某国际花园项目管理及可行性报告(doc 33页).doc

四川鑫龙实业发展有限公司双流新城星宸国际花园项目可研报告二七年八月成都市双流县“星宸国际花园” 项目可行性研究报告第一章 项目概况.3 第二章 项目投资环境及市场分析.6 第三章 项目区域房地产市场及竞争分析.14 第四章 项目SWOT分析与定位.17 第五章 项目开发建设及经营的组织实施计划.22 第六章 项目投资估算及资金筹措计划.25 第七章 项目财务效益评价.29 第八章 不确定性分析.30 第九章 风险分析.32 第十章 分析结论和建议. 32第一章 项目概况一、项目主办单位概况 （一）、开发商名称：四川鑫龙实业发展有限公司 （二）、法定代表：黄明良 （三）、法定地址：成都市人民南路四段 （四）、注册资本：人民币陆仟贰佰万元整 （五）、经营范围：房地产开发、经营 （六）、房地产开发企业资质：二级资质 四川鑫龙实业发展有限公司是经四川省工商行政管理局批准成立的有限责任公司。注册资本人民币6200 万元，现有股东为：衡平信托投资有限责任公司投资比例占80.60%；四川星慧建设有限公司，投资比例占10%；黄明贵，投资比例占9.40%。公司成立于2000 年3 月21 日，主要从事房地产开发，房地产开发资质为二级，经营住所位于成都市人民南路四段，法定代表人为黄明良。 公司自成立以来，主要开发项目有邛崃市东森花园、双流县棠湖帝景、成都星慧酒店管理有限公司的“西蜀人家”、“锦绣城”三星级园林式酒店等， 鑫龙实业公司目前聚集了一大批年轻有活力、锐意进取的专业团队和企业管理团队，公司核心骨干38 人，其中高级职称5 人，中级职称20 人。（七）项目公司母公司四川省星慧集团介绍四川星慧集团是一家以房产开发、酒店餐饮为核心，涉足工程建设、园林绿化、物业管理、商品砼材的同心多元化、产业纵深一体化发展的民营企业集团，目前集团注册资金2.5亿元，集团在总体上实施成本集中化和差别集中化的联合战略，努力挺进蓝海战略市场。集团整体机动灵活，集中优势资源，以差异化、专业化和规模化为指导，找准目标市场，做强做大。目前集团正全力进行产品、项目优化升级，以凝聚更大的产业发展优势，把建设产业集群作为调整产品结构、项目结构、提高经济效益的重要战略，对产业链和产业布局进行战略整合，以增强产品之间、项目之间的关联、配套与协同效应。 集团自成立以来，先后成功开发了多个优质项目，有以“东森花园”、“蜀郡”、“棠湖帝景”为代表的房地产项目，有以“西蜀人家”、“锦绣城”为代表的旅游餐饮项目，这些项目都为集团公司的发展带来了巨大的社会和经济效益，为集团的发展做出了巨大的贡献。未来，在政府的大力支持下，集团将争取用乡村酒店连锁经营资产来上市，募集的资金全部投入乡村酒店建设，把乡村酒店打造成为双流的一个品牌，成都的一张名片。 二、项目概况及背景 1、项目位置： “星宸国际花园”项目位于双流县东升镇西北一杆旗，地理位置优越。北临双流新城与老城联系的重要城市干道，西临城市规划的中央森林绿地，南临城市规划次级中央森林绿地，东临城市规划次干道。用地面积约225.9亩。该地块地理区位置较优越，交通方便，北部可便捷联系成都绕城高速。同时，依托城市干道与其他重要城市相连。2、项目用地及现状： “星宸国际花园”项目用地位于东升镇西北部的新城区内（一杆旗北段SLG-（2007）-02号地块），规划总用地面积150600平方米。 用地现状：已与政府部门签订有关协议，2007年7月20日动工。 3、项目规划简介： “星宸国际花园”项目总体规划的背景立足于成都市总体规划的战略构想。该规划明确提出了成都向东向南的发展方向，而双流位于成都南面近郊，地理位置优越，双流县城未来20年角色定位是：建成一流的空港园林城市，按照双流最新的规划，到2020年，双流将建设成为城南一个城区面积95平方公里左右，城市人口近100万的中等城市。这就意味着从现在开始，双流城区面积年平均扩大3个多平方公里，年均新增人口4万。在这个南部新城的规划中，将形成以居住商业金融行政办公文化娱乐为主的城市综合发展区。打造双流新城区基础设施完善信息网络发达产业支撑有力环境清闲优美具有现代气息的生态型数字化园林式HRD（健康宜居）城区。双流新城区规划为ABCD四大城市组团，其中 B组团位于东升新区的西北部，绕城路穿越该组团，交通条件使利。双楠大道与绕城路交接处为组团门户景观区；绕城路西侧地理中心邻弧形干道设置组团中心区，景区轴由门户景观区至组团中心区渗入中心绿轴。本项目即位于B城市组团内，利于分享城市发展前景所带来的机遇。本项目在设计理念上，注重景观互为渗透的空间体验，采用都市绿岛生态型规划手法，强调功能配套与整合，强调城市景观的完整性和协调性一体化。在细节上，注意高效的交通流线方式及节能高效的统一。将本项目打造成反映双流地域文化和现代感强烈的城市都市建筑群。4、项目周边配套： 项目地处双流县城东升镇西北一杆旗，区域道路通达，配套设施日趋完善。东升是川藏路新双楠大道等多条交通要道的过境地。双楠大道、新大件路、拆建后的大件路、机场路、机场高速、成雅高速均通达双流，未来的地铁线和城际快速交通线通往双流。使东升与成都城区的对接，线路更为密集。项目所处的位置与未来双流县政府部门办公大楼仅一路之隔，是未来双流县房地产开发的重点区域。其东面紧邻城市主干道，配套设施相对完整；南面面临新城区广阔的公共绿地，环境优美，视野开阔，阳光充足；西面面临新城区最大的景观绿化带和城市次干道，街道尺度适宜，景色丰富；北面面临城市主干道，是成都方向人流的主要来向，车流量较高。三、项目评估结论及建议 （一） 评估结论 1、项目市场及建设条件 “星宸国际花园”项目所在区域房地产市场发展势头良好，近两年来区域内房地产开发密集，属成都市双流县房地产开发热点区域。项目具备开发高品质楼盘的市场条件。 2、项目经济效益 主要经济指标表 一、建筑技术经济指标 1、总建筑面积 39.31万1.1 纯住宅建筑面积 23.6万1.2 商业建筑面积 1.5万（其中商业10000平米，办公5000平米，均为地上部分，地下部分含在产权式小户型公寓的27000平米地下建筑面积中。）1.3商业住宅（产权式小户型公寓）面积10.56万（其中地下建筑面积27000平米，为公寓与商业及办公区共用。）1.4酒店建筑面积m2 3.65万其中：地上建筑面积2.85万平米（客房层面积1.4万平米，其他面积1.45万平米），地下建筑面积0.8万平米15机动车停车数2460辆（其中酒店160辆，商业部分（含产权式公寓）800辆，纯住宅部分1500辆）非机动车4600（其中酒店与商业部分（含产权式公寓）1900辆，纯住宅部分2700辆）。2、净用地面积 225.9亩3、建筑密度 商业50%,住宅25%4、容积率 商业1.5，住宅5.05、绿地率 %住宅25%，商业无要求二、投资估算及资金筹措 1.开发建设投资与资金筹措情况请参见本可研第六章。2关于售价估算，利润测算，财务评价指标等，请参见第六章分析结论与建议。 （二）项目分析结论和建议 本项目具有良好的市场环境和自身发展条件，开发建设条件，经测算项目可行，预期经济效益良好。 在目前日益激烈的房地产市场竞争环境中，建议随时关注政策动向，发挥自身优势，充分把握市场动态，采取切实可行的工程措施和方案，根据市场承接能力，准确把握市场需求变化，采取有效的营销手段，保证项目顺利进行，实现预定经济目标。 四、项目可行性分析报告编制前提 1、本次项目可行性分析是基于提供的资料及情况真实无伪为前提。 2、本报告对项目定位及技术经济指标进行分析研究，内容包括： 项目建设的可行性、市场前景分析及预测、建设条件、建设内容、经济效益、主要风险及防范措施等。 3、本次项目可行性分析是基于该项目能够按计划合法地、正常地进行工程建设，完工后工程质量符合国家标准的前提条件下进行的分析。 4、本次项目可行性分析力求在专业知识和业务范围内努力做到报告的准确性。 5、分析依据为四川鑫龙实业发展有限公司已取得该项目国有土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工许可证。 6、项目投资经营各项参数确定系依据市场调查及分析预测的结果并结合该项目的实际情况。 五、项目可行性分析报告主要编制依据 1、本报告根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城市规划法、城市房地产开发经营管理条例和国家、地方的有关法规、政策。 2、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法（第二版）。 3、国家计委、建设部发建设项目经济评价方法与参数。 4、四川鑫龙实业发展有限公司营业执照。 5、四川鑫龙实业发展有限公司房地产开发企业资质证书。 6、项目规划总平面图及初步设计说明。 7、现场实勘及市场调查资料。 8双流县政府与四川鑫龙实业发展有限公司投资协议。第二章 项目投资环境及市场分析 一、宏观政策环境及双流房地产市场分析 （一）区域经济环境分析1.1成都区域经济环境分析1.11 成都宏观经济基本面分析1995年以来，成都市国内生产总值（GDP）一直保持强劲的增长势头，年平均增速达到14.33。（数据来源：成都市统计年鉴）成都GDP增长幅度分析：单纯从总量指标来看，成都近16年经济呈较大规模增长。用相对指标进一步分析成都GDP总量和人均GDP的增长幅度情况，可进一步得出成都在何时处于高速、稳定、缓慢发展的态势。 增长幅度趋势图所示，成都近16年的经济增长率呈波动性趋势，即经济发展速度波动性较大，稳定性较差。无论从总量GDP和人均GDP来说，1993年达到了近15年来的最高峰，增幅分别为39.23和37.80；之后从1994年到1999年增长幅度呈下降趋势，且GDP总量增幅在1999年达到了最低点为7.93，则该时间区域内成都经济缓慢发展；2000年到2004年增幅略有回升，但幅度不大，说明这5年中成都经济的发展趋势相当稳定；2005年增幅又跌到了底点，其人均GDP增幅为近15年来的最低点为5.47，经济发展速度相比之前已相当缓慢。 历年成都市人均GDP及增长率人均GDP的年平均增速为11.55，2006年人均GDP24932元，人均国内生产总值按目前汇率计算超过3000美元。 （数据来源：成都市统计年鉴）较高的人均GDP水平说明成都的人均生产能力较高。据统计，当人均GDP达到8001000美元时，房地产进入起步阶段；人均GDP在13008000美元时，房地产进入快速上升阶段；当达到800013000美元时，房地产进入平稳阶段；人均GDP在13000美元以上时，房地产进入萎缩阶段。目前，成都的人均GDP处于13008000美元之间，故成都房地产属于快速上升阶段。112成都房地产发展现状2006年，在国家宏观调控政策背景下，成都房地产开发投资呈逐月强势增长态势，商品房施工面积大幅增长；房地产市场总体供需两旺，商品房供需总量均创历史新高；商品住宅市场表现活跃，是房地产市场主要增长点；二手房市场对税收政策变化反应敏感，在去年第三季度经历了短期成交量冷缩后在年底又较快地恢复到正常交易水平，去年二手房成交量仍然实现稳步发展；住房价格涨幅回落，但仍然处于高位。去年下半年，随着市政府贯彻国家宏观调控政策各项措施的实施，房价及其涨幅出现回落走势，宏观调控取得一定成效。具体而言，2006年成都房地产开发呈现以下特征：.房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 1）2006年，成都市完成房地产开发投资619.17亿元，同比增长37.4%；其中住宅完成投资439.67亿元，同比增长49.6%。成都市房地产开发投资增幅由1-3月的3.9%、1-6月的24.3%、1-9月的33.0%增长到1-12月的37.4%，房地产开发投资呈逐月增长态势。2）开发企业自筹资金能力增强 2006年，成都市房地产开发资金来源总额为885.04亿元，同比增长66.4%。在各类资金来源构成中，其中国内贷款为100.20亿元，同比增长63.7%，占比为11.3%，比重进一步缩小；利用外资24.29亿元，同比增长73.0%，占比提高到2.7%；自筹资金378.60亿元，同比大幅增长83.3%，占比为42.8%；其他资金来源为381.95亿元，同比增长52.6%，占比提高到43.2%(其中：定金及预付款为289.70亿元，同比增长45.0%)。总的来看，房地产开发资金来源中，对国内贷款和外资的依赖度比往年明显减小，而自筹资金和其他资金成为主要的开发资金来源，占总量的86%。3）.商品房施工、竣工面积大幅增长 2006年，成都市商品房施工面积达到4827.02万平方米，同比增长45.0%；其中新开工面积为1957.83万平方米，同比增长24.8%。全市商品房竣工面积为1067.17万平方米，同比增长64.7%。2006年成都市商品房施工、竣工面积大幅增长主要是受到住宅开发的支撑。办公用房的施工面积大幅增长，开发势头火热；商业营业房施工面积与上年基本持平，但新开工面积下降20%。4）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000万平方米。 2006年，全市供应商品房2351.45万平方米，增长27.0%；全市成交商品房2004.24万平方米，同比增长27.8%。五城区供应商品房1197.82万平方米，增长24.6%，成交商品房1008.80万平方米，增长31.0%。2006年成都市商品房供应和成交面积首年突破2000万平方米，市场总体表现为供求两旺的局面。5）全市住宅市场持续活跃，支撑了市场规模继续扩大。 2006年，商品住宅仍是投资开发和需求的热点。去年全市商品住宅新增供应1942.44万平方米，大幅增长35.1%，成交1784.18万平方米，大幅增长35.7%。全市新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的82.6%和89.2%。同期五城区商品住宅新增供应907.47万平方米，大幅增长31.0%，成交864.11万平方米，大幅增长27.9%。五城区新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的75.8%和85.7%。商品住宅为市场供需主力，需求潜力巨大，支撑了房地产市场规模继续扩大。12 双流区域经济环境分析121双流宏观经济基本面分析双流县地处蜀中腹地，县城东升镇距成都市区16km。双流县是成都市郊大县，辖东升镇、华阳镇、永安镇、胜利乡、籍田镇、公兴镇、煎茶镇、文星镇、黄甲乡等26 个乡镇。该县幅员面积1072km2， 总人口91 万。地理位置位于成都市南沿，自东向西三面紧邻成都，交能四通八达，是成都向南发展的中心。2006年，双流地区生产总值227.8亿元，县域经济综合实力连续11年位居全省“十强县”之首，县域经济基本竞争力连续6年名列全国百强，排位升至43位，成为全省唯一跻身“全国中小城市综合实力百强”的县（市）。随着新修编的成都市总体规划的出台，明确了成都市向南向东的发展方向，双流因位居成都南面近郊，其房地产开发也理所当然紧跟市区发展的步伐。根据成都市发展规划，成都市未来的南部新城包括大源、华阳、东升、航空港开发区、牧马山开发区五个组团，形成南部新城，为生活居住辅城、高新技术产业区、高教园区、休闲度假区。总体区域面积400 平方公里，包括11 个城镇，是双流县经济最活跃，发展最强劲的地区， 大量的可供开发的浅丘台地紧临中心城，是成都向南发展的首选地区。双流已初步形成“井”字型和网状型道路交通网络，县内有成雅高速路、绕城高速路、成仁公路等国道干线76.8公里；有双流机场高速路、老川藏路、大件公路等省道39.3公里；有华彭路、成环路、双楠大道、机场快速通道、长城南路、九马路、天府大道、华阳绕城路等县道216公里；有19公里的成昆铁路双流段。此外全县26个镇、466个行政村已全部实现村村通，全县通车里程已达1582公里，交通出行极为方便快捷。2006年通车的双楠大道使从双流到成都只有5.6公里距离，也就是说，从双流到成都只有5分钟车程，另外迎宾大道，以及拟建中的下穿式新华双路（双流华阳）、成都地铁，将把双流打造成为交通的枢纽地位。东升镇做为双流县城所在，为全县政治、经济、文化、金融、商贸和信息中心。幅员面积53.2 平方公里，辖4 个村、16 个社区，人口12 万，为成都市卫星城，省级园林城镇，省级卫生城镇，省级社会治安综合治理模范镇，先后被国家民政部授予“中国乡镇之星”、“全国最佳乡镇”、全国小康示范镇称号，有“西南第一镇”之美誉。 近年来，东升镇纵深“三个集中”，统筹城乡一体化发展加快工业化、城市化进程，大力提升东升“空港花园城”知名度，镇域经济和社会事业得到全面发展。东升镇正以其突出的区位优势，完善的基础设施，科学的政策措施，迎接城乡一体化、城市副中心等发展机遇。到2020年，东升镇将发展成城南一个城区面积27平方公里左右、城市人口近20万的中等城市，即东升镇城区年均扩大一平方公里，年均新增人口5000名。在由一个中等城镇迈向中等城市的过程中，双流县将采用经营城市的一系列举措全面推进城市化进程。为此，东升镇将配合县政府搞好10多平方公里土地的拆迁和储备，以便用于公开拍卖。近期将做好东升镇白河路至绕城线两侧土地储备和广场宾馆至绕城路土地储备，预计面积将达数平方公里。在“南部新城”的六个重点发展组团中，华阳作为前期规划重点，由于房地产开发带来的经济连动作用， 使之略显成熟。而东升镇，作为双流县县域城镇，在“城乡一体化”的中期规划（2008-2010）中，将成为华阳光彩的折射地。东升镇目前人口约40 万，尚有近26 平方公里土地可作开发建设。在城乡一体化发展规划方案中，东升组团的城镇主要功能与华阳组团相同，主要产业仍为居住、商贸等。东升镇的未来新城以建成“绿色流动都市-空港园林城市“为规划蓝图，它作为成都卫星城及双流中心城镇，将向城市多功能综合性方向发展。在双流县”中国西部航都，成都南部新城“的总体定位之下，东升镇作为以流房地产核心片区的地位与作用将愈加明显。目前，东升镇房产开发已步入大体量、高品质阶段，宗申流溪别院，水云花都，欧城花园，纬度18度，天府景秀，锦绣华都、御苑风景、锦镇等高品质楼盘的出现，已大大改观了东升镇项目以往只对本地客户产生吸引的局限。 东升的交通条件相对其它城镇优势明显。双楠大道的通车把东升镇到中心城区的距离缩短到15分钟，自驾车由川藏路经金花镇到市区，一般开车20分钟左右可以到市区二环，如果走广都大道经过航空港上机场大件路，一般开车在200分钟左右可到市区神仙树。从客运总站或三强北路坐公交车，到市区红牌楼、盐市口等地，需要30-40分钟。这样的时间对于住在双流到市区上班的人来说，完全没有压力。住在东升，10分钟之内可到国际机场。大件路、川藏路、成雅高速路等，把东升和华阳、新津、温江、郫县乃至更广泛区域紧密相连连。现在地铁一号线已经开工，未来东升将有5条轨道交通线路（地铁或轻轨）穿过，这将使东升镇航空港未来的城市轨道比中心城的任何一个区都密集，生活出行非常快捷。122双流房地产投资状况2005年，双流开发商品房面积246万平米，销售面积200余成平米，销售额达52亿元；开发商品房面积占全市总量的1/6，占区（市）县总量的1/3。近两年，双流房地产业发展异常迅猛。2006年，双流共批准预售面积282.24万平米，与2005年同比增长15%；商品房销售面积257.5万平米，比上年增长30%；商品房销售额达87.37亿元，同比增长68%。2006年双流土地成交量达到了3290.66亩。作为成都近郊区县中最具房地产开发优势的地区，双流凭借优越的地理位置、便利的交通、巨大的土地储备和相对成都市区较低的地价，吸引了众多开发商的眼光，而随着主城区可供开发土地的日益稀少，近郊土地将在成都的土地市场中占据更为重要的位置，将成为未来成都房地产市场发展的重心所在。作为“西部第一强县”的双流，其居家市场一直都非常巨大，以双楠大道为枢纽的红牌楼武侯大道金花经济带已基本形成，并初具规模。目前该区域的经济总量已接近百亿元。如此强势迅猛的经济增长带在带动大量就业的同时，必须面临一个关于居住的问题，在红牌楼做生意，在什么地方安家?双流是无可争论的首选之地。特别是随着成都向东向南发展战略的实施，双流的居住价值日益明显，与其他区域比，基础设施完善，交通便利，几条大道都没有过路费，这就为本县和外地的居住者降低了居住成本。据调查显示，目前双流（以华阳与东升为主）在售楼盘房价均价在3400元/左右，老城区在3000元/左右。从目前销售情况来看，房价在未来数年内仍将继续保持较快涨势和较大涨辐。双流区域房地产业的发展中，历来注重“健康居家、自然和谐”理念，讲究共性和个性的辩证统一，经过10 余年的精心培育，房地产开发企业达60 余家，已形成较为健康、稳定、成熟的房地产市场。 2005 年2006 年，在双流城区代表性楼盘包括锦绣华都、水木华夏、纬度18、富豪时代等，2006-2007年，代表性楼盘有蜀郡，阳光华苑，远大都市风景，棠湖帝景，大成天府景秀、久居福等。各楼盘销售情况良好，市场需求旺盛。目前，双流的房产开发正如火如荼。双流必将以其诱人的发展前景、独特的绕大都市的区位优势、方便快捷的交通网络、高品质的居住环境、完善的生活配套设施以及优良的文化教育资源吸引着来自四面八方的开发商、购房户和置业投资者。 （二）、成都房地产行业的SWOT分析和发展趋势预测1SWOT分析优势：成都是中国西部的文化、商业、金融、经济中心，也是重要的交通与物流枢钮，未来发展潜力巨大。人口众多，现有人口1060万，人均GDP较高，购买力强劲。气候温和，物产丰富，地势平坦，交通便捷，旅游与人文资源丰富，是整个西部最适合居住的城市。这也吸引了西部其它省份的人口来成都购房和定居。外来人口购房比例近几年均稳定在51%左右。同时，由于成都的宜居指数较高，物业增值潜力大，许多外地投资客纷纷选择来成都置业。近几年在成都购房的沿海城市（如上海，北京，深圳等）居民明显增多。成都汇聚了川内绝大多数的高校，每年毕业生选择留成都就业的占了大多数比例，这部分学生踏入社会几年后也加入到购房大军中，形成了一股数量不可小视的购买力量。近年来外资企业和国内的知名企业纷纷抢滩成都，将成都作为其西部扩张战略的重要桥头堡，成都“总部经济”的格局已初步形成并将继续得到发展。这些企业的员工和中高层管理者的住宅消费（包括企业团购）对拉动成都房地产业经济增长的作用也不可忽视。成都是个典型的消费城市，商业氛围浓厚，各类型的专业性商场众多，社区消费力较强，因此许多外地个体工商业者纷纷选择在成都经商和定居。这部分人往往具有较强的经济实力，对成都商铺和住宅的发展会起到较强的推动作用。劣势：成都目前城市化程度还较低，城区人口不足四百万，农业人口占了六百多万。而后者的购买力明显较低，短期内对楼市增长尚不能形成较大推动力。机会：成都已成为国务院批准的试验区，除可享受国家优惠政策的倾斜外，还可树立城市品牌，利于对外对内招商引资，从而为城市发展带来空前巨大和长期看好的机会。成都近两年作为统筹城乡综合配套改革试验区，大力推进城乡一体化进程，城市拆迁和旧城改造工作力度不断加大，这会产生大量的被动性住房需求，同时，由于农村、乡镇的居民收入及经济发展水平与城市及主城区之间的差距逐渐缩小，前者对区域房地产的消费力也将大幅度提升。成都实行城市经营战略，土地出让收入是其重要资金来源，而土地公开招拍挂导致地价飞速上升。今年成都南三环已现出每亩1336万元的天价地块。同时，由于二环内的开发已基本饱和，基本已无地可供，开发方向已集中在三环内外，直接导致三环和远郊的地价也一路飙升，与主城区的地价差距逐渐缩小。这种趋势拉动了作为成都“客厅”的双流的地价也快速攀升，同时，成都房市旺盛的市场行情对双流也有强大的辐射作用，由于主城区房价较高，以及开发用地越来越少，房产开发的“远郊化”趋势将会逐年强化，双流正在成为或者说将很快成为各房地产开发商的主战场，而这里相对较主城区低的房价也同时意味着较大的升幅空间。因而，可以预见双流的房价在未来几年内都仍将维持较快涨势。这对双流房产开发而言机会不言而喻。成都几年后将建成的地铁对经济拉动作用巨大，双流临近地铁线终点，与成都的联系将进一步加强，这也会促进双流的物业升值，双流房产开发向好的基本格局在未来数年内不会改变。威胁：近两年成都和双流新开楼盘体量不断扩大，市场供应难以在较快时间内消化，导致楼盘销售速度普遍有所放缓。国家房产新政使投机炒房之风受到抑制，这在一定程度上会削弱楼市的购买力。2005 年3 月中国人民银行出台了“61 号”文件,即中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知。该文件调整了个人自营性住房贷款政策，上调个人住房公积金贷款率0.18 ，下调超额准备金存款利率。中国人民银行2006 年4 月27 日宣布， 从4 月28 日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的5.58提高到5.85。其他各档次贷款利率也相应调整。该政策很大程度上限制了投机者资金的来源，提高了对投机者自有资金的要求。银行系统很可能会提高按揭贷款的首付至四成甚至五成，这会抑制一部分购房者的需求。此外，贷款利率可能进一步提高，受加息影响，按揭月供提高后，购买者成本增加，降低不动产投资收益，这对购买需求将起到一定抑制作用。不过，央行大幅度加息的可能性几乎为零，其累次加息的累积效应也不会很大，因受人民币升值压力影响和国际压力，及国家实施的拉动内需扩大消费的长期政策，央行不可能出台大幅度加息的措施。国家可能推出的其它房产新政，如传闻中的开征物业税等，将在一定程度上平抑房价涨幅，减少市场投机行为，并可能加重普通自住型购房者的观望心态。2成都房地产业发展趋势预测1)房价保持相对平稳 二六年五月二十四日国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。 自2006 年6 月1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。住房供应结构调整后， 中低价位普通住房和经济实用住房供应量和市场比重的增加，使城市商品房平均价格降低。 从2006 年6 月1 日起，对购买住房不足5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5 年(含5 年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5 年(含5 年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。房屋短期交易成本增加，排除了大量的炒房者和因担心房价上涨的提前入市购房者，客观上降低了市场需求，缓解了供应相对不足的矛盾，一定程度上降低了房价上涨的压力。 2)房地产行业又一轮的优胜劣汰 那些缺乏对产品和市场的研究，仅仅依靠概念创新和大量广告轰炸， 希望短期套利的开发商将面临严峻的考验。相反对于开发经验丰富，经济实力雄厚，踏踏实实在市场中做产品的开发商，将会获得新的发展机遇和不断壮大的机会。房地产开发公司的行业格局业已形成，市场领导者、挑战者、追随者和补缺者，各占其位。 房地产相关行业同样面临新一轮的优胜劣汰。房地产项目操作将更加依赖房地产市场研究部门或者市场研究公司的专业支持，市场信息收集和市场分析研究将在更加激烈竞争的房地产市场中有效指导和创造性的服务于房地产项目。可以断言，只有针对目标市场进行高度细分、对产品进行准确、恰当的定位、能够全面充分满足未满足需求的项目，才能取得较好的市场地位，获得满意的投资回报。3)市场更加规范和理性 住房价格上涨在当前得到抑制，炒房行为大幅度降低，以及住房市场供应结构和需求结构逐步达到均衡，供需矛盾获得相对缓和。通过市场监管的加强，和违规违法行为惩处力度的加强，市场交易行为在一定程度上将更加规范和理性。 4)品牌竞争日渐成熟，产品向个性化、精细化方向发展。 在国家宏观调控下房地产业将实现新的整合，一些资金实力不雄厚、业绩不够好的中小型企业将被淘汰，房地产业的品牌竞争更加激烈。随着房地产市场的日趋成熟，土地获得的难度和成本加大，迫使开发企业更加重视楼盘品质、自身品牌的塑造，产品向着精细化、个性化方向发展。预计2008 年产品之间的品牌竞争会愈加明朗与激烈，坚持楼盘的品牌化、品质化将是成都房地产企业未来发展的必由之路。 5)外地企业与投资者来蓉置业持续升温。 近两年，越来越多的外地经济组织和个人来蓉置业，纷纷看好成都市场的巨大潜在需求和未来的投资升值前景。近年来成都房地产吸引外来投资迅速增长，成为诸多外来地产军团强势登陆的地产新高地，国内外知名地产商如香港九龙仓、菲律宾顶峰集团、菲律宾SM、阳光100、国建集团、深圳华侨城地产、中航集团、重庆龙湖集团、新加坡盛邦、吉宝置业、仁恒等在成都直接或间接地拿下房地产项目。而先期进入的万科、中海、深长城，远大、华润置地、和记黄埔、上海绿地、融创、厦门滕王阁地产等也在扩张领地，向纵深发展，固定品牌地位。外来企业的扩张战略，向成都本土开发商提出了挑战，加剧成都楼市争。预计2008 年后的几年中外地企业与投资者来蓉置业会持续升温。 6)房地产市场“外移”日趋显著，二环路外区域成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着“外城市化”与房地产市场的发展逐步形成。 目前，成都二环路以内的土地资源已剩余不多，城市的未来的经济社会发展必需向外转移。近年成都市区出让的国有土地中，90 以上土地面积分布在二环路以外区域，二环路以内仅占不到10。过去两年，随着向东、向南发展新规划公布，房地产市场已经呈现出向外发展的明显特征。近两年，二环路以外的商品房供应面积和交易面积占市区总量的比例已均上升到70以上，房地产业发展中心向外转移的趋势已经相当明显，二环路以外的房地产市场在市区的地位进一步加强。随着成都城市圈建设的步步推进，成都房地产面临重大的发展契机，同时也将进一步促进和带动成都第三产业的发展，形成新的城市区域。 7)机遇与挑战并存上文中对成都房市的不利因素进行了分析，在存在未来国家会加强楼市宏观调控的预期的同时，成都房地产行业发展也面临巨大政策面的机会。根据规划，成都市快速轨道交通网由1 号线(南北方向主干线)、2 号线(东西方向主干线)、3 号线(东北-西南向骨干线)、4、5、6、7 号线填充线辅助线，以及6 号线支线等7 条线路组成，线路总长度274.15公里，设车站146 座。从近期来看，成都房地产行业发展面对“地铁效应”体现在贯穿南北的地铁1 号线上，主要对其沿线现有房地产项目销售有一定的促进作用，以及对南郊和北郊毗邻地铁区域房地产发展有带动作用。 另外，成都成为国家新的特区，也会促进外来投资增加和外来人口涌入，这将为成都楼市注入新的强大的购买力，同时物流、商贸的进一步繁荣也会加强对商业地产的需求，总结： 随着经济持续增长，居民收入不断提高，住宅需求趋于稳定增长状态，一直处于警戒线以下相对较低的住房空置率水平，代表了四川特别是成都市的市场需求具有较强消化力。住房分配的货币化，将有效引导住房消费观念的转变，使部分购房潜能转化为现实市场购买力。旧城改造的推进也创造出大量住房购买需求。值得一提的是成都市稳中有升的理性的房价水平也促进了一个良性发展的房地产市场健康成长。另外随着成都市“五路一桥”全面建成通车及贯彻实施2020 年整体规划，周边县城加快城市化进程逐步形成以中心城为核心与周边卫星城串联融合为大都市的城市格局，更给成都市周边区县的房地产开发带来了无限商机。 第三章 竞争分析 1.纯住宅项目竞争分析：2007年7月12日针对双流一些在售楼盘进行了市场调查，有关资料如下。楼盘调查表（2007年7月12日）楼盘名称御苑枫景国栋南园五星城锦镇信达银泰花园位置双流东升镇白河路双流广都大道双流藏卫路北一段155号成都市临港路三段26号开发商四川贵通建设集团有限公司四川国栋建设集团有限公司四川置都房地产开发有限公司成都福地物业发展有限公司产品形态多层(6跃7),洋房15层电梯公寓(两梯6户),国栋国际大酒店一座叠拼别墅联排别墅户型区间(平米)一期100-190,洋房150-190,二期90-180(90,120,130,133,134,180等户型)50-180220-270320-450总户数一期800多户1550户一期共316套.二期(400户)尚未动工.合计700余户一期107套,加上二期共240多户剩余套数340套50套左右,可售46套中已售20多套均价一期多层3400元洋房4500元.二期未定未定一期5000元.二期6200元4600开盘时间2007年8月中旬2007年8月06年4月起取得预售证开始意向登记,同年10月开盘.2007年5月31日容积率1.53.9981.040.698绿化率70%绿地率33.4%68%绿地率45%占地面积110余亩87亩240亩150余亩其它信息2008年3或4月交房公摊15-18%一期220平米户型已售完;7月16号一期拟提价至5500元/平米公摊3%2。产权式公寓竞争性分析：7月20日针对在售的小户型楼盘和较大楼盘中所含的小户型进行了调查，在各个调查楼盘中，鸿阁一号，书香尚品和罗曼星城代表了双流目前仅有的极少数以小户型为主的楼盘，其它楼盘以90-130平方为主力户型，混合有一定比例的小户型。楼盘名称：鸿阁一号地点：成都市人民南路南延线开发商：四川晋元实业有限公司均价：4600元面积区间：一期40-80，二期尚未开盘（均为80平米以上）开盘时间：2006月6月总户数：一期470户，共1158户容积率：4.89绿地率：33%楼层：24层占地面积：总建筑面积：11.8万平米其它：2009年3月交房。此楼盘为成都大城南区域独有的以小户型为主的高层低密度景观社区）。一期只剩7套。楼盘名称：书香尚品地点：西南航空港长城路与临港路交接处开发商：成都市加贝置业有限责任公司均价：3200面积区间：一期50-90，二期70-100开盘时间：2007年3月总户数：581户容积率：4.2绿地率：30.4%楼层：14层占地面积：36亩总建筑面积：5万平米其它：50平米的已售完。12层以下已基本售完。12-14层均价3600元。楼盘名称：罗曼星城地点：西南航空港川齿路356号（民大旁）开发商：成都渝佳房地产开发有限公司均价：未定面积区间：30-92开盘时间：2007年8月总户数：581户容积率：4.5绿地率：16%楼层：15层占地面积：5亩多总建筑面积： 其它： 楼盘名称：东升国瑞地点：双流长冶路二段开发商：成都瑞耀置业有限公司均价：3500元面积区间：89-130开盘时间：2007年3月总户数：562户容积率：2.5绿地率：16%楼层：11层占地面积：6万平米总建筑面积：5.8万平米 其它： 60平米左右共20套，目前只余一套。89平米的只剩十套楼盘名称：久居福地点：成都航空港(神仙树南路9号)开发商：四川和为贵实业有限公司均价：4000(二楼起价3600,每上一层加50元)，其中80多平米的户型起价4020元。面积区间：83-160（主力83-116，除83，88，116外都是大户型）开盘时间：2006年11月总户数：3000多套(其中一期1000余套) 容积率：3.98绿地率：45%楼层：17+1高层电梯公寓占地面积：230亩总建筑面积：45万平米其它： 83与88平米的户型占一期供应总量（1000余套）的近70%。一期分为三个批次销售，现正在进行一期二批次的销售，剩余房源约100套。在实地调查的同时，还通过网络杂志等媒体了解了其它楼盘如翰林南城、新航印象、盛世名居、齐盛艺境等的供应与销售情况（06年11月开盘的盛世名居与新航印象已全部售完，06年10月开盘的翰林南城的小户型已售完）。由实地调查情况及通过其它渠道对双流楼盘的初步调研可见，目前双流小户型商品住宅供应较少，市场需求旺盛，销售速度较快，具有较大的开发前景。因此对本案的产权式小户型公寓，应该有较大的市场机会。3.酒店与商业项目竞争性分析：3.1酒店项目竞争分析略。3.2商业项目竞争分析：双 流 集 中 型 商 业 项 目 调 查 表项目名称开发商物业类型建成时间销售价格（元/）租赁情况（元/）车位情况弘民商城四川弘民房地产开发有限责任公司商铺1996年未售5090沿街停放弘民缔煌城四川弘民房地产开发有限责任公司商铺2001年未售1F：501502F：25地下车库，不卖只租弘民商业广场四川弘民房地产开发有限责任公司商铺2003年1F：11800158002F：42803F：27801F：602F：303F：20地下车库，不卖只租弘民美食城四川弘民房地产开发有限责任公司商铺2004年1F：530071802F：28883F：18881F：252F：153F：10内街免费停放双流步行街不详商铺1998年当时6000，现8000100004575无棠湖一号不详购物广场2004年均价15000不详地下车库由上表可见，根据商铺总价等于20年租金的定价原则（按静态回收期计算），商铺定价在6000元/平米的均价水平是合理的。另对成都写字楼租金价格进行了抽样调查，数据如下：成都写字楼租赁价格抽样调查表（2009年8月23日）项目名称物业形态楼层面积（单位：平方米）价格银谷基业写字楼电梯67845城市之心写字楼电梯17115.52105川信大厦写字楼电梯2512095国栋大厦写字楼电梯2919565由于双流目前写字楼较少，商务办公区尚不发达，有关调查数据尚不翔实，故仅抽取部分成都写字楼作为样本进行参照。第四章、项目SWOT 分析与定位1、优势（S）： 项目定位准确，填补了区域内高端酒店的市场空白，利于打造品牌形象，实施品牌战略，从而降低营销费用和加快销售速度； 项目规划具有差异化特色及产品创新优势（如酒店采用传统建筑风格与现代设计的结合；商业办公与住宅三部分的景观共享；酒店式小户型公寓的6+1电梯公寓等），增强市场竞争力； 项目处于双流县极具发展潜力的城区，市政及基础设施配套即将完善，道路通达、交通便利；项目西、南两侧均为生态绿化带，景观环境极佳，这一城市的绝版地块，有利于提升景观式住宅和生态型酒店的居住与商用价值区域房地产市场连年稳步上涨，为地块带来了较大的升值潜力。地块面积较大，便于规划设计，并且利于产生大盘效应，减小营销压力。商业、酒店与住宅联动开发，便于为住宅打造综合配套设施，提升楼盘品质。同时，这种城市广场型的复合型项目，具有满足人们居住、集会、交往、休闲、娱乐、餐饮、交通等方面需求的功能，有望成为双流的地标性建筑。已与双流县政府签订投资协议，县政府已同意将建成后的酒店作为政府公务接待酒店和会议中心。项目地址位于未来以流县政府的对面，这客观也也有利于项目分享行政中心地段的区位优势。2、劣势（W）： 项目尚处在动工伊始阶段，外观形象无法完全打造双流本地的经济与商业尚不发达，酒店的品牌与吸引力尚难与成都市区的高星级酒店相比。区域内人居与商业气氛尚不成熟，市场承接力有限，商业区的繁荣对该地区人口增长的依赖较大，此外，酒店建成后的入住率和使用率可能受到一定影响，因而为保证酒店经营效益，公关与营销成本可能较大，商业区的招商费用可能也较高。纯住宅建筑面积为23.6万平米，商业住宅达10.5万平米，如果定位不好，二者之间可能互相产生竞争，且住宅体量总计达34万平米，市场难于在短期内消化。本案包含商业与住宅两类物业，可能部分购房者会认为商业区会影响其居家环境，从而影响其购买意愿。商业住宅部分，其土地使用年限为40年，比之纯住宅项目的土地使用年限70年而言存在一定劣势。写字楼入驻率不仅依赖于项目品质，