【超市店铺管理】社区型商铺的营销策略.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除社区型商铺的营销策略社区型商铺的营销策略在商业地产中，社区型商业其规模、区域的划分相对有限，但其发展前景相当可观，是未来商业地产发展的方向，是整个商业地产板块中及其重要的组成部分，是将居住与商业融合为一体的新领域和新市场。商业地产时代已经来临，其营销策划战略战术也将面临新的创新和挑战商业地产的营销策略、方式有很多种，但归结到大的面上就是三类: 策略一 全部出售 很多商业广场就采用全部出售办法，出售后由小业主自主经营。如北京的建外SOHO商业街，上海的金桥罗马假日等。这种商业街的店铺出售后会带来很多后遗症，如业态混乱，物业管理难，缺乏统一模式，不能组成有效的商业系统性、业态分类难以差异化组合，整个商业项目缺乏品位。 发展商一次性收回投资摆脱了风险，但以后投资者的风险增大了，该商业的价值就很难提升，还有可能成为死铺。如南京路，福州路旁的中福城一条街，内街商铺全部出售给温州人，两、三年过去了，一条商业街开门的商铺只有几家，几十家商铺都关着门，门上出租告示一张，都等待升值转让。这种商铺产权已全部出售，管理公司很难在经营权上加以制约。更有炒铺人把门一锁，二三年不来，管理公司拿他没辙。这样的“商铺”很容易变成“伤铺”。 全部出售模式一般只适应沿马路的，或少量社区内街面商铺，而且是底铺、小面积。而内街式大型社区商铺不宜推广，如确需出售，应事先在合同条款中对经营权，经营业态，规模、期限加以制约，只有如此才能较有效地保证整体商业街的完整性。 策略二 全部出租 这是一种现在比较推崇的营销方案，这样发展商可保证商业模式的统一性，统一经营、统一管理、统一招商，在经营过程中不断调整完善，达到发展商、商家、消费者三者三赢。如四川路、山阴路口的东晖休闲广场，三年经营下来，业态稳定成熟，人气越发旺盛，以前到“一茶一坐”吃饭随到随吃，现在必需排队十分钟。还有新天地，刚开始时每年租金164万元，现在是每年租金600万元。其商业模式已成为上海的一个亮点、大都市标志性的旅游景点。 这种模式被不断地拷贝，模仿。成为一种新的商业模式，如杭州新天地、重庆新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。这种商业操作需要发展商有较强的资金实力，有良好的经营管理队伍，如襄阳路小商品贸易市场管理队伍，工商管理、税务、警所到现场联合办公，组成了一支有效的管理队伍。 全部出租的缺点是发展商资金一时难以回收，但以后的增值前景非常可观。“养铺”是商业地产增值的必然途径，一万平方米左右的商业广场，“养铺”时间一般为二到三年。对企业来说，每年保证有正常的现金流，二三年后经营上比较成熟的商业，就有较稳定的回报和超值的价格。 策略三 部分出售、部分出租或者出售包租 这是一种介于以上两者之间的方案，这是一个二分法的问题。当发展商为保证企业有适当资金流，同时又不愿降低商业广场的品质，可将部分商铺出售套现，并与投资者签定包租返利方案，以保证整体业态的统一性，这样商业广场在运作策略操作上可进可退，企业有较大的灵活性。 企业在选择那些铺位宜出售，那些铺位应保留时，应将项目作仔细分析，一般操作法;发展商将沿马路、商铺入口处，有升值潜力的黄金地段铺位保留下来，或将大商场保留下来，将小商铺出售。因为大商场出售不易，特别是在商场还没起色时就更难了，大商场定位好了，小商铺仅起到差异化商业配套作用。在出售商铺时，发展商就要选择好商家，应先咨询好对方经营何种业态，经营规模、装修标准，然后对该商家进行评定，决定是否卖给他。如果觉得该商家经营业态与我的小区相符，在签约时就要将经营业态、经营规模、装修标准协商确认，写进合同作为制约的条件。 出售包租方案;本方案现在应用很多，主要是针对投资客、“炒铺”人。最简单操作是将三权分立;有所有权没有经营权，有经营权没有所有权，有管理权没有所有权。发展商将投资者购买的商铺全部签约包租下来，包租时间一般25年，时间太短，投资人有风险，时间太长，发展商有风险。由发展商统一招商引店，统一经营管理，年终统一给投资者一个固定回报，回报率将根据不同的地区，不同的板块而定，同时也参考银行利率，现在低的回报率是5%6%，高的回报率是10%12%。过高的回报率也是一种风险。 还有经营利润留成与投资者分成方案，包括发展商提供物业，经营者出资经营，双方根据经营利润分成获得收益。 发展商选择策略二时，一定要选择一支有丰富商业经营管理经验的队伍，最好是既要国外管理商业经验，又有深厚本土文化，熟悉当地政策法规的企业，有经验的队伍完全可以把商业广场培育成超值利润的品牌。如大连万达所投资的全国连锁商业广场，都采用部分出售策略，而且做成全国品牌规模效应。住宅户型设计交流住宅户型设计交流报告前言随着生活水平的提高,人们对居住环境越来越重视和关注，其中包括户型设计。户型设计包括很多因素，同时，从篇幅和实际出发，本报告只对住宅户型设计做个浅显分析。前言第一部分：住宅户型设计一般注意的几个问题1、户型需求 2、户型适用3、平面形式 4、内部间隔5、户型大小和构成6、功能分区7、户型布局 附：案例分析第二部分：把握新概念住宅户型设计的基本要点 1、高科技和环保时尚住宅的新亮点 2、国家相关政策和法规3、气候 4、地形地貌 5、社会、经济、生活科技的发展 6、政府相关职能部门对开发商的要求 7、家庭规模和结构 8、家庭行为模式 9、生活习惯、风俗、社会以及文化背景 10、生理、心理的需求第三部分：住宅户型设计的新走势 1、户型面积趋向使用化 2、功能配置更趋完善 3、功能分区更为明显 4、户型设计更为贴近人性 5、设计观念变革 6、从人口构成确定居住空间第一部分：住宅户型设计一般注意的几个问题1、户型需求 户型需求是运动的，它随着市场的变化而变化。其中包括： 目前的户型需求多样化，市场上并无绝对的主尊户型。户型的需求随时间、区域而变化。户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化：比如作为移民城市的深圳，人口来自全国各地，多种地域文化形成撞击，不同地域、不同文化层次的消费构成了不同的需求层次，消费心理难以一一把握，销售难度往往集中于如何将不同需求导向某个需求目标。而在黄石，购房群体只要是在本城区，文化层次较集中，消费习惯易于把握。购买群年轻化，购房者年龄大都在2545岁之间，年轻化使需求呈现复杂的个性化。潜在的够房者绝大部分为“非常人口”有限的收入使其难以实现近期