园区物业接管验收管理.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除园区接管验收管理 写字楼竣工后，物业企业在在接管写字楼时，必须对物业进行全面的验收，以明确物业企业和开发商双方的维修责任。园区实际情况1、消防喷淋口设计不规范；2、消防管网应刷红漆；3、考虑到场所为电脑设备较为集中且人流密度大，应设置防排烟管网4、现场未见灭火器材配置；5、吸顶空调如有滴水现象如何解决？6、卫生间地面是否为防滑室内砖？7、从滴渗现象看是否防水工程有欠缺？8、吸顶空调如何解决摇晃和共振问题？9、室内音响和相关布线开口过多过大，如何封口以免影响整体美观10、备用电源（要求当主电源掉电，有备电源主动接上或者备用发动机自动接上）二级负荷，两回线路供电11、避雷网1.1.1写字楼物业验收采用的标准在验收写字楼物业时，主要以下面的规范为标准： 1） GB50007-2011建筑地基基础设计规范 2）GB50010-2010混凝土结构设计规范 3）GB50011-2001（2008年修订版）建筑抗震设计规范 4）GB50014-2006（2011年修订版）室外排水设计规范 5）GB50016-2006（2011年修订版）建筑设计防火规范 6）GB50207-2002屋面工程施工质量验收规范 7）新编电气装置安装工程施工及验收规范系列规范 8）GB50242-2002建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程 9）GB50243-2002通风与空调工程施工质量验收规程 10）GB/T10060-2011电梯安装验收规范1.1.2写字楼物业验收应提供的资料 在物业验收接管前，开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图，并分类立卷，在验收时交物业企业归档保存。若验收时尚未完成竣工图，则必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养。这些资料主要包括： 1.土建、装修需要的资料 1）建筑、装修和绿化等设计说明。 2）总平面图、建筑图和结构图。 3）装修图（包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表）。 4）质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告）。 5）土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。 6）房屋面积测量报告。 7）物业沉降测试报告。 8）防水工程的盛水实验报告。 9) 隐蔽工程验收鉴证。 2.弱点系统需要的资料 1)各弱点系统的操作和维护保养手册（包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统和车库自动化管理系统等）。 2)各弱电系统图、平面图。 3)弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。 4)消防局、技防办、音像处理处、有线电视台、国家安全局、电话公司等政府职能部门的验收合格证明）。 5)设备原理图、计算机软件程序和说明等。3.电气系统需要的资料1)变更设计部分的实际施工图 2)变更设计的证明文件 3)高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。 4)所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。5)电气设备明细表、承包商资料、产品合格证、产品说明书、产品试验记录、产品安装图纸。 6)供电局验收报告。7)各种用电设备调试、测试报告、安装技术记录、器身检查记录。8)备品备件移交清单9)避雷装置系统、平面图、测试报告、防雷验收报告。4.排水系统需要的资料1)施工图、竣工图及设计变更文件。 2)设备制品和主要材料的合格证或试验记录。 3)隐蔽工程验收记录和中间试验记录。 4)喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册。 5)消防水、给水排水系统图、平面图及电器控制图。 6)消防喷淋、消火栓、给水排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。 7)消防局验收批文、卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质监站等政府职能部门的验收报告。 8)消防水系统试压、调试及检测报告。 9)污水处理系统竣工图样、卫生防疫站验收批文。10)蓄水池、水箱和开关器水质检测报告。11)工程质量事故处理记录。 12)分项、分部单位工程质量检验评定记录。 5.空调系统需要的资料1)施工图、竣工图及设计变更文件。 2)设备制品和主要材料的合格证或试验记录。 3)隐蔽工程验收记录和中间试验记录。 4)空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。 5)空调、送排风系统图、平面图及电气控制图。 6)空调机组（热泵机组）、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表、承包商资料及产品合格证。 7)消防局验收批文。8) 空调系统及设备试压、调试报告。9)工程质量事故处理记录。 10)分项、分部单位工程质量检验评定记录。 6.动力设备需要的资料 1)应急发电站和电梯等设备操作和维护保养手册。 2)应急发电机房平面图。 3)劳动局、质监站有关验收证明。 4)应急发电机和电梯等设备的调试报告、产品合格证书。 7.电梯验收需要的资料 电梯正式验收移交前，施工单位需递交以下资料，以便使公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理，但不限于此： 1)建设委员会质监站批发的“电梯运行证”。 2)技术监督局批发的“电梯安全使用证”。 3)技术规格说明书。 4)电梯出厂合格说明书。 5)电梯装箱清单。 6)电梯管理与使用手册。 7)电梯一般安装标准。 8)电梯操作说明书。 9)电梯维修保养手册。 10)电梯安装图样。 11)电梯机械及电气控制图样。 12)电梯备品备件图样。 13)电梯操作培训手册。 14)电梯承包商竣工调试及自查记录。 15)电梯应急维修电话。 16)电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。 8.其他需要的资料 开发商、承包商认为需要提供的其他资料。1.1.3写字楼物业验收的程序 当开发商提供了各种资料后，物业企业才开始验收。在验收时若发现问题，物业企业可以拒绝验收和接管，同时要求开放商和承建商整改，只有整改到满足验收标准时，才可以通过验收。 1.物业验收条件 1)提供的验收资料齐全并且没有造假。2)提供必要的专业技术介绍和培训。3)提供所有的测试、检验和分析报告。 4)被验收的场地、设备和机房清洁干净。 2.拒绝验收 对于以下情况，物业企业有权拒绝验收接管物业： 1)严重违反国家有关法规。 2)未能通过有关政府职能部门的验收。 3)工地与交付物业不能有效隔离。 4)机房不能完全独立封闭。 5)其他可能危及设备正常运行和进驻人安全的物业。 3.缺陷整改对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护一起的受损等情况，物业企业将会作详细的缺陷记录，以供开发商督促承包商（或者供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。若问题比较严重，则向开发商建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。 4.试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）进驻的需要必须开启运行某些设备或系统，物业企业一般仅作实物验收，并严格按开发商的书面指令进行管理和操作。在此期间，技术上仍由承包商（供应商）把关，若发生任何问题或意外，除物业企业人为原因外，责任由开发商及其承包商负责。对于重要设备或者机房有必要签订临时试运行协议，清楚列明有关各方的责任。 5.验收通过 被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商应督促承包商（或供应商)移交所有的钥匙、备品条件和专用工具，物业正式交由物业企业接收管理。 6.保修期 正常情况下，物业整体验收结束，便正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因限期投入运行或起亚原因已经进入保修期。故需要开发商与其承包商、供应商协议约定整个项目保修期的其实日期，并书面通知物业公司，而在次之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商应酌情予以补偿。1.1.4 新写字楼物业的接管验收写字楼物业的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 1.接管验收应具备的条件 1）建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格（分期交付使用的工程必须和施工区域隔离）。 2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。 3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。 2.接管验收应提交的资料 (1)产权资料 1）项目批准文件。 2）用地批准文件。 3）建筑执照。 4）建筑分层、分单元面积表。 5）行政主管部门验收合格的证书、批文。 6）拆迁安置资料。 （2）技术资料 1）竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样。 2）地址勘察报告。 3）工程合同及开、竣工报告。 4）工程预决算。 5）图样会审记录。 6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。 7）隐蔽工程验收证明。 8）沉降观察记录。 9)竣工验收证明书。 10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 11）新材料、构配件的鉴定合格证书。 12）谁、点、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。 13）机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书。 14）砂浆、混凝土块试压报告。 15）供水、供暖的试压报告。 3.质量与使用功能的检验 （1）主体结构 1）地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上不结构的开裂或相邻房屋的损坏。 2）钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过混凝土结构设计规范的规定值。 3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 4）凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。 5）外墙不得渗水。 （2）屋面 1）各类屋面必须符合屋面工程施工质量验收规范中的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。 2）平武面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔。 3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、雨水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。 （3）楼地面 1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层应表面平正5、解封均匀顺直，无缺棱掉角。 2）卫生间、阳台、盥洗盆地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。 3）木楼地面应凭证牢固，接缝密合。 （4）装修 1）刚、木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗密封严密，木门窗缝隙湿度。 2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。 3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不漏顶帽，与基层必须钉牢。 4）门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。 5）抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。 6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。 7）尤其、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。 （5）电气 1)电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接的方式。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，是管路在结构上或者电气上均连城整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MQ/KV. 2)应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。 3)照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。 4)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合相关艰涩工程防雷设施验收规范的要求。 5)电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过电梯安装验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。 6)对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共享天线。 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。 (6) 水、卫生、消防 1)管道应安装牢固，空置不见启闭灵活、无滴漏。保温、防腐措施必须符合建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程的要求。应按安装水表或预留表位。 2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。 3)卫生间的排污管应分设，出户管长不宜超过8M,并且不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。 4)卫生器具质量应良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活。 5)水泵安装应平稳，运行时无较大震动。 6)消防设施必须符合建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格证明。 （7）附属工程及其他 1）室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均在必须覆盖符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。 2）化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm.立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。 3）明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。 4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。 5）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合相关规定。 6）挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。 7）单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外面地面平整，室内外高差符合设计要求。 8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，并达到应有的质量和使用功能。 4.质量问题的处理 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限有建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，有接管单位处理。检测细则第一章 电梯工程验收标准 第一节 电气部分 一电源与照明 1 电梯电源应由配电室直接送至机房，电压波动不应太大（7%）。2 机房照明应与电梯电源分开，应在机房靠近入口处设照明开关。3 电梯主开关及其副开关应符合； （1） 各接线紧固，开关设备等安装牢固。 （2） 每台电梯均应设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。 （3） 主开关不应切断下列供电电路。 轿厢照明通风和报警。 机房、隔层和井道照明。 机房、桥顶和底坑电源插座。 （4） 主开关的位置应能从机房入口处方便、迅速地接近。 （5） 各电梯主开关均应有识别标志。 （6） 轿顶应装设照明装置，或设置以安全电压供电的电源插座并有明 显 标志。 （7） 井道内应装设足够照明，电源应由机房照明回路获得。 4 电气设备接地应符合下列规定： （1） 所有电气设备的外露可导电部分均应可靠接地或接零。 （2） 电梯轿厢可利用随行电缆的钢芯或芯线作保护线。当采用电缆芯 线作保护线时，保护线不应少于2根。 二配线 1机房和井道内的配线应用电线管或电线槽保护。且不得使用可燃材料。 2轿顶配线应走向合理，防护可靠。 3电线管应用卡子固定，固定点间距均匀。 4电线槽连接处应锁紧，管口应装保护口。 5电线槽安装应牢固，接口严密。 6电线管电线槽均应可靠接地或接零，不得作保护回路线使用。 7配线应绑扎整齐，并有清晰的接线编号。 8接地线应与其它导线有明显标记，宜用黄绿相间。 9随行电缆的安装应符合下列规定： （1） 随行电缆两端以及不运动部分应可靠固定。 （2） 圆型随行电缆应绑扎固定在轿底和井道电缆架上。扁平型随电缆 固定应使用楔形插座或卡子。 （3） 随行电缆在运动中有可能与井道内其它部件挂、碰时，必须采用 防护措施。 三电气设备安装 1电柜、控制柜（屏、箱）的安装应布局合理，固定牢固，且应符合下列规定： （1） 尽量远离门、窗。 （2） 屏、柜和双面维修屏安装应便于核查与维修。 2门召唤盒、指示灯盒及开关盒的安装应符合下列规定： （1）盒体应平整、牢固不变形，埋入墙内盒口不应突出装饰面。 （2）面板安装后应与墙面贴实，不得有明显的凹凸变形和歪斜。 （3）安装位置正确不得有过大偏差，且按规定安装，排列要整齐。 （4）有消防功能的电梯须有消防开关且按“安装规范”安装。第二节 安全保护装置 一电气安全部分 1. 电梯的各种安全保护开关必须可靠固定，不得焊接固定。 2. 与机械相配合的各安全保护开关应工作可靠，在下列情况时应可靠断开或立即停止运行。 （1） 限速器速度接近动作速度时。 （2） 安全钳拉杆动作时。 （3） 超载时。 （4） 轿、厅门未关或未锁紧时。 （5） 安全窗开启时。 （6） 缓冲器衩压时。 3. 电气系统中的安全保护装置检查 （1） 错相、断相、欠电压、过电流、弱磁、超速等保护与产品要求及 “安装规范”相符并通过对检验合格有合格证明。 （2） 急停、检修、程序转换等按钮和开关动作应灵活可靠，标示清楚。 （3） 极限、限位、缓速开关及其碰轮和碰铁应符合“电梯安装规范”， 如无法试验，可出示相关各部分验收合格证明。 二机械安全部分 1限速器 （1） 动作可靠。 （2） 钢绳和绳套无断丝、折曲、扭曲和压痕。 （3） 夹绳钳（楔块）与限速器绳之间的间隙应为3mm，无堵塞物。 （4） 润滑良好，绳轮无裂纹。 （5） 张紧装置无松动或移位（零部件无磨损破裂。） 2安全钳 （1） 动作可靠。 （2） 操作机构和制停机构所有构件灵活无损。 （3） 钳楔块面与轿厢导轨工作面间隙应为23mm。 （4） 安全嘴无裂损及污物塞入。 3缓冲器 油压的无漏油，若是弹簧的应无锈蚀及螺栓松动，底坑无积水。 4终端限位保护 （1） 强迫减速开关、终端限位开关、终端极限开关应安装牢固。 （2） 磁轮灵活可靠。 （3） 轿厢外侧的开关打板无扭曲变形。 （4） 其各电气连接线及元器件无脱落，正常无损。 （5） 需油的零部件无缺油。第三节 电梯各组成部分 一曳引与导靴部分（有验收合格证书） 1导轨 （1）压板固定牢固。 （2）润滑良好，表面无凹坑、毛刺及划伤，无变形。 （3）两导轨端部接头处台阶大小应合适（控制在0.05mm） 2导靴 （1）润滑良好，靴衬工作面磨损量应不超过1mm。 （2）靴衬与导轨部隙不大于1mm。 （3）导靴与轿厢架联结紧固。 （4）导靴运行中无啃道。 3导轨架 （1）无变形、裂纹、移位，无脱焊，无锈蚀。 （2）水平度无起差。 4配重 （1）配重架上绳头组无松动，螺母紧固，卡绳无脱落。 （2）导靴磨无损或缺油润滑。 （3）配重架上配重块无松动、无晃动，铺垫平正。 （4）安全钳应灵活可靠。 5曳引机 （1）噪声小，传动及换速平稳。 （2）联结件紧固。 （3）承重梁架设稳固完好，支承比度应符合规范，下部防震胶齐全完好。 6制动器： （1）无卡震，表面无划伤、高温焦化料及油污。 （2）电磁线圈接头无松动，绝缘良好。 （3）噪音小，运动灵活。 （4）制动器板手，盘车手轮应可靠，位置明显醒目。 7减速器 （1）运转平稳，无撞击声和振动，无漏油。 （2）温度正常（不大于20%）。 （3）连接件无松动。 8连轴器 （1）无螺母松动。 （2）无冲击，机械零部件无裂纹或磨损。 9曳引轮 （1）无异声漏油。 （2）钢丝绳与轮槽无滑动。 （3）各紧固螺栓无松动。 10 钢丝绳 （1）无磨损，锈蚀及断丝现象。 （2）绳头组合装置无损环。 二轿厢、层门和电梯门系统（有验收合格书或纪录） 1轿厢 （1） 厢内整洁、干净。 （2） 厢架与厢体联接螺栓紧固。 （3） 轿底轿壁、顶位置无错位现象。 （4） 轿顶轮或绳头组合无裂纹、松动、移位。 （5） 轿壁无翘曲，嵌头螺钉无脱落松动。 （6） 无震动声响。 （7） 超载装置动作灵敏可靠。 2轿厢门 （1） 门板无变形划伤、撞蹭、下坠及掉漆。 （2） 门导轨、门地坝无松动。 （3） 门靴在门坝槽内运动灵活，间隙适中，无杂物，无卡阻，无划损。 （4） 门刀、螺栓无松动变形，且与层门有关构件间间隙应符合要求。 （5） 安全触板或光电感应功能动作灵敏可靠。 （6） 轿门闭合装置应可靠和准确。 3层门 （1） 门须灵敏、可靠、保险。 （2） 联动机构滑轮无损，传动绳无松动。 （3） 噪音小。 （4） 开关门过程灵活、平滑、平稳、无抖动。 （5） 与轿厢门配合准确无撞击声或其它异声。 （6） 门扇运动中无跳动。 4轿顶安全窗 （1） 安全窗打开后电梯应可靠停止运行。 （2） 开启无卡阻。 5层楼指示器。召唤箱、厢内控制板及全部信号系统无故障、无错误、整洁且 操作灵活。 6补偿装置。与轿厢底联结牢固，噪音小，无脱环或断丝爆股。 第四节 机房部分 1温度及通风应符合规定（540）。 2主机控制屏应与门窗距离适宜。 3有相应防水措施。 4电机墙之间距离应方便检查。 5相应绳孔有预留。 6有防尘防水措施。 7合格安装避雷设备。第二章 电气工程验收标准 一高压开关的隔离柜、PT柜、主进柜、出线柜、联络柜应传动良好，压线结实，二次保护动作准确，有耐压试验合格报告、二次保护动作试验报告。 1. 高压柜的耐压试验报告。 2. 高压柜二次继电保护试验报告。 二变压器 1. 变压器的保护试验及耐压试验应合格，保护装置整定值符合规定： 2. 变压器应进行五次空载全电压冲击合闸应无异常情况，第一次受电后持续时间不应少于10min，励磁涌流不应引起保护装置的误动作。 3. 变压器起动运行并带一定负荷即可能的最大负荷运转24h，应正常并记录相关值。 4. 接地引下线及其主接地网的连接应牢固可靠。 5. 温度保护装置指示应正确。 6. 验收时应移交的文件 （1）变更设计部分的实际施工图 （2）变更设计的证明文件 （3）产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸 （4）安装技术记录、器身检查记录。 （5）试验报告 （6）备品备件移交清单 三互感器 1设备外观应完整无缺损。 2保护间隙距离应符合规定。 3油漆应完整，相色应正确。 4接地应良好。 5验收资料 （1） 变更设计的证明文件 （2） 产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸 （3） 试验报告 四电缆 1电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全。 2电缆的固定，弯曲半径、有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列应符合要求。 3电缆终端、电缆接头应安装牢固。 4接地应良好。 5电缆终端的相色应正确，电缆支架等的金属部件防腐层应完好。 五电容器 1绝缘电阻值应合格。 2外观应完好。 3交流耐压试验应合格。 4冲击合闸试验进行三次，电容相互间的差值不宜超过5%。 六接地装置 1接地网外露部分连接可靠，接地规格正确，防腐层完好，标志齐全明显。 2避雷针的安装位置及高度符合要求。 3接地电阻值及设计要求的其他测试参数符合要求。 4所移交资料 （1） 设计变更证明 （2） 安装技术记录（包括隐蔽工程记录等） 七配电盘柜 1盘柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁整齐。 2柜内元件应齐全完好，安装位置正确、固定牢固。 3所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。 4操作及联动试验正确（双路互投应能自动转换）。 5多股铜线接头应涮锡。 6所需移交资料 （1） 变更设计图 （2） 说明书、试验记录、合格证、安装图纸 （3） 根据合同提供的备品备件清单 （4） 调整试验记录 八低压电器 1电器型号、规格符合设计要求。 2电器安装牢固，平正应符合要求。 3电器的接零、接地可靠。 4绝缘电阻值符合要求。 5标志齐全完好。 6交流接触器通电后，操作应灵活，电磁器件应无异响，触头压力、接触电阻不应超过规定。 7所需移交资料 （1） 说明书、合格证、安装技术记录、根据合同清单提供的备品备件 调整试验记录。 九交流电动机 1电机外壳油漆应完整，接地良好。2电机引出线应相序正确、固定牢固、连接紧密。 3测定电机定子绕组，转子组及励磁回路绝缘电阻，使用1000V兆欧表测绝缘值不小于0.5M。 4电机空载运行时2h并记录空载电流。 5带负荷运转，电机各部温度不应超过产品技术条件。 6电动机带负荷启动次数、冷态可起动2次时间不小于5min，热态起动一次。当在处理事故以及电动机起动时间不超过23s可再起动一次 十发电机 1发电机在两路市电同时失电时要能自动投入。 2发电机从电机开始运转至并入系统应能保持72小时。 3发电机出口母线应设有防止漏水、漏油、金属其他物体掉落。 十一电气照明装置 1并列安装相同型号灯具、开关、插座的垂直偏差、距地面高度应符合要求。 2照明配电箱的安装、回路编号应正确。 3要有接地或接零。 4灯具的固定是否紧固。 十二真空断路器 1真空断路器应固定牢靠，外表清洁完好。 2电气连接应可靠且接触良好。 3真空断路器与其操动机构的联锁正常。无卡阻、分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧损。 4灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。 5并联电阻值电容器值应符合产品的技术规定。 6绝缘部件瓷件应完整无损。7相色标志正确、接地良好。 8应移交的资料 （1） 变更设计的证明文件 （2） 产品说明书、试验记录、合格证及安装图纸等资料 （3） 安装技术记录 （4） 调整试验记录 （5） 备品备件清单 第三章 空调、排水系统验收注意事项及验收条件 一注意事项 （一）组织验收小组人员熟悉合同、图纸、招投标文件及各项洽商变更。 （二）由监理提供本专业风、水系统各项实验报告，以书面文件的形式提 供。由施工方提供本专业设备台帐及各设备的技术资料及产品说明书，本专业风、水系统各项调试记录及文件 1 施工图、竣工图及设计变更文件。 2 设备制品和主要材料的合格证或试验记录。 3 隐蔽工程验收记录和中间试验记录。 4 设备试运转记录（冷冻主机、锅炉、新风柜、空调柜、排风 机、生活给水泵及稳压泵、各消防系统主泵及稳压泵、污水泵、集水泵）。 5 水压试验记录。 6 空调采暖系统、给排水系统通水冲洗记录、闭水试验记录、通水试验记录。 7 工程质量事故处理记录。 8 分项、分部单位工程质量检验评定记录。 （三）验收标准 1 合同、招、投标文件上规定的各项国家标准，合同、招、投标文 件上规定的所能达到的使用功能、设计功能。 2 设计规范： （1）采暖通风和空气调节设计规范（GBJ1987） （2）高层民用建筑设计防火规范（GBJ024397） （3）采暖，卫生工程施工与验收规范（GBJ24282） （4）通风与空调工程施工与验收规范（GBJ024397） （5）室外排水设计规范（GBJ14） 制冷设备安装工程施工及验收规范： （1）制冷设备，空气分离设备安装工程施工与验收规范（GB5027498） （2）压缩机，风机，泵安装工程施工与验收规范（GB5027598） 3 各项设备还须分项作细化 （四）验收时间由甲方、物业、总包、监理四方订出一个切实可行的时间 表。 （五）验收划分 1 设备（分项） 2 空调水系统 3 空调风系统 4 多联冷媒户外主机 5 户内盘管机6 空调自控功能的实现 7 给排水系统 8 消防水系统 （六）责任 由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出 ，并可再次召开各方会议落实相关问题。 各种验收中所发现问题整理出清单，组织协调会议，明确存在问题的责任，并落实整改负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可。二条件 1各种隐蔽工程的验收报告。 2管道、工艺完成报告（焊接强度、防腐处理、保温严密度）。 3各风机盘管吊装后，接水盘、冷凝水管的排水试验报告（是否有倒坡） 、管道内是否有堵塞。 4冷冻机组、天燃气锅炉原始资料、机组各项功能安装试验报告、调试记录。 5各种仪表是否齐全。 6各风机盘管的出风管道出风口的保温、回风口是否严密有过滤网。各盘管风机、新风机组的风量、风速测试报告。 7新风机组有无噪音，送风管道、保温是否规范，加湿器能否实现加湿功能，达到要求。 8水泵安装应平稳，运行时无较大震动、噪音，电机温升正常，电流不应超过额定工作电流。 9锅炉、箱罐等压力容器应安装平、正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证。 10 各种仪器仪表应齐全、精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀 门应开关灵活。 11 管道的管径、坡度、管井及检查井必须符合GBJ24282（采暖与 卫生工程施工及验收规范）的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。 12 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温防腐措施必须符合采暖与卫生工程、施工及验收规范的规定。 13 锅炉辅机应运转正常，无杂音，消烟除尘、消音减震设备应齐 全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。 14 经过48小时连续运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖 区室温必须符合设计要求。烟道、通风道应畅通无阻塞物。 15 各类屋面必须符合GB50207-94(屋面工程技术规范)中的规定，排 水畅通，无积水，不渗漏。 16 九层平台及屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢 固，接口严密、不渗漏。 17 卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积 水，不允许倒泛水和渗漏。 18 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。 19 卫生间的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏， 管道排水必须流畅。20 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐 全、操作灵活。 21 消防设施必须符合GBJ16-87(建筑设计防火规范)、GB50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。 22 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合 GBJ14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。23 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，立管与粪池间的 连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。 24 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。第四章 弱电系统、消防系统验收标准 第一节 弱电系统验收条件 一弱电各系统验收包括：消防报警系统、安防系统、楼控系统、卫星电视及 有线电视系统、广播系统、车库道闸系统、综合布线系统 二具备接管验收条件 1 建设单位书面提请接管单位验收。 2 工程全部施工完毕，调试完毕，达到深圳市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定。 三需提前提交的资料 1弱电各系统平面图、系统图、逻辑关系图、设备说明书、设备检验合格证、出厂合格证、附属设备的全部图纸。 2合同（含洽商变更）附本。 3现场施工图（与现实情况吻合）、设备清单、工程设计变更的洽商记录。 4各种随机资料、使用说明书、操作维修手册等。 5总包、监理检查的原始记录。 6消防验收合格，由消防局颁发的验收合格证。 四标准 1 电气线路应安装平整、牢固、横平竖直，过墙应有套管、导线连接必 须牢固。 2 各种设备器件、盒、箱、缆线、连接硬件等安装应符合相应产品的有 关规范的规定。 3 各设备接口接触良好，位置准确，外观完好，功能完好，控制准确迅 速。4 名种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻符合设计要求。 5 各种仪器、仪表齐全精确，空调自控电动执行器阀门应开关灵活。 6 各种设备功能完好，性能符合设计要求。 7 各系统硬件设备与软件匹配良好、运行正常。 8 各系统连接硬件符合设计要求，标记和号码清晰，性能标志设置正 确。 9 各系统接线箱油漆完整、盘内外清洁、箱盖，开关灵活、线路无绞接 现象，各回路线编号齐全、完整、清晰、正确，接线整齐。五责任 由于在短时间的现场检查验收中有些问题可能不能及时显现出来，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关的问题。验收中所发现的问题整理出清单，明确存在问题的责任，并落实整改负责人及完成日期。会议纪要由各方签字认可。第二节 弱电系统验收程序 验收程序：分系统分机房：主机 供电、备电、接地、外观、运行分楼层（从上向下）：机房 竖井 DDC 各系统相关设备一消防报警系统 （一）中控室设备（消防中心报警主机） （二）各楼层设备 1各回路及模块箱 2各防火卷帘门 3各设备间的相关设备 4各楼层其它具体设备及线路连接逐一按标准验收 二安防系统 （一）中控室设备 （二）各楼层竖井I/O接口板、各信息点设备、监控点设备线路及连接逐一 按标准验收 三楼控系统 （一）中控室设备 （二）各楼层机房、竖井、污水井、水箱、DDC箱、信息采集点设备、所 有自控点设备线路及连接逐一验收。 四卫星电视及CATV系统 （一）楼顶有线电视及卫星电视机房设备、接收及传输设备（二）各楼层、竖井、分线箱及各用户终端线路及连接逐一验收 五广播系统 （一）中控室设备 （二）各楼层竖井及具体设备、线路及连接逐一按标准验收 六车库道闸系统 （一）主机及相关设备 （二）进出口各项设备逐一按标准验收 七综合布线 （一）机房 （二）各层PDS小室内设备逐一按标准验收 第三节 消防系统验收接管程序 一. 具备验收条件 1. 建设单位书面提请验收单 2. 与合同相符（含洽商变更），符合设计要求 3. 有消防局颁发的消防验收合格使用许可证 4. 符合施工、防火规范，各独立系统工作正常 5. 消防主机人员能独立上岗值班（由厂家进行培训） 二. 所需资料 6. 合同（含洽商变更） 7. 实际施工图纸（与现实吻合），设备清单 8. 各种随机资料，使用说明书等 9. 总包与分包自检的原始记录，监理质检的原始记录 三. 验收的内容 1火灾自动报警系统验收 2消防广播系统验收 3插口电话对讲系统验收 4防火卷帘门的验收 5强电切换（非事故照明电源强切）的验收 6监控风阀与监控风机消防系统 （1）排烟阀、排烟风机消防控制系统的验收 （2）正压送风阀、正压送风机消防控制系统的验收 7电梯的消防功能 （1）客梯的迫降功能验收 （2）消防梯的归首功能验收 8消防水灭火系统的功能验收 （1） 消火栓水泵 （2） 喷淋泵 （3） 水喷雾泵 （4） 末端泄水、水流指示器、压力开关的状态显示 9消防监测信号、消防控制各接口模块的检查 10 防火门11 消火栓 12 疏散指示灯 13 消防通道 四. 人员安排 1 空调给排水专业：检查消防水、消防泵、喷淋水泵、喷雾泵、排风 机，排烟机，正压送风机水阀、防火阀、排风阀等消防水系统和通风系统。 2 强电：强切电力控制配电箱、电梯。 3 弱电：检查消防主机、报警系统、联动控制系统、卷帘门。 4 弱电专业负责，保安部配合：对烟感、温感等进行逐点检查，确保其 完整有效。对消防器材进行点位的统计，确保其完整可靠。 五. 验收的要求 1 对照图纸、设备清单查验数量。 2 依据施工规范检查其安装质量。 3 按照设计要求检