一期商业营销策划方案.ppt

我的大学项目商业一期营销策划方案 市场调查 营销计划 招商计划 市场调查 本案所在区域是属于新都新城区比较核心的位置 周边新兴项目较多 各项目都有商业陆续面市销售 竞争愈加激烈 在计划的第一部分本司就项目所在大区域内有一定竞争性商业项目进行分析对比 从而得出本案的营销计划及重点 项目名称 新都汇商业均价 1楼3 9万 2楼2 4万 3楼1 8万 商业总体量 面积区间 50 500 主力商家 摩尔超市 项目名称 缤纷新天地商业均价 1 65万 商业总体量 2 5万 面积区间 30 6000 主力商家 人人乐 苏宁 金逸国际影城 项目名称 万千城商业均价 6600 38000元 商业总体量 约2万 面积区间 23 86 1100 主力商家 幸福蓝海电影院 项目名称 新都国际广场商业均价 6600 50000元 商业总体量 1 9万 面积区间 6 600 主力商家 国美电器 本案 万千城 一层房源剩余位置分布 二层房源剩余位置分布 目前二层剩余房源为二间 面积加大且位置相对较差 面积为 120 400 销售价格为10000元 惠后 一次性 为9300元 因其内外街约10000元 价差的吸引 目前其内街位置已经消化完毕 剩余位置基本为外街房源 销售价格约39000元 优惠后 一次性 约36270元 共剩余约25间 新都国际广场 新都汇 缤纷新天地 小结 由于政府对住宅市场的调控日趋严格 使得开发商与投资者对商业地产更加青睐 经过市场调查 本案周边项目均有商业产品即将推出 因此本案商业部分所面临的竞争将会非常激烈 竞争项目都处于新都大道南侧 定位为城市综合体 周边多为高尚住宅 目标消费群以周边居民为主 偏向购物 中高档大型餐饮娱乐 本案位于新都大道北侧 为大学城商圈的核心位置 以西南石油大学师生为主要消费群 周边居民和过境消费者为次要消费群 定位为以学生接受度较高的中小型休闲娱乐中心 综上所述 本案与竞争项目的目标客户群有差异 商业业态规划偏重不同 因此定位不同 小结 营销组织 产品分析 商业定位 营销计划 产品分析 大学城 我的大学项目一期商业位于大学城的核心位置 毗邻西南石油学院后门生活区 商业体量约10000 其中待售面积约8000 共计5层 产品分析 项目周边现状 多为农民自行修建的建筑 住宅底商的形式商业业态丰富 涵盖了日常生活的大部分需求 形成了比较浓厚的商业氛围 但档次较低端 产品分析 商业消费人群构成 产品分析 本案产品设计面积控制比较合理 但100 以上的商铺仍占据了54 72 因此在后期营销过程中 控制总价 降低投资门槛 招商工作的有力推进是促进销售的重要手段 产品分析 SWOT分析 产品分析 小结 本项目位于新都大学城的核心位置 商业体主要辐射范围是新都大道北侧 以西南石油大学为中心的周边居民 拆迁小区住户等 消费人群较稳定 目前项目毗邻的西南石油大学东门生活区 已形成一定规模 成为新都大学城最繁华 热闹的区域 但是本案位于该生活区的边缘位置 吸引消费人群到来 融入这片生活片区是本案商业营销的关键 本项目产品设计比较合理 面积控制 人流动线等均作了科学的规划 但是总计5层的独栋商业体 在销售上目标客群有一定抗性 因此控制投资总价 降低投资门槛 招商工作的推进 主力商家的引进仍是促进销售的重点 商业定位 Textinhere 项目资源 消费人群 项目价值 新都大学城集吃喝玩乐购于一体的城市综合体项目 新都大学城师生 教职员工 周边居民 过境消费人群等 周边生活区域商业氛围好 消费人群稳定 便捷的交通路网大大提升项目竞争力 开发商愿景 经济效益与社会效益的双赢 依据 商业定位 新都大学城吃喝玩乐购新中心 以校园经济为主导的休闲生活广场 商业定位 业态定位 商业定位 业态定位 1F 精品购物 眼镜店 服装 饰品 校园生活配套商业 2F 特色餐饮 干锅 汤锅 快餐 火锅 3F KTV 网吧 俱乐部 桌球 极限运动 机车等 4F 5F 咖啡 茶楼 酒吧 书吧 水吧 网吧 商业定位 目标客户群定位 根据对周边商业购买人群的调查分析 本司将买卖人群分为三类 其中投资者是本案的主要目标客户群 同样这部分客群也是其他各竞争项目争夺的焦点 稳定 信心 现实回报 租金水平 升值 区域及项目未来 稳定 商业地位 物业条件 产品 商业管理服务 物业管理 商业推广 二者兼而有之 投资者 自用者 投资兼自用 商业定位 案名建议 营销计划 营销思路 带租约销售为主 自营客户为铺 营销计划 营销策略 营销计划 时间节点 预计9月中旬完成 预计9 24日开盘销售 营销计划 时间节点 7 27 8 8进场 前期准备阶段 前期培训推广事宜落实正常储客 招商工作开展销售排号工作开始 9 16 9 24日开盘 余房销售 营销计划 小客户梳理 避开大中客户的需求 重点突破大客户销售 中型客户 销售方式 来访客户及时分类定级 层层筛选区别对待 深入沟通 针对大客户的需求 及时做出反应 大客户的确定不仅能解决销售问题 还能起到带动中型客户及小型客户购买的作用 也能为项目树立标杆 销售方式 营销计划 价格策略 万千城 新都汇 缤纷新天地 新都国际广场 均价约11150元 均价约15000元 均价约16000元 均价约13050元 项目所在区域内商业项目较多 多为1 3层的商业 从上图可以看到 区域内商业平均价格集中在11000元 16000元 销售情况不一 上述项目商业存量较大 普遍采取了先招商后销售的手法 均标榜引进了大型知名商家 从市调结果来看 购买人群比较看好还是性价比较高 投资回报相对较高的项目 营销计划 价格策略一 上述价格策略主要考虑各楼层的均好性 比较常规的打法 营销计划 价格策略二 上述价格策略主要考虑到回款速度及抢占市场先机 促进价值量最大的1楼的销售 将3 5楼做主力招商层 通过较高租金商家的引进 提高商铺投资回报率 实现快速销售 营销计划 推广策略 营销计划 对传统坐销模式进行系统升级 组建项目30人以上的专业行销团队对行销人员进行系统培训 使之成为移动的专业置业顾问配合项目专属行销物料对项目进行移动销售宣传 对周边竞品区域进行拦截科学合理的行销团队晋升 激励体系最大程度提升行销团队战斗力 行销团队的运用 主动出击夺取客源 推广手段 招商计划 本项目招商工作的根本目的是促进商铺销售工作 结合项目区域现状及项目自身现状 故本项目的招商理念为以较高的租金签约商家 招商前期以打造市场为主 针对性的引进知名度较好 品质较高的商家 提升项目商业氛围 增强中小商家入驻信心 招商中后期以驻场招商为主 配合其他方式招商 提高商家入住率 从而促进销售工作 招商思路 招商方式 目标性招商 项目驻场招商 其他招商方式 项目区域租金调查 商业整体情况石油大学师生主要消费集中在东门外 校园东门外商业发展起步较早 以当地农民修建的3 5层联排独栋为主 目前的商业已经逐渐呈现陈旧 规模小 档次低 仅能满足高校师生及当地农民的基本的生活需求 业态主要以中低端餐饮 中低端购物店 小型超市 小型休闲娱乐 家庭式旅馆住宿等业态为主 商业租金价格临近东门区域和社区主干道80 200元 月片区其他地段30 80元 月 商业主要形态目前商业主要形态以独栋底商 1F 2F 为主