房地产项目投融资尽职调查实务.ppt

房地产项目投融资尽职调查实务 徐颢2015年11月 个人介绍 徐颢 高级理财规划师 执业律师 具有证券从业资格 工学学士 法律硕士 先后毕业于西安交通大学 清华大学 曾在建设银行深圳分行营业部 国际业务部 金融市场部及长安国际信托股份有限公司西北业务三部工作 从事过对公结算 贸易融资 外汇交易 资金衍生产品交易 贵金属业务及信托经理工作 现任长安国际信托股份有限公司尽职调查部高级信托经理 房地产项目尽职调查关注点 一 项目情况1 合规性分析 2 项目位置 3 经济效益分析 二 融资方及股东背景1 行业背景 开发资质 2 股东实力 产业构成 成长历程及社会关系 三 其他弥补 尽职调查资料来源 1 企业书面提供 加盖公章 2 互联网 人行征信 企业信用查询系统 法院文书网 被执行人查询系统 土地出让价格 房屋价格 负面信息3 实地走访 本项目及周边售楼部 房产中介 4 登记机关查询 5 其他金融机构 银行 信托 小贷公司 6 访谈 基层员工 针对性选择访谈对象 项目情况 一 基本控规指标情况 案例四附表 二 分期情况及重要节点 对应现金流量表 三 项目卖点及市场情况 房地产开发流程 一 可研报告及立项文件二 拿地1 招拍挂信息 互联网查询 2 土地出让合同 土地出让金 用地面积 性质及土地出让金缴纳期限 3 土地出让金缴纳凭证 4 土地使用权证 用地面积 用地性质等 5 实地走访看土地状况 是否涉及拆迁 净地 毛地 熟地 6 核对银行流水 房地产开发流程 三 规划1 配套规费的缴纳及免除情况 2 施工许可证是否取得 是否已经开工 3 总平图 4 设计方 施工方及监理方 合同及付款凭证 四 施工1 五通一平 土方工程 渣土问题 桩基工程 正负零 封顶 外立面 内部装修 景观工程 绿化 入伙 2 按月出监理报告 监理合同及监理费 房地产开发流程 五 工程款支付1 施工合同约定的付款条件 2 工程量确认文件 3 付款回单及银行流水 4 收款方开具的发票 或有 房地产开发流程 六 预售1 预售条件 主体过半或其他 2 销控表 3 销售回款账户流水 现金收款 4 销售合同及收款收据 5 网签系统 6 单独走访售楼部了解销售情况 付款条件及售价 项目财务分析 总投资及资金来源 项目财务分析 已投入资金来源1 银行流水及划款单 2 资金汇入账户 项目财务分析 一 项目投资估算 案例四附表 二 项目现金流分析 案例四附表 项目财务分析 三 项目压力测试1 回款周期敏感性分析 附表 2 价格敏感性分析 附表 债权投资流程 一 项目公司债务全面核查 人行 二 签订交易文件 营业场所面签 拍照 三 项目用地抵押及在建工程抵押 委贷 三 施工方书面承诺放弃优先权 效力存疑 四 受托支付 五 监管销售回款账户 约定反投比例及还款比例 债权投资风险点 一 拆迁风险 建议不介入或做最坏打算 二 民间债务 分批放款 受托支付 用数字说话 提前发现问题为上策 三 销售风险 取得 降价权 并谨慎使用 四 还款次序风险 成本递增 五 道德风险 扩大债务人及担保人范围 六 增加违约成本 七 跑路 风险 安全边际要大 八 解押风险 定期核保 登记机关联系人 股权投资流程 一 工商局查档 审查历次增资 变更文件及与此有关的划款凭证 可通过律师事务所及会计师事务所报告验证 二 增资或受让股权实现控股权 必要时可通过新设公司并受让项目的方式 实现债务隔离 三 全面接管企业基础证照 印章及账户 四 关键岗位派驻人员 股权投资风险点 一 债权优于股权 排查标的企业债务或新设公司并通过拍卖方式实现债务隔离 二 民间融资 排查 三 拆迁风险四 股东责任 无法规避 五 落实原股东继续投入责任 六 销售风险 降价权 提前锁定销售整合资源 期间深度管理 一 方案确定确定管理方案 管理责任人及职位 董监财 二 前期准备1 修改公司章程 三会一层及职权 2 重大事项内部审批程序 谁审批 如何审批 3 项目公司及项目审计 二 现场交接1 重要物品交接 2 新保险柜要是分别保管 责任人签字确认 期间深度管理 监管报告内容要点 1 五证办理进度及相比预期完成情况 2 工程进度及相比预期完成情况 实景照片 3 基金资金使用情况 对比上期 4 项目资金投入情况 对比上期 5 开发贷进度及预期 6 预售与销售 一次性或分期 7 调控政策情况 8 周边楼盘及本地市场状况 9 风险事项及其他事项 监管报告附件 1 现场照片 固定位置及角度 2 截止上月末所有账户的银行对账单复印件 3 监理公司的工程进度报告复印件 4 印鉴使用登记表复印件 5 合同台帐复印件 6 月度资产负债表 利润表 现金流量表复印件 案例一 某一线城市旧改项目 一 基本情况 二 投资结果 三 总结 1 项目土地取得价值 2 拆迁风险不可控性 3 股东方前期资金成本控制问题 案例二 某省会城市汽配城项目 一 基本情况 二 投资结果 三 总结 1 细分房地产市场资产流动性问题 2 实际控制人股东实力考量 3 股东方前期资金成本控制问题 案例三 某省会城市住宅项目 一 基本情况 二 投资结果 三 总结 1 刚需住宅项目融资的最佳介入时点 2 股东方前期资金成本控制问题 3 股东方房地产开发背景问题 案例四 某三线城市商住项目 一 基本情况