信托产品设计要素及案例分析.doc

信托产品设计要素信托类型：贷款类、股权类、债券类、收益权类、证券投资、融资租赁融资规模：期限：短期or长期，单一期限or多种期限，是否可以提前终止或续存，是否按年滚动发行 取决于：1、资金需求方的需要 资金周转房地产大型基建PE；2、投资者的投资偏好；3、监管。预期年收益率：固定or浮动，是否设置不同级别的收益率，收益权是否分级 取决于：1、同期银行存款利率和国债利率水平；2、不同项目的收益水平，此外针对不同期限和金额，收益水平也不同。收益分配方式：按年分配or按季分配or到期还本付息or分时期偿还一定比例的本金or不定期分配流动性：是否可以赎回、转让（如收益权可在N年后转让）风险保障：第三方保证担保（企业或个人）：融资方的控股或关联企业、控制人自己或夫妻 不动产抵押（土地或在建工程） 动产抵押或质押 股权质押、应收账款质押 信托公司受让股权并将信托收益权质押 融资方加入信托计划 收益权结构化分级（优先、劣后） 回购承诺 政府承诺 信托公司控股并享有一票否决权 人大决议（将信托资金列入财务预算的决议） 政府提供财政支持（出具资金安排专项函，或以财政收入和土地收入做资金安排） 提前归集资金 信托公司向项目（公司）委派股东或财务经理信托产品案例分析1、 新时代信托【鑫业十六号】流动资金贷款集合资金信托计划时间：无信托概况规模：不超过6千万元期限：1.5年，期限满一年后，受托人有权根据信托资金运作情况提前终止信托计划最低认购金额：100万受托人：新时代信托保管银行：中信银行资金投向 用于向北京泰隆华胜科技有限公司（下称“泰隆华胜”）发放流动资金贷款交易结构*股权质押加入信托计划的条件 1、委托人的资格：中华人民共和国境内外具有完全民事行为能力的自然人、法人或依法成立的其他组织，符合中国银监会对于信托计划合格投资者的有关要求和条件，享有必要的权利和授权并能以自身的名义将其合法拥有的资金委托给受托人进行资金信托。2、资金合法性要求：委托人保证委托给受托人的资金是其合法拥有的财产，委托人不得非法汇集他人资金参与信托计划。3、受益人的资格：参与本信托计划的委托人为唯一受益人。信托受益信托收益=信托收入-信托费用预期净收益率： 9%信托预期净收益本合同项下信托资金预期净收益率信托实际存续天数/360信托费用：信托计划事务管理费（0.05%），信托报酬（1.57%+60%收益），财务顾问费用，保管费用，税费参见附1：新时代鑫业16号 信托计划项目简介2、 新时代信托 【慧金297号】非上市公司股权收益权投资集合资金信托计划时间：无信托概况规模：不超过6千万期限：1年最低认购金额：100万受托人：新时代信托资金投向 用于受让包头市实创经济技术开发有限公司持有的包商银行股份有限公司（简称包商银行）一定数量的股权收益权交易结构股权质押信托收益预期净收益率9%信托费用：事务管理费（0.05%）、信托报酬（3.07%）、保管费用、税费参见附件2：新时代信托慧金297号信托计划说明书3、江苏润澳环球酒店装修项目集合资金信托计划时间：无信托概况规模：3亿期限：2年（满18个月受托人可提前退出）最低认购金额：300万受托人：金谷信托资金投向 用于受让润地利房地产投资集团有限公司持有的南通润万嘉置业投资有限公司100%股权收益，润地利集团将信托资金用于公司旗下的位于无锡及南通两家五星级酒店装修。交易结构*土地抵押；*履约保证金；*个人担保信托收益预期年收益率11%参见附件3：江苏润澳环球酒店装修项目集合资金信托计划项目简介4、 方正东亚-方兴6号象山经济开发区资产收益权投资集合资金信托计划时间：无信托概况规模：A类5000万；B类2亿期限：A类18个月；B类24个月最低认购金额：100万受托人：方正东亚信托资金投向 用于受让浙江省象山经济开发区建设有限公司拥有的四个地块的的土地资产收益权交易结构*人大决议；土地质押；股权质押；*公司担保信托收益A类100-300万，9%；300万以上，9.5%B类 100-300万，9.5%；300万以上，10%参见附件4：方正东亚-方兴6号象山集合资金信托计划项目简介5、天朗蔚蓝机电广场信托贷款集合资金信托计划时间：无信托概况规模：2.2亿期限：96个月（满12个月投资人即可退出）最低认购金额：100万受托人：中融信托资金投向运用信托资金向西安天朗地产集团有限公司发放贷款，通过西安天朗偿还贷款本息的方式现获利退出。交易结构*第二顺位财产抵押；个人担保信托收益 受托人每年公布下一年预期收益率，信托成立第一年的预期收益如下： 100万元 300万元 9.00%300万元以上 10.00%参见附件5：中融信托-天朗蔚蓝机电广场项目集合资金信托计划项目简介6、百瑞宝盈82号集合资金信托计划（武当山项目）时间：无信托概况规模：1.67亿-2.67亿期限：24个月 (满五个月后提前终止，加计两个月收益；满一年后提前终止，加计一个月收益)最低认购额：100万元受托人：百瑞信托资金投向 信托计划本金以增资、受让股权方式投资于湖北武当太极湖旅游发展集团有限公司，由其用于水上游乐、演艺、运输、户外运动等旅游项目的开发建设；信托到期后由湖北武当太极湖投资集团有限公司或祥源集团溢价受让信托计划持有的股权。交易结构股权质押；公司担保；个人担保；*控制土地价值；*融资主体自有资金加入信托计划信托收益 100300万元 8.5% 300（含）800万元10%800万元以上（含）11%控制土地价值：信托计划成立后，太极湖集团保证将武当山太极湖旅游度假区的挂牌土地全部（约5300亩）土地装入旅发公司。预估5300亩土地的价值为18.55亿元。百瑞信托通过对旅发公司的绝对控股，控制上述土地价值。参见附件6：百瑞宝盈82号集合资金信托计划（武当山项目）项目简介7、吉信松花江【78】号南山建材项目收益权集合资金信托计划时间：2011年8月信托概况规模：1.5亿期限：18个月最低认购额：受托人：吉林省信托有限责任公司资金投向 用于购买南山建材所有经营项目的项目收益权交易结构股权质押；*采矿权质押；个人担保信托收益 信托收益主要来自南山建材按期支付给吉林信托的项目收益权回购款溢价部分。信托收益在扣除信托财产应承担的税费以及应支付给受托人的信托报酬后全部归受益人所有。100万-300万，10.5%； 300万（含）-500万，11.5%； 500万（含）以上，11.8%参见附件7：松花江78号南山建材项目收益权集合资金信托计划项目简介8、新华信托云南中天文化股权投资集合资金信托计划 时间：2011年信托概况规模：3亿-4.5亿。分期募集，其中3亿元正常分期募集，最后1.5亿元根据项目实际情况及项目方实际控制人戴艳梅女士申请，由受托人确定是否募集期限：2年，满1年可部分或全部提前结束最低认购额：受托人：新华信托资金投向 新华信托以分别以 1 元对价收购项目公司原股东合计99%的股权及其对项目公司的全部债权，剩余资金用于对项目公司增资扩股，增加注册资本300万元，其余资金用于增加资本公积。用于昆明市西山区第七号片区西坝新村城中村改造一期项目（“ 文化空间” 项目）开发建设交易结构土地抵押；*委派董事实行印信、资金监管；个人担保信托收益A 类受益人：认购金额100-300 万元10.5%B类受益人：认购金额300-500万元 13%C类受益人：认购金额 500 万元以上 14% 参见附件8：新华信托-云南中天文化股权投资集合资金信托计划项目简介9、吉信长白山【26】号集安配建廉租房项目贷款集合资金信托计划尽职调查报告信托资料/尽职调查/已阅/信长白山【26】号集安配建廉租房项目贷款集合资金.doc时间：2011年10月信托概况规模：3000万期限：24个月最低认购额：受托人：吉林信托资金投向用于集安市2010年配建廉租住房项目建设。交易结构土地抵押；*设立监管行参见附件9：长白山【26】号集安配建廉租房项目贷款集合资金信托计划第一次信托管理报告10、新华信托华惠1号仙女山景区收费权权益买入返售集合资金信托计划时间：2011年10月信托概况规模：1亿，可分期发行期限：2年最低认购额：受托人：资金投向收费权权益买入返售。用于买入喀斯特旅游拥有的仙女山景区观光车收费权权益及天生三桥景区旅游环保车收费权权益（评估价值41,352.21万元），喀斯特旅游将转让该收费权权益所得资金用于其缴纳收购仙女山景区相关公司股权及资产的剩余款项。资金退出 信托到期时喀斯特旅游按约定的受让价格（包含喀斯特旅游在信托期限内分期支付的信托报酬及信托其他费用）向新华信托无条件回购该收费权权益。交易结构*收费权质押信托收益 10%/年参见附件10：新华信托华惠1号仙女山景区收费权权益买入返售集合资金信托计划项目简介11、新华信托华惠11号上海伦达集团债权投资集合资金信托计划时间：2011年11月信托概况规模：1.65亿，其中劣后收益权1500万。满1.5亿即可成立期限：24个月，满18个月后可以提前结束最低认购额：受托人：新华信托资金投向 用于受让上海伦达投资集团有限公司对浙江伦达实业有限公司的委托贷款债权2.3亿元, 信托资金用于伦达集团公司总部大楼装修以及企业正常经营。交易结构*折价购买债权；*受益权分级；土地抵押；公司担保；个人担保信托收益优先级受益权预计年化收益率12%/年，每信托年度末分配一次，由劣后受益人以代付的方式向优先级受益人支付投资收益；劣后级受益权收益在信托计划到期时一次性分配，信托到期时，所购债权所得利息则全部归劣后受益人所有。 如信托计划提前结束，则优先级受益人可额外获得一个月（30天）的预期收益。参见附件11：新华信托华惠11号上海伦达集团债权投资集合资金信托计划项目简介12、华融贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划 信托概况规模：6亿（第一期3亿）期限：1年最低认购额：受托人：华融国际信托资金投向 用于花果园项目一期建设交易结构*在建工程抵押土地抵押；公司担保；个人担保信托收益A类信托受益权 在本信托计划的预定期限内9.00%，在宽限期内13.50%； B类信托受益权 在本信托计划的预定期限内9.90%，在宽限期内14.85%；C类信托受益权 在本信托计划的预定期限内10.40%，在宽限期内15.60%*资金归集 在第12个信托月度的首日，宏益公司将不少于2亿元资金归集至信托财产专户； 在第12个信托月度的第8日，宏益公司将累计不少于3亿元资金归集至信托财产专户； 在第12个信托月度的第15日，宏益公司将累计不少于4亿元资金归集至信托财产专户； 在第12个信托月度的第22日，宏益公司将累计不少于5亿元资金归集至信托财产专户； 在第12个信托月度的第28日，宏益公司将累计不少于6亿元资金及相应利息归集至信托财产专户参见附件12：贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划项目简介13、大业信托-昆明馨悦尚居廉租房集合资金信托计划时间：2011年8月8日信托概况规模：8千万-1亿期限：贷款期限为1年期(满九个月后可以提前归还)最低认购额：受托人：大业信托资金投向以贷款方式发放给昆明广基瑞特房地产开发有限公司，用于位于昆明学府路的广基馨悦尚居廉租房项目后期开发建设。交易结构土地抵押；*资金提前归集信托收益预期年收益率和代理费率共计不超过12.5%。参见附件13：昆明馨悦尚居廉租房集合资金信托计划项目简介14、中融-镇江城投项目财产权信托信托概况规模：4-5亿期限：24个月，满18个月可提前结束最低认购额：受托人：中融信托信托类别：财产权信托资金投向京沪高铁镇江站市政配套基础设施建设项目还款来源 镇江市政府履行其与镇江城投公司所约定的金山水城安置房建设工程项目及相关的附属设施及配套设施全部竣工验收合格后的回购义务，如政府不能正常履行该偿付义务，则由镇江城投履行信托受益权回购义务。交易结构财