xx经典物业管理提示建议.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632内蒙蒙西北国经典物业管理提示建议前言优秀的物业管理是一个优质楼盘的重要价值构成要素，是一个地产品牌成为优秀品牌的重要保证。规范优质的物业管理不仅能保证业主和使用者有一个高品质的居住生活环境，而且能增强发展商社会信任感和投资者的信心，建立发展商在公众中的良好形象，加强其在房地产市场中的长远竞争力。物业管理是一个完整的系统工程，从物业的规划设计开始到物业建成投入使用后管理工作的正常运行，有若干环节组成。国企根据物业管理在物业价值中的重要地位和对公司品牌树立的重要性出发,结合北国经典的市场定位,认为对海拉尔市场来讲，高素质的物业管理服务尚属新生事物，海拉尔市民对实物消费观到服务消费观的转变需要一个过程。因此，物业管理尽量提供优质、高效的基本物业服务，在降低了住户经济负担的同时，也使其享受到了优质的服务，对品牌的塑造有着重要意义。因此开发商必须在物业管理给予充分重视，和必要的前期投入。这样会使项目产生持续增值。综上，我司对海拉尔北国经典物业管理提出以下建议和提示：第一部分：物业管理运作的基本环节第一章：物业管理的早期介入物业管理的早期介入,是指物业管理公司在正式接管物业管理工作之前进行的工作。主要包括项目规划设计阶段的早期介入、项目施工建设阶段的早期介入和项目销售阶段的早期介入一、项目规划设计阶段的早期介入1、 项目规划设计阶段的早期介入，是指物业管理公司在房地产开发项目规划设计阶段就介入，从物业管理的角度参与项目规划设计方案研究工作，从日后物业管理的角度考虑开发项目的规划设计。2、 要设置物业管理工作用房、商业用房，给楼宇的清洁冲洗留公共水源，设置防盗监控系统，配备防火安全装置。3、 小区的开放路口应集中并设岗亭，为物业管理公司实施周边封闭式管理作准备。二、项目施工建设阶段的早期介入1、 项目施工建设阶段的早期介入，是指物业管理公司在房地产开发项目施工建设阶段就介入，从物业管理的角度参与项目施工管理。2、 物业管理公司要通过跟进整个施工过程，熟悉整个项目的布局情况。要熟悉各种管道、各种设备设施的系统、位置和走向，并建立档案，以方便物业管理公司接管后对物业的检查、维修、保养工作。三、项目销售阶段的早期介入1、 物业管理是客户、准客户和潜在客户所关心的重要内容，因此在销售前就应该确定物业管理相关的全部内容，包括物业管理收费、物业管理服务内容、物业管理承诺和物管公司等。2、 物业管理是对营销人员培训的必须和重要内容。3、 以下所列是项目销售过程所需物业管理资料：1）、楼宇质量保证书2）、楼宇使用说明书3）、业主公约4）、用户手册5）、楼宇交收流程6）、入伙通知书7）、入伙手续书8）、收楼书9）、承诺书10）、业主/用户联系表11）、遗漏工程使用钥匙授权书12）、遗漏工程和水电表底数记录表13）、装修手册和装修申请表第二章：物业管理的基础工作物业管理的基础工作是指住户入住之前，物业管理公司应做好的工作。主要包括物业管理人员的选拔和岗位培训、物业管理资金的落实、物业管理制度的制定和物业的接管验收四个方面。一、物业管理人员的选聘和岗位培训（一）物业管理人员选聘物业管理人员的选拔工作，应该从物业管理任务确定后开始着手。可以由负责人根据物业管理接管的实际需要组阁管理班子。（二）物业管理人员的培训物业管理人员的应知应会主要包括如下内容：1、应知的基本内容1）物业管理人员应了解自身企业（所在公司）的基本情况，如：l 公司的发展史、组织结构、劳保福利l 公司的规章制度、劳动纪律、安全守则、业务处理程序等2）物业管理人员应了解所管物业的基本情况，如：l 建筑物的构造、布局、功能、数量、质量等l 各种场地的使用功能、面积、布局等l 各种设备设施的位置、分布和功能等3）物业管理人员应了解公司制定的住户手册及各种管理规定的主要内容2、应会的基本内容1）物业管理人员应懂得物业管理的基本常识，包括：l 应付特发事故（如火警、盗警、人员伤亡等）的基本常识l 防盗、防事故、防罪案的意识及其基本常识l 消防管理条例及防火灭火基本知识l 待人接物的基本礼仪和礼貌用语l 维护环境整洁的基本要求及基本标准2）物业管理人员应熟悉本岗位的职责和本岗位的操作技巧和技能3）物业管理人员应掌握以下学科的基本知识：包括行政管理、城市规划、房屋构造、建筑设备、市政工程、园林绿化、财务管理、心理学、公共关系学、电子计算机等。二、物业管理资金的筹措物业管理资金的来源主要有如下数项：1、 地产开发建设企业提供的“公共设施、设备的维护管理基金”2、 按照物业管理合同的规定向业主收取的“公共性管理服务费”3、 按照物业管理合同的规定向业主收取的“公共设施、设备的维护管理储备金”4、 物业管理公司开展“特约管理服务”的收入5、 物业管理经营性物业（或称商业物业）的经济收益6、 物业管理公司开展多种经营活动的收入7、 政府给予的“城市维护费补贴”。对物业管理各项资金的收取，物业管理公司应严格执行有关法规的规定。三、物业管理的规章制度1、物业管理公司内部的规章制度物业管理公司成立伊始就应该建立一套科学的、健全严格的规章制度，使人人有章可循，事事有据可依。可以将公司的规章制度综合成一本员工手册，方便员工全面地了解公司整套的规章制度。2、物业管理公司对外的规章制度物业管理公司对外的规章制度，包括物业管理公司向辖区业主、住户解释公司的宗旨、权利和义务，解释物业管理公司的管理服务范围，管理服务的方式、方法以及要求业主和住户共同遵守的行为准则等方面的文件。物业管理公司对外的规章制度主要有：“公共契约”、“辖区管理规定”、“业主（住户）管理委员会章程”和“住户手册”等。1）公共契约应明确以下内容：l 物业管理公司的名称、管理服务范围和管理权限、职责l 物业管理公司与辖区业主、住户双方的权利、义务及双方的法律责任2）辖区管理规定辖区管理规定属于物业管理公司面向辖区业主的一份综合性管理文件。主要包括：向业主介绍辖区的管理机构的职责权限；公布物业公司管理辖区的有关原则；公布使用、维修和养护物业的有关规定；公布维护环境和治安的有关规定；公布管理经费的有关规定等等。3）业主管理委员会章程它主要阐明的是业主管委会成立的目的、成立的方法和“管委会”的宗旨、任务、权利、义务以及“业主大会”召开的任务等。4）住户手册住户手册介绍的内容一般包括：辖区的概况、辖区管理和提供各种服务概况、辖区管理规定、住户（业主）须知、家居安全指南及常用电话号码等。四、物业的接管验收物业的接管验收不同于物业的竣工验收。它是物业管理单位接管开发建设单位移交的新建物业或接管已经投入使用的原有物业所进行的验收。物业接管验收是在物业竣工综合验收的基础上进行的。验收的对象包括房屋、房屋的配套设备、房屋的外部条件、综合功能等。物业接管验收是落实物业管理责任制的必要手段。物业接管验收后，物业管理公司正式开始对接管物业实施管理，除特殊情况外，开发建设单位不再承担工程的维护、改建费用。第三章：物业管理的主要活动一、住户入住由于住户入住期间，人员的频繁进出容易出现秩序混乱和发生事故。所以，住户入住期间是物业公司不容忽视的环节，并应注意以下几个问题：（一）物业管理处各方面的人员必须到位（二）要注意加强治安管理和安全管理工作1、应加以防范的事故：1） 住户财物被盗2） 住户之间的冲突3） 火灾4） 人身伤亡2、防范事故应做好的工作1） 加强对进出人员的管理2） 有计划地安排住户有序地分批入住，但又应在较为集中的时间内装修及在较为集中的时间内入住3） 加强保安巡逻4） 加强装修管理工作，坚决杜绝违章装修。（三）做好住户入住手续的办理工作“入住手续”是指住户在正式入住房屋之前需要前往管理处办理的相关手续。住户在收到物业管理公司发出的“入住通知书”后，应按通知书上安排的时间和要求前往管理处办理入住手续。“入住通知书”应清楚地向住户交待办理入住手续的时间、携带的证件、需缴纳的款项及需办理的手续和程序等。 当住户交清各种需交费用，并签署了“公共契约”后，管理处就可以向住户发放钥匙和通水电。至此，入住手续告完。住户入住时，除了交清购房余款外，一般还应缴纳如下费用：1、 装防盗门、防盗网的费用2、 公共设施、设备的维护管理储备金3、 预售6个月的“公共性管理服务费”4、 装修管理押金5、 清运装修垃圾押金（四）要与住户建立良好的关系（五）利用有利时机向住户宣传各项管理规章制度（六）要做好“业主管理委员会”成立的组织活动二、完善配套设施完善配套设施，是指物业管理公司接管物业后，对投入使用了一段时间后暴露出来的施工质量问题和规划的不尽人意之处进行处理，填补规划设计和施工过程的不足，使管辖区保持良好的环境和设施，赢取业主和住户的信赖。如：增建停车场、车辆保管站，增设文化娱乐、体育、商业网点，完善绿化工程，开办幼儿园，安装中央消防报警系统，平整道路，畅通排水管道，检修供电线路等。完善辖区配套工作应注意以下几点；1、 做好完善辖区配套项目计划并落实好经费。项目计划须经“管委会”认可，并向政府有关部门申报、报批2、 要控制完善辖区配套的进度，合理安排好施工时间。对于涉及面广、对住户正常生活影响大的项目应进行统筹安排，分期、分割施工，尽量减少对住户的干扰3、 要保证完善辖区配套项目的施工质量，防止再次留下施工质量隐患。可组织多家投标，择优选择施工单位的方法，使之既有利于提高工程质量，又利于减少工程造价三、管理服务住户入住后，物管公司应迅速开展管理服务和多种经营。管理服务分为公共性管理服务和特约性管理服务两类：1、公共性管理服务是物业管理公司为辖区所有业主、住户提供的服务公共性管理服务费由以下几项构成：l 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费l 公共设施、设备日常运行、维修及保养费l 绿化管理费l 清洁卫生费l 保安费l 办公费l 物业管理单位固定资产折旧费l 法定税费2、特约性管理服务是物业管理公司为满足业主的特殊需求而提供的服务特约管理服务费只是享受特约服务的业主缴纳。经营者定价，以双方均可接受为原则。管理服务费的收取方法一般为三种：l 银行代收，即住户按规定时间到银行自行缴纳l 住户到管理处缴纳l 管理处收款员上门向住户收取四、物业档案管理物业管理的档案资料由两部分组成。一部分是物业本身的资料，包括从建设项目规划设计到施工建成及物业管理公司接管后对物业进行维修养护和更新改造情况的记录；另一部分是业主和住户的资料，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租金、管理费缴纳情况等。建立物业管理的档案资料关键要抓好收集、整理、归档、利用四个环节。五、节能管理节能管理，就是在物业管理过程千方百计地节约能源，降低管理成本，提高效益。节能管理主要包括调查研究，分析评估、实施改良三个环节。六、风险管理风险即可能发生的危险。是危害现有或未来资产、财产、收入、人身、无形资产的任何事物。风险管理，是通过预测、计划、组织、统筹等方法理性地处理风险和避免风险，以保障现有及未来的资产不受危害的管理活动。（一）物业风险管理的主要环节：1、 进行风险鉴别2、 进行风险评估3、 进行风险控制（二）物业风险管理的主要措施：1、 筹措风险资金2、 购买各种保险，实现风险规避3、 雇佣风险管理顾问，提高风险管理水平4、 加强对人和财务的管理，全面进行风险控制。（三）物业风险管理的主要内容1、抓好消防管理工作要层层落实消防安全责任，健全三级防火组织，并确定相应的防火责任人。定期进行防火检查，根据查出的火险隐患，制定和落实消防整改措施。以保安部为中心，组建义务消防队，实施严格的消防监督管理。1） 配备现代化消防设施2） 建立和健全防火安全制度3） 要定期组织防火演习。2、抓好治安管理工作1） 配备防盗、防暴设施2） 建立一支训练有素的专业保安队伍，24小时巡逻警戒3） 加强对来访客人和外来施工者的管理。健全出入证、出入登记制度4） 加强对公司员工进行安全管理教育，如突发事件的处理，报警、现场保护、急救、事故报告等5） 建立财务管理制度，如货物放行制度、现金管理制度等。3、做好卫生防疫工作1） 要严格执行食品卫生法和公共场所卫生管理条例，定期对蚊虫孪生地喷药、清理，加强对“二次供水”的消毒管理2） 做好员工劳动保护工作，不断改善劳动环境，预防职业疾病，定期进行职工体格检查3） 制定安全生产操作规程，定期组织员工安全学习4） 减轻员工的劳动强度，降低工作压力，通过提高员工的身体素质提高员工的工作效率。4、加强电脑系统的管理工作第二部分：物业管理公司第一章：物业管理公司的性质、宗旨、目的一、物业管理公司的性质物业管理公司是从事物业管理与物业经营的企业，它是以住宅小区、写字楼宇、商业大厦、综合市场等管理服务为核心的经营服务型的企业。物业管理公司应具有法人资格，实行独立经营、自负盈亏、独立核算、享有民事权利和承担民事责任的合法企业。二、物业管理公司的宗旨1、为房地产开发企业服务，完成房地产企业的售后服务工作，造就房地产业的健康发展和良性循环。2、坚持“用户至上，服务第一”的原则，为用户提供多项服务，作用户的“后勤部”、“总管家”。3、做城市管理的一份子，履行社会管理的义务，进一步为城市的建设、管理和文明作贡献。三、物业管理公司的目的1、维护小区舒适、整洁、宁静、优雅的环境；2、妥善管理业主的物业，延长其使用寿命，促进物业的升值；3、通过多种经营活动与便民服务，创造更多的经济效益；4、通过专业化管理促进城市的两个文明建设。四、物业管理公司的主要工作内容物业管理公司的工作内容涉及经营与管理两个方面，包含服务与发展两个部分：（一）属于管理与服务方面的工作内容1、房屋管理2、环境秩序管理3、清洁卫生管理4、绿化管理5、治安管理6、设备管理7、财务管理8、档案管理9、制定及贯彻执行各项管理制度及居民公约10、处理居民投诉，调解居民邻里关系11、贯彻执行国家有关法令12、组织开展社区文化活动13、其他管理和服务工作（二）属于经营性的工作内容1、物业租赁与经营2、业主住宅物业的看管与养护3、业主家庭设备的修理4、小区车辆的保管与经营5、为业主代购、搬运大件家具6、代业主雇请保姆、家庭教师等7、为业主代收、代交电话、煤气费等8、其他项目的委托服务第二章：物业管理公司的机构设置与管理制度一、物业管理公司的机构设置物业管理公司的机构设置，应视不同的规模及业务范围而定。本项目可考虑设置如下管理机构：1、经理室：设经理1人，副经理若干人。经理领导全面工作，副经理组织实施自己分管的工作。2、办公室：负责公司的人事、档案资料、文秘信访、接待及行政后勤等工作；3、财务部：负责公司的会计、出纳、经费收支、投资管理、经费运作。4、工程管理部：负责公司的工程计划安排、工程合同的签定、工程预结算、工程设备的维修保养、工程资料与图纸的管理等。5、保安部：负责保安人员的招聘、培训、调配、使用及与公安部门的联系沟通等。6、房产管理部：负责公司或公司委托管理房产的产业、产籍的管理，拆迁周转房的管理，产权房的管理，维修、收费等。7、经营部：负责公司的商业经营活动，组织多种经营和对外合作，进行市场管理及有关租赁业务等。8、小区管理部：根据公司管理的物业的范围及分布情况，可设若干个小区管理部，负责小区内的一切日常管理服务工作9、附属保障机构：1）清洁公司2）绿化公司3）保安队4）工程维修队5）生活服务队二、物业管理公司的管理制度物业公司管理制度包括物业综合管理及企业内部管理两个类型：（一）物业综合管理规定1、住宅小区综合管理规定（1）房屋管理第一条 业主必须办妥房屋购、租手续，取得购、租赁证并办理入住手续后方可使用房屋。当业权转让时，请通知管理处。第二条 住宅小区内一切房屋实行统一管理，业主必须遵守本规定中的各项条款和购、租房屋协议中的各项规定，保证不改变房屋的结构、外墙立面和使用功能；不占用楼内公共部位和室外空地；不在门口、阳台乱搭乱放；不搭外伸衣架，檐棚、天线；不准改变室内原设计部位、空间、管道等，如需改动，应报所在房屋开发建设管理单位批准。否则，除责令业主立即停止施工和恢复原貌外，并根据规定给予一定处罚。第三条 业主进室内装修，事前必须向小区管理处提出书面申请，报送图纸，缴纳装修管理费、余泥清运费，并办妥一切报批手续后方能施工，并在规定的时间内施工完毕。否则，小区管理处有 权责令其停工，由此造成的后果和损失由业主负责。第四条 住户阳台、窗安装防盗网或安装暴露在楼宇立面之外的空调、招牌时，必须到小区管理处办理报装手续，按照统一的规格、样式、颜色、位置安装，同时亦须符合消防规定。天台严禁加 建任何未经许可之建筑物及防盗网。否则，住宅小区管理处将根据情节轻重给予拆除和处罚。第五条 业主装修时所余下的废料、余泥、杂物，要运到指定的地点堆放，由小区管理处统一运走，运输费用由业主承担。余下的水泥浆水不要倒入厕盆、地漏内，以免堵塞管道。第六条 各业主不得更改或增加任何其他装置于走廊，保持所有走廊、通道及楼梯畅通。（2）市政公用设施管理第七条 小区内的各类公共设施，如路灯、消防设备、水泵、电房、避雷器、道路、花基等，不随意损坏，损坏者照价赔偿，并承担因此而引起的法律责任。第八条 业主需要在住宅小区内接引和改变各类管线，挖掘道路时，应事先与小区管理处取得联系，并经有关部门批准后方能施工。（3）环境卫生管理第九条 业主要处处讲文明、讲道德、讲卫生，自觉地搞好家庭卫生和公共卫生，垃圾、杂物应倒入设置的垃圾筒内，严禁从窗口、阳台向下抛掷。第十条 业主不准在室内外饲养家禽，以保持室内外的环境卫生。第十一条 业主不准在住宅区、楼宇外墙乱写、乱画、乱贴广告。第十二条 各楼宇、楼梯、走廊的公共卫生，由小区管理处提供有偿服务。（4）绿化管理第十三条 住宅小区内的花草、树木、凉亭、假山等小品是小区的美化点缀设施，人人都有维护和管理的义务，任何人不得任意攀摘和损坏，并教育小孩子不摘花、不蹋草、不损坏花基、花栏，违 者将处以赔偿等处罚。第十四条 业主不准在门口绿化地种植蔬菜及农作物，和擅自种植其他花木。第十五条 业主不准在树木上挂晒衣物和吊扎铁丝、绳索；不准在绿化地带堆放垃圾、杂物；不准向花草树木上泼污水和有害物质。花木的保护设施不准随意损坏。对损坏绿化的单位和个人，根据情节轻重给予批评教育和赔偿等处罚。（5）交通管理第十六条 住宅小区内，除救护车、消防车、清洁车、工程抢险车和殡葬车等特殊车辆外，其他机动车辆进入小区，应严格遵守小区“交通管理规定”。第十七条 大型机动车辆进入住宅小区内，只准在主干道行驶，严禁驶入栋间支道。第十八条 禁止机动车辆在住宅小区内乱停、乱放，一切车辆应停放在住宅区内的停车场内，或按小区管理处指定停放地点保管。对乱停乱放的车辆一律将被拖离现场，予以扣留或就地锁车，而无需事先通知，如有损失或损坏，管理处恕不负责，拖车费、扣留费及一切费用概由车主或驾驶员负责。第十九条 机动车辆进入住宅区内，如损坏路面、绿化花木、房屋及公用设施，除照价赔偿外，还要根据情节轻重缴纳罚款。第二十条 机动车辆如违反以上规定，小区管理处有权根据上级规定作出处罚，如发生交通事故者，则送交通管理部门依法处理。（6）治安管理第二十一条 业主必须严格遵守当地社会治安管理条例，积极地维护好住宅小区内的社会秩序和治安。第二十二条 业主如有外来人员在住宅内住宿，必须按规定到派出所申报。第二十三条 业主不得利用房屋窝藏违法犯罪人员和赃物，对违法犯罪人员和违法犯罪行为要积极主动举报。第二十四条 业主必须严格遵守当地政府规定，严禁在小区住宅内养狗。第二十五条 各住户不得在门口或公共地方堆放杂物、设置神位或燃烧香烛。第二十六条 请各住户协助管理处维持美好的居住环境、当收看电视、收听收音机，装修或在家中举行聚会时，请为邻居着想，勿作不必要的喧哗，尽量减低音量。（7）市场（摊挡）管理第二十七条 企业单位和个体工商户需在住宅小区内摆设摊挡的，需经有关部门和小区管理单位共同批准，并按照指定的地点经营，不准乱摆、乱卖。第二十八条 小区管理单位或业委会，有权制止未经批准的单位和个人在住宅小区营业，如不服从管理规定，送交有关部门处理。（8）附则第二十九条 凡违反本管理规定中的某一项条款或拒交管理费等多次不改者，小区管理处有权对住宅进行停水停电的处罚，或申请有关部门处理。第三十条 本管理规定由本物业管理公司负责解释。2、居住公约为了保持小区完好的规划设计和建设的美观，使每一个居民都共享安静、舒适的生活环境，全体业主特制定并共同遵守本公约。（1）积极支持、配合、服从物业管理公司对住宅小区所有建筑物、园林绿化、公用空间、公共设施以及为维护小区良好居住环境所作的管理。（2）严格遵守城市规划法规，遵守住宅小区各项管理规定，树立讲文明、讲礼貌、讲卫生、讲秩序的道德风范。（3）爱护住宅小区园林绿化和公共设施，遵守社会公德和公共卫生，美化住宅小区和居住环境。（4）治安防范，人人有责，搞好住宅小区治安秩序，遵守有关法律、规定，维护住宅小区宁静。严禁住户私藏枪械弹药、使用毒品、淫秽物品和赌博。（5）邻里之间要讲文明、讲礼貌、互让互谅和睦相处，发生矛盾协商解决或通过管理处调解，或循法律途径解决。不做损害他人和公共利益的事情。（二）物业管理公司内部管理制度物业管理公司的内部管理制度，主要是规范内部管理行为、管理程序及落实岗位职责，从公司经理到各个专业人员都应具有明确的岗位职责，具体是：1、物业公司工作职责物业公司受聘于开发商和业主委员会，承担住宅小区、商业楼宇、大厦等管理服务和房产物业的管理工作。其职责范围是：（1）住宅小区、大厦的管理工作l 参与新建楼宇及住宅小区配套设施的竣工验收，办理接管手续，建立小区竣工资料档案。l 根据市政府关于住宅小区建设的要求及小区管理的需要，参与小区规划及其环境设计，从小区管理的角度，提出小区市政公建配套等方面的意见和建议。l 负责对楼房交付使用后的管理及维护。l 制定小区、大厦的管理制度，组织各项管理制度的落实。l 为住户提供系列综合服务及安全、方便、舒适配套齐全的居住环境，建立住户档案，切实为住户排忧解难。l 完善小区的配套设施，定期进行检查、维修。l 负责小区的绿化及环境卫生管理。l 协助派出所搞好小区内的治安管理，保障人民的生命、财产安全。l 做好经常性的督促检查评比工作，及时总结交流和推广小区、大厦管理经验，促进小区管理工作的发展。（2）房产管理工作l 管理移交物业公司管理的一切房屋，根据房屋的类别，建立、健全各项管理制度和台帐。l 办理租赁手续，按照上级房管部门规定的租金标准核定租价，按月收缴房租。l 贯彻上级制订的房管制度，对违反房屋管理规定和使用功能的现象及时制止和处理。l 做好房屋管理和修缮工作，对所管辖的房屋及附属设备进行经常性的检查维修，确保房屋设施的正常使用。（3）协助开发商办理小区路名、门牌及住户的通邮等工作。（4）负责公建配套项目的接收和向市、区、街使用单位的移交工作。（5）负责小区内代管的商业铺位出租工作，积极开展多种经营。2、经理职责经理是公司的行政领导，负责公司的全面工作。主要职责是：1）领导全体人员贯彻执行党的路线、方针和政策，坚持四项基本原则，坚持改革开放。遵守国家法律、法规；执行上级指示号令。2）掌握好经营决策、生产指挥、人事劳资、财务管理和计划管理等各项工作。领导全体人员认真履行职责，落实岗位责任制。理顺和协调好内外关系，减少内耗，提高工作效率，提高企业的经济、社会、环境三个效益；增强企业自我完善、自我发展的能力。努力实现任期目标。3）积极创造条件改善职工的福利生活，帮助解决实际困难，调动职工的积极因素。注重抓好政治教育，做好思想政治工作，提高其政治觉悟；建成一支有理想、有道德、有文化、有纪律的职工队伍，增强企业的凝聚力。4）注重智力投资和人才开发，组织岗位培训和职员轮流进修，鼓励职员自学成才，提高人的素质，提高职员的管理能力，使企业管理逐步实现制度化、规范化、科学化。5）及时向上级机关请示，报告工作。副经理在经理领导下工作，向经理负责。协助经理履行职责，实现任期目标，对经理交给的分管项目负完全责任。经理暂时离开岗位时，代理经理职务。3、办公室工作职责办公室是公司综合管理部门，主要任务是：参谋、协调、把关、服务。其职责是：1）经理指示，拟定本公司工作计划、会议纪要、工作总结及其他全局性文件。2）主管公司劳动人事、工资分配、社会保险及企业管理工作。3）负责公司行政、车辆、食堂、固定资产的管理和办公用品的购买与发放。4）承办上级等部门布置的各项工作。5）做好公司文书、档案资料、印信、经济合同的管理和归档工作，建立和健全公司机关日常工作管理制度。6）处理日常秘书工作，包括信件交换、公文收发、保密等。对公司会议决定的事项负责督办。7）负责公司计算机设备和网络的运作、维护、人员培训，承担信息收集等工作。8）负责公司电气设备（如复印机）的操作、管理，把好文件质量关。9）开展调查研究，当好参谋，做好通讯报道工作，做好上传下达，沟通协调各部门之间的工作。10）负责上级机关及外来人员来访的接待工作。11）完成经理交办的其他工作。4、办公室各岗位工作职责1）主任职责l 领导全室人员贯彻党的路线、方针和政策，遵守国家法律、法令，执行上级的指示。l 负责做好公司的文秘工作，重要的文稿要亲自动手草拟，对外发文要把质量关。l 负责沟通公司与上级机关、公司内部各部门之间的联系，发挥协调职能。l 管理好公司的行政事务，保障日常工作和生活的正常运转。l 负责公司的印信管理，严格掌握印信的使用范围和权限。l 负责劳动人事调配和管理，工资分配方案的制定。l 完成经理交给的其他任务和临时性工作。2）劳资管理员职责l 负责公司员工的招聘考核，办理签订劳动合同手续。熟悉公司及下属各部门的用工情况，办理调动、辞职、退休人员的有关手续。l 每年与财会部门一起做好公司工效挂钩工资和工资使用清算工作，做好年终的劳资报表的统计工作。l 每季的工资和用工统计工作。做好公司职员的考勤，准确编制工资发放表。l 根据公司的决定，及时办理有关的奖励、补贴和福利待遇的报请工作。l 按照政策规定，办理养老、工伤、失业、生育、医疗保险及退休金返还等工作，每年及时准确地统计好数据，提供给保险部门调整缴费标准。l 管理公司职员的人事档案，办理干部任免手续。3）总务管理员职责l 负责实施公司的各项管理制度。l 做好行政总务和后勤保障及接待工作。l 会同财务部门做好职员的各项福利工作。l 做好车辆、食堂的管理，购买和发放办公用品及固定资产的管理工作。l 做好安全保卫工作，定期组织司机安全学习和对行车登记进行检查评比。4）秘书职责l 负责草拟公司文件，处理公司对外及各方往来的文件。l 处理群众来信，接待来访，做好通讯报道工作。l 保管公司的文件、合同，建立和保管各类档案。l 做好上级主管机关布置的工作。5）计算机管理员职责l 组织实施公司计算机网络的规划，配置、升级；l 负责公司计算机及配套设施的造型、维护、送修；l 组织公司员工的计算机使用培训；l 完善与维护公司内部的应用管理程序；l 做好信息收集工作；l 随时掌握计算机发展趋势，促进公司信息化进程；l 兼顾公司内其他弱电设备的维护。6）打字员职责l 认真学习业务知识，能熟练掌握操作技能，严守操作规程和岗位职责。l 定期对机器进行维修保养，保障机器的正常运转和延长机器的寿命。l 严格遵守保密规定，不得擅自把资料泄漏给他人。5、经营部工作职责经营部是公司开展多种经营的职能管理部门，其主要职责是：1）执行国家和上级的经营管理政策、规定，按章办事、合法经营。2）负责提出多种经营计划，进行项目可行性研究、组建经营管理机构和为项目企业办理工商登记，领取营业执照。3）对多种经营项目实施综合管理，掌握企业的日常经营管理状况，定期提出评价意见和改善经营的建议，并检查、落实公司与其签定的合同。4）抓好出租铺位、场地和临时建筑物的租赁管理，及时完成与租赁方的签约、续约及各类租金、费用的收取工作。5）根据工程开发建设的需要，做好临时出租铺位、场地和其他建筑物的清除，清理工作，按时将土地交开发商使用。6）做好多种经营的统计及有关资料的整理、归档工作。6、经营部各岗位工作职责1）部长职责l 领导本部人员贯彻执行党的路线、方针、政策，遵守国家法律、法规，执行上级的指令。坚持四项基本原则，坚持改革开放，把经营搞活。l 领导所属人员履行职责，钻研业务，提高工作能力，完成经营任务。l 督促所有人员严守财经纪律，认真执行经营管理制度。l 关心爱护所属人员，做好思想政治工作，帮助解决实际问题，调动积极因素，增强企业凝聚力。l 主动及时地向公司经理请示汇报工作。l 根据市场经济发展的需要及时提出新的多种经营计划及可行性研究。l 积极主动地与工商和税务等部门沟通联系，依法经营，依法纳税，沟通各种经营渠道。l 完成经理交给的其他任务。l 离开岗位时指定代理人。2）多种经营管理员职责l 负责编拟多种经营计划，组建管理机构并为其办理工商登记和领取营业执照。l 收集、掌握项目企业经营管理资料，建立多种经营项目档案。l 定期对项目企业评价，并提出改善经营的建议。l 检查、落实公司与企业签定的合同。3）行政管理员职责l 负责出租铺位、场地 和临时建筑物的租赁管理，及时完成与租赁方的签约、续约及租金和各种费用的收缴工作，不定期对出租铺位用水用电情况进行检查，发现偷用水电时要及时处理。l 负责需要拆除的临时铺位等建筑物的停租事宜，并组织拆除工作。l 对公司所辖的市场和停车场实施管理。l 负责对本部门的文件和印信的管理。l 完成部长交给的其他任务。4）市场收费员职责l 按时完成市场各种费用的收缴工作，严格执行现金管理制度，做到无差错，每日将收取的款项及时入库。l 协助完成市场的租赁签约、续约和临时市场摊位的拆除工作。l 在部长的领导下积极参与市场日常的管理。7、财会部工作职责财会部是公司实施财会管理的职能部门，负责管理公司资金，审核各项开支，进行成本核算，协助公司经理组织安排、合理使用各种经费，保证公司各种资金正常流通，以提高经济效益。其主要职责是：1）遵守财经纪律、建立和健全各项财务管理制度。2）抓好各种应收款项的收取工作，对长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。3）参与策划各种重要营销策略，并对重要的经济合同及投资项目进行评议和审定。4）按合同的要求，做好工程费的拨付、结算工作。5）执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用。负责发放职工工资、奖金。6）严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用、回收工作。7）编制记帐凭证，及时记帐，及时编报各种报表，妥善管理会计帐册档案。8）拟定各项财务计划，提供财务分析报告，当好参谋。8、财会部各岗位工作职责1）部长职责l 领导本部职员贯彻党的路线、方针和政策，遵守国家法律法规。l 严格遵守财经纪律，建立和健全财务管理制度。l 组织职员认真学习业务，不断地提高业务水平。l 参与策划重要的经营策略，并对重要经济合同及投资项目进行评议。l 拟定重要的经营计划，及时向经理提供财务分析报告。l 关心爱护职员，做好思想政治工作，帮助解决实际困难。2）会计师职责l 负责成本核算工作，及时向部长、经理报告企业经营实情。l 参与策划重要的经营决策，提供核算资料，分析投资项目的可行性。l 负责总帐工作，及时编制各种会计报表，按时上报。l 严格执行财务制度，按规定核报各种费用。l 做好收付凭证的审核、工程结算工作。3）会计职责l 编制各种记帐凭证，及时记帐。l 抓好各种应收款项的收取工作。l 月末后五天内做好分类帐余额结帐工作，并与总帐对帐。l 负责缴纳各种税金及有关资料的报送工作，按发票管理的有关规定，做好发票的保管及发出工作。l 按有关规定，做好财务档案的保管和销毁工作。4）出纳员职责l 出纳员必须在部长的领导下，在会计的指导下进行工作。l 遵守财经纪律，严格执行现金管理制度及支票使用办法。l 做好现金收付工作，必须做到无差错，保证日清月结。l 做好现金帐、银行帐登记及结帐工作，做到月末后五天内结出余额并与总帐对帐，及时作出银行存款调节表。5）对会计人员的要求。l 会计机构、会计人员必须遵守国家法律、法规、财经纪律和上级财政部门的规章制度，严格按照“中华人民共和国会计法”和“国营企业成本管理条例”等章程，办理会计业务，进行会计核算、实行会计监督。l 会计人员不得兼管收入、费用、债权、债务帐簿登记工作，以及稽核工作。l 会计人员必须坚持原则，秉公办事，即要做好财务会计工作，又要做好财务监督工作。l 会计人员要加强政治学习和业务培训，提高会计人员的政治素质和业务能力。l 会计人员应保持相对的稳定，如调动工作或因故离职时要办好交接手续，并将情况交待清楚，不得中断会计工作。9、房产管理部各岗位工作职责1）部长职责l 领导本部人员执行党的路线、方针、政策、遵守国家法律、法令，贯彻执行上级的指示号令。l 全面掌握本公司的产权房屋及租赁房屋。l 组织职员进行房屋管理、收费、维修及资料整理等工作。l 检查、审核房屋维修工程项目的预结算工作。l 检查、督促财务人员做好租金的收取及上缴工作。l 做好职员的思想政治工作，提高职员的素质及工作能力。l 关心和爱护职员，改善物质文化生活，帮助解决实际困难。l 负责组织考评工作。l 协调好与其它部门的关系，保证工作的顺利开展。2）产籍员职责l 负责办理房产的登记、造卡、造册和统计工作。l 负责办理房产租赁、发证及房产的转入、转出、变更的有关手续。l 负责办理住宅和非住宅租金的计算、审核和协助铺面租金的验证工作。l 负责帐册、卡片、合约的分类、整理、归档、保管。l 负责向房管部门交换或购买有关房产管理的文件、法规和资料等。3）维修员职责l 负责房屋的维修服务工作。 接到维修委托书要及时到现场察看、处理。 负责工程预决算的编制工作。 维修计划批准后，组织工人维修，并监督施工的整个过程和工程的验收，把好质量关。l 参与纠察住户违章工作，及时发现和制止违章建筑，并组织人员拆除。l 参与房屋的安全、防火、防台风、防雨的检查工作。4）房管员职责l 全面掌握所管辖区内的房屋情况。l 负责本管理区内租赁房屋的收租及摧租工作。l 与维修人员配合，及时地制止乱搭乱建。l 密切与街道联系，加强对管理区内房屋、道路、绿化及其他设施的管理。l 加强房屋质量、安全防火、防台风和暴雨的检查，做好防御工作。l 协助搞好房屋的维修工作。5）收费员职责l 全面掌握房屋收租情况，每月按规定日期发出收租通知。l 租金及时汇交公司财务部。l 负责开票、收款、记帐上报。l 负责本部的内务工作。10、管理部工作职责1）制定小区的管理制度，组织落实各项管理任务。2）为住户提供安全、舒适、方便、配套齐全的居住环境及系列综合服务；建立住户档案，切实为住户排忧解难。3）负责竣工工程的验收，交接工作；为住房办理房屋交接和入住手续。4）负责小区的绿化管理。5）负责小区的环境卫生管理，保持小区内的清洁卫生，定期清疏下水道和清理化粪池，完善环卫设施。6）协助派出所搞好小区的治安管理，保护人民的生命、财产安全，维护小区的安宁。7）负责小区的公共设施、房屋的管理，制止违章建筑。对住户的房屋、水电负责保修和有偿维修。8）处理好与城建、公安、地方政府、水电管理部门的关系，协调解决好小区管理上的矛盾和问题。9）领导和组织评比各管理处的工作，不断提高各管理处的管理能力和综合服务水平。10）协助做好来访、参观、考察人员的接待工作。11）完成经理交给的其他任务。11、管理部部长职责1）带领本部全体员工认真贯彻执行政策、法令，尤其是城市各项管理法规。2）组织有关人员，根据所管住宅、大厦、商业楼宇等特点，制定适合实际的有关管理服务规定和实施办法。3）组织好新接收物业的竣工验收，登记造册和档案资料的整理储存工作，并办理好业主的入住手续，同业主的交接工作。4）带领全体职工认真履行自己的职责，按照住户手册、入住合约、文明公约等，完成上级（业主）和公司所赋予的各项管理服务任务。5）定期组织各管理处主任会议，传达布置、讲评工作，以及总结交流管理服务等方面的经验。6）作好本部范围内的业务协商工作，及时调整人力、物力完成突击性的紧急任务。7）及时沟通与所在街道办事处、派出所、居委会等联系，在工作上互相支持、互相配合，完成上级政府交给的任务和管理范围内的治安等工作。8）组织好住宅小区的文体活动，开好居民联欢会、座谈会和业主联合会，广泛听取居民意见，及时研究改进措施，为居民提供更多的服务。9）组织好本部人员的专业培训，不断提高管理服务人员的政治素质和业务能力，以保持物业管理的良好形象。12、工程主管职责1）工程主管在本部和公司工程部的双重领导下工作，及时沟通上下之间的关系，处理解决好管理部各管理处的工程维修保养工作。2）负责制定本部所属工程维修、保养计划，安排工程施工，并实施检查监督和竣工后的验收工作。3）抓好所属设备技术人员的专业培训工作，组织检查考核他们的工作质量和操作熟练程度，及时总结交流技术业务经验，提高专业能力。4）建立工程统计、登记制度，整理好日常工程档案资料。5）经常听取设备技术人员对工程设备的使用、维修意见，及时向部长反映情况。13、物业主管职责1）协助部长作好本部的管理服务工作，制定各保障专业规章制度及日常操作的工作规程。2）检查巡视清洁、绿化、保安等人员的工作情况，发现问题立即纠正处理。并对他们的工作情况进行登记、考核和讲评。3）负责与业主（住户）的联系沟通，听取他们对管理服务工作的意见，及时解决他们所需要的服务和其他问题。4）作好社区的文体活动，活跃小区居民的文化生活。5）负责检查各管理处对管理制度、服务项目的推行落实情况，督促他们作好各项管理服务工作，不断提高业务水平和工作效率。5） 责与所在街道办事处、居委会联系，及时接收上级的指示与意图，作好政府布置的各项工作，搞好协调等工作，共同完成小区的管理服务任务。14、资料员工作职责1）负责本部的内勤工作，协助有关人员完成上下沟通及联络工作，及时将有关的业务工作和上级布置的各项任务，告及本部的经办人员。2）负责本部的文秘资料的登记、整理、保管和电脑的入网工作。3）负责本部的资料、数据的统计工作，建立健全管理制度。4）协助部长和有关人员搞好接待工作。5）负责本部人员办公用品的购买和发放工作。15、各管理处工作职责为方便住户，管理部视情况可下设若干个管理处，划片设计对住户实施管理服务。其主要职责是：1）按公司制定的住宅小区业主、住户手册规定和要求，对住户实行综合管理服务工作，并重点做好下列六项：l 利用各种形式，对住户进行城市规划法和小区管理规定的宣传教育。l 督促住户认真履行住户入住合约和居住公约。l 督促住户按时缴纳管理费、水电费和其他费用。l 监督住户执行政府制定的新建住宅小区管理暂行办法和公司制定的住宅小区综合管理规定制止住户的违章行为。l 按住宅小区综合管理规定，逐渐组织落实各项管理工作。l 负责住户和物业资料、档案的收集、完善和管理工作。2）参与管辖区域内新建房屋的验收和交接工作。3）搞好小区内的绿化、环卫、保安、服务等各项管理工作。4）配合派出所搞好住宅小区的治安管理工作。5）每年进行一次住户居住情况调查工作。6）做好房屋、水电维修的报送处理工作。7）搞好住宅小区创建精神文明活动的各项落实工作。8）听取并反映住户反映的一切与公司有关的问题。9）完成业主委员会决定的各项工作，做好各项沟通协调工作。16、管理处主任职责1）领导本管理处全体人员贯彻党的路线、方针、政策，遵守国家法律、法令，执行上级的指示、指令。2）领导全处认真履行职责，贯彻执行公司的各项规定和小区管理制度，搞好所担负的各项管理服务工作。3）做好所属人员思想政治工作，注重培训专业知识，提高工作能力，关心其生活，帮助解决实际困难，增强企业的凝聚力。4）严格执行财经纪律和财务制度，厉行节约。坚持收费原则，完成收费任务。5）认真做好住户和物业的档案资料收集工作，完善并管理好各种档案资料。6）利用各种形式，对住户进行小区管理规定的宣传教育。督促住户认真履行住户入住合约和居住公约，搞好小区精神文明建设。7）积极配合派出所抓好治安管理，与保安队共同做