2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习.doc

一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1熟悉房地产估价的含义；2掌握房地产估价的本质；3熟悉房地产估价的必要性；4熟悉估价当事人；5掌握估价目的；6掌握估价对象；7熟悉估价时点；8掌握价值类型；9熟悉估价依据；10熟悉估价假设；来源：建设工程教育网11熟悉估价原则；12熟悉估价程序；13熟悉估价方法；14熟悉估价结果；15掌握国有建设用地使用权出让的需要；16熟悉房地产转让和租赁的需要；17掌握房地产抵押贷款的需要；18掌握房地产征收征用补偿的需要；19熟悉房地产损害赔偿的需要；20掌握房地产损害赔偿的需要；21掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要；22熟悉房地产税收的需要；23了解房地产保险的需要；24熟悉企业有关经济行为的需要；25了解房地产行政管理的需要；26熟悉其他方面的需要；27掌握房地产估价师的职业道德；28熟悉中国房地产估价行业发展概况。二、内容讲解第一章房地产估价概论每一个想要进入房地产估价行业、把房地产估价作为职业的人，首先应当对房地产估价以及这种职业和行业有个总体了解。为此，作为本书的开篇，本章主要介绍：房地产估价的含义、本质和必要性等对房地产估价应有的一些基本认识；估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型等房地产估价的若干要素；现实中对房地产估价的各种需要和要求；房地产估价师的职业道德以及中国房地产估价行业发展概况。第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义来源：建设工程教育网本书所讲的房地产估价，是指专业房地产估价。在弄清什么是专业房地产估价之前，有必要弄清专业估价与非专业估价的本质区别。（一）专业估价与非专业估价的本质区别对估价作广义和通俗的理解，即估计商品、资产或财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他（她）估计得是否正确，也不论人们是否相信其估计结果。例如，你看上了某幢房子或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖者的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以问亲朋好友的意见。这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。但是，要想获得客观合理、有公信力的估价结果，就有赖于专业估价。房地产现今不仅是一种重要的资源和财产，生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为交易和投资的主要对象。房地产价格和价值是人们关注的主要问题之一。房地产估价因此不仅是人们有兴趣了解和掌握的一种知识，而且发展成了一门学问和学科。作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业房地产估价，还成了一种职业和行业。由于这种估价活动需要专门知识和经验，估价结果是否客观合理与相关单位和个人的切身利益直接相关，第一章房地产估价概论甚至对社会经济活动产生重大影响，关系公共利益和人民财产安全，例如，为房地产抵押贷款服务的估价（以下简称房地产抵押估价）关系金融安全，为征收国有土地上单位和个人的房屋给予拆迁补偿服务的估价（以下简称房屋拆迁估价）关系社会稳定，所以不是随便什么个人和单位都可以从事的，只能由取得房地产估价师资格的专业人员和取得房地产估价机构资质的专业机构来从事。来源：建设工程教育网来源：建设工程教育网概括起来，专业估价与非专业估价主要有下列本质区别：（1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。专业人员是指具有与估价对象相关的估价专业知识和经验，取得相应估价资格的估价师。专业机构是指具备足够数量的估价师等条件，取得相应估价资质的估价机构。（2）专业估价提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是凭直觉、感性认识得出的，而是运用科学的方法等，经过认真的分析、测算和判断得出的。（3）专业估价具有公信力。专业估价提供的意见较客观合理，具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。（4）专业估价实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。（5）专业估价要承担法律责任。估价师和估价机构要对其估价过程和提供的专业意见负责，依法承担法律责任。1与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。（2007年试题）A是一种专业意见B估计价格或价值C实行有偿服务来源：建设工程教育网D承担法律责任E估价作业日期长答案：ACD来源：建设工程教育网2某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）（2007年试题）答案：（二）专业房地产估价的概念专业房地产估价的核心内容是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的个人和单位是房地产估价师和房地产估价机构，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法去分析、测算和判断房地产的价值，并且这种活动是受他人委托进行的。因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。通常把上述定义中的特定目的称为估价目的，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，依据的有关法律法规和标准称为估价依据，合理的假设称为估价假设，科学的方法称为估价方法，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，特定价值称为价值类型。上述定义中涉及的房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人统称为估价当事人，分析、测算和判断出的特定价值及提供的相关专业意见简称估价结果。因此，上述定义中涉及的估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果，可以说是房地产估价的要素。上述定义中的“分析、测算和判断”，还可用估计、估算、测量、计量、度量、推测、判定、评定、鉴定等词来理解、说明或替代。这些词的含义基本相同或相近，例如，可以把关于房地产估价的学问称为房地产价值测量学。但是，同时使用分析、测算、和判断来表达要更全面、具体且容易理解一些。其中，“分析”即价值分析，主要是指对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析，对估价对象所在的房地产细分市场状况的分析；“测算”即价值测算，主要是指利用有关数学公式或者数学模型和数据，对估价对象价值进行计算；“判断”即价值判断，主要是指房地产估价师根据测算结果以及市场行情和自己的专业经验等，对估价对象价值进行最终的判定。“分析”、“测算”和“判断”三项活动之间具有逻辑关系：“分析”是“测算”的基础，“测算”是“判断”的基础。（三）估价与评估的异同来源：建设工程教育网房地产估价也称为房地产价值评估，过去多称为房地产价格评估，现在还经常称为房地产评估。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。相对于价值分析、测算和判断活动，估价的含义更加精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可指查验某人、某物或者某项工作、活动，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。来源：建设工程教育网目前，评估一词也被广泛用于其他领域，一些法律法规还规定了许多“评估”活动。例如，教育评估、规划实施情况评估、地震灾害调查评估等。与此相似，房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产制度政策评估等。因此，虽然房地产估价应建立在房屋工程质量、完损等级、使用功能、周围环境等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应把以得出房地产价值为目标和最终结论的评估，称为房地产价值评估或者简称房地产估价。同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时，才可以笼统地称为房地产评估。例如，商业银行在发放房地产开发贷款时，委托房地产估价机构对申请贷款的房地产开发企业的资信状况、财务状况、经营管理状况、以往开发经验，以及房地产开发项目的合法性、经济可行性等进行的调查和评价，可以笼统地称为房地产评估。来源：建设工程教育网特别需要指出的是，区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值评估业务。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：（1）价值分配业务，例如，把包含土地价值和建筑物价值在内的房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配；把采用成本法测算出的一个商品房小区的平均房价在各幢、各楼层、各单位之间进行分配；把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各地块之间进行分配；把一宗土地的价值在其上建筑物的各单位之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。（2）价值减损评估业务，例如，因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估。（3）相关经济损失评估业务，例如，因征收、征用房地产造成的停产停业损失评估。（4）房地产咨询顾问业务，例如，房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产最高最佳利用分析、房地产资产管理等。上述房地产估价衍生业务和咨询顾问业务，不仅是房地产估价师和房地产估价机构可以从事，而且是有能力从事、应当着力拓展的业务领域。（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。其中，美国大多称为Real Estate Appraisal，将Appraisal定义为“得出一种价值意见的行为或过程（the act orprocess of developing an opinion of value）”。英国和其他英联邦国家大多称为Propeny Valuation。日本和韩国称为不动产鉴定评价，其中日本把不动产鉴定评价定义为“判定不动产的经济价值，并将其结果用货币额表示”。中国香港地区习惯上称为物业估值或物业估价。中国台湾地区称为不动产估价，一般把不动产估价定义为“依据影响不动产价值之各种资料，判定对象不动产之经济价值，并以货币额表示之。换言之，是在社会上之一连串价格秩序中，指出估价对象不动产之价格或租金额之行为。”二、房地产估价的本质为了进一步理解和把握房地产估价的含义，做好房地产估价工作，还应对房地产估价的本质有下列5点认识。（一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格中国在20世纪80年代开始恢复房地产估价活动时，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产品的土地，否认它有价值或者对它是否有价值存在很大分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。价值（value）和价格（price）之间的关系及本质区别是：价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的利害关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此，为了表述上更加科学、准确，减少估价的主观随意性，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。还需要指出的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但在估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值。另外，价值和价格的内涵虽然在估价理论上有上述严格区分，但由于习惯等方面的原因，有时并不对它们作严格意义上的区别，可以交换使用。来源：建设工程教育网（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价估价（valuation，appraisal）与通常意义上的定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于价值。例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用讲了。再进一步从估价是一种广义的“定价”来说，虽然价值总的讲是一种主观的东西，估价在表面上或形式上也是一种主观活动，看上去是估价师在给估价对象定价，并且由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不存在大量相同房地产的交易，同一宗房地产交易的参与者数量一般也很少，许多情况下甚至只有一两个买者，从而房地产成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响，但是对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由市场力量决定，即房地产价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。因此，房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己的估价专业知识和经验去“揭示”或者“发现”房地产的价值，而不是去“发明”或者“创造”房地产的价值。在具体模拟市场给某个估价对象“定价”时，房地产估价师应考虑该估价对象的潜在客户群是如何思考和分析的，即要模拟估价对象潜在客户群的思维进行估价，避免以自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。3房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。（2007年试题）A发明B发现C创造D确定来源：建设工程教育网答案：B4房地产估价是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（）（2006年试题）答案：错（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证估价行业之外的人通常认为，估价机构和估价师评估出的价值应是可以实现的或者八九不离十，否则就要赔偿相应的损失。实际上，估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值的专业见解、看法或观点，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象可实现价格的保证。虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价机构和估价师可以随意发表这种意见并对其意见可以不负责任。根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：一是鉴证性估价（或称证据性估价、公证性估价）；二是咨询性估价（或称参考性估价）。为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用，例如为上市公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有“公共产品”性质，通常属于鉴证性估价。为估价委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，例如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种“私人产品”，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。目前，已有一些法律法规规定了估价的法律责任：中华人民共和国刑法（2006年6月29日修正文本）第一百九十八条规定：“保险事故的鉴定人、证明人、财产评估人故意提供虚假的证明文件，为他人诈骗提供条件的，以保险诈骗的共犯论处。”第二百二十九条第一款规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。”该条第二款规定：“前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”该条第三款规定：“第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”第二百三十一条规定：“单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。”中华人民共和国公司法）（2005年10月27日中华人民共和国主席令第42号公布，以下简称公司法）第二百零八条规定：“承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。承担资产评估、验资或者验证的机构因过失提供有重大遗漏的报告的，由公司登记机关责令改正，情节较重的，处以所得收入一倍以上五倍以下的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失的，除能够证明自己没有过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。”中华人民共和国证券法）（2005年10月27日中华人民共和国主席令第43号公布，以下简称证券法）第一百七十三条规定：“证券服务机构为证券的发行、上市、交易等证券业务活动制作、出具审计报告、资产评估报告、财务顾问报告、资信评级报告或者法律意见书等文件，应当勤勉尽责，对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。其制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给他人造成损失的，应当与发行人、上市公司承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外。”不论是何种性质的估价以及承担的法律责任的大小如何，估价机构和估价师都应认真对待，勤勉尽责地去完成。其中鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。5下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。（2007年试题）A房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D房地产估价是评估房地产的价值而不是价格答案：C来源：建设工程教育网（四）房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内在一般人看来，合格的估价师对同一房地产评估出的价值应相同；对于为交易提供参考依据的估价，评估出的价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，评估出的价值与实际成交价格通常有差异甚至差异较大；即使是聘请合格的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行重新评估，不同的估价师评估出的价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。对估价准确性问题的全面认识包括下列几点：（1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的价值意见，只会得出近似的价值意见。因为估价总是在信息不完全及存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。（2）所有的评估价值都会有误差，即：评估价值真实价值误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是必然的。即使是对高度、面积、重量等一般物理量的测量，虽然被测量物和测量工具通常是有形的实物，但也不可避免地存在误差。更何况是估价，它在某种意义上是选用无形的估价方法等去测量看不见、摸不着的价值，存在误差也就不难理解了。（3）不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是10%，有时放宽到15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到20%。如果评估价值超出了误差范围，即可以认为估价师存在“专业疏忽（professional negligence）”。但以误差范围来判断估价的准确性，在英国估价行业内一直有争议。虽然如此，估价误差还应有个度，误差应在合理范围内，因此就需要确定一个合理的误差范围，上述英国的估价误差范围值得借鉴。来源：建设工程教育网（4）判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：一是实际成交价格；二是合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常交易假定条件下最可能的价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常市场价格，所以一般不能采用实际成交价格，而应采用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家）对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。（5）即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但在实际估价鉴定中并不轻易直接评判一个评估价值的对与错和误差大小，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。为了使评估价值更加客观合理，防止不同的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点评估出的价值出现较大偏差，相关估价国际组织、区域组织以及许多国家和地区的估价组织或者政府部门制定了指导估价师从事估价业务的技术规范和职业道德规范的估价标准、规则、指南、指引等。例如，国际估价标准委员会（International Valuation Standards Committee，IVSC）制定并努力推广国际估价标准（International Valuation Standards，EVS），欧洲估价师协会联合会（The European Group of Valuers Associations，TEGoVA）制定了欧洲估价标准（European Valuation Standards，EVS），美国估价促进会估价标准委员会（The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation）制定