：2倍或4倍 C：3倍或4倍 D：3倍或5倍 E：执行层的组织协调 6、下列不属于住房公积金特点的是_。 A义务性 B互助性 C收益性 D保障性 7、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。 A：市场价值 B：原始价值 C：评估价值 D：折余价值 E：工业用地的监测点评估价格 8、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。 A：选择专业化 B：产品专业化 C：大量定制 D：市场集中化 E：借款合同 9、政府举行国有土地使用权招标出让，有意购买者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，为其确定投标报价提供参考依据，这就是一种评估。 A：原始价值 B：理论价格 C：清算价值 D：投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 10、市场均衡时，称需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格(需求价格等于供给价格)为该商品的。 A：需求弹性价格 B：需求价格 C：供给价格 D：均衡价格 E：执行层的组织协调11、廉租住房租金由构成。 A：维修费和管理费 B：维修费和利润 C：维修费、管理费和利润 D：维修费、利润和税金 E：执行层的组织协调 12、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。 A：37 B：40 C：60 D：63 E：工业用地的监测点评估价格 13、_是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。 A确定问题和调查目标 B收集信息 C制订调查计划 D分析信息14、国务院建设主管部门应当自受理房地产估价师变更注册、延续注册之日起日内作出决定。 A：5 B：10 C：20 D：30 E：执行层的组织协调 15、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。 A：谨慎价值 B：市场价值 C：残余价值 D：快速变现价值 E：工业用地的监测点评估价格 16、张某欲购买建筑面积为100 的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需要费用500元，无残值，周边地区同类住房价格为1800元，则该房地产的适合价格为。 A：180 000元 B：179 500元 C：159 500元 D：90 000元 E：工业用地的监测点评估价格 17、房地产投资信托的风险不包括_。 A经营风险 B市场风险 C利率风险 D操作风险 18、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。 A27.6 B28.2 C29.0 D29.9 19、下列关于廉租住房的表述中，正确的是。 A：廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B：廉租住房免征房产税 C：廉租住房的供应以实物配租为主 D：廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60 E：执行层的组织协调 20、我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由拟订。 A：县级政府 B：省级政府 C：人民银行 D：住房公积金管理委员会 E：执行层的组织协调 21、在某商业街深度3048%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为_万元。 A1504 B1404 C1304 D1204 22、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是_。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去23、房产税的课税对象是_。 A房产所有人 B房屋使用人 C房产 D房产收益人 24、某地块为一带有陈旧建筑物200 的空地，地价为2 500元，面积为400。拆除建筑物费用为150元，残值50元。则该地块总价为万元。 A：98 B：52 C：54 D：103 E：工业用地的监测点评估价格25、物业服务成本的构成一般包括_。 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业管理区域清洁卫生费用；办公费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理区的绿化养护费；物业管理企业的酬金；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 A B C D二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A估价机构 B估价师 C估价报告使用者 D估价委托人的估价需要 2、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是_。 A800.62 B687.22 C804.73 D752.493、在建工程拍卖应注意事项中，应详细核查房地产建设的开发投资总额是否已经完成。 A：5 B：15 C：20 D：25 E：执行层的组织协调 4、依代理委托方的不同，物业代理可以分为_。 A联合代理 B买方代理 C独家代理 D卖方代理 E双重代理5、关于房地产价格中的房价与地价的关系是_。 A相互影响论 B相互补充论 C相互制约论 D需求带动论 E成本决定论 6、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。 A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上 B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30以上或者土地面积15万以上 C：有15名以上专职注册房地产估价师 D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作年以上的专职注册房地产估价师 E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60 7、_是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 A房地产产品结构 B房地产供求结构 C房地产投资结构 D房地产总量结构 8、下列属于房地产登记类型的有。 A：初始土地登记 B：房屋所有权暂时登记 C：房屋所有权临时登记 D：房屋所有权初始登记 E：房屋抵押权登记 9、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。 A第一阶段 B第二阶段初期 C第三阶段初期 D第三阶段 E第四阶段 10、住房公积金。 A：全部归职工个人所有 B：全部归单位和职工共同所有 C：记入职工个人的住房公积金账户 D：用于建造、购买、翻建、大修自住住房 E：用于租赁自住住房11、房地产抵押估价报告应用有效期从_起计，不得超过一年。 A估价时点 B估价委托日 C估价报告出具日 D估价开始作业日 12、A住宅小区2005年1月，第一次缴交住宅专项维修资金1000万元，按照最新政策，其分户账面住宅专项维修资金余额不足万元时，应当及时续交。 A：300 B：360 C：720 D：840 E：执行层的组织协调 13、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是_。 A建设部 B建设部住宅与房地产业司 C建设部信息中心 D中国房地产估价师与房地产经纪入学会14、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为年。 A：37 B：40 C：43 D：50 E：借款合同 15、根据消费者的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便利品、选购品和特殊品。 A：购买习惯 B：购买心理 C：购买动机 D：购买行为 E：借款合同 16、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为_万元。 A60 B90 C150 D165 17、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为_。 A30% B40% C45% D50% 18、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有。 A：项目是否符合国家法律法规要求 B：项目是否符合保护生态环境的要求 C：项目是否符合国家宏观调控政策的要求 D：项目是否符合该企业投资目标实现的要求 E：项目是否符合该企业经济效益要求 19、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析。 A：价格结构 B：区域结构 C：产品结构 D：供求结构 E：投资结构 20、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为_。 A7.5% B10.8% C12.5% D15.0% 21、国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由_作出房屋征收决定。 A房地产开发企业 B人民法院 C市、县级人民政府房屋征收部门 D市、县级人民政府 22、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于_。 A房地产具有开发或再开发潜力 B将预期原理作为