城市商业综合体基础研究20110313.doc

第一篇 城市综合体基础研究第一部分 关于城市综合体 城市综合体在城市化过程中起到以下几个作用：营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等。城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。第二部分 城市综合体的外部特征1、高可达性 城市综合体通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。 2、高密度、集约性 建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。 3、整体统一性 建筑风格统一，城市综合体中各个单体建筑相互配合、影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 4、功能复合性 城市综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。 5、土地使用均衡性 城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。（1）不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群； （2）兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。 6、空间连续性 （1）平面的连续：鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； （2）立面的连续：立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性； （3）空间的连续：由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。 7、内部、外部联系完整性 城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；城市综合体对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。 8、巨大的社会效应 因城市综合体所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。 9、巨大的升值潜力 一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。 第三部分 城市综合体的内在特征 1、大空间尺度室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。2、通道树型交通体系将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。3、现代城市景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 4、高科技集成设施是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。第四部分 城市综合体发展的五种模式模 式特 征典 型 案 例模式一商业核心模式城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场模式二酒店核心模式不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施上海商城（波特曼酒店）模式三写字楼核心模式客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场模式四均衡发展模式CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万以上；开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理香港太古广场北京华贸中心1、各种模式成功的关键因素模式一：商业核心模式外因：1. 地理位置城市核心区2. 交通可达性地铁口/主干道沿线3. 区域功能的缺乏、需求旺盛4. 人流及商业气氛内因：1. 明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/2. 独具特色建筑形式/业态/服务内容/3. 功能化体系商业为主导，其他功能为辅4. 一流的合作团队规划设计；经营管理模式二：酒店核心模式外因：1. 地理位置不远离城市核心区2. 交通可达性主干道沿线3. 客户支持商务客户4. 人流及商业气氛内因：1. 定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位2. 功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次3. 开发商有足够的经济实力4. 配套设施顶级商场模式三：写字楼核心模式外因：1. 客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区内因：1. 强制性的视觉冲击超高层/建筑群2. 写字楼大堂昭示性3. 功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次4. 配套完善商场、公寓模式四：均衡发展的模式外因：1. 优越的地理位置CBD/城市中心2. 便利的交通条件主干道沿线/地铁口3. 较大的规模建筑面积20万以4. 强制性的视觉冲击超高层/建筑群内因：1. 高水准规划设计各功能共融不互扰2. 功能化体系五星级酒店；甲级写字楼；高档/中高档购物中心；顶级酒店式/服务式公寓3. 开发商强劲的实力和丰富的经验4. 专业的管理团队物业管理/经营管理2、各种模式的收益方式功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营-外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响第五部分 城市综合体的开发管理与业态组合对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。1、业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。1.1、不同类型的物业在综合体中承担的功能 商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。 酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次。 写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。1.2、不同类型的物业在综合体中承担的作用 商业：外向性较强的组成部分；可以塑造与其他项目较大的差异 公寓：保证开发企业现金流的来源；满足中长期居住者需求 酒店：提升整体档次的有力手段；标志性（尤其是对外地和外籍人士） 写字楼：实现较高的销售价格；保持物业形象1.3、相互关系 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套；可能对公寓带来负面影响 公寓为商业提供客源；可能降低项目整体档次 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施；可以提高项目整体档次 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户；可提高商业整体档次；写字楼与酒店可共享大堂1.4、开发时序与物业价值最大化的关系综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义：1. 最大限度的实现各个物业自身的价值2. 避免各物业之间的负面影响正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。2、零售业种类业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长代表品牌人人乐华润万家北京华联（大型综超）商 圈一二线城市大型商业地块和住宅密集区城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区 ;位于城市主干道、十字路口 A、城市规模：省城或中心城市；常住人口100万以上，年均消费6000元以上B、商圈要求：一级商圈：密集住宅区，3公里内50万人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万二级商圈：3公里内30万以上，有6条以上公交线，日均人流量6万以上三级商圈：3公里内20万以上，4条以上公交线，店面日均人流量4万以上；C、3公里内竞争对手不超过2家。物业要求面积及楼层3层以内单层3000平方以上，共8000-15000首层最佳，不超过三个楼层 ；共8000以上 共12000平方米。单层12000。多层6000平方米/层。库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方米。建筑主体物业尽量方正框架或排架结构楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米 层高4.2米以上5.5米最佳 不低于5米5米柱距8*88*8楼板承重卖场 800kg/平米,后仓冷库10001200停车场150个以上停车位 需配备大型停车场，数量不小于1个车位/60 相关配套有空调、电梯、消防; 排水/排污/排油通道卸货平台：高0.8米，宽8米，进深5米。卸货通道（消防通道）宽幅：3米;地下室防水：用电量0.12千伏安/平米其他2个主出入口；外立面广告3个；广场转租租户由家乐福负责管理免费广告牌：高炮2个；门头2个合作方式租赁自营租期20年 免租12个月以上租赁、自建 租赁、期限20年 2.1、购物中心物业及选址要求选址要素：n 区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析n 用地经济状况：进行可获得性分析n 用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况n 功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。n 黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30n 业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。类 型业 态效 用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源2.2、百货商店选址基本要求要 素要 求商 圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物业要求建筑楼高三层以上面积5000-20000，单层面积5000 平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500 单层店面积：15,000以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/停车场100个/10000合作方式免租期1年左右 租赁年限1020年2.3、专业店选址基本要求n 一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。1、商圈基本要求n 选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；n 商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求2、物业基本要求n 营业面积根据主营商品特点而定；n 设有一定规模的停车场2.4、家居商场选址基本要求代表品牌 百安居 宜 家商 圈物业要求建筑单层两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳500人的餐厅；.面积800010000 平米标准店面积2.8万3.5万平方米层高建筑层高8.5米，可用净空高度6.2米 拥有800个免费停车位的地下停车场，面积为170平方米的儿童天地和咖啡厅。柱距9米*9米以上 楼板承重2.5吨/平方米停车场停车位不少于300个800个免费停车位的地下停车场合作方式2.5、超市选址基本要求要 素要 求商 圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物业要求建筑最好框架结构面积5000-20000，单层面积5000 平米左右层高楼层不超过三层，首层层高5.5 m，二层以上层高4.5m柱距8米8米为宜配套设施以30-50米为佳楼板承重800kg/停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期1年左右 租赁年限1020年代表品牌沃尔玛家乐福易初莲花商 圈1.5公里范围10万以上，2公里12-15万临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；以中青年为主，收入水平高；无经营面积超过5000平方米同类业态交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道交通便利；社区密集区物业要求建筑纵深40-50米以上；临街面大于70米长宽比例10：7或10：6临街面不少于80米、矩形或梯形地块面积15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万4万平方米2万平米左右层高5米卖场净高5.3-5.5;后仓6.8-7.5柱距8-9米10.8*10.8楼板承重卖场 800kg/平米,后仓冷库10001200停车场300个以上顾客免费停车位 ，20个以上免费货车停车位免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米400600 车位(上海,北京,广州)150300车位;6001000自行车位 相关配套电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达供水 200250吨/天;供气排水通道通风发电机消防环保其他2个主出入口；外立面广告3个；广场转租租户由家乐福负责管理免费广告牌：高炮2个；门头2个合作方式租赁期限20年或20年以上租金较低、长期的租赁合同（一般是20年30年）2.6、便利店选址基本要求要 素要 求商 圈以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人；选择居民区附近，该地区固定顾客较多；选择地铁或车站附近，流动顾客较多；选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所；一般300米内无相同性质竞争者物业要求产权产权清晰且至少可使（租）用6年楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米面积60120平方米配套设施同时配备上水和下水；一般可的、快客等需要2530KW的总电量，而全家、罗森等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上3、餐饮休闲娱乐业态种类连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源米外；周边无异议同右；大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆同普通餐饮物业要求建筑要求200-500平米框架结构;层高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面商务型1501000平方米、大众型80200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；餐厅门前须有相应的停车场120500平方米 、厨房可小于营业面积的三分之一；框架式建筑；楼上商铺亦可；其余同餐厅配套设施电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应;有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置，厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道同普通餐饮合作方式租期5年以上大众化快餐店:24元平米/天消费型快餐店630元租期三年以上低层为1.5元平米/天以上,具体视地段商圈而定;楼上租金略低租期2年以上视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米天）代表品牌麦当劳、肯德基、必胜客小肥羊、谭鱼头茶坊、酒吧、咖啡面馆面包、面点房商圈选择选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养满足人们速食的要求；宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意 ；国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上物业要求建筑要求50400平方米 ；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于2.8米 ；如与居民相邻，设置隔音层80-200平米；其余与普通餐厅相同860120平方米 ；框架式结构；层高不低于2.8米；门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施电力按每100平米10千瓦配置自来水供应与普通餐厅相同与普通餐厅相同合作方式租期2年以上租金320元/（平方米天）租期2年以上租金25元/（平方米天）租期2年以上一般企业35元/（平方米天）代表品牌代表品牌星巴克马兰拉面、面点王3.1、影院选址要求大地影院金逸影视商圈选择二、三级城区中主要商圈；3公里内不少于20万人城市商圈；有独立的垂直交通成熟商圈或有潜力的商圈；购物中心内物业要求面积、楼层1500；项目顶层不高于6层3000-6000（底层面积、不含夹层）3-5层层高、柱距净高不低于6米 ；柱距不低于10米层高9m以上（可2层打通）物业形状影厅内中空楼板承重400kg/450kg/配套设施给排水/排油/排污/烟道：消防安全到位；供配电负荷：300KVA；给排水/排油/排污/烟道：供配电负荷：250-380kw有相对独立的垂直电梯装修毛坯毛坯交通及停车与商场主通道相连，门面12-20米，合作方式自营租期15年、免租6个月租金面议自营租期20年保底租金和票房提成3.2、KTV选址要求要素要求区位/商圈大型商业区底层或高密度居住区附近，公交线密集，使得消费者易达；但要求与居民区保持一定距离物业要求面积3000-4000平米，通常两层，不排斥地下面积层高不小于2.8米广告位要求3-15米的门头广告位楼板承重400kg/配套设施供电500KVA、可接220V民用电及380V工业用电；供水200吨/天；化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为80CM-100CM装修要求做墙体隔音及内部小面积分割改造停车位一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位，以4.5平米一个车位计算停车场面积应在900平米以上合作方式租期5年以上租金2-3元/天*平方米第六部分 城市综合体投资运营关注点1、城市综合体项目开发与运营目标定位（1）符合城市整体发展要求，符合政府控规要求（2）具有鲜明特色，体现项目地段价值（3）符合市场要求，实现整体开发与经营目标2、商业业态定位与构成比例业态定位始终是困扰商业发展的根本性难题，任何形式的零售业态，其成败最终还是取决于消费市场的需求。首先要弄清楚的第一个问题是商圈的问题，即消费者来自哪里、有多少、覆盖了哪些区域，一个准确的商圈范围设定可以确定项目的规模，以避免项目盲目过大。二是消费者是些什么人，区域内的人口是以家庭或者单身为主，他们的年龄结构、职业状况、收入状况怎么样。三是什么样的商品适合这些消费者。基本是这样一个思路：消费者来自那里他们的基本情况是什么他们需要什么样的商品。3、规划建筑设计与功能研究成功的都市综合体各子项要求互为配套、互为支持，最大限度的形成资源共享，从而使得各项功能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此都市综合体项目应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。规划初期充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。 都市综合体各物业的规划设计并非越大越好，核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力难以满足巨大的消费规模。 设计之初需就项目的建筑立面、建筑体块、平面功能布局、商业交通流线、空间尺度关系、地下空间规划、建筑设备、楼宇智能化及停车系统等方面进行深入的研究。4、招商与营运管理第二篇 城市综合体设计细节及专业研究第一部分 总平面设计 1、交通组织1.1、城市广场商业综合体一般设置大型城市广场（300010000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置。1.2、竖向布置在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；1.2.1扶梯步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口20-30米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧平行布置；扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响。扶梯应设置光感变频装置；1.2.2观光梯通常在步行街中庭设置，以23部为一组，观光梯应通到地下停车场。观光梯与商铺门面的距离应不小于4米。井道采用钢结构和玻璃立面，观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。观光梯应可以到达地下停车场，以保证垂直客流动线的完整；1.2.3货梯步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两组。步行街的所有货梯（包括专用和共用）位置一般间隔80-100米设一组，但不宜安置在步行街主入口的明显位置。每组货梯以两部为宜，载重量为1.62吨；货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系； 广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统，以保证运行安全。 1.3、道路交通重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，正常情况下不致形成交通拥堵。1.4、共享空间以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下，如综合楼、娱乐楼，因其与步行街营业时间的不同，宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场，避免使用步行街的公共区域，使其顾客出入不受步行街闭店的影响，并降低管理公司的管理难度。2、规划布局与消费人流动线组织 3、出入口组织 4、车流及停车组织 4.1、停车位根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。4.2、停靠站和公交车站为方便顾客下车，还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，长度不少于20米，宽度为双车道，可满足出租车临时停靠，停靠站的数量根据实际情况确定。根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。4.3、地下停车场1. 车行道两侧（或单侧）应设置平行的人行道，人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分；2. 车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口；3. 地下车库必须预留机械停车，由于机械式停车位的后期维护保养成本较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，可暂不采用此停车方式；4. 为避免非机动车乱停乱放，应设置非机动车存车处，非机动车停车位数量为：10002500辆；5. IC卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、出入口电子显示板具有车位数、车位状态显示的功能；6. 地下车场出入口需设收费站，地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近区域还应规划中间收费站。具体位置应根据停车场交通规划由商管公司设定。中央收费站布线应由桥架引入，在设计上要考虑到日后中间收费站的移动调整要求。收费站长2000mm、宽2000mm、高2500mm，并需安装分体空调；7. 车库出入口收费亭和道闸应尽可能设置在平坦路段；8. 车道地面增加指引方向形状的减速带。5、室外公共空间的组织 6、货流组织与卸货区设置 6.1、卸货区考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，地下停车场货运电梯口处设立面积为100200M2的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于3米的货车通道。7、消防疏散通道在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量，并且尽量减少占用步行街的商铺位置。7.1、总平面布置 商业综合体在进行选址和总平面设计时，应符合城市规划要求，并便于人员疏散及消防扑救。外周应设置环形消防车道，当确有困难时，应保证两个长边或不小于1/2周长范围形成消防车道。综合体与周边建筑之间、综合体内的各幢单体之间应满足规范的防火间距要求，方便消防扑救。7.2、防火分区划分防火分区划分是建筑防火设计的重要环节，目的是一旦某处建筑发生火灾，将其控制在一个分区之内，防止蔓延。其面积大小主要是根据建筑性质、类型以及建筑耐火等级来确定，大型商业综合体的耐火等级为一或二级。防火分区最大面积及防火分隔构造要求规范有明确规定。7.3、安全出口与疏散楼梯每个防火分区安全出口数量不应少于2个，且应设置在不同方向。根据现行防火规范的规定, 楼梯是垂直疏散的唯一通道，确定楼梯数量和楼梯总宽度是建筑防火设计的关键，也是当前设计中的主要难点。大型商业建筑的疏散楼梯间应为封闭楼梯间或防烟楼梯间。疏散楼梯的合理设置很重要，尽可能利用自然通风采光，在商场四周外墙设置封闭楼梯间，省去前室面积；确实因疏散距离不够而需在商场中部设置疏散楼梯的，可将楼梯成组布置，并尽可能使楼梯让两个防火分区共用，为商业流线设置留出灵活的使用空间。梯段宽度不应小于1.4米，宜结合每股人流宽度的规定来确定，宜取1.8米。充分利用商业建筑层高一般大于5米的特点，将楼梯设计成4跑，节省梯间面积。以层高5米、梯段宽1.8米的楼梯为例，梯间净面积分别为：2跑梯31.8 平米， 4跑梯23.3 平米， 4跑梯可比2跑梯节省约27%的梯间面积；若设置成2跑剪刀梯，则一个梯间位置可设置两部楼梯，梯间节省面积更为可观。室外楼梯因防烟性能好,是人员疏散和登高扑救很好的垂直通道，还不占商场的内部空间,又可节约造价。7.4、疏散宽度计算疏散宽度=人数/每百人疏散宽度指标，关键就在于人数的确定。建筑底层外门、楼梯、走道的各自总宽度计算应符合防火规范的有关规定。7.4.1 商场疏散宽度根据建规相关条文,推导出商场疏散宽度计算公式 W= ABDEW计算疏散宽度A营业厅建筑面积B营业面积折减系数，取值为0.50.7D疏散人数换算系数(人/ m2) （即人员密度），取值为地下二层0.80，地下一层，地上一、二层为0.85；地上三层为0.77；四层及四层以上为0.6； E每百人疏散宽度指标（m/百人），取值为地下层0.75或1（与地面出入口地面的高差不超过 10m 时取0.75，与地面出入口的高差超过 10m 时取1），地上一、二层0.65，地上三层0.75，地上四层及以上1.0。经计算，每100 m需要疏散宽度分别为：地下二层0.420.56m,地下一层0.45m,地上一、二层0.28m，地上三层0.29m,地上四层及以上0.3m。从以上数据可以看出，地上各层所需疏散宽度相差不大；但地下商场比地上增加50%100%的疏散宽度，相差很大。商场因为人员密度大，所需疏散宽度也大，成为大型商业综合体疏散设计的重点，而解决地下商场的疏散问题也就成为重中之重。需要注意的是，上述“营业厅建筑面积”包括营业厅内展示货架、柜台、走道等顾客参与购物的场所，以及营业厅内的卫生间、楼梯间、自动扶梯等的建筑面积。对于采用防火分隔措施分隔开且疏散时无需进入营业厅内的仓储、设备房、工具间、办公室等可不计入该建筑面积内。7.4.2商场内的通道宽度商场内的走道设置也是疏散设计的组成部分。通道太宽会缩小营销的范围;通道太窄则会影响使用和安全疏散,为此上海规规定营业厅内通道面积不宜小于营业厅面积的30%.。营业厅内的走道宽宜为24m，主要疏散走道应直通安全出口，并应符合商规、密管的规定。7.4.3其他场所疏散人数餐饮人数可依据饮食建筑设计规范确定：餐厅每座最小使用面积根据餐馆等级的不同取值0.851.3 m，餐厅与厨房的面积比为1:1.1 ；由于物流配送及厨房设备的发展，可根据实际情况提高餐厅面积的比例。歌舞娱乐放映游艺场所人数的确定依据建规、高规：最大容纳人数按录像厅、放映厅为1.0人/m2，其它场所为0.5人/m2计算，设计中可根据实际座位的排布来确定观众厅等有固定座位场所的人数。有标定人数的建筑物，可按标定的使用人数计算；对无标定人数的筑物应按有关设计规范或经调查分析确定合理的使用人数，并以此为基数计算安全出口的宽度。7.5、疏散距离疏散距离是保证人员安全到达安全地段的主要途径。它主要是包括房间内最远一点到门口、门口到楼梯口、楼梯到室外地面等三方面。建规、高规对民用建筑的安全疏散距离有明确规定，但对营业厅等大空间的行走距离没作要求。考虑到营业厅内柜台对疏散距离有影响，上海规、重庆规都规定其行走距离不应大于45m。当疏散距离超过时，可在防火墙开设通向相邻防火分区的甲级防火门做为辅助出口，缩短疏散距离。7.6、地下防火隔离区与屋顶避难空间地下防火隔离区：当地下商场总建筑面积大于20000m2 时，应采用不开设门窗洞口的防火墙分隔。相邻区域确需局部连通时，应选择采取防火隔间、避难走道、防烟楼梯间等封闭式防火隔离区或室外下沉式广场等开敞式防火隔离区进行防火分隔。封闭式防火隔离区及前室应设加压送风系统，在隔间的相邻区域分别设置火灾时能自行关闭的常开式甲级防火门。屋顶避难空间：商规规定大型百货商店、商场建筑物的营业层在五层以上时,宜设置直通屋顶平台的疏散楼梯间不少于2座，屋顶平台上无障碍物的避难面积不宜小于最大营业层建筑面积的50% ；上海规对面积的要求为每座楼梯通向屋面平台的出口处设置不少于200m2的避难区，或在屋顶设置连接相邻楼梯的通道。而重庆规则规定避难空间的面积应满足最大防火分区疏散人数避难的要求，并宜按5人/m2计算。相比之下，商规按层计算的面积会大很多。若商规中的“最大营业层”改为“最大防火分区”，则上述三规范计算出的避难面积大致相同，建议新的国家规范对此作统一规定。7.7、防火救援窗防火救援窗是为了消防人员到达着火层发现需要施救的人员后，通过大型消防车的臂伸向可开启的外窗处，能够以最短的时间通过“非常出入口”进行灭火或救援。密管、上海规、重庆规都对此有类似的规定：外墙上应在每层设置外窗（含阳台），其间隔不应大于15.0m；每个外窗的面积不应小于1.5m2，且其短边不应小于0.8m，窗口下沿距室内地坪不应大于1.2m。7.8、疏散指示营业厅内设置的疏散指示标志应符合规范要求，营业厅疏散路线应用固定标识线标明清晰；疏散走道与营业区之间应在地面上应设置明显的界线标识。疏散走道的地面上应设置视觉连续的蓄光型辅助疏散指示标志，使其在平时和灾时都容易看到,就能有效地疏导人群走向安全出口,尽快脱离火场,也有助于消防人员在烟雾中辩认方向,进行快速扑救。大型商业综合体的防火设计，必须遵循“预防为主、防消结合”的消防工作方针，结合实际, 融合规范要求,采用性能化消防安全设计的新思维, 针对大型商业综合体各种业态发展和商场发生火灾的特点，设计合理，措施得当，立足自防自救，做到安全适用、技术先进、经济合理。为广大群众营造更多、更好的安全购物空间。第二部分 建筑设计 2.1、业内街的形状与尺度 商主力店开口主力店在步行街开口的原则是：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口。主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，首层开口宜设置在步行街入口至中庭的中间区域。非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为48米；由于各主力店均有独立的对外出入口，其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于30米。2.2、内部交通及二层以上交通解决模式 2.3、商铺的开间与进深 商铺面积：零售和服务类商铺面积一般为100以下，餐饮类商铺面积一般为100200。所有商铺单元进深宜8米16米（其中零售和服务类商铺不宜超过10米），面宽8.4米，尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则等异形商铺设计，降低招商难度；商铺门面：所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计。步行街商铺外立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计（包括部分商铺与主力店通道的立面）；商铺分隔：建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔，以方便日后商铺布局调整；特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔设计，如肯德基、麦当劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会选择步行街主出入口处的店铺，面积不低于180平米，并在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计。2.4、各层建筑层高的确定 2.5、建筑外观设计 1. 外立面严禁使用全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。北方城市以石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗，应以暖色调为主，应关注裙楼的昼夜色彩视觉感受，增强商业经营气氛；2. 步行街出入口外立面应设计大气，步行街标识易于辨认，雨棚透光性好，易于保洁；3. 凡有对外采光的商铺，应保证立面玻璃幕墙的透光率，确保正常经营；首层外立面应尽可能设计为展示橱窗，并以白玻璃为主，以增加外立面商业氛围；4. 塔楼与裙楼临街的立面应避免在一个平面上，塔楼应退后至少2米，二者之间应有过度结构处理，以防止塔楼坠物危及广场行人安全及裙楼泛光对塔楼造成的光污染；5. 室外应设置大型LED显示屏，面积根据外立面的形式统一设计