江苏南通万通置业6地块项目定位报告_94页.doc

南通万通置业6#地块项目定位报告目录目录2一、企业目标4（一）资金周转，实现利润4（二）公司运作，团队锻炼4（三）项目使命4（四）项目操作初步思路5二、地块背景分析6（一）项目用地概况6（二）用地环境分析9（三）项目用地价值分析14三、市场背景分析15（一）城市经济发展状况15（二）城市及规划及建设现状20（三）房地产行业运营情况分析24（四）城市房地产地图38（五）新东区房地产市场特征43（六）观音山镇房地产市场特征44（七）南通小户型市场特征45（八）市场总结47四、目标客户预判48（一）、区域市场潜在需求容量48（二）、目标客群预判49（三）、客户定位49（四）、目标客户居住行为细分53五、总体定位56（一）定位四要素56（二）、定位策略59（三）、总体定位60六、规划设计建议62（一）、功能布局62（二）、交通组织65（三）、开发节奏67七、建筑设计建议67（一）、建筑风格建议67（二）、建筑单体设计建议68（三）、户型设计建议70（四）、户型配比建议74八、景观设计建议75（一）、景观设计建议75（二）、用地内资源利用（水系、植被）76（三）、景观节点设置76（四）、景观小品示意78九、生活系统构建79（一）、生活系统构想79（二）、商业/餐饮系统 (Commercial & Food System)82（三）、医疗/健康系统 (Health & Care System)83（四）、运动/休闲系统 (Sport & Leisure System)85（五）、文化/教育系统 (Culture&Education System)87（六）、网络/交流系统 (Network System)89（七）、社区服务系统（Community Service System）89十、经济测算91（一）、经济指标91（二）、项目收益估算原则91（三）、项目销售收入预计92（四）、项目建设成本预估92（五）、项目税费预估93（六）、项目其他费用预估93（七）、项目投资收益分析94一、企业目标（一）资金周转，实现利润由于“鎏金世家”项目暂时无法动工，导致万通置业部分资金闲置。作为政府重点扶持的企业，肩负着市政府领导的期望。针对本次6号地块，争取合理利用政府资源和企业自身的资金优势，在短期内能赚取企业在房地产行业的“第一桶金”，为万通置业的房地产开发事业打下良好的基础。（二）公司运作，团队锻炼万通置业作为南通科技投资集团股份有限公司下属的全新房地产子公司，房地产开发经验尚显不足，故公司的团队战斗力和实战经验能力尚未受到真正的考验。在公司高层的正确领导下，相信本项目能成功的担负起公司运作房地产的功能，提升团队专业素养，积累房地产开发经验的作用。（三）项目使命1、衔接鎏金世家的现金流项目本项目的启动，意义重大，因为它关系到的不仅仅是一个项目的运作，更担负着万通置业后续项目“鎏金世家”的现金流重大使命及保证公司健康发展的积极意义。2、万通置业在南通建立市场品牌形象，扩大企业知名度的开山之作作为万通置业的第一个房地产项目，肩负着建立企业品牌及美誉度树立的使命，万通的首个项目的成败关系到万通置业在南通房地产业界的地位，如能一炮而红，必将形成市场的热点，形成以项目品牌带动企业品牌发展的良好局面。（四）项目操作初步思路1、分期建设，在一期顺利启动的条件下实现土地价值最大化建议一期工程住宅建筑面积约5万平方米做“短、平、快”产品推广，快速占领市场来保证企业资金链的正常运作，根据一期的实际销售情况，再对后期做合理的分配安排，在维护现金流的同时保证企业的利润最大化。2、低单价、低总价的入市竞争策略本项目严格按照90/70的住宅比例进行产品设计，一期全部以90平米以下户型为主，结合目前项目所在区域成熟度不高，相对人民东路住宅及市区商品住宅具有一定价格优势，以低单价、低总价的优势入市，以高性价比的小户型产品树立市场形象，快速回笼资金。 二、地块背景分析（一）项目用地概况1、用地位置该地块位于南通市崇川经济开发区人民东路，太平北路两侧。2、用地四至东至 文革河 西至规划路（现状为民居） 南至规划路（现状为民居） 北至人民东路 3、用地指标用地面积：一号地块（东）61341平米；二号地块（西）42226平方米容 积 率：一号地块2.47 ；二号地块2.0建筑密度：一号地块151900平方米（其中居住面积136500平方米）二号地块88600平方米（其中居住面积78600平方米）绿 地 率：一号地块50；二号地块48（含沿人民路、太平路公共绿化带及地块东侧河道面积）可建筑面积：一号地块151900平方米（其中居住面积136500平方米）二号地块88600平方米（其中居住面积78600平方米）土地价格：19677.73万元楼面地价：801.69元/平方米4、用地规划要求控制指标建筑间距与人民路北侧现状民房日照间距系数不小于1.45；地块内高层居住建筑日照间距可按照日照分析控制；其它详见南通市城市规划管理技术规定（2004年版）。室外地坪标高须结合规划道路及周边现状情况合理设置。出入口方位人行 地块一、二临人民路出入口均不得超过一处；次入口可临太平路、一号地块两侧规划路设置，距人民路交叉口距离不得小于80米。车行 地块一、二临人民路出入口均不得超过一处；次入口可临太平路、一号地块两侧规划路设置，距人民路交叉口距离不得小于80米。停车泊车指标居住 机动车1辆/户 地面停车率10% 公建 机动车50辆/万平方米建筑面积 地面停车率40% 非机动车500辆 地面停车率40%建筑退让其他说明居住建筑的非机动停车宜在住宅地面层设置解决，自行车按2辆户，摩托车按1辆户配置。退道路红线详见南通市区城市规划管理技术规定（2004年版）。退河道控制线1、二号地块规划建筑后退东侧河道驳岸线不小于10米。2、其它详见南通市区城市规划管理技术规定（2004年版）。退用地边界详见南通市区城市规划管理技术规定（2004年版）。其它1、规划建筑后退人民路绿化带边线不小于13米、退让太平路绿化带边线不小于8米。2、其它详见南通市区城市规划管理技术规定（2004年版）。公建配套要求1、公共绿地沿人民路设置宽度不小于20米的公共绿化带；沿太平路两侧设置宽度不小于10米的公共绿化带；2、一号地块居住建筑的公共服务设施配建应按下列项目和规模要求设置：（1）文化活动站一处，建筑面积不小于600平方米；（2）社区服务中心一处，建筑面积不小于300平方米；居委会一处，建筑面积不小于150平方米；物业管理用房建筑面积不小于总建筑面积的4；治安联防站一处，建筑面积不小于20平方米。3、二号地块居住建筑的公共服务设施配建应按下列项目和规模要求设置：（1）卫生站一处，建筑面积不小于300平方米；（2）居委会一处，建筑面积不小于150平方米；物业管理用房建筑面积不小于总居住建筑面积的4；（3）结合临人民路商业用房设置公厕一处，建筑面积不小于50平方米。（二）用地环境分析1、区位交通条件地块周边现有双向六车道的人民东路和双向四车道的太平路，距市中心约7公里，10分钟左右车程，交通可达性良好。同时太平路现有36、35路公交，通往市区及观音山镇均较为方便。 地块北侧人民北路 地块中间道路太平路 35路公交站点 36路公交站点2、用地周边配套目前地块周边配套相对缺乏，但距地块1.3公里的观音山镇配套相对完备成熟，距离人民东路上的麦德龙超市约2公里。现有居民生活也基本依赖观音山镇配套，但从配套的档次和规模来看，观音山镇现有配套不能支撑项目未来配套需求。 3、用地周边规划 项目处于城市规划的未来核心居住区范围。 紧临地块南侧规划为学校用地以及部分商业用地。 项目北侧规划为工业用地，对项目形象存在一定影响。 从规划看，地块周边道路密集，未来交通相当方便。 但作为联系项目与市中心纽带的人民东路穿越了两个不同的行政区域。客观上形成了道路继续向东延伸时间上的不确定性。4、用地外部环境分析东侧项目的东侧是文革河，河道两侧布置有高压电线，形成一定的视觉污染。用地东侧近地块红线为热气输送管道，该管道为工业园区要求配置管道，存在景观视觉污染。地块东南角为面积在1000平米左右的大型垃圾回收站，拆迁时间未定，对地块形象存在较大负面影响。 高压线区位示意图 垃圾场区位示意图 西侧项目的西侧现状为大片民房和拆迁临时住房。 南侧项目二号地块南侧现有较多纺织、印染小企业和作坊，而一号地块南侧为观中村。 二号地块南侧小企业作坊 一号地块南侧观音山镇观中村北侧项目北侧为人民东路，临人民东路北侧为在建厂房，对项目有一定不利影响。 5、用地内部环境分析5.1地形地貌 地块整体方正规整，内部无建筑附着物，地势平坦。 一号地块中西部分布两个池塘，东侧临太平路为一鱼塘，具备一定的可利用水景观资源。 地块内部多为农作物和低矮植被，除少部分大株乔木可合理利用之外，其余植被可利用价值较小。 一号地块水系说明 二号地块水系说明 5.2自然资源 地块内多为低矮植被，少部分树木具备景观利用价值。 现有植被对未来景观植被的选取具有指导意义。 项目用地池塘可作为景观资源加以利用，突出原生态环境。 （三）项目用地价值分析1、用地优势 地形规整、地势平坦，无大落差。 池塘、树植等部分现有资源可以有效利用，降低成本。 地块周边交通可达性良好 邻近的观音山镇配套在项目启动阶段可作为适度的补充型配套。2、用地劣势 地块北侧的工业区和厂房，客观上对项目形象造成不利影响。 二号地块东侧的高压线、热气输送管道和垃圾收购站，对该地块外部景观有较大影响。 除观音山镇可提供部分配套之外，地块周边几乎无其他可用配套资源。3、土地价值细分 项目一、二号地块中间被现有的太平路自然隔断，不具备项目用地的完整性。 一号地块内部有较为丰富的水景观资源以及部分可利用的树植资源，从地块内部条件来说，具备一定景观资源优势。 二号地块内部几乎无景观资源，而外部客观存在的高压线、热气管和垃圾收购站，对于该地块整体价值的体现有较大影响。 从价值细分角度来看，一号地块价值略高于二号地块。4、土地开发建议由于地块目前周边发展尚未成熟，土地价值并未得到充分体现，客观上讲，项目开发的条件并未完备。考虑到项目资金运作，以及贵司企业发展的需要，同时参考南通市相关开发建设规定，建议项目一期以政府规定可拿预售许可证的最低面积5万平米进行开发。三、市场背景分析（一）城市经济发展状况1、总体经济分析1.1经济总量分析南通已初步具备在长三角北翼城市中的经济地位。从目前的发展水平看，2006年，南通在地区生产总值等总量指标上均大幅超出了扬州和泰州两市。从发展态势看，近年来，南通经济发展呈现出连年提速、持续跨越的良好态势。资料来源：南通市统计2006年GDP达到1758.34亿元。2007年上半年南通市实现地区生产总值1006.02亿元，同比增长16.0%（按可比价格计算，下同），增幅高于全省平均水平1个百分点，高于全国平均水平4.5个百分点，在全省13个省辖市中与苏州并列第一；在长三角16城市中与苏州并列第二，舟山以17.1%的增速位居第一。长三角16个城市GDP增幅排在第四至十六位的是南京（15.6%）、常州（15.5%）、扬州（15.5%）、无锡（15.4%）、泰州（15.4%）、镇江（15.3%）、宁波（14.7%）、绍兴（14.7%）、湖州（14.5%）、杭州（14.4%）、台州（14.4%）、嘉兴（14.0%）和上海（13.0%）。资料来源：南通市统计局尽管近年南通经济保持较快增长，但相比其他长三角城市仍显落后。2006年苏州人均GDP达到2.76万元，上海为5.96万元，宁波为1.73万元，而南通只有1.38万元，可见在同属于长三角的各城市中，南通市的经济发展水平还比较落后。1.2产业结构分析2006年，南通市区的三产结构比为9.5%：56%：34.4%，第二产业占绝对优势。近年南通大力发展工业园区、开发区，推进郊区城镇化和工业化，发挥工业经济集聚效应。经营活力充足、产业特色鲜明的园区建设，壮大了第二产业，带动了农民向县城和小城镇流动和集中，同时又为第三产业的发展奠定了基础。资料来源：南通市统计局2、城市固定资产投资资料来源：南通市统计局2006年全年全社会固定资产投资1048.90亿元，比上年增长28.7%。其中，规模以上投资869.54亿元，增长29.4%，规模以上投资占全社会投资的比重为82.9%，比上年提高0.46个百分点。全社会民间固定资产投资789.71亿元，增长36.1%，占全社会固定资产投资的比重为75.29%，比上年提高4.12个百分点，对全社会投资增长贡献率为89.66%。全社会工业投资796.18亿元，增长28.9%，增速比全社会投资快0.2个百分点，占全社会投资的比重为75.91%，比上年提高0.14个百分点。在规模以上固定资产投资中，分区域看，城镇完成投资487.57亿元，增长31.5%；农村完成投资381.97亿元，增长26.7%。3、城市人口常住人口3.1人口现状2006年底，全市总人口769.79万，其中市区人口86.64万人。人口密度为963人/平方公里，人口出生率为6.35，人口自然增长率为-0.81。人口密度居全国地级市之首。资料来源：南通市统计局3.2人口规划近期规划：2010年南通市规划城镇总人口达到418万人，其中南通市区人口达到100万人，城市化水平达到50，城市规模100平方公里。城镇人口增长及居民改善居住条件的要求能直接带来对商品住宅的需求。南通市区现有人均住房建筑面积29.25平方米，根据规划，2010年之前市区人均住房建筑面积要达到30平方米，人口要达到100万人，据此计算：新增人口需要的住宅面积（10086.64）30400.8万平方米居民改善需要的住宅面积(30-29.25)86.64=64.98万平方米两项合计需要465.78万平方米，每年平均需要的竣工量为155.26万平方米，而目前南通市市区每年住宅的竣工面积还不足100万平方米，有着较大的市场空间。3.3外籍人口从南通市公安局外事处了解到，目前南通外籍人口总量约在千人左右，由于总体规模不大，教育等配套设施无法完备，因此携家眷在南通居住的外籍人士比重非常小。南通外籍人士以日本人居多，相对集中在由其单位自建的提供酒店服务的公寓里；欧美及其他国家人士较少，居住也较为分散。因此就目前市场状态来说，外籍人士还不能成为南通房地产的需求支撑。4、城镇居民人均收入南通市经济建设脚步沉稳，市区社会消费品零售总额逐年上升，人均消费品零售额、居民消费价格指数历年来则呈小幅震荡、缓步上升态势。人均可支配收入逐年小幅递增，2006年达到14058元。资料来源：南通市统计局5、城镇居民储蓄总额截止3月末，全市金融机构存款余额2386.01亿元，比上年同期增长15.5%，其中，居民储蓄存款余额1561.22亿元，增长15.9%，增幅比上年同期回落0.9个百分点。从上年8月份起，南通的居民储蓄存款增幅呈逐月回落之势。 储蓄存款增幅减缓主要有两个原因：一是股市的财富效应，股市牛市行情深刻影响着普通居民的生活，使储蓄存款向股市迁移；二是居民认为存款利率偏低。（二）城市及规划及建设现状1、城市发展总体布局至2020年，市域分四个等级规划为1个特大城市，6个中等城市，约25个重点中心镇，50个一般建制镇和其他中心镇。打造“四圈二轴”式空间结构：市域城镇聚合二轴线：主轴为宁通启城镇合轴、连通城镇聚合轴，次要轴线为通吕城镇聚合轴、金掘城镇聚合轴。南通市域规划“一主三副”形成四圈城市组群，一主为“南通市城市组群”，三副为“掘港长沙镇组群”、“汇龙吕四城镇组群”、“海安如皋城镇组群”。（1）南通市中心城市组群：以南通市区为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，城镇发展相向聚合，形成“一主三副”型的中心城镇格局。（2）掘港长沙城镇组群：以发展掘港镇为重心，加快掘港和长沙镇之间交通联系，形成掘港、长沙镇“母子”型城镇空间格局。（3）海安如皋城镇组群：以如城、海安为中心，城镇相向发展，形成“双核”型的城镇空间格局。（4）汇龙吕四城镇组群：城镇布局依托道路交通形成以汇龙为中心，形成横向城市带和纵向城镇带的“十字”型城镇空间格局。2、区域功能定位市区板块南通市域政治经济文化中心。海安板块是苏中交通枢纽，以丝绸、纺织、机械制造为主的工商贸交通枢纽城市。如皋板块是历史文化古城，长江沿岸以轻型工业为特色工业、商贸协调发展的现代化城市。通州板块长江北岸新兴的工业、贸易城市，未来南通市的综合性卫星城市。如东板块具有港口及海洋开发前景的城市。海门板块长江下游江北的交通门户之一，新兴的外向型工贸城市，未来南通市的综合性卫星城市。启东板块海洋开发基地。船舶修造基地现代纺织服装基地机械电子基地精细化工基地轻工食品基地新兴石油化工基地能源基地3、产业空间布局规划建设长三角北翼先进制造业和基础产业基地建设亚洲一流的船舶修造基地。建设国内具有较强竞争优势的现代纺织服装基地。建设技术质量国内先进的机械电子基地。建设全国重要的精细化工和新兴石油化工基地。建设国内特色鲜明的轻工食品基地。建设长三角重要的电力能源基地。96 / 96港闸开发区港闸开发区新区核心区开发区中心区江海港区4、城市近期重点发展地区港闸开发区：利用岸线资源，大力发展临港工业。在改善传统工业的基础上，积极发展高新技术产业。完善城市配套公共设施。新区核心区：建成体育会展中心等公共设施。大力推进大学城的建设。完善城市道路网及基础设施。建设中心区绿化及商贸区。开发区中心区：大力推进出口加工产业区建设。继续建设长江国际纤维工业园。完善大型城市公共设施的建设。加快配套的居住小区建设。江海港区：全面推进造纸项目的建设。尽快启动长江国际新材料工园。发挥交通区位优势，发展物流产业。基础设施建设适当超前。观音山片区：重点建设轻纺，染织工业基地。促进物流基地的形成。完善水，电等基础设施。加快城市道路的建设。5、城市展望规划目标1、将南通建成上海都市圈和长三角地区，具有国际影响力的副中心城市（北上海）。2、富有活力和竞争力，适宜于人居的高品位城市。3、具有山水风光特色的沿江滨水城市。城市规模人口规模 180万人（含海门市区、通州市区人口）居住用地工业用地市政公共设施用地商业、金融用地用地规模 200平方公里城市发展形态突破528平方公里的核心规划区范围，进一步向东、向南拓展，实现跨越式发展，将海门市区、通州市区及相邻城镇融入市区，形成“大南通”城市结构。城市结构与功能定位“大南通”城市结构由新城区、港闸区、开发区、海门区、通州区所组成，各区的功能在原有的基础上进一步发展、融合、创新，形成自身特色。（三）房地产行业运营情况分析1、房地产市场总体投资情况分析2007年1-5月，南通市完成房地产开发投资47.23亿元，同比增长36.76%，其中市区完成投资22.71亿元，同比增长39.42%；县区完成24.52亿元，同比增长34.39%。全市商品房屋施工面积983.19万平方米，同比增长19.05%，其中住宅施工面积778.19万平方米，同比增长17.61%；办公楼施工面积44.37万平方米，同比增长30.02%；商业营业用房施工面积123.52万平方米，同比增长22.16%。11层及以上高层建筑施工面积326.72万平方米，同比增长74.15%，占商品房屋施工面积的33.23%，同比提高10.51个百分点。南通市房地产投资额近几年来不断增长，由2004年的59.39亿元增长到2006年的107.93亿元，年均增长率达到31.72%。南通房地产投资额的变化曲线受外部因素影响明显：1998年国家取消福利分房，房地产业开始启动，投资额稳步增长，2002年受南通房地产企业改制影响，房地产投资额没有增长，2006年起房地产投资额增长率重又走高，达到34%。2、房地产总体供销情况2.1一级市场2005年至今南通市区出让的住宅用地共可开发住宅约643万平方米（含低价位商品房、住宅商业配套）。2005年后南通市区出让住宅用地应对近期及未来住宅市场存量产生主要影响。从2007年8、9月份土地供应情况来看，供应量明显增加，预计第四季度的供应量还会继续加大。供应能力分析05年、06年出让的住宅用地可开发住宅400万平方米，体现在06年至今的住宅预售面积合计329万平方米，仅余71万平方米可供，按目前市场发展趋势，已无法满足需求，因此07年上半年南通加大了市区土地的供应，未来市场住宅存量400万平方米，可供未来一至两年市场需求，处于合理范围之内，预计南通住宅市场供需总体保持平稳运行态势。2.2二级市场（1）02-06年整体供求关系资料来源：南通市统计局2002年到2005年，商品住宅的供应基本持平，住宅市场呈现持续、健康、稳定的发展状态。2006年，商品住宅销售面积猛增，商品住宅需求量大大超过供给。近年来，南通市动拆迁力度较大，大量动迁居民成为商品住宅市场的主要里购买军团，住宅需求量迅速增加。除此之外，因生活水平提高而希望改善居住条件的需求、下辖市县受南通市优越教育条件吸引前来购房的需求也是当地住宅市场的需求来源之一。（2）07年1-9月供求关系2007年1月9月份市区住宅成交套数呈波浪型。3、4月份及8、9月份是成交的高峰期。可见，3、4月及8、9月份是南通楼市的一个热销期。2007年8、9月份累计批准住宅预售面积68.22万平方米，缓解了前段时间市场出现断档问题。预计第四季度将继续加大住宅预售批准量。在2007年1月9月份成交套数与成交面积比例基本不变，市区住宅均面保持在123。信息来源：南通房产信息网2007年度上半年统计数据表明，南通市的房地产市场呈现以下三个特点：一是继续保持持续发展的良好态势，没有因为宏观调控政策的影响而出现大起大落的现象。二是全市商品房销售面积继续下降，2007年1-5月，全市销售商品房屋面积127.61万平方米，同比下降13.81%，其中销售现房面积39.9万平方米，同比增长151.79%；销售期房面积87.71万平方米，同比下降33.66%。2007年1-5月市区销售商品房屋面积64.3万平方米，和上年同期持平，其中销售现房面积14.99万平方米，同比增长582.28%；销售期房面积49.31万平方米，同比下降20.6%。商品房销售面积下降主要原因为同期新开工面积持续下降导致期房销售面积减少。三是继续保持供应结构基本合理，坚持以商品住宅供应为主，以少量高档住宅及保障性商品房调节市场，但南通市住宅市场仍略显紧张。3、房地产销售价格分析信息来源：南通房产信息网7月份住宅均价环比上月增长7.7，突破均价5000元大关，创造了历史新高，主要原因为同期新开工面积持续下降导致期房销售面积减少，市场供不应求造成。随着8、9月份批准预售面积的增加，8、9月份住宅价格明显回落。根据市场调研结果显示，下半年住宅批准预售会再次增加，预计：第四季度市区住宅均价仍将在4500元/平方米左右浮动。南通市商品房价格上涨从其成因来看：一是全市经济快速发展，居民收入水平提高，有效需求拉动。二是商品房建设成本、经营成本增加。三是就目前而言，土地成本对房价的影响最为直接。土地的市场化运作提高了地价，土地招标出让价格屡创新高，这些高价土地不仅决定了这块土地的成本也决定了未来的楼价，而且立即会产生比价效应，影响周边地区楼盘价格。土地价格的暴涨直接导致了房价的“水涨船高”。四是房地产市场供不应求也是拉动房价上涨的根本因素，市场青黄不接，供求暂时失衡。商品房供应满足不了需求，空置房大量被消化。由于供求关系的失衡，价格上涨。五是投机性炒房对房价上涨起到了推波助澜的作用。六是“买涨不买跌”的购房心态也是房价上涨的一个重要因素。几年来，南通市动拆迁力度较大，拆迁居民成为了南通市商品住宅市场的主力购房军团。到了2006年，南通市拆迁力度继续增大，全年完成拆迁量110万平方米，是2005年拆迁量（41.99万平方米）的2倍还多，因此南通市未来商品住宅需求依然很大。然而，这种需求大都集中在中低价位的商品住宅，因此未来南通市商品住宅的整体消费水平可能会继续在较低水平线上徘徊，短时间内大幅度提高住宅消费能力的可能不大。4、南通房地产住宅市场调研分析4.1容积率和绿化率不同板块平均绿化率不同板块平均容积率从整体上看，容积率在1-1.3的楼盘占据住宅供应市场近一半的规模。新区楼盘容积率最低，绿化率超过40%，是所有区域中，住宅环境质量最好的板块，其次是东区和北区；中心区由于地域空间的限制，容积率最高，绿化率最低。4.2建筑类型从整体上看，多层住宅的建筑面积在所有建筑类型中接近一半，但主要分布在新区，北区与东区，中心区与西区的目前在售楼盘中没有多层住宅。西区板块中主要以小高层为主，中心区板块以小高层与高层为主，东区板块不同建筑类型的分布相对比较平均。4.3主力户型、总价在两室的户型中，91-110的住宅占据五成以上，而三室的户型中120-140以及140-160的房型各占40%左右。在两室的户型中，70%以上的住宅总价在40-60万之间，而三室户型超过60%，处于55-75万之间。5、居民居住状况分析南通市各区居住用地基本布局：区域人口（万人）原规划居住用地（公顷）现规划居住用地（公顷）人均居住面积（平米/人）居住区数港闸区2052038519.258主城区551,2651,42525.9120开发区2478566527.7111江海港区1110303016、普通住宅政策对市场的影响温家宝：加强监管调控 抑制房地产价格过快上涨中国国务院总理温家宝5日在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是从中国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。政策评析：房价增长过快，也不是一天两天的事，同样也不会一时半刻就能起到药到病除的效果，如果该政策的执行力和执行时间明确的话，对房地产的影响可以说是非常大的。如果没有很好的执行力来支持该政策，很可能会是一纸空文。温家宝：保护土地工作应特别禁止别墅类开发第十届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕。吴邦国主持大会。温家宝总理作政府工作报告。国务院总理温家宝5日在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时强调，节约集约用地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。在土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。温家宝说，一要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。二要抓紧完善和严格执行节约集约用地标准，包括农村集体建设用地和宅基地，都要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度。三要切实控制工业用地，坚决执行工业用地出让最低价标准。四要落实建设用地税费政策，规范土地出让收支管理，切实执行国有土地使用权出让收支全额纳入地方预算的规定。五要严格土地管理责任制。落实土地督察制度。对各类土地违法违规案件都要严肃查处。政策评析：别墅市场的稀缺性越来越明显，对别墅市场来说，可以认为即使机遇也是挑战，预计今后别墅的价格会明显受到政策的影响。国土部长孙文盛：今年不会出台更强硬的土地政策列席政协开幕式的国土资源部部长孙文盛接受本报记者采访时表示，今年不会再出台更强硬的土地调控政策，主要是落实已经出台的政策。孙文盛说，今年要规范土地出让收入，将其全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。去年，国务院发布的关于加强土地调控有关问题的通知明确要求，从土地纯收益中安排部分资金用于廉租房建设。财政部等部委此后规定，土地出让收入的5要用于廉租房建设。去年，全国121个地级以上城市明确了土地出让净收益用于廉租房建设的比例，其中青岛、宝鸡市定为15。但权威数据显示，用于廉租房建设的土地出让收入规模仍较小。截至2006年底，全国累计用于廉租房制度的资金为70.8亿元，其中，财政预算安排资金32.1亿元，住房公积金增值收益19.8亿元，土地出让净收益占3.1亿元。而去年全国土地出让总收入高达5800多亿元，净收入达2100多亿元。孙文盛强调，今年的关键是要落实已经出台的政策。去年以来，国土部掀起了全国范围的土地利用清查“风暴”，重拳打击违法用地；发布了限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年本），将别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目列入禁止目录。此外，去年还建立了国家土地督察制度；从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准提高1倍，并按照实际新增建设用地面积征收；从2007年2月1日起，对全国房地产企业全面进行土地增值税清算。目前，我国土地政策与产业政策的联动机制已经建立。政策评析：今年应该是相关政策的执行年，新出台的相关政策的可能性不大。建设部司长：房地产宏观调控经济目标已经完成尽管全国房价仍然没有停下上涨的步伐，但建设部官员昨天表态，房地产的宏观调控经济目标已经完成。在召开的“2007年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”上，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠认为，目前房地产投资增长幅度已经低于固定资产投资增长幅度，表明去年宏观调控的经济目标已经完成，但房价问题还需要一段时间来解决。去年5月17日，国务院颁布了对房地产调控的六条意见，被业内称为“国六条”，其中强调要从建房规划、信贷、结构等方面对地产进行调控。沈建忠认为，在保持低于投资增幅的前提下，去年住宅投资占整个房地产投资的71.2%，达到了历史最高水平；普通住宅投资所占住房投资的比重也从2005年的52.6%，上升到了去年底的59.5%；经济适用房的投资规模扭转了过去逐年下降态势，去年经济适用房投资同比增长32.7%；去年全国廉租房制度建设进展较快，全国657个城市里面有500多个城市已经建立了这个制度，80%地级以上城市完成了廉租房建设计划。此外，去年的住宅建设在户型窗体顶端窗体底端结构上也发生了明显的变化，扭转了片面追求大户型的态势。沈建忠介绍说，从去年6月份“国六条”开始执行到年底，90平方米以上大户型的增幅在30%左右，而中小户型的增幅达到了34%。这一系列的变化表明，“国六条”对住房结构的调整已经取得了一定效果。沈建忠对地方政府在落实“国六条”时的表现感到满意。他介绍，在建立了备案的制度、公布的制度、通报的制度以后，地方政府的主要负责人把解决中低收入者的住房问题当成了头等大事。政策评析：“国六条”是否成功，衡量的标准应该是，“国六条”到底起到作用没有，对房地产市场产生了什么影响。而不是凭几个数据来证明。建设部出台稳定房价时间表 严查囤积房源在一系列针对房地产的国家宏观调控政策之后，2007年5月25日，建设部进一步下发了关于贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知的通知。具体内容有以下几点：1.各地建设主管部门要切实担负稳定房价责任2.恶意炒作宏观调控政策将坚决予以制止3.稳定房价时间表4.年内完成城镇最低收入家庭住房情况调查5.开发商囤积房源将被重点查处6.未竣工预售商品房禁止转让政策评析：出台的政策本意虽好，但关键在落实，关键要看今后的执法检查力度。只有对那些不法房地产商的欺骗行为公开曝光，对那些违规的房地产商实行严厉的处罚，对那些恶意哄抬房价的房地产商追究相关的法律责任，才能确保房地产价格的稳定，才能营造出老百姓买得起、住得起、心情愉悦的和谐氛围。否则，对那些一贯抱有“上有政策、下有对策”的房地产商来说，“留得青山在，不怕没柴烧”的心态，将促使他们今后依然会变幻手法在房地产市场中“兴风作浪”。存款利息税率将由20降至5 存贷款利率上调国务院决定，8月15日起将利息税由现行的20调减为5。与此同时，央行昨天也决定，上调存贷款基准利率0.27个百分点。根据修改后的个人所得税法，国务院昨日决定自2007年8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20调减为5%.同时，央行宣布自今天起调整存贷款利率，金融机构一年期存款基准利率由现行的3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率，由现行的6.57%提高到6.84%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。这已经是央行今年第三次、2004年以来第六次加息。政策评析：这“一加一减”将回收流动性过剩，调节和稳定通胀预期，保障经济平稳运行。这些利息收入对高收入人群而言也许微不足道，但对中低收入者来说却非常重要。我国中低收入家庭收入以工资为主要来源，他们往往把家庭资产中的主要部分甚至全部作为储蓄存入银行，利息所得成为他们唯一的理财渠道，取消利息税如同给中低收入群体增加收入。央行加息、上调贷款利率0.18、公积金0.09中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率，自2007年9月15日起，一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60提高到3.87；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02提高到7.29；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。政策评析：此次加息距上一次提高存贷款利率还不到一个月，加息已成为央行宏观调控的“常规武器”，今年以来就使用了五次，次数之频繁、间隔时间之短，历史罕见。7、房地产市场宏观市场小结今年上半年南通房地产投资增幅为39.42%，去年全年投资增幅为38.0%。从下半年发展趋势来看，由于受到今年国家宏观调控政策的影响，预计房地产投资增幅不会在上半年的基础上出现较为强劲的反弹。1因为宏观经济快速发展，居民收入增长较快，为房地产发展提供了良好的宏观环境。2南通各项城市建设速度正进一步加速发展，从而推动房地产开发；再次，一些有实力的大型房地产开发企业看好南通房地产市场的长期发展，纷纷进入，把南通作为重点优先发展的市场。综合以上因素，预计下半年南通房地产投资仍会保持35%左右的增幅。南通全市房地产市场仍将延续供需两旺的局面，目前市中心地区供需略显紧张。供应量将迅速增加：2006年全年挂牌出让土地面积累计185万，而至今年7月底南通市区挂牌出让面积累计高达217.6万，经过半年到一年左右时间的建设基本可以上市销售，商品房的供应量亦将稳步增加，保守估计今年全年挂牌土地将会达到300万左右。（数据来源：南通国土局）需求仍保持旺盛势头：下半年房地产市场需求在去年基础上，仍会继续上升。从主动方面莱看，随着南通市经济的快速稳定发展，今年南通市区人均可支配收入也会持续增长，16月南通市区居民可支配收入增长15.7，随着经济收入的增长居民改善居住的需求量相应不断增加。从被动需求来看，由于今年上半年拆迁工作的缓慢，下半年伴随城市建设的加速将加速拆迁的进度，与上半年相比，被动需求有较快的增长。另外，南通城市化水平在稳步提高，城市规模稳定的扩张，由此带来的自动型需求会稳定增长。综上所述，今年下半年南通商品房需求增幅将高于上半年。3.南通市区商品住宅的价格目前上升空间较大，不会长期保持快速上涨。目前南通市区新开工面积持续下降导致期房销售面积直接下降，市区商品房价格进一步上涨，7月份环比上月上涨速度达7.7，已经远远高于全国环比上涨2的幅度，从下半年市场需求保持旺盛的势头来看，南通市区商品房价格会保持较大幅度上涨速度。预计南通市区商品房价格在今年下半年会保持大幅度上涨。但是，一方面今年宏观调控措施在南通的成效明显，原材料价格上涨的局面得到控制，目前主要的建筑材料价格稳定。另一方面，供求没有失衡，仍在合理的正常区间，供略大于求，而且今年土地出让量明显增加。所以，南通市区商品房价格肯定不会长期保持快速上涨。（四）城市房地产地图根据目前南通房地产的市场发展情况，我们把整个市场分为的商品住宅市场可分为五大板块，即：老城区、城南区、城北区、新东区。1、老城区板块 范围范围主要是南大街、濠河周边及孩儿巷往西地区，有着贯穿南通市中心最繁华的路段：人民路和青年路。 规划该区是各项配套设施最为齐全的地段，目前老城区市场呈现供应量不大、价格稳定的态势。由于土地供应有限，尽管银河名都广场、盛和七彩豪庭、都市华城、濠河名邸等项目陆续有房源推出，但区域推盘总量不大，房价稳定在高位。从竞争关系来看，南通市高端房地产项目主要集中于城市中心高档公寓项目及市区别墅项目，目前城市中心开发量十分有限，供应量不大。 客群来源客户来源主要为向往城市生活的周边郊县的私营业主及市区机关、企事业单位的中高级人士。 2、城南板块 范围范围主要为洪江路及世纪大道地区，位于南通市城市中轴线东侧，主城区、狼山风景区与市经济技术开发区之间，其核心区域北起虹桥路、南川河，西至城山河，南到啬园路，东裤子港，面积16.9平方公里。苏通大桥开通以后，新城区无疑将是南通对外的桥头堡。 规划是南通未来的重点发展区域。目前区域较荒凉，人气较低，配套设施不很完善，但仍被众多开发商及投资机构看好 。随着大家对居住环境和生活质量的不断重视，更是由于人们对苏通大桥的开通给南通带来的巨大的发展机会一致看好，现在买房关注的目光早已从狭窄的“六桥”以内转向中南世纪城、天安花园、凤凰莱茵苑、兆丰嘉园等新城区的大盘。由于摆脱了老城区土地制约的瓶颈，新开发楼盘不再像螺丝壳里做道场，因而各种设计理念、高品质的景观环境逐一登场，也给广大的购房者提供了更大的选择空间。 客群来源客户来源为私企业、开发区的中高级管理人员和政府机关人员。3、城东板块 范围范围主要为工农路及其以东地区 ，位于南通市城市中轴线东侧，主城区、观音山之间，其核心区域北起中秀中路、中秀东路，西至工农路，南到通启路，东接通富路。 规划南通城市发