xx嘉泰商业中心大厦地产项目可行性报.docx

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除泓昌嘉泰中心（暂定名）项目可行性报告成都泓昌嘉泰房地产有限公司2013年3月目 录第一章 项目概况1一、项目基本情况1二、项目建设规模1三、项目设计、顾问及管理公司2第二章 成都的投资环境及房地产市场分析3一、成都投资环境分析3二、成都房地产市场分析5第三章 项目区域投资环境及房地产市场分析10一、项目区域投资环境分析10二、项目区域房地产市场分析15第四章 项目定位及价值分析18一、项目定位分析18二、项目价值分析19第五章 项目开发进度计划21第六章 项目营销计划22一、营销策略22二、开盘前部分营销节点22第七章 项目投入产出分析和资金筹措23一、项目投入产出分析23二、项目资金筹措26第八章 项目不确定性分析27第九章 项目可行性研究结论27一、市场可行性结论27二、技术可行性结论28三、财务可行性结论28四、总结28附件：项目效果图29此文档仅供学习与交流第一章 项目概况一、项目基本情况1、项目名称：泓昌嘉泰中心（暂定名）（以下简称本项目）。2、项目开发商：成都泓昌嘉泰房地产有限公司。3、项目位置和区域（1）项目位于成都市高新区交子大道起点，东临金融城主入口。四至：东至交子北一路，西至交子北二路，南至交子大道，北至益州东一街。（2）项目为地铁1号线金融城站上盖物业，地下1层商业与地铁金融城站直接驳接。（3）项目位于成都市高新区南部园区天府新城核心区域金融总部商务区8号地块（同时属于天府新区规划范围内）。3、项目用地指标（1）总用地面积 ：55.1亩。净用地面积： 27.54亩。道路代征用地面积：15.3758亩；绿化代征用地面积：12.884亩（其中，可使用地下空间用地面积：10.3亩）。（2）容积率：11.23。（3）建筑密度：小等于60%（塔楼建筑密度：小等于25% ）。二、项目建设规模1、项目总建筑面积：281470.47。2、项目规划设计（1）高端时尚奢侈品购物中心：地下负1F（部份）-地上5F裙楼，建筑面积61838.23。（2）超甲级写字楼：A座（ 6F-38F），建筑面积66251.6。（3）甲级写字楼：B座低区（7F-17F），建筑面积14929.75。（4）设计型主题酒店：B座高区（19F-33F），建筑面积21716。（5）精装CEO公寓：C、D座（7F-34F）共594套，建筑面积48098.47。（6）高端金融家会所：5F-6F局部。（7）地下停车场及设备房等：地下1F（局部）- 地下4F，车位1370个。 三、项目设计、顾问及管理公司1、建筑方案设计：由瀚亚建筑设计咨询（上海）有限公司与美国著名建筑设计师Mr.thomasC.Bastis共同合作担纲完成。2、方案设计配合及初步、施工图设计：由西南最著名设计机构中国建筑西南勘察设计研究院有限公司承担。3、园林景观设计：由国内著名风景园林唯一的上市公司-广东棕榈园林股份有限公司承担。4、商业咨询顾问：由全球著名地产顾问五大行之一的ColliersInternational“高力国际”公司承担。5、物业咨询顾问：由全球著名地产顾问公司cushman&wakefield“高纬环球”承担。6、商业规划、招商、运营管理：由著名商业运营管理公司盈石资产管理公司统一规划、招商、营运管理。7、设计型主题酒店的规划、运营管理：由著名酒店运营管理公司香港新世界酒店管理集团旗下的德国贝尔特酒店统一规划、运营管理。8、金融家会所运营管理公司：全球著名高端会所运营管理公司（筛选中）。第二章 成都的投资环境及房地产市场分析一、成都投资环境分析1、城市概况成都面积1.24万平方公里，辖9区4市6县，2011年末户籍人口1163.3万人，常住人口1407.1万人。2010年，成都提出打造世界现代田园城市的宏伟目标，要建设成为中西部地区人居环境最佳、创业环境最优、综合性竞争最强的现代特大中心城市，为中西部地区经济崛起树立创新典范。成都，简称“蓉”，四川省省会，国家区域中心城市、副省级城市、中国十大城市之一、中国四大航空枢纽城市之一、中国六大客运枢纽城市之一、中国十大金融城市之一、中国十大科教城市之一，被新周刊誉为“中国第四城”,综合实力高居中西部第一。国务院确立的我国中西部地区教育、科技、商贸、金融、文化中心，通信、交通枢纽，2012年经济总量名列副省级城市第三（仅仅次于广州、深圳）、居全国第八。中国中西部城市综合实力第一。2011年，国务院通过审议成渝经济区区域规划，五年内将成渝经济区建设成为西部经济中心。2011年11月省政府批复的天府新区总体规划提出，将天府新区打造成与 “上海浦东新区”、“天津滨海新区”齐名的新区。再造一个“产业成都”，把成都建成城乡一体化、全面现代化、充分国际化的世界生态田园城市。成都市启动规划了金融总部商务区，按照国际一流标准规划建设，作为区域金融机构集聚中心。成都作为中国西部地区的核心城市，以优秀的城市规划建设水平和良好的人居环境，先后荣获国家卫生城市、国家森林城市、全国文明城市、十大品牌会展城市、中国最佳旅游城市、国际形象最佳城市、联合国国际人居模范城市等称号。近年来，更以迅猛的经济发展态势、突出的潜力，被评为中国十大最具经济活力城市、中国内地最佳商务城市、城市综合竞争西部第一、全球性商务中心、中国内陆投资环境标杆城市、中国城市综合实力十强，引入的世界500强企业数量、外国领事馆数量位居中西部城市之首。2010年10月，美国福布斯杂志评出“全球未来10年发展最快城市”，成都位列第一，雄踞全球。2013年6月6日-8日，由财富杂志主办的财富全球论坛也将在成都举行，这是该论坛继1999年在上海，2001年在香港和2005在北京举办后第四次落户中国，也是财富全球论坛首次在中国西部城市举行。一系列荣誉和首肯，无不体现出了成都越来越凸显的经济发展实力和潜力，以及城市不断增强的国内国际影响力。2、最近年度经济情况2012年，全市经济实现平稳较快增长，完成地区生产总值8138.9亿元，比上年同期增长13.0%。其中第一产业增加值348.1亿元，增长3.8%；第二产业增加值3790.6亿元，全部工业增加值3149.6亿元，分别增长15.6%和16.5%；第三产业增加值4000.3亿元，增长11.5%。2012年全市地方公共财政收入781.0亿元，增长18.9%,其中税收收入571.6亿元，增长17.3%。公共财政支出982.3亿元，增长15.8%。2012年全市固定资产投资完成5890.1亿元，增长17.7%。其中房地产投资完成1890.0亿元，增长18.5%。2012年，成都城镇居民人均可支配收入27194元，增长13.6%。2012年末全部金融机构人民币存款余额为20354亿元，增长19.0%，其中储蓄存款7060亿元，增长18.8%。金融机构人民币贷款余额为15630亿元，增长13.5%。3、地铁建设情况成都市规划建设10条地铁线路。2010年9月、2012年9月，地铁1号线一期、2号线一期先后正式开通投入运营。1号线二期、2号线东延线及西延线、3号线一期、4号线一期正在建设，其中，2号线西延线预计于2013年6月开通试运营；3号线一期2012年4月已经开工建设，预计2015年完工；4号线一期工程已于2011年12月28日正式开工建设，预计2015年底开通试运营。根据建设规划，到2020年，成都将在已开通和开工建设的14号线的基础上新建9个轨道交通项目（包括：1号线三期，3号线二期、三期，4号线二期，5号线一期、二期，6号线一期，7号线及10号线一期工程。），线路总长约183.3公里，项目总投资1038.33亿元。届时，成都市城市轨道交通运营规模将达约291.3公里，形成“环+放射型”的轨道交通基本网络，轨道交通占公共交通比例将达到35%。二、成都房地产市场分析1、2008-2012年房地产行业市场和政策走势2008年底-2009年初属于政策刺激阶段，2008年央行连续五次降息，全面刺激需求。2009年底-2010年属于政策收紧阶段，增供给、调结构和抑需求的全方位调控，加息一次，五次上调准备金率，实行差别化的信贷政策。2011年至今，以更明确、更严格的限购、限贷政策为代表，对房地产行业进行更加具体的调控，形成常态化。2011年年初推出的“新国八条”进一步明确了“住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件”，强调了房地产的民生导向。房地产调控向纵深化、常态化迈进。2012年，在延续政策导向的基础上，不断深化调控细节，各地方政府也纷纷根据自身实际情况，频繁出台政策进行微调。2013年3月，新出台的“新国土条”进一步强调了对于前期系列调控政策的继续严格实行，奠定了政策基调。在住宅市场受到调控的背景下，商业物业受各项政策影响相对较小，反而出现了一个较大的市场缺口，特别是吸引了较多投资者的关注。2、近年成都房地产市场分析（1）商品住宅市场图：成都主城区商品住宅供销价走势图及大成都区域住宅供销存量分析（备案口径）（数据来源：锐理数据机构）近年来，受到政策调控等各方面因素影响，成都商品住宅市场呈现出波形震荡发展态势，市场周期性表现得较为明显。2012年，受到2011年限购以来市场刚性需求积压的释放、市场信心的复苏，成都主城区商品住宅成交呈现逐步强势回暖的态势。主城区商品住宅累计新增供应890万方，销售备案847.99万方。住宅均价保持低位震荡回升的势头。2012年，大成都范围内商品住宅累计新增供应2598万方，销售备案2410万方，供需基本平衡。在政策调控未有放松的背景下，成都楼市经历2011年短暂的回调盘整后，再次出现明显的量价回升，证明了成都房地产市场是相对健康有序发展的，也说明了成都这座城市的发展，为房地产市场创造了充足的空间。（2）商业市场（包括商铺、写字楼、LOFT、SOHO物业）：（数据来源：锐理数据机构）由于住宅市场受到调控，加上成都城市快速发展，金融城、天府新城等一系列城市热点板块的规划建设，催生了大量商业市场需求，越来越多的开发企业将目光转向了商业市场，拿地开发热情持续升温，造成了成都市近年来商业新开工面积不断攀升、屡创新高， 2012年，全市商业新开工面积突破1000万方。充分说明了城市发展到现阶段，对于房地产开发的要求由过往单一的居住为主，逐渐需要功能更多样复合、创造更多经济活力和空间的商业地产开发。未来以综合体为代表的商业地产，将逐步成为城市发展的主流和重要载体，显现出广阔的市场空间。（数据来源：锐理数据机构）图：2012年大成都商业物业供销价走势图（备案口径）（数据来源：锐理数据机构）随着成都商业市场的迅速扩容，供销两端都出现了逐年快速上涨的态势。2012年，大成都范围内商业物业累计新增供应841.4万方，销售备案421.2万方，呈现出供销两旺的态势，价格震荡上行。但由于成都市场商业物业已经连续多年呈现供大于求的状况，造成积压存量不断增加，截至2012年末，成都市场商业物业存量达到1330.1万方，2012年存销比突破3:1，将会对后续市场竞争带来更多压力。在市场竞争激烈时，将会出现“两极分化”和“马太效应”，即产品更有明显竞争力或性价比、产品核心价值突出的项目将会获得更多青睐，例如以明显性价比取胜、低价走量的项目，和地段、配置、形象、使用功能突出的高端物业，都将获得更多机会，而同质化、平庸化的一般项目，则会面临竞争困境。这样的竞争格局，就会给包括本案在内的市场典型代表项目，创造了成功先机。以写字楼物业为例，随着大量新建写字楼的交房投入使用，2012年成都写字楼空置率明显上升，整体租金下降，价格区间在25-120元/月。但根据物业差异，呈现两极分化的态势。部份高端写字楼因其硬件配置、开发商品牌、管理服务水平、地段配套等存在较大优势，租金通常能够显著领先于其他项目。如本案同区域的中海国际中心项目，租金达到了100-120元/月；而与本案同属地铁上盖物业、形象和产品属性上成为地标建筑的项目，如仁恒置地广场、凯德来福士广场等物业，租金甚至达到了140-180元/月。这些项目的市场表现，都为本案未来的租金表现、投资价值提供了明显参照。3、2013年成都房地产市场预测目前，一系列“稳增长”政策效果已显，政府换届效应释放，中国经济在去年筑底企稳回升的基础上，将继续稳步向好。货币政策趋于中性，2013年广义货币（M2）预计将以13%的增速，突破百万亿。以及更多保障经济增长、促进居民收入增加的措施和政策的实施，构成了房地产市场未来增长的良好基础。但宏观经济的良好运行也预示着房地产调控政策将不会放松，只会继续从严。2013年2月20日国务院常务会议颁布“新国五条”，要求继续严格执行目前的调控政策、保证房价继续稳定。虽然该通知是对既有政策的一次重申，但若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，更严厉的措施将势在必行。在上述宏观背景下，房地产投机投资需求将继续受到严厉限制，住宅市场成交当中刚需仍是主力，改善型物业将在平淡中继续艰难前行，高端豪宅市场继续惨淡。由于成都房地产市场相对健康的“体质”以及城市快速发展的需求，预计成都市场受到调控的影响相对有限。整体住宅供销预计在2012年基础上小幅增加，价格略有上涨。对于商业市场，基于调控的利好和市场的巨大需求，销售量仍将有较大增长。第三章 项目区域投资环境及房地产市场分析一、项目区域投资环境分析1、区域背景描述本项目位于成都高新区南部园区、成都金融总部商务区、交子坊混合街区的核心位置，在助推天府新区发展的同时也受到天府新区、天府新城规划和发展的辐射和带动。因此本项目同时可享受天府新区、成都市和高新区发展所带来的各种利好。（1）天府新区和高新区南部园区2011年10月四川省政府正式批复四川省成都天府新区总体规划，规划面积1578平方公司。到2030年天府新区城镇人口控制在580630万人，建设用地约650平方公里。天府新区总体定位以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际现代新城区。核心功能概括为“一门户两基地两中心”。空间格局为“一带两翼、一城六区”。天府新区与成都市中心城区共同形成“一核、两区、双中心”的格局。一核：整个成都市域；两区：成都中心城区优化开发区、天府新区重点开发区；双中心：成都老城中心和天府新区的新中心。高新区是1991年国务院批准设立的中国首批国家级高新技术产业开发区，分为南部园区和西部园区。南部园区规划面积87平方公里，定位于“现代商务中心、高端产业新城”和以金融、总部为主导的成都金融总部商务区。2012年，成都高新区主要经济指标快速增长，全年完成产业增加值878.9亿元，增长23.2%；规模以上工业增加值520.2亿元，增长32.1%；外贸出口174.4亿美元，增长50.28%；到位外资16.15亿美元，增长34.8%。天府新区高新片区主要是高新区南部园区，位于成都市中轴人民南路南延线即天府大道，北起火车南站、机场高速，南与双流华阳接壤。天府新区高新区天府新城片区包括“站前组团”、“大源组团”、“中和组团”，将建成天府新区创新发展的高端示范区。2013年，天府新区高新片区建设将围绕财富全球论坛，全力推进一批重大基础设施和标志性项目建设，“三横三纵”等道路年内尽早完工，确保锦城湖、锦江江滩公园等项目如期完工。此外，在这个以产业立命的区域里，将在今年全力推进一批基础设施和标志性项目的建设，加快引进一批国际学校、国际医院、国际社区等具有国际品质的生活配套项目，打造现代化、国际化的投资兴业环境。（2）天府新城位于成都的科技商务中轴线天府大道两侧，是天府新区“一城六区”中心，规划总面积119平方公里，将形成“一轴一带三片六区”的总体空间布局，成为天府新区的管理中心。天府新城总体定位为西部地区重要的总部商务中心、金融中心和会展博览中心，以现代服务业为主导的城市功能区，城市重要的商业中心、行政中心以及文化、教育、体育、医疗等公共服务中心，将按照城市业态、文态、生态、形态“四态合一”的理念，坚持现代产业、现代都市、现代生活“三位一体”为基本理念，构建宜业宜商宜居的现代化新城，塑造新型城市形态。按照成渝经济区区域规划“双核五带”的整体布局，天府新城作为成都发展核的重要组成部分，将打造成为区域性总部商务中心、金融中心、会展博览中心和以服务外包、软件等为主导的现代服务业基地，辐射引领西部的经济发展。详规提出，天府新城和成都中心城既互相独立，又互相联系，二者将以天府大道中轴线为纽带，空间上相互依托，功能上拓展与互补，共同构成带状城市中心。（3）金融总部商务区成都金融总部商务区作为全市13个市级战略功能区之一，是未来成都市乃至于西部地区金融业发展和金融机构聚集的核心承载区。区域规划总面积约为5平方公里，位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道-石胜路，南至孵化园北干道-外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临成仁路，横跨锦江，同处成都市高新区锦江区两个行政区划。金融总部商务区定位是“区域性金融CBD”。将形成“核心产业+商务拓展+服务配套”的产业布局。核心产业以银行、证券、保险等代表的金融主业集聚发展，以专业服务和综合服务为代表的特色服务业集聚发展。商务拓展以金融产业互动产生的商业、商贸、商务配套，打造区域“24小时”生活圈，汇集高端商业、商贸、商务三大配套产业发展。服务配套提供必要的公共服务、行业服务、产业服务支撑，是区域产业、品牌能级提升的关键。金融总部商务区将分三期进行开发建设。作为核心发展区的一期项目金融城已投入使用。金融城周边24个地块为二期项目，用地面积102.8万平方米，其中包括的项目有：本项目、华侨凤凰、成都投控、东方投控、深创投、新华社、网通、华电、中航地产等；三期用地面积60.7万平方米，为金融总部商务区拓展区，除集聚地区性金融总部机构外，还将集中开发办公、商业、住宅等配套。金融总部经济雏形渐成。截止2012年底，金融总部商务区已入驻银监会四川监管局、保监会四川监管局，安邦财产保险公司、民生银行、中国进出口银行、中信银行、锦泰财险、成都银科创投、成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所、天府商品交易所、四川金融资产交易所、中国技术交易所成都中心、北交所西南中心等银行、保险、创投、交易所等区域性总部110余家，注册资本约170亿。其中入驻金融及相关机构92家，入驻金融机构数量在中西部金融业聚集发展区中居首位，吸引投资400亿元。2013年四川省政府工作报告中明确提出，将继续支持成都领先发展，进一步增强对全省的核心影响力和辐射带动力，推动成都在全国副省级城市和特大城市中提质升位。同时，还将积极推进天府新区建设，加快建设新川创新科技园、中国西部国际博览城、金融总部商务区等重大项目，着力打造产城一体示范单元。省财政将安排资金13亿元，加上一次性财力7亿元，总额达到20亿元，重点支持天府新区和全省城市新区市政基础设施建设，加快推进新型城镇化进程。安排资金6.9亿元支持成都市打造西部金融中心。大力发展金融业，加强金融基础建设，优化金融生态环境，把成都金融总部商务区融入天府新区规划加快建设，规划建设第二金融后台服务集聚区。这都将为成都金融总部商务区未来发展带来了更多动力。（4）交子坊混合商业街区以天府大道与交子大道为轴，形成以交子广场为中心幅源面积约3.03k的交子坊混合商业街区。交子广场主要包含本项目、华侨凤凰、成都投控、中航地产、东方控股。其中贯穿活力步行街交子二路与魅力公园大道交子大道。交子广场紧邻交子公园，形成美好商业生活区。交子二路活力步行街，车行道为由南到北单向行驶且宽度为12米的车道，两侧为大于14.5米的商业街道步行空间；交子大道魅力公园大道，两侧有不同主题袖珍公园、街道划分为快速步行道、多功能都市生活活动区与商业漫步区。（交子大道：魅力公园效果图）（交子二路：活力步行街区效果图）2、成都高新区科技金融服务体系2011年10月，高新区正式获批成为全国首批16个促进科技和金融结合试点地区之一。高新区专门成立了金融工作领导小组，下设金融办公室，金融工作理念是 “以科技创新驱动金融创新的，以金融服务提速产业发展。”在金融创新、融资担保监管和企业上市等方面走在成都市前列。成都市和高新区政府先后出台了一系列涵盖债权融资、股权融资、改制上市和加快金融总部商务区建设的一系列科技金融政策，在融资担保、人才引进、风险补助、贷款贴息、财税扶持、个税奖励、企业三税返还等方面予以扶持，不断加强科技金融服务能力和科技金融产业发展水平。在引进创业投资和私募股权投资机构方面，已引进四川产业振兴发展投资基金、成都金控旅游发展股权投资基金、成都银科创投、九鼎投资、凯雷亚洲基金、中物创投等正式注册或设立办事处合计64家，注册资本规模逾150亿元，管理资金规模超过330亿元，股权投资产业蓬勃发展。高新区已经搭建起包含天使投资、创业投资和私募股权投资等股权投资服务体系，形成了高投系、银科系两大政策性股权投资机构群。高投系偏重于种子期、初创期企业，已发动设立盈创动力基金、创业加速器基金、大学生天使基金等，注册资本2.5亿元；银科系偏重于成长期、扩张期企业，已组建完成德同银科、红土银科、维梧生技、招商银科、硅谷天堂通威银科等12支合作子基金。高新区已初步形成健全的科技金融服务体系，必将聚集更多的社会资本、更多的高级人才、更多的大型知名金融机构到高新区（包括金融总部商务区）落户。二、项目区域房地产市场分析1、写字楼市场分析人民南路沿线的写字楼在2011-2012年迎来入市的高峰，大体量的高品质写字楼集中入市，其中不乏棕榈泉国际中心等高端写字楼，加速了区域商务市场的发展2012年区域写字楼物业整体均价在1.04万元-1.55万元/不等，最高价格达到了1.75万元/。天府新城代表性的写字楼盘销售信息详见下表（信息来源：房管局备案数据）。项目名称占地面积(亩)总建筑面积(万)2012年均价(万元/)最高价(万元/)写字楼销售进度东方希望中心4425.61.551.7575%AFC中航国际6716.741.201.4585%新世纪环球中4570%奥克斯广场80561.11.4 60%棕榈泉国际中心31261.51.7548%东方希望天祥广52501.031.317%新天府国际26131.11.4510%环球时代、棕榈泉国际中心、希顿国际广场项目整体均价较高，但成交状况良好，均为金融行业等大中型企业入驻。2、 住宅（含公寓）市场分析项目所处区域是目前成都高端豪宅最集中区域，上海复地、和记黄埔、九龙仓、中海地产、合景泰富等品牌房地产企业入驻。以誉峰和城南一号为代表的楼盘均价2万左右，带动了周边地块乃至整个片区的房价。誉峰，2012年其销售价在1.8万元3万元/；中海城南一号（清水房），2012年其销售价在1.5万元/。项目名称精装标准（元/）2012年均 价(万元/)销售进度优惠情况誉峰60001.8(赠送率30%)已售约80%一次性5%，分期3%，按揭1%，开盘交20万，可多优惠1%中海城南一号1.5已售约90%一次性付款优惠6%，按揭付款优惠5%AFC中航国际广场16001.2售罄一次性付款优惠2%，按揭付款优惠1%奥克斯广场20001.2售罄一次性付款优惠3%，按揭付款优惠1%住宅（含公寓）市场未来供应多为精装公寓，单价较高，从目前开盘项目来看，销售状况较好，首先是因为金融城、天府新城未来发展前景好，其次因为目前入驻企业多为金融行业等大中型企业，企业CEO、外企派驻成都商务人士、国际城南城市金领等将会有大量居住兼投资的需求，最后是由于公寓总面积小，总价低，门槛低，具有较强的投资潜力，因此未来前景乐观。3、商业市场分析目前项目所在片区商业氛围还未完全成熟，但随着美美百货、仁和春天、伊藤洋华堂、茂业中心等项目的商业在近一两年的集中亮相，将快速形成浓厚的商业氛围。同时由于区域内云集了大量的高端豪宅居住客户和高端商务人士，消费能力强，对未来商业需求极大。紧邻本项目的东方希望中心少量商业报价40000元/，奥克斯广场地铁商业报价50000元/。项目名称建筑面积(万)商业定位商业业态招商策略开业时间环球时代7.6高端购物中心百货、商业街、电影院、餐饮百货运营商：伊势丹2014年棕榈泉国际中心5.2高端时尚购物2013年新世纪环球中心30旅游度假型购物中心乐天百货、国际一线品牌旗舰店、潮流名店、美食娱乐休闲百货运营商：韩国乐天2013年仁和春天国际广场14奢侈品高端购物中心（旗舰店）精品购物、餐饮自主招商2015年东方希望中心1办公配套大型银行、大型餐饮2000平米银行、大型会所式餐饮待定 （约2013）奥克斯广场20中端大众购物主力百货（2万平米）、5星酒店，休闲商业街、餐饮、娱乐百货运营商：广州天虹、自主招商、1万平米沿街底商出售，其他均持有。2012年12月茂业中心6.83高端精品购物中心精品购物、休闲娱乐、餐饮百货运营商：茂业百货2013年项目周边集中大量各种形态的商业，项目招商情况良好。第四章 项目定位及价值分析一、项目定位分析1、总体定位本项目总体定位理念为多元城市价值融合体即国际商务服务中心、国际生活享受中心、国际购物体验中心。价值融合主要体现在：（1）项目价值层面的融合：商务价值、商业价值、生活价值完美融合，共同铸造本项目独有的灵魂和内涵。（2）本项目与周边市政设施、区域规划、各个层面的配套完美融合，以发挥本项目和地段区域间的互促效果。2、商业定位商业为地下负1F（部份）-地上5F裙楼，是典型的地铁上盖商业，定位理念为国际购物体验中心。打造高端时尚奢侈品购物中心，引入国际一线时尚奢侈品牌中的差异化产品，形成高端化、个性化的风格。主要服务于金融机构总部、大型投资公司、高端金融人群、商务人士、及周边高端住宅的业主。3、写字楼定位写字楼定位理念为国际经济服务中心，提供品质一流商务服务。A座（高180米，标准层面积约1900，层高4.0米）主要客群为金融机构总部、大型投资公司等或与之相关的知名企业。同时为保证项目品质，考虑整层销售。B座主要针对中型公司、外资企业驻成都办事处等。4、设计型主题酒店将打造成为高标准主题酒店，彰显独有品味，提供集便捷、舒适、精致为一体的体验式酒店服务，满足高端金融人群、外籍人士、企业商务的需求。由著名酒店运营管理公司香港新世界酒店管理集团旗下的贝尔特酒店统一运营管理。5、精装CEO公寓精装CEO公寓部分定位理念为国际生活享受中心，是为金融高端人群、大型企业CEO、外企派驻成都商务人士、国际城南城市金领等度身打造的个性、别致的精装私密寓所，提供高档物业服务，维护生活空间私密性和舒适性。精装CEO公寓分C、D座，共594套，户型分为一居室、二居室和三居室户，其比例为2 : 7 : 1。6、金融家会所会所将为金融高管、政商精英提供顶级的定制式商务休闲服务，将成为支持高端价值的软资源。二、项目价值分析1、地段和区位价值：核心中的核心-金融、政商办公全聚焦。本项目位于金融总部商务区核心区的最中心位置，是成都乃至西南地区金融、商务核心中的核心。项目西至本区域内唯一商业步行街，南至交子广场和魅力景观大道，得天独厚的街区规划使得项目所在地将成为成都最高端的区域。2、地铁价值地铁是财富的动车，是城市财富功能升级的载体。地铁效益，使来自不同地方的人流、商流和信息流快速聚合，然后集中性释放。地铁的商圈效益不是平面效益，是立体效益，可以充分的把黄金口岸的价值凸现出来，空间、地下，让寸土寸金的地段通过地铁得到进一步提升。而地铁经济的引爆点，便是与地铁出站口无缝对接的地铁商业，及其之上的物业。而本项目正是与地铁1号线无缝对接的高达180米的城市综合体项目，具有超高的地铁经济价值。3、投资价值本项目规划与产品设计，是经过前期大量市场调研，按金融总部商务区的规划要求，由各行业专家、国内外著名设计师等实地调研、反复讨论后达成共识，并由著名设计公司瀚亚建筑设计公司与美国著名建筑设计师共同担纲完成。以一线时尚奢侈品购物中心、超甲级写字楼、设计型主题酒店、精装CEO公寓、金融家会所软资源等打造强势价值融合体。其中180米高的超甲级写字楼，6米层高、约1.1万标准层面积商业裙楼等精心设计彰显出本项目独特的商业价值。本项目处于交子坊混合商业街区，邻近项目有：金融城、AFC中航国际广场、布鲁明顿广场、枫丹国际中心、东方希望中心、华侨凤凰城、誉峰、中海城南一号、奥克斯广场、成都规划馆等。相邻项目商业体量都不大，平均在1万左右，大多定位为办公配套，且均以引进大型银行为主要方向，配以零售、餐饮等业态。恰恰是处在节点位置的项目体量较大，其中，本项目处在步行街中部节点位置，商业体量为6.1万，而奥克斯广场处在南端节点位置，商业体量为20万。因此本项目与紧邻项目相比，有较大的优势和极高的升值空间，投资价值较高。4、区域配套价值项目所在区域为成都市发展的重点区域，周边的企业或客户层次较高，以金融机构总部、大型投资公司为主。商业及生活配套体量大、种类齐全，生活十分便利。交通：地铁1号线金融城站、四条快速机动车道环绕，北临府城大道，南邻民丰大道，西邻益州大道，东临天府大道，快速便捷，四通八达。离双流国际机场约15分钟车程。学校：七中、石室中学、泡桐树小学、玉林中学、美视国际学校等高新校区。医院：成都市第一人民医院、华西医学中心等。商场：欧尚、宜家、迪卡侬、茂业百货、美美力诚旗舰店、仁和春天、奥期莱特购物中心、伊藤洋华堂、富森美家居等大型购物商场。住宅：南城都汇、时代晶科名苑、誉峰、中海城南一号、天府外籍社区等。酒店：六星级费尔蒙酒店，洲际饭店、皇冠假日酒店、希尔顿酒店、温德姆至尊酒店等。银行：中国银行、工商银行、光大银行、中信银行、兴业银行、农业银行、建设银行、进出口银行等。其他：歌剧院、国际会展中心、海洋公园5、项目市场价值金融总部商务区作为成都市重点建设区，初步形成了以金融监管机构为核心、以金融机构总部为龙头、以金融要素交易平台为重点、以中小金融机构为补充的金融产业集群，为金融总部商务区的未来发展奠定了坚实基础。进驻本项目的金融机构及高级管理人才还可以享受成都市、高新区一系列优惠政策，例如人才补贴、财税扶持、个税返还等，必将吸引更多的金融业企业到本区域落户。因此本项目所在在区域对办公写字楼、精装公寓住宅、商业娱乐的市场需求巨大，对本项目的销售和招商十分有利。本项目根据定位，从建筑设计到室内装修、机电配置，再到物业管理等软性服务，无不尽最大努力做到极致在各方面力求极致而达成“唯一性”，加上核心的地段优势，为客户提供特有的价值服务，具有很强的市场竞争力。第五章 项目开发进度计划依据本项目的销售进度、开发规模、物业类型与对施工作业面的初步分析，项目主体开发期限从2013年3月起至2016年6月止，共计40个月。主要的进度计划：2013年4月项目主体全面开工，2013年8月达到正负零，2014年8月主体封顶，2016年4月竣工验收备案完成，2016年5月开始交房，详见下表。序号主要节点名称节点完成时间1主体开工2013年4月2售楼部开工建设2013年5月3售楼部完工、装修后交房2013年7月4正负零完成2013年8月5开盘时间2013年9月6裙楼完工2013年12月7主体工程封顶2014年8月8塔楼二次结构完工2014年12月9配套及总平完工2016年1月10专项验收2016年2月11竣工验收2016年4月12交房验收2016年6月第六章 项目营销计划一、营销策略1、项目将首先启动前期招商，引入国际时尚奢侈品牌，树立高端产品形象。继而根据目前市场情况推出2栋精装CEO公寓及部分写字楼。2、写字楼、精装CEO公寓计划对外销售，项目商业小部分销售、其余由公司持有。其中A座超甲级写字楼部分将整层销售，以保证整体品质。3、本项目将通过多种营销渠道进行项目营销，如定向渠道营销，针对银行、保险行业、投资公司等中高层管理人员组织产品推荐会；邀请意向客户、各大媒体参加产品发布会等。二、开盘前部分营销节点第七章 项目投入产出分析和资金筹措一、项目投入产出分析1、总投资估算根据测算，本项目总投资估算为 万元（含地价），含开发成本 万元，销售流转税费 万元，开发费用 万元，详见下表：序号项 目 内 容单价（元）总额(万元)备 注1开发成本 按总建筑面积281470.47 计算1.1土地出让价款及相关费用 1.2前期费用 含报建费等1.3建安成本 含土建、安装、外装等费用1.4政府配套 1.5产权交易手续费 住宅按80元/户、非住宅按550元/宗收取1.6物业维修基金 根据成都市房管局规定38.50元/ 1.7开发间接费用 包含土地使用税、不可预见费等2销售期间流转税费 营业税及附加、土增税、印花税3开发费用 按总建筑面积281470.47 计3.1营销费用（总销售额预计28亿）单代12040双代13160 (单位：万)推广费=销售额*3%（目前南延线综合体3-3.5%)单代销售佣金=销售额*1.3%（含外地渠道佣金，目前写字楼单代1.2-1.4）双代销售佣金=销售额*1.7%（含外地渠道佣金，目前写字楼单代1.5-1.8）3.2管理费用 销售额*1.05%计提3.3财务费用 年利率12%，4亿元贷款平均占用2年合计总投资 2、销售收入测算本项目大部分商业、主题酒店、车位、会所计划由公司持有，对外销售部份为超甲级写字楼（A座）、精装CEO公寓（C座、D座）、甲级写字楼（B座低区）和小部分商业。根据项目规划指标及市场分析，预计整个项目的销售收入为282890万元，详见下表：序号项 目内 容单价（元/）总额(万元)备 注1超甲级写字楼（A座）装，标准预计2000元/平米，同时已经除去避难层。2甲级写字楼（B座低区）14000 210003精装CEO公寓（C座、D座）15000 697504商业4000080000商业预计销售2万方合计项目总收入 282890建筑面积以最后实测为准3、销售税金测算主要是营业税（销售额的6.0%），土地增值税（按销售额的4.0%），印花税（销售额的0.05%），以上各项税费合计为销售收入的10.05%。预计整个项目的销售税金为 万元，销售税金测算详见下表：序号项 目内 容总额(万元)备 注1营业税金及附加销售额*6%2土地增值税销售额*4%3印花税销售额*0.05%合计4、持有物业估值商业、主题酒店、车位计划由公司持有，据项目规划指标及市场分析，保守预计，整个持有物业的价值达248706.5万元。持有物业估值详见下表：序号项 目内 容单价（万元/）总额(万元)备 注1车 位30411001370个车位，按个计算，目前中海车位25-30万/个2地下商业(负1楼)538421负一楼预计面积约7684.2平米，和地铁连接，3地上商业(1-5楼)4136616总计54154平米，五层楼整体计算平均产值；预计持有34154平米，销售20000平米4主题酒店（B座高区）1.532569.521713平米合计248706.5建筑面积以最后实测为准5、项目净利润测算根据前述1-4项，本项目的净利润计算详见下表：序号项 目 内 容总额(万元)备 注1项目总收入2828902项目开发成本3各项主要税费4开发期间费用5税前利润5=1-2-3-46所得税征收税率为25%7净