好学教育：2014年房地产估价师考试《理论与方法》模拟试题一.doc

好学教育：好学教育：2014年房地产估价师考试理论与方法模拟试题一房地产估价师资格考试报名信息,复习资料,历年真题，模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、教学视频解析应有尽有！请看：/QqmF03一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。)1.房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是()。A.房地产市场发展水平B.项目细部规划设计C.消费者的意向D.项目环境设计2.市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是()。A.对竞争项目的情况进行描述B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析3.在房地产销售规划中，若已知其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可对广告支出作出恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化，这种数据的分析方法称为()。A.实践法B.回归分析法C.单项频数分布法D.交叉分组频数分布法4.在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是()。A.平均值B.中位数C.众数D.区域5.每一个数据与平均值之间的差值称为离差，()就是离差平方的平均值。A.均方差B.偏差C.方差D.标准差6.在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为()。A.比较现期供求关系B.比较未来供求关系C.供给分析D.需求分析7.封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是()。A.容易设计B.便于信息采集C.反映客观问题D.易于记录8.商业用房的需求是一种()，即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。A.引致需求B.潜在需求C.因果需求D.集聚需求9.市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度();当吸纳程度较低时，竞争程度()。A.高，低B.高，高C.低，高D.低，低10.房地产市场方案设计的()原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。A.经济性B.灵活性C.有效性D.指向性11.办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是 ()。A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势B.估算一定期限内每年的供给量C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据12.在房地产市场现场调研方法中，()调研较为客观真实，并且在一般的消费品等产品类型的市场调研中应用较多一些。A.人户询问法B.实验法C.观察法D.路上拦截法13.通过数据统计分析可以发现市场数据中隐含的基本关系，为决策者提供结论和建议，而()则是整个市场调研活动生产过程的最终产品。A.问卷调查结果B.数据统计分析结论C.市场调研结果D.市场调研报告14.在直接经营层面上，房地产开发投资决策中市场调研最为重要的一个环节是()。A.对各细分市场需求的基本特征和规模的研究B.对各细分市场供求关系的变动趋势的研究C.对政府房地产业政策及直接和间接影响的研究D.对各细分市场价格和租金水平及其变动趋势的研究15.办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用()的方法来获取。A.定性研究B.现场调研C.二手资料D.政府规划16.()的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误会。A.量表式问卷B.开放式问卷C.封闭式问卷D.量表问答式问卷17.房地产销售规划应贯穿整个房地产开发过程，从项目立项开始就要确定销售规划的任务，在()分析各种开发方向的赢利潜力，确定开发的基本类型。A.开发过程中B.开发结束后C.立项前D.立项后18.在办公楼市场调研中，由于各种不同细分市场的规模和特征差异较大，为全面反映总体特征，通常采用的抽样方法是()。A.随机抽样B.分层抽样C.分批抽样D.分户抽样19.在商业用房市场分析中，消费者需求是除住宅以外的对其他商品和劳务的需求，商业用房市场调研最重要的步骤是()。A.供求关系分析B.市场容量分析C.竞争分析D.商业用房赢利潜力分析20.办公楼市场分析中，()既顾及市场基本面的变化，又顾及当前市场上其他办公楼对待研究项目的压力和影响。A.供给分析B.竞争分析C.需求分析D.市场吸纳速度分析21.房地产市场定性研究的小组访谈法中，一般由()人的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题开展深入探讨，其主要日的在于尽可能深入地了解被访者对这一主题的看法极其原因，让研究室中产生的方案接受预先的检验，寻找其中的缺陷，吸收好的建议。A.5B.7C.10D.1322.为了使市场调研数据具有较高的可信度，在调查研究问卷完成后，需要对问卷进行检查 和处理，正式调研结束后，调研人员对调研活动进行评估，评估的重要方面是按一定的比率进行抽查，通常在实践中抽查的比例为总调查数量的()。A.5%-10%B.10%-15%C.15%-20%D.20%-25%23.在数据分析方法中我们将其中的一个变量视为自变量，另一个变量视为应变量，确定了两个变量的关系后，研究人员能够通过改变自变量来预测应变量的变化，这种分析方法是()。A.交叉分组频数分布B.单项频数分布C.回归分析D.区域分析24.统一和规范的市场调研报告有助于研究者更好地表达调研结果，也有助于管理层清楚地了解调研过程对管理决策的意义，下列不属于房地产市场调研报告附录部分的是()。A.局限性和应用注意事项B.调研问卷C.细节资料及来源D.统计技术资料25.完成了办公楼市场的需求分析和供给分析后，就是进行供给和需求结合的供求分析，其最重要的是确定()。A.需求的绝对量B.潜在的供给量C.供给的绝对量D.供求缺口的大小和方向26.在设计调研问卷时，应尽量避免()。A.指定性B.诱导性C.灵活性D.确定性27.采用专家小组征集意见的方法称为()。A.德尔菲法B.头脑风暴法C.调查问卷法D.入户询问法28.开放式问卷的特点是()。A.易于记录B.成本低C.限制较少D.节约时间29.房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是()。A.实验法B.电话询问法C.深度访谈法D.小组访谈法30.为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的()。A.灵活性B.经济性C.指向性、31.在商业用房市场调研中，要想得到客观准确的结论，很大程度上取决于能否获得有关竞争对手的()。A.一手资料B.经营信息C.二手资料D.经营情报32.在住宅楼市场调研的供求分析中，要确定()。A.潜在需求B.需求的绝对量C.供给的绝对量D.供求缺口的大小和方向33.当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是()。A.德尔菲法B.电话询问法C.邮寄询问法D.人户询问法34.当需要确定两个或更多交易之间是否相关及相关程度时，一般采用()的描述性统计方法。A.平均数B.多项频数分布C.单项频数分布D.交叉分组频数分布35.调研时若要获得二手资料可以从()人手。A.市场实况B.可用报刊C.政府工作报告D.国外资料36.确定某一市场调研变量集中趋势时，应采用()。A.众数B.中位数C.标准差D.平均数37.在市场调研的问卷设计中，运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是()。A.设计时间过长B.设计成本较高C.回答时间不容易控制D.选项没有涵盖所有可能的内容38.对房地产市场的供求状况往往可以通过某些指标进行判断，当某一区域的市场吸纳程度高时，意味着()。A.供过于求B.供求均衡C.供不应求D.不能确定供求关系39.在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是()。A.经理询问法B.路上拦截法C.邮寄询问法D.入户询问法40.市场调查的目的是为了了解()的需求。A.消费者B.建设部门C.项目小组D.相关企业41.通过市场调研可以得到满意度的()表达。A.定性B.定量C.定性和定量D.肯定42.当被调研对象不知道自己正被调查，且被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲时，这种调研方法可称为()。A.实验法B.访谈法C.观察法D.询问法43.()导致了商业用房市场调研的复杂性。A.商业用房赢利的不稳定性B.交通运输状态对商业用房的影响巨大C.人口密集度决定了商业用房的利润水平D.对商业用房的需求是一种引致需求44.市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供()的。A.资源B.服务C.信息D.资金45.在了解某区域居民的购房意向时，为确定潜在市场的规模大小，最合适采用的调研方法是()。A.经理询问法B.路上拦截法C.邮寄询问法D.入户询问法46.在住宅市场调研中，价格分析的第一步是要()。A.进行消费者的消费特点调研B.调整价格来测试消费者的态度C.判断价格被消费者所接受的程度D.鉴别出影响住宅价格的主要因素47.从市场规模来看，()在增量房地产市场上占据了主导地位，也是房地产开发企业投入注意力最多的细分市场。A.住宅市场B.商业用房市场C.办公楼市场D.特殊用房市场48.()是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。A.一手资料B.次级资料C.重要期刊D.专业学术资料49.多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下，其属于()的调研。A.封闭式问卷B.开放式问卷C.量表问答式问卷D.自由问答式问卷50.在房地产市场调研主题的确定过程中，通过与行业内的专业人士讨论，能更快地明确研主题，讨论时，在场人员包括研究者和专业人士在内以不超过()为宜，人数太多不易控制论题范围，而太少则不易产生激发效应，达不到应有的效果。A.三至五人B.五至八人C.五至十人D.八至十人二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分。)1.商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括()等几个层次。A.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争B.对商业用房本身的竞争C.商业用房周边环境分析D.商业用房周边交通流量分析E.经营商品和劳务的经营者之间的竞争2.下列不属于商业用房市场特性的有()。A.受交通状况影响较大B.与人口聚集密度密切相关C.与地区经济发展状况密切相关D.与商业用房内外部品质密切相关E.与购买者的购买决策及融资机制有关3.办公楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括()。A.建筑成新度B.楼层及层高C.租户定位D.硬件设施和设备E.物业管理水平4.一般来讲，在一次中等规模的房地产需求调研结束后，通常运用()等一些基本的统计方法。A.统计分频B.分布性统计C.描述性统计D.记录性统计E.统计推断5.在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列()等几方面。A.选择主持人B.布置访谈环境C.准备访谈指南D.筛选被访者E.撰写访谈纪要6.一个完整的房地产市场调研方案的基本构成要素是()。A.研究内容计划B.研究时间安排C.研究范围D.研究方法E.研究人员预算7.在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有()。A.项目分区规划设计B.各细分市场需求特征和规模C.各细分市场竞争关系的变动趋势D.政府相关经济政策及直接和间接影响E.各细分市场价格和租金水平及其变动趋势8.定性研究是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法，主要有()。A.观察法B.投射法C.小组访谈法D.个别访谈法E.深度访谈法9.一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有()。A.指导性B.经济性C.灵活性D.有效性E.可操作性10.询问法就是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的数据，通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法分为()等类型。 .A.经理询问法B.电话询问法C.客户询问法D.路上拦截法E.因特网询问法11.房地产市场调查中，通过分析二手资料可以尽快掌握市场动态和热点，利于准确把握拟 调研事项的基本特征，二手资料的主要来源有()等。A.因特网B.问卷调查C.政府相关部门的期刊、书籍D.宏观经济和人口统计资料E.企业、行业协会的会刊和专业报告12.从住宅市场调研的角度看，住宅市场是房地产开发商投入注意力最多的细分市场，它的特性有()，是研究时考察的重点内容。 .A.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多B.购买频率较低，购买决策复杂C.受供求关系影响较大D.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切13.调查问卷是围绕研究主题要收集的相应原始数据而预先设计好的一系列问题。这些问题完整地展现了研究主题的各种特征，在问卷设计中需注意的问题有()。A.问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题B.问卷设计要兼顾总体调研方法操作的思想C.问卷设计要考虑适合调研方案确定的数据分析D.问卷设计要切合调研方案中确定的调查者的素质和程度E.问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平，问卷的深度、长度和形式要适当，以提高效率，节约成本14.下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有()等方面。A.调研各经营者采取的竞争策略及其走向B.调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平C.调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向D.调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向E.调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式15.商业用房容量分析主要是确定商业用房所经营的商品和劳务准备面对的潜在顾客特征和规模，经常涉及的方面包括()。A.潜在顾客的收入水平和消费支出水平及变动趋势分析B.潜在顾客对此前确定的拟经营商品和劳务C.潜在顾客的消费频率、消费额、顾客最关注因素D.潜在顾客的人口统计特征和行为特征E.潜在顾客拟消费的市场区域范围16.商业用房市场的供求关系包含了()等方面。A.对商业用房周边市场的供求关系分析B.对商业用房经营领域的供求关系分析C.对商业用房本身的需求和供给关系分析D.对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析E.以上均是17.从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有()。A.购买频率较低，购买决策复杂B.住宅市场与消费者的长期收入关系密切C.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显D.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密18.市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是()。A.价格分析B.竞争分析C.产品分析D.市场区域分析E.人口统计特征分析19.由于地区经济的周期性波动和一个经济社会开放程度的变化，使得办公楼市场的供求关系波动相当剧烈，影响因素较为复杂，办公楼市场调研的关键点包括()。A.竞争分析B.价格分析C.产品分析D.市场区分析E.市场吸纳速度分析20.根据办公楼的区位质量、区位接近性、道路交通状况和相关的商业服务及功能的配套情况，可以将办公楼的市场区划分为()。A.低级办公区B.一般办公区C.中心商务区D.高级办公区E.中央商务区21.房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括()。A.调研结论B.调研问卷C.调研方法D.调研目标E.项目概况22.住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括()等方面。A.经济因素B.社会因素C.市场竞争因素D.行政与政治因素E.住宅内在和周边环境因素23.在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有()，并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。A.区位B.规模C.环境D.经营领域E.装修标准24.房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数 据的重要来源就是直接的现场调研，下列()属于现场调研方法。A.观察法B.试验法C.投射法D.询问法E.小组访谈法25.在确定房地产市场调研课题时，可以从()人手确定。A.分析市场环境B.进行定性调研C.分析二手资料D.分析对手信息E.与各行业专家讨论26.由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：()。A.分析次级资料的来源B.确定搜集次级资料的方法C.了解次级资料的收集时间D.掌握次级资料的近期变化趋势E.分析次级资料的类型和性质27.商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括()。A.确定投资时期B.估算投资回收期C.估算投资报酬率D.确定市场租金水平及变化趋势E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口28.办公楼市场调研的关键点是()。A.成本分析B.产品分析C.市场区分析D.地区经济分析E.相关政策分析29.在住宅市场的产品分析中，应从()等几方面进行研究。A.小区环境B.物业C.停车场D.户型结构E.房价30.房地产市场调研的重要性在于()。A.有助于判断市场需求量B.有助于认识市场潜力C.有助于企业认识市场D.有助于企业获得垄断利润E.有助于评估产品和服务的质量三、案例分析题(共10题，每题2分。由单选或多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分。)(一)某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。1.房地产市场的自然周期和投资周期是互相联系和互相影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期是()于市场自然周期的变化，而在其他阶段则是()于市场自然周期的变化。A.超前，超前B.超前，滞后C.滞后，超前D.滞后，滞后2.房地产是一种特殊的商品，它的()是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。A.价值量巨大B.不可移动性C.政策性强D.本质是一种物化劳动3.房地产市场调研主题的确定过程实质上是发现机会的过程，在确定市场调研课题时，可从下列()等方面人手。A.行业内的专业人士讨论B.分析一手资料C.分析次级资料D.进行定性调研4.引起房地产需求数量增加或减少的原因主要有()等方面。A.消费品位变化B.土地供给变化C.广告宣传变化D.收入水平变化5.从识别和把握房地产客观市场环境的角度出发，可以按照()等标准，对房地产市场进行各种分类。A.房地产用途B.房地产交易形式C.房地产地域范围D.房地产购买者目的(二)某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚