岳阳市房产税实施细则提案.doc

岳阳市房产税实施细则提案第一组组员：任腾跃（组长）、杜娜、黄宏斌 李玉德、王佳仁、陈翠兰、胡霞 邓紫萌、刘世维、杜嘉琪时间：2013年12月25日岳阳市房产税实施细则提案1、 前言 为逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展，加强和规范个人住房房产税的征管，保证税款及时足额入库，依据2003年9月1日起施行的湖南省房产税施行细则（湘政发200314号），结合本市实际情况，制定本实施细则。本实施细则所称个人住房房产税是以湖南省房产税施行细则确定的住房为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。2、 背景 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，从当年10月1日开始实施。住建部相关人士表示，截止到2012年6月30日，全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要市县，个人名下到底有几套房，通过这套系统一查就可以知道。由于信息掌握比较充分，对房产持有者所拥有的面积和套数都能及时了解，为推进试点做了技术准备。 据不完全统计，目前世界上有130多个国家和地区对住房征收房产税，通行的做法：一是将房产税作为调节收入和财富分配的重要工具，对个人住房在保有环节每年普遍征收，对低收入家庭、困难群体的住房给予减免税。二是收入归属地方政府，主要用于教育、卫生、消防、治安及基础设施建设等公共服务支出。三是多以评估值为计税依据。大多数国家和地区都是以某一时点房地产的市场价值为基准，采取批量评估的方式确定应税房地产的计税价值，并根据房地产市场变化情况在一定年限内实施重估，如香港就每年实施重估。四是大多实行比例税率。在多数国家和地区，地方政府都有权根据本地情况确定具体适用税率。3、 目的 收房产税的目的和意义，很多人认为我们收房产税是为了打压房价；有的说收房产税没用，房价压不住；有的说，收房产税无法操作；也有的说收房产税是政府想多收点钱；甚至也有的说收房产税是违反法规的。诸如此类的各种评论都有，我想特别说明一下，政府启动房产税有以下四个目的和意义： 第一，健全中国的财税体系。正常的社会主义市场经济体系中，财税体制应该既有生产环节的税，也有财产环节持有税，长远来说两种税制并存是合理的体系，所以重庆推进这项工作，首先是为了长远的税制健全。 第二，对整个房地产结构调整调控是有意义的。房地产调控有各种调控手段，从税务角度讲有三类调控，即“低端有保障，中端有市场，高端有遏制”。“低端有保障”，就是我们公租房没有税收含义，不收出让金、配套费，所得税、交易税、契税、营业税、增值税都不收，公租房造完之后也不会有企业利润，基本以成本转租给老百姓，这样是对中低收入者的保护、关怀。“中端有市场”，就是说对买普通商品房的老百姓，买房子自己住的，不仅要保证供应，而且要保证价格不太高，在税收上面应该有适当的优惠。“高端有遏制”，就是我们今天说的独栋商品住宅和高档住房，其调控主要体现在税收上，这样的住房在交易环节，它的契税会比普通商品房高一点，它的增值税、营业税也会高一点，另外增加持有环节的房产税，这也会起一定的遏制作用。从这个意上讲，我们税收上的这个措施出来对房地产有调控意义。 第三，有调节收入分配作用。房产税或者国外的物业税，都属于二次分配，我们说的交易契税、所得税、增值税、营业税都属于一次分配，房产税是二次分配，二次分配有公平作用，把占有公共资源较多的人的税征收后，全数用来造公租房，实际上也是对困难群体的补助和支持，所以它有调节收入分配的作用。 第四，能够适当地改变社会的住房消费习惯。有了房产税以后，对于买房自住的人来说，如果是买高档房，他会明白，会交比较多的房产税，在这种情况下，会根据自己的财力理性购买。其次，如果买房是为了囤房用以养老，现在会觉得房子空着不划算，就把它出租，那也是社会资源优化配置，会使得租房的供应量增加，租房的租金也会有所下降。再是如果要炒房，现在有缴税成本，会减缓炒房的心理，长远情况下，会调节人的持有房屋的心理，改变住房的消费习惯。4、 构想1、 税收的征收对象。 我们是对独栋商品住宅，不管存量还是增量都收税；另外个人新购的高档住房要征房产税，这个高档住房是指高于主城新建商品住房建筑面积成交均价两倍的房子。现在开始，新购的高档房要征税；三是如果是在岳阳市没有户籍、没有工作、没有企业，但是到岳阳市买房子，买一套不会收税，但是他买两套、三套、五套，我们通常说的炒房团，纯属到这里炒房子的，从第二套开始收税，哪怕是普通房子也要收。2、 征税的税率。 本次房产税税率采取分档税率：一是独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年岳阳市新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。二是在岳阳市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。3、 计税依据。 现在以房产交易价为征税基数，如果三年、五年以后可能会进入要用评估的方法。4、 如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。 存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米，是以户为单位，家里是一个人一户也要抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米。5、 均价的计算方式。房产税覆盖主要是指岳阳主城，以过去两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价算术平均计算。6、征税时间 房产税政策出台，纳税对象确定的第二天开始，每年征收一次，征收工作是税务局按照政府令的有关规定、范围、对象征收。对存量房，根据国土部门提供的征收对象征收。再就是增量房，符合前两年均价的对象，我们在其买房时要对其征收，所以对存量和增量采取不同的办法。两个来源确定之后锁定的纳税对象，纳入我们的监控范围，每年对其征收，每年到了征税时通过各种手段告知被征收对象，通过公告、信函，甚至上门告知他的纳税义务，应该纳税的税额。在征收环节上，我们把征收时期定为每年10月1日-31日作为征期，征收实行属地化，纳税人在什么区县就在什么区县范围征收，我们也采取特殊方式，对特别集中的地方采取上门服务的方式。5、 技术要件日前，国家税务总局与中国人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班(一期)正式开班。国家税务总局财产和行为税司陈杰司长此间发表讲话称，目前我国房地产估价技术应用方面的人才匮乏和管理经验欠缺，因此，要不断提高工作人员的综合素质，提升知识和技术水平。六、结语 首先，若房产税全面铺开将严重打击房地产的投资需求，房产税的推出也将使投资者对地产调控政策加码的预期有所增加，进而能有效控制房价。房产税会对房价有一定的影响，但绝不会完全影响房价，影响房价的因素有以下五个方面：1、 和社会房屋的配置体系有关。 如果这个社会全部的老百姓住房都要市场化买卖商品房，这个房价体系会比较难控制；但是如果社会实行“双轨制”，30%40%或者更多的比重是政府的保障房体系，有60%70%是商品房体系，是“双轨制”，这时候整个社会交易状态，房价的调控状态会比较平稳，不会有那么极端的不同意见出现，所以“双轨制”是党中央、国务院已经确定的中国房地产市场配置体系。2、 和土地供应的方式有关。 土地供应多或少，形成房地产量大或小，土地供应的价格高或低也会影响房地产价格的高低。若土地储备基本在政府手中，每年按照需要供应各种类型房屋需要的土地，一般来说房地产的当期价格1/3是楼面地价，也就是说楼面地价拍卖时不要拍得比房价高，如果拍得比房价高会推高房价，地价跟着房价慢慢走，而不是地价反复推动房价不断涨。总之，土地怎么管理和房价有密切关系。3、 受房屋供求关系影响。 如果房屋供应很多，需求少，房价就低；如果供不应求，房价就会涨。比如若干城市开始进行限购措施，限购措施会约束需求量，那边又加大普通商品房供应量，加大保障房供应量，房地产市场会平稳。4、 房地产作为不动产，是半金融资产，和通货膨胀、货币政策有关系。 贷款多少，贷款利率高低都会影响房价、影响房地产发展的质量。美国的次贷危机就是对房地产供应的货币政策出了较大的问题，影响了全世界。5、 税收同样影响房价。 出台房产税一下子把高房价压下去，这是不可能的，但是它会使炒房得到遏制。大家有时候说交易税收多或少会使炒房者转嫁风险，有一定的道理，但是要明白，房产税是持有者缴纳，不是可以转嫁的，这个意义上房产税对房价有一定的遏制和收敛作用，但不是绝对的遏制和收敛作用。总而言之，大家要明白，一个地方的房地产市场秩序和这五个坐标联系在一起，不是一蹴而就，不是一锤子“买卖”，是复杂的系统工程。通过征收房产税影响房地产市场只是房产税作用的一部分。另外，房产税还承担着矫正基层财政困难，进行再分配，优化分配收入格局以及控制收入差距扩大等作用。其次，房产税作为财税改革中的重要一环，应坚持长效机制。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中新社记者采访时说，以改革为核心的长效机制建设，将更多地发挥市