建设用地管理2.ppt

第二章建设用地的宏观调控第一节建设用地宏观调控概述第二节建设用地的计划管理第三节建设用地定额指标管理 第一节建设用地宏观调控概述 一 建设用地宏观调控的概念二 建设用地宏观调控的主要内容三 建设用地宏观调控的目标四 建设用地宏观调控的措施五 建设用地宏观调控的必要性 一 建设用地宏观调控的概念 宏观调控是指一个国家或地区为了使宏观经济发展中实现社会总供给及其结构与社会总需求及其结构相互协调而进行总量的调节和控制 建设用地的宏观调控是指在宏观经济发展中 实现土地资源总供给及其结构与建设用地总需求及其结构相互协调而必须进行的总量调节和控制 二 建设用地宏观调控的主要内容 控制建设用地总量调节建设用地结构 使建设用地结构符合市场经济发展的需要 符合各部门 各行业发展对用地的需要 改革建设用地分配方式 实行建设用地统一管理 有计划 有偿 有期限 流动地使用土地 三 建设用地宏观调控的目标 长期目标国家通过一系列的经济 法律 行政手段 对建设用地的供给和需求进行调节和干预 以保证我国耕地总量的动态平衡 使整个国民经济沿着一个正确 持续 稳定 协调的目标发展 近期目标通过建设用地的宏观调控 逐步缓解建设用地的供需矛盾 从而使国民经济各部门 尤其是农业部门 能够在一个比较宽松的环境中稳定发展 具体的讲 就是在近期内应保证建设用地规模的适度增长 不断提高土地利用率 保持耕地面积的基本稳定 四 建设用地宏观调控的措施 建设用地宏观调控的方法建设用地宏观调控的手段体系 调控方法 直接调控 用行政手段对建设用地的供需总量和结构进行调节和控制活动的总称 如计划管理和定额管理 间接调控 运用经济手段 通过调节利益关系 引导微观主体做出符合宏观调控目标要求的决策的一种调控方式 如财政 税收 价格 信贷等手段 手段体系 经济手段特点 适用性 间接性 灵活性 及时性 综合性法律手段特点 权威性 强制性 稳定性 统一适应性行政手段特点 强制性 直接性 层次性 五 建设用地宏观调控的必要性 1 解决我国当前建设用地供需矛盾的需要2 我国经济发展的客观要求3 土地资源的稀缺性和使用上的排它性所决定的4 调整我国当前用地结构不合理的需要 第二节建设用地的计划管理 概念建设用地计划管理的任务建设用地计划的分类建设用地计划的编制与实施建设用地计划指标的确定 一 建设用地计划管理的概念 计划 是管理者对将来特定期限内的活动所进行的规定和安排 建设用地计划 是建设用地管理者对将来某一特定期限内的建设用地所作的在时间和空间上的具体布置和安排 建设用地计划管理 是指对建设用地计划的编制 执行 检查修改和总结等各个工作环节所进行的管理活动 计划与计划管理的关系 建设用地计划不仅为建设用地管理活动制订了最佳的工作程序 同时也为建设用地管理活动提供了标准 准则和尺度 只有通过建设用地计划管理 才能做好各个环节的工作 使建设用地计划真正得到落实 二 建设用地计划管理的任务 基本任务 从我国的基本国情出发 兼顾需要和可能 根据土地利用总体规划与国民经济和社会发展计划的要求 本着 一要吃饭二要建设 的原则 对国民经济各部门 各行业以至城乡个人的建设用地 进行中长期和年度的具体部署和安排 以保证整个国民经济持续 稳定 协调和健康发展 二 建设用地计划管理的任务 具体任务 1 编制和实施建设用地计划 促进土地利用总体规划目标的实现 2 合理确定各类建设用地计划指标 改善并建立较为合理的建设用地结构 促进国民经济各部门 各行业有计划 按比例 均衡 协调地发展 3 研究制定实施建设用地计划的各种政策措施 采取行之有效的调节控制手段 确保建设用地计划的顺利落实 三 建设用地计划的分类 一 按计划的期限不同分为长期计划是指计划期在十年以上的建设用地计划 中期计划是以五年为期的建设用地计划 年度计划是以一年为期的建设用地计划 二 按管理序列 层次 不同分为国家计划是全国的建设用地计划 它是由国家土地行政主管部门制订的计划 它规定计划期内全国建设用地控制的战略目标和任务 以及国民经济各部门 各行业及城乡个人建设用地总控制规模和比例 并提出实现计划的重大措施 全局性和战略性地方计划是指省 自治区 直辖市 计划单列市 市 县等各级人民政府的用地计划 三 按调节控制的程度不同分为指令性计划 由国家统一制定并直接控制的 具有行政约束力和法律强制力 计划执行单位必须坚决执行 并保证完成的计划 指导性计划 是指只规定发展方向 总体要求或一定幅度 用以指导建设用地管理活动的计划 四 按建设类别不同可分为国家建设用地计划 指全民所有制和城镇集体所有制投资列入国家固定资产投资计划或准许建设的各项基本建设用地计划 乡镇集体建设用地计划 指乡镇企业 乡镇村公共设施和公益事业的建设用地计划 它是指乡 镇 企业 公共设施和公益事业 列入地方政府集体或个体建设投资计划或准许建设的各项建设用地计划 农村个人建房用地计划 指农村农民和城镇非农业人口 包括回乡落户的离退休 退职干部职工和军人 回乡定居的华侨和港澳台同胞等 使用农村集体土地建造住宅的用地计划 四 建设用地计划的编制与实施 一 编制建设用地计划应遵循的原则要求 二 制订计划考虑的主要因素 三 建设用地计划的编制和下达程序 一 编制建设用地计划应遵循的原则要求 1 统筹兼顾的原则2 保护基本农业用地的原则3 充分发掘已有建设用地潜力的原则4 因地制宜 从实际出发的原则5 保证各类建设项目用地的原则6 符合土地利用总体规划的原则 二 制订计划考虑的主要因素 1 计划基期的整个土地利用及其建设用地现状 2 计划期内国民经济和社会发展的总方针和总目标 3 计划期内城乡基本建设投资额 投资方向 新增产值及其与城乡建设用地的关系 吸收劳动力的数量与用地的关系 国家重点建设项目的用地需求情况 4 计划基期人口数 包括城镇化水平 农村总户数等计划期新增人口数 城镇化水平提高比率 新增农户数 城乡居民生活居住用地定额指标 5 计划期内允许提供建设用地量和各系统对建设用地的需求量 三 建设用地计划的编制和下达程序 准备工作申报用地计划计划控制数下达编制计划草案汇总 综合平衡 五 建设用地计划指标的确定 1 国家建设用地计划指标的确定2 村镇集体建设用地计划指标的确定3 农村个人建房用地计划指标的确定 1 国家建设用地计划指标的确定 1 系数法系数法是只利用反映国民经济相关指标之间相对稳定的比例关系 来测算计划期内有关指标的方法 国家建设用地计划的编制 一般采用基本建设投资额与用地数量之间的比例关系来测算计划期的用地数 计划期的用地数 每万元投资用地量 投资额 步骤 首先要进行统计调查 搜集历史上基本建设投资与用地的有关资料 然后对这些资料进行系统的整理分析 确定一个大体系数 最后 对计划期内这一系数可能发生的变化及其趋势进行预测 在此基础上对这一系数进行修正 确定一个适当的系数 加权移动平均系数法此法认为越接近该时期的数据对现实的影响作用越大 因而要给以较大的 权 而远离本时期的数据的作用就弱 给以较小的 权 在此基础上利用前几年的基建投资占地系数求加权平均数 作为计划年的基建投资占地系数 以此系数乘以计划期基建投资额 从而计算出计划年的国家建设用地数 若国家最近三年的基建投资占地系数分别为d i 3 d i 2 d i 1 求第四年 计划年 的国家建设用地计划指标 令第四年的用地系数 mi 为前三年用地系数的加权平均数 假设第1 第2 第3年的权数分别是1 2 3 则可以用以下表达式计算出第四年的用地系数 2 演算法演算法就是把计划期内的各项基本建设项目用地逐项累计计算 其数量之和就是计划期间的用地数 运用这种方法 必须全面掌握基本建设和更新改造项目及项目的选址和用地定额或业已批准的用地面积 才能对计划期间的用地数量做出准确的测算 其优点是准确度高 缺点是工作量大 繁琐 复杂 目前 大部分地区还不具备运用这种方法的前提条件 2 村镇集体建设用地计划指标的确定 1 因素分析法因素分析法是把定量分析和定性分析有机结合起来 确定某项经济指标的方法 用这种方法比较适用于编制乡 镇 集体建设用地和农村个人建房用地计划 2 计划演算法 3农村个人建房用地计划指标的确定 1 因素分析法 2 耕地面积控制法 1 因素分析法 该法通过对影响农村个人建房用地的因素的分析找出影响因素与用地间的关系 推导出计算公式 将计划年有关因素代入公式 即可计算出计划用地数 目前影响农村个人建房用地的因素有 人口 耕地 总户数 目前农户居住状况 户均宅基地标准 空闲地面积 人均收入增加情况及其他经济和社会因素 例如河北省沙县在编制农村个人建房用地计划时 运用因素分析建立的计算公式为 计划期总户数 计划期农户人口 基期户均人数 计划期新增农户数 计划期总农户数 基期农户数 计划期建房用地面积 计划期新增农户数 每户宅基地标准 计划期建房新增用地面积 计划期建房用地面积 占用空闲地和原宅基地面积 2 耕地面积控制法 根据人均耕地面积的多少 按照每年建房占用耕地的百分比计算P P总 KP 计划年农村个人建房用地面积P总 耕地总面积K 按人均耕地面积的多少规定每年建房占用耕地与总耕地的百分比 5 建设用地计划中占用耕地计划指标的确定 确定耕地保护量 每年占用耕地的计划指标的计算 第三节建设用地定额指标管理 一 建设项目用地定额指标管理的概念二 建设用地定额指标管理的作用三 建设用地定额指标的分类四 建设用地定额指标的制定五 建设用地定额指标的选用 一 建设项目用地定额指标管理的概念 国家通过对每类建设项目制定具体的 统一的数额规定 作为建设项目用地的最高限额约束 这种以科学技术为依据 依靠行政权力 采用行政命令 对建设项目用地实行定额指标控制的方法称为建设项目用地的指标管理 简称为建设用地定额管理 二 建设用地定额指标管理的作用 从宏观的角度来看 其作用有 1 为编制国民经济计划 土地利用规划和建设用地计划提供了科学的手段 并且为宏观上控制土地的利用提供了可靠的保证 2 为各级领导在项目决策的土地使用数量方面提供了可靠的依据 避免了各级领导由于不掌握情况而造成的失误 从微观的角度上看 其作用有 1 是编制 审批项目建议书 设计任务输确定建设项目用地规模的依据 2 编制审查初步设计文件 核定审批用地面积的尺度 同时还可以提高用地审批的质量和效率 三 建设用地定额指标的分类 1 建设用地指令性定额指标指令性用地定额指标分高限指标和低限指标 高限指标主要是对建设项目的总用地数量实行严格约束 在任何情况下 都不允许突破的用地指标 低限指标主要用于建设项目内部各单项工程的布局时 对用地方式进行约束 它规定最小数值 使用地只能增加 不能减少 具有规范性的特点 故又称为规范性定额指标 2 建设用地指导性定额指标指导性定额指标可分为参考性定额指标和建议性定额指标 四 建设用地定额指标的制定 一 建设用地定额指标编制的原则1 遵守国家有关法律 法规和技术政策2 坚持科学 合理 节约用地的原则3 与国家现行的有关技术标准 规范相协调 二 建设用地定额指标制定的程序和方法 1 前期准备阶段2 拟定指标阶段3 征求意见稿阶段4 送审稿阶段5 报批稿阶段 五 建设用地定额指标的选用 一 现有定额指标的特点 一律采用国家法定的计量单位 各行业汇编的建设用地址标记条文说明都明确阐述了个行业的生产规模 工艺设备形式 产品类型 厂房结构 并指出了厂区所包含的主体和配套工程 各行业都根据各自的不同行业特点 不同的项目 考虑最佳的技术经济方案 选用不同的较为合理或最合理的建设规模 由于建设规模有不同的表现形式 反映到建设用地指标数值具体的表现形式也有所不同 多数行业的建设用地指标都是由厂区用地指标和分项指标组成 厂区用地指标是各分区用地指标之和 是建设用地指标的主要内容 分项用地指标是个单项工程用地面积 是厂区用地指标产生的依据 二 建设用地定额指标的选用 管理方法 对已有用地定额指标规定的 无特殊情况 一律严格按定额指标标准审批用地 如有特殊情况不能按定额审批 需作专题论证 对没有相应定额