某地产项目启动会(PPT 127页).ppt

北京龙湖西小马项目启动会 2009年11月 内容页码 一 产品研发P3二 工程管控P27三 景观规划P60四 体验区规划P75五 成本管控P101六 营销策略P110七 成功标尺及总经理承诺P125 一 产品研发 1 1总图及基本指标 一 产品研发 请插入项目总图 突破7090 调整户型配比 取消拼合户型叠拼阁楼调整为不计容 借鉴花盛经验 东侧4栋高层由90 4的塔楼调整为141 90 141的点式高板车库面积进一步减小 居住户数由1166减至804 人数由3265减至2251 由此带来配套面积指标减少1130 人防减少884 节约成本360w减少户数带来车库面积减小4200 地下车位数由588减少至406个 车库出入口由3个减少为2个 降低成本1030w 通过减小地上配套面积 增加实际可售面积448 提高货值630w增加高层可售面积4800 提高总货值6700w 塔楼升级为点式板楼 增加141平4居户型 共17766 南北通透270度采光 提升品质 利用产品差价提高货值2700w 共降低成本1390w 提升货值 降低成本 共提升货值10030w 通过本轮方案及指标优化 提升项目利润共计11420万 1 1总图及基本指标 本轮方案优化 一 产品研发 1 2业态分布 一 产品研发 请插入项目总图用不同色块标注不同业态 叠拼 高层公寓 商业 1 3项目分期规划 一 产品研发 请插入项目总图用不同色块标注不同分期 项目分二期开发 其中二期工程现为临时样板区及售楼处用地 一期 二期 1 5标高变化情况 一 产品研发 市政道路平均标高24m小区道路平均标高26 2m 高于市政路2m小区道路宽5 5m住宅首层标高统一为26 6m商业首层标高24 3m车库为地下二层 边界及出入口位置如图所示 请插入项目总图标识标高变化情况 主入口 1 6竖向标高 场地及道路剖面 一 产品研发 插入项目总图标识剖面线位置 1 6竖向标高 单体与场内道路剖面 叠拼 一 产品研发 插入项目总图标识剖面位置 1 6竖向标高 单体与场内道路剖面 高层 一 产品研发 插入项目总图标识剖面位置 1 4配套方案 供电 一 产品研发 一 分期合计总容量 5800KVA二 外线供电2 1 不建开闭所2 2 拟建开闭所的上级站有一处 能满足需求并且最近站及外线长度待定 正在办理咨询方案 2 3 红线外的通道已含在规划配套费中三 内线供电3 1住宅容量 5000KVA 供电指标 高层60w 叠拼80w 3 2公共区域容量630KVA 车库供电指标8w 集中商业的容量170KVA 供电指标100w 四 设置4 11 总配位于商业20 楼首层 2 3 4 为地上箱变 5 高基位于地下一层车库 具体位置如图代表配电房代表地上箱变 请插入项目总图用指定色块色块标注配电分布 1 5 2 3 4 1 4配套方案 雨污管网 一 产品研发 雨污管网 排放走向如图市政接驳点如图雨污排放方案秉承就近原则化粪池 生化池布置点位如图 其中100m3容量3座高层地下集中提排 叠拼污水分户提排 小院雨水集中提排 请插入项目总图标识雨污排放走向 雨污出口 化粪池 雨水出口 排放走向 1 4配套方案 其他 一 产品研发 消防控制室应兼弱电控制室 位于1 地下 锅炉房位于8 与13 之间的地下一层车库内消防水泵房及生活水泵房站位于8 与13 之间的地下一层车库内 消防水泵房1处 生活水泵房1处 请插入项目总图用指定色块标识配套设施位置 消控中心 锅炉房 中水机房 消防及生活水泵房 1 7地库专项 一 产品研发 地库面积共13800 分2层建设 覆土3m 全部计绿化率 每层设2个防火分区 约3500 送排风方式 机械通风层高 3800 3500 1 2 结构形式 无梁楼盖其中地下二层车库为人防物资库 6900 防结露 防潮 墙面使用耐水腻子 交付前雨季加压送风车库污水集中提排 请插入项目总图标识地库范围及出入口位置 请插入项目总图标识标高变化情况 主入口 车库出入口 车库出入口 1 7车库专项 一 产品研发 车库地下一层为可售车位 193个 及配套设备用房 地下二层为人防车位 213个 主要设备用房位于地下一层车库内地下一层车位与高层住宅地下二层通过通道相连接地下二层车库通过垂直交通连接至地下一层 上 下 下 上 上 上 车库地下一层 车库地下二层 人防 设备用房 1 7车库专项 一 产品研发 车库净宽16 1m 柱距8 1m 柱间距7 4m排布方式 双车道 5 5m 两侧垂直停车 5 3x2 4m 单位车位面积32 未含设备用房 地下车位单方成本3704元 合单车位成本118528元 16 1m 5 3m 5 3m 5 5m 1 8叠拼户型 下叠 一 产品研发 关键点文字说明 户型格局由滟澜山及香醍类独栋发展而成经济面宽 3m 强调空间完整性及灰空间的趣味性空调室外主机位于北小院地下设置厕所及洗衣房一处雨水 污水分别提排 增加开窗 窗间墙用二次结构砌筑 加强内外连通 便于业主改造 改为落地门连窗 增大北向采光面积 增大此部分的入户花园平台 可用作早餐台等场景空间 借鉴牛二经验高差取消 取消挑空作主卧书房 赠送地面庭院 赠送车位 取消此卫生间 有顶下沉庭院 6300 16900 6300 16900 4000 6300 16900 1 8叠拼户型 下叠小院 一 产品研发 南下沉小院空间示意 增加车库下方灰空间 室外空间室内化 1 8叠拼户型 上叠 一 产品研发 增大此部分的入户花园平台 空间更好用 阁楼取消卫生间 去阁楼楼梯处留洞 业主自理 高差取消 取消挑空作主卧书房 赠送小院及车位 6300 6300 6300 16900 16150 上叠住户 送北向地上花园 送地面停车位 送阁楼 送露台 电梯入户 下叠住户 送地下室 送下沉庭院 送地面花园 送地面停车位 消防楼梯为半室外楼梯 面积省一半 上叠车位 下叠车位 1 8叠拼户型 溢价分析 一 产品研发 价值点分析 增加入户花园 赠送一半面积 实现更多用途选择超大阳台 一半面积赠送飘窗享受更多阳光明主卫 主卧更舒适3m层高 四开间大面宽 双厅设计 公寓享受别墅般的生活空间 1 8公寓户型 别邸板楼165 一 产品研发 13900 13200 13900 13200 141平四居设计 刚需二次置业的升级需求空间方正 实用3m层高 270度采光景观 明亮通透多飘窗设计 扩大空间 提升溢价明电梯厅设计 提升品质 价值点分析 1 8公寓户型 点式板楼140 一 产品研发 7450 15200 26200 16900 90平米 低总价2 95m层高 地采暖空间方正实用 浪费少剪刀梯前室半室外化 面积算一半 电梯厅有采光 提升品质 价值点分析 1 8公寓户型 塔楼90平小户型 一 产品研发 24500 17450 1 9产品风格意向 一 产品研发 建筑风格 沿用龙湖惯用的托斯卡纳 质感涂料 文化石 相关色彩方案及成本直接参考花盛香醍 1 10产品建造标准 一 产品研发 二 工程管控 2 1工程管理重难点2 2交房管控点2 3质量管控点 市政交通主干线 住宅小区及学校 大市政代征道路 居民区 410米 139米 1 场地狭长2 周围居民区 有扰民问题3 施工进出口只能放在北侧 西侧入口只能在结构阶段使用4 容积率高 施工布置难度大 2 1 1工程管理重难点 3 5 楼与10 11 12 楼之间是地下车库 11 楼与车库高差8 1米 间距2 6米 施工方案和次序是项目难点 11号楼 地下车库 3号楼 8 1米 2 8米 2 6米 5 3米 2 1 2工程管理重难点解决措施 二 工程管控 2 1工程管理重难点 一 针对施工现场狭长 单体数量较多 一期工程根据类型分成两个流水 叠拼施工区 高层施工区 高层施工区 交通布置是项目能否按时竣工的必要条件 针对现场的施工进度 交通线路也分为四个阶段进行调整 其中小市政施工阶段为动态调整阶段 第一阶段 地下结构施工阶段 2010年3月至2010年9月 临时材料加工区 堆放区 样板楼 车库 地上结构施工阶段 2010年9月至2011年4月 出入口 出入口 装修阶段交通布置 2011年5月至2011年9月 受市政影响西侧道路不能使用 出入口 代征市政道路施工 市政施工阶段交通布置 2011年9月2011年12月 受到西侧代征市政道路施工影响 西侧出口全部封闭 施工段分为8段 每段施工面积约为2000 4000平米左右 出入口 代征市政道路施工 2011年9月1日至9月15日 2011年12月16日至12月31日 2011年9月16日至9月30日 2011年11月16日至11月30日 2011年11月1日至11月15日 2011年10月16日至10月31日 2011年10月1日至10月15日 2011年12月1日至12月15日 塔吊布置平面 主要考虑的因素 板楼 点塔 点板采用钢模 吊装强度较大 二次结构 装修阶段使用室外电梯 叠拼采用木模 主要的吊装量为钢筋 1 1临水临电布置图 一 产品研发 请插入项目总图 一二号变压器负责叠拼 三 四号变压器负责高层 已有200闸门 报请开通负责生活区供水 待建自来水300接口 X 525162 6959 Y 301914 5165 X 52513 6094 Y 30203 5072 X 52483 0814 Y 30202 7092 1 1临水临电布置图 一 产品研发 请插入项目总图 雨污混排井 X 525172 1 78 Y 301916 0545 管底标高21 96 施工临舍的布置 2010年3月至2011年4月 施工现场只能安排部分钢筋加工 模板场地 人员住宿办公区域安排在代征市政道路位置 2011年大市政进场后 现场施工人员只能场外安排住宿 办公现场解决 33米 130米 X 301888 4 Y 524748 1 X 302026 5 Y 524748 3 厕所 采用干坑 粪车抽排 甲方办公区 X 301888 4 Y 524781 1 2 2 1交房管控点 二 工程管控 2 2交房管控点 1 交房效果标准户内的标准公共部位标准外装成型效果标准设备安装效果标准2 交房风险点管控 2 2 2交房效果标准 户内标准 二 工程管控 2 2交房管控点 请插入户内交房标准图片 用2米的垂直检测尺检查立面垂直度 4mm用2米的靠尺和塞尺检查表面平整度 4mm用直角检测尺检查阴阳角方正 4mm50个自然间一个检验批 每个检查批抽查不少于10 不少于3间检查人 建设方 监理 施工方 2 2 2交房效果标准 户内标准 二 工程管控 2 2交房管控点 请插入户内交房标准图片 地面 踢脚整洁清晰用2米靠尺和塞尺地面表面平整度 5mm用水准仪检查 标高 4mm拉5米线 不足拉通线踢脚高度10公分 偏差控制在 4mm以里标准层每层做一个检验批 不少于3间检查人 建设方 监理 施工方检测工具2米靠尺 水准仪 2 2 2交房效果标准 户内标准 二 工程管控 2 2交房管控点 请插入户内交房标准图片 木门框 扇必须安装牢固木门窗批水 盖口条 压缝条 密封条的安装应顺直 与门窗结合应牢固 严密 木门槽口对角线长度差小于2mm 门窗框的正 侧垂直度小于1毫米 五金牢固 开启灵活 没有异响 检查数量 全部检查检查工具钢尺检查人 建设单位 监理 施工单位 2 2 2交房效果标准 公共部位标准 二 工程管控 2 2交房管控点 请插入公共部位交房标准图片 大堂入户电梯采用石材门套内墙采用防水涂料石材地面 踢脚 踏步铁艺楼梯栏杆扶手扶手高度950mm电梯门不锈钢拉丝 2 2 2交房效果标准 公共部位标准 二 工程管控 2 2交房管控点 请插入公共部位交房标准图片 入户通道应有排水坡度不小于1 有地漏 取消盖碗彩砖拼缝顺直 平整 有无空鼓检查人 建设方 施工方检查工具 水准仪 小锤 二 工程管控 2 2交房管控点 2 2 2交房效果标准 设备 电气安装效果标准 请插入设备安装效果标准图片 车库内管线布置平顺 排列整齐托架进行防锈处理通道位置托架高度不低于2 2m插座距地高度400 开关高度1 4米各个面板都要表明用途控制箱布置整齐 并有功能标注 二 工程管控 2 2 3交房风险点管控 二 工程管控 2 2交房管控点 1 5号楼 12号楼交房后 二期施工还在进行 业主可能会以噪音污染 私密性的问题投诉 需要进行安抚 必要时候给与一定补偿 6 3万元 2 叠拼间距不符合规范要求的风险应对 首层卧室退1 3m做成开敞阳台 规划验收后统一封闭 业主收房之前应预留安装外窗 外立面收口的时间 提前测绘并管控 确保阳台计入一半面积 管理业主 合同附图按开敞阳台签 并附签代封阳台补充协议 二 工程管控 2 2交房管控点 2 2 3交房风险点管控 3 兼顾空间效果与90平米的限制 高层小户型做出部分开敞阳台并代为业主封闭 偷一半面积应对 规划验收后统一封闭 留出安装外窗 外立面收口的时间 提前测绘 确保阳台计入一半面积 管理业主 合同附图按开敞阳台签 并附签代封阳台补充协议 二 工程管控 2 2交房管控点 2 2 3交房风险点管控 4 一级开发的市政条件 按照土地招标文件的要求在竣工前完成 可能滞后于项目需求 而西侧代征道路的施工又影响项目的交通 应对 按照我们的进度要求 通过与国土和天行雅坤的接触和做工作 提出我们需要的市政完成时间 中间随时跟进来实现我们的目标 第一步接触已经完成 需持续跟踪 二 工程管控 2 2交房管控点 2 2 3交房风险点管控 二 工程管控 2 3质量管控点 2 3 1质量管控点 1 复制产品的质量通病2 当地的常见质量通病3 本项目的质量管控思路 二 工程管控 2 3质量管控点 2 3 1复制产品质量通病 大雨时檐口向外墙渗水 请插入质量通病典型照片 屋面采用聚氨脂涂料防水 檐口300mm以内用SBS改性沥青卷材 防水层 檐口 结构板 此处保温不做 直接用抗裂砂浆网格布收口 SBS改性沥青防水卷材 二 工程管控 2 3质量管控点 2 3 2当地产品质量通病 涂料观感较差 请插入质量通病典型照片 解决措施 请插入解决措施细部节点大样图 抗裂砂浆3mm 保证网格布不漏底 涂料骨料颗粒采用大颗粒粒径0 8 1 0毫米 基底干燥 打磨后进行涂料粉刷 施工过程中力争一次成活 涂料粉刷时先横刷后顺刷 二 工程管控 2 3质量管控点 2 3 2当地产品质量通病 回填土下沉 回填土施工周期都安排在3 6月份和9 11月份 避开了雨季和冬季 回填土30公分分层夯实 先在建筑物周边防水保护层上喷漆标线 2 8灰土分层夯实 每层夯实都要求留有标线照片 二 工程管控 2 3质量管控点 2 3 4本项目质量管控思路 一 计划管理二 技术管理三 档案管理四 组织管理 计划管理 五大计划体系建立 指导日常工作编制个人月度计划 每周回顾 月度总结进度管理 可视化 看板管理 图表上墙 技术管理 文档管理 组织管理 监理 建立标准 月度考评 建立奖罚制度 监理例会制度工程组每天早9 00晨会工程组每周一次工程例会 总包负责分包的水电 工作面安排 安全管理 三 景观规划 3 1景观设计原则3 2景观分布3 3景观交通路线3 4景观建造标准3 5景观成本分配 3 1景观设计原则 三 景观管控 3 2景观分布 三 景观管控 景观亮点 景观标准配置 叠拼区域 入口空间形态一致 丘林溪谷 大面积的草坪地形 大树 局部穿插几个精致的点式水景 3 3种植原则 三 景观管控 3 3主要铺装材料 三 景观管控 3 4景观建造标准 园区入口 三 景观管控 请插入总图标识园区入口位置 主入口示意 次入口示意 3 4景观建造标准 水景 三 景观管控 请插入参考项目效果图片 剖面图 请插入参考项目效果图片 剖面图 请插入参考项目效果图片 剖面图 3 4景观建造标准 园区车行道 三 景观管控 请插入总图标识园区车行道位置 参照牛一1区市政道路 右图 两侧绿化宽度应不小于1 5米 大树尽量靠路种植 形成遮天蔽日的感觉 3 4景观建造标准 步行系统 三 景观管控 请插入总图标识园区步行系统位置 请插入参考项目效果图片 剖面图 请插入参考项目效果图片 剖面图 3 4景观建造标准 公共节点景观 三 景观管控 请插入参考项目效果图片 剖面图 请插入参考项目效果图片 剖面图 3 4景观建造标准 儿童活动设施 三 景观管控 请插入参考项目效果图片 剖面图 请插入参考项目效果图片 剖面图 3 4景观建造标准 私家花园 三 景观管控 请插入总图标识私家花园位置 请插入参考项目效果图片 剖面图 3 4景观建造标准 小区周界围墙 三 景观管控 请插入总图标识围墙位置 3 4景观建造标准 代征绿地 三 景观管控 请插入总图标识围墙位置 3 5景观成本分配 三 景观管控 2 样板区景观整改方案 目录 四 体验区 样板区总面积 8379平米建筑面积 1047平米景观面积 7332平米停车场 361平米园路 294平米中心广场 223 5平米场景平台 56平米水溪 77 5平米 总平面 4 2样板区规划 停车场 入口 入口区间 完整的白桦林形成强烈的第一印象 过渡区间 林泉芳壑 引人渐入佳境 景观递进序列 云霓山林繁花揽径花谷桃园 中心区 缤纷山谷中的宜居生活 4 3体验动线 样板区景观已在08年完成 由于项目中止 目前工作是将原样板区景观做恢复和整改 1 替换园区死亡苗木 2 重要节点增加植物种植 3 样板间室外场景化 户外儿童玩耍区户外洽谈区样板房庭园场景营造 园区补充种植平面 售楼处 样板间 样板间 景观改造方案 入口处增加落水景墙 1 5米高 增加大乔木 掩映售楼处 样板房 体现别墅品质 洽谈区增加大乔木 扩大木平台区域摆放室外座椅 原有水池边缘增加植物层次 丰富前庭景观 花径掩映入口 样板间入口 花园般回家道路 样板间入口 南院塑造别墅般的庭园生活气氛 塑造别墅般的庭园生活气氛 办公室 保安室 保洁室 储藏间80平米 模型区 前台 入口门厅 180平米 签约区60平米 洽谈区180平米 卫生间 财务室 项目售楼处平面布局图 室内面积 约600 4 5 1售楼处方案 售楼处土建及精装已施工完毕 软装于11月20号布置完成 售楼处投入使用 4 5 2售楼处功能区效果设计意向 四 体验区 售楼处土建及精装已施工完毕 软装于11月20号布置完成 售楼处投入使用 4 5 3售楼处室内设计的意向图片 4 5 4售楼处室内设计的意向图片 4 6 1样板房选址 四 体验区 样板间 样板间 共有3个样板房 90 155 叠拼 270 90 155样板房土建已完成 精装于12月10号完成 软装方案已订货 2010年3月5号开放 叠拼样板房土建已完成 精装施工图已经完成 待施工进场 设计风格复制半壁店的叠拼C户型 2010年3月5号开放 4 6 290户型样板房功能区效果设计意向 四 体验区 设计风格 色调 驼色配搭米白色及咖啡色时尚 现代美式风格低调 高品质感脚本主题 年轻夫妇 城市精英 爱好摄影 高尔夫和自驾游 儿童 男孩 活泼好动 喜爱收集飞机模型 小飞行员主题 记忆点 温馨的浪漫的主卧 赋予书房和阳台多功能化 儿童房主题兴趣场景突出 4 6 3155户型样板房功能区效果设计意向 设计风格 色调 米白色 咖啡色 绿色温馨 高贵的美式风格 功能空间多元化 脚本主题 夫妇 高管职位 注重生活品质 女儿 8 10岁左右 性格文静 爱好绘画 憧憬将来能成为一个画家 记忆点 充分体现三室三厅两厨两卫的空间功能性 完美的展示空间价值 4 6 4叠拼户型样板房功能区效果设计意向 二层效果 地下层效果 样板房策略 预埋营销话术 模拟脚本主题 设计记忆点 4 7样板区筹建成本 四 体验区 总筹建投资 1389 万元 体验区为临时样板区 仅样板房软装可按折扣充抵营销费用 4 8售楼处及样板房运营成本测算 四 体验区 4 9体验区进度计划表 目前90和155样板房精装基本完成 叠拼样板房待施工进场 五 成本管控 5 1项目启动版目标成本5 2项目启动版合约规划5 3项目成本管控风险及措施 5 1 1分业态项目单方开发成本 五 成本管控 5 1项目启动版目标成本 注 开发成本包括 土地费 前期工程费 配套设施费 基础设施费 建安装修工程费 环境景观工程费 工程相关费 单位 元 5 1 3分业态单体建安工程费单方成本明细 五 成本管控 5 1项目启动版目标成本 注 按实际建设面积口径 单位 元 5 1 4与类似项目最优单项比较 花盛叠拼业态 五 成本管控 5 1项目启动版目标成本 注 按实际建设面积口径 单位 元 5 1 4与类似项目最优单项比较 牛一花园洋房业态 五 成本管控 5 1项目启动版目标成本 注 按实际建设面积口径 单位 元 5 2 1项目启动版合约规划 五 成本管控 5 2项目启动版合约规划 根据北京公司合同界面讨论 大幅减少合同数量 从花盛的约200个合同减少到约50个合同 便于区域公司集采且减少管理难度结合花盛总包招标经验 西小马总包招标采用清单模式尽量避免工程实施阶段认质认价考虑防水工程质量对日后小业主的满意度及维保非常重要 并结合花盛防水分包出现的质量问题 故将防水纳入总承包工程 但在总包招标时将限定防水材料的品牌 考虑外脚手架由总包施工 安全系数高 配合及管理可控 西小马考虑将外保温纳入总承包工程 但在总包招标时将限定保温材料的品牌 5 2 2特别合约规划 五 成本管控 5 2项目启动版合约规划 5 3 1项目成本管控风险及措施 五 成本管控 5 3项目成本管控风险及措施 风险 措施 1 2 3 与研发沟通 控制主材耗量指标 进行限额设计 钢筋 砼含量按叠拼65kg m2 0 60m3 m2 塔楼 点板及板楼68kg m2 0 45m3 m2 车库110kg m2 1 00m3 m2控制 施工方案审核 在招标阶段明确措施费用为包干使用 除方案重大变化和工期重大调整外不得调整 在招标阶段明确措施钢筋计取方式 避免合同执行风险 甲供材 对所有甲供设备 材料 在签订合同时即以工程量清单专项附件的形式 具体约定各种材料的施工损耗率 避免结算争议 同时鼓励施工单位节约使用 5 3 1项目成本管控风险及措施 续上 五 成本管控 5 3项目成本管控风险及措施 风险 措施 4 5 参考花盛经验 采暖考虑BOT方式 节约400万元 精简原则 减少合同数量 对同类合同进行适当合并 合理分配合约规划 避免合同间的缺漏碰 总价包干总包合同招标 采用一个虚拟总包办理合同备案手续为图纸设计及招标争取时间 采用暂定数量招标锁定招标单价 根据施工图纸锁定工程量 完成总价包干总包合同签订 减少索赔及结算难度 6 六 营销策略 6 1竞争格局6 2价格规划6 3营销效率 6 1 1竞争格局 市场简析 六 营销策略 公寓 通州的公寓类产品 在近一年中保持了较为稳定的均价 10000 12000之间波动 09年7月开始销售量有较大的涨幅别墅 通州别墅类产品的整体成交量较少 单价偏低 20000以内 6 1 2竞争格局 寻找竞争标杆 六 营销策略 根据本案复合型业态的特征 在划分竞品时 根据本案产品线分三类定义竞品 分别考察竞争格局 提炼三线配合的营销策略 6 1 2竞争格局 竞争标杆 90平米刚需产品 六 营销策略 均价普遍保持在12000 总价有竞争力两年内供应量较大 6000套左右 市场竞争激烈交房时间普遍比较早 符合刚需客户的需求敏感点是区域内的主流产品 持续性需求预计不会衰减 6 1 2竞争格局 竞争标杆 140 170平米改善型产品 六 营销策略 通州 为了保证总价竞争力 单价低于小户型产品供应量2000套左右 短期内竞争激烈 预计在10年底 11年初会有一个短暂的低供应期东部 高总价 500万左右 高单价无法满足有刚性升级需求但预算有上限的客户 6 1 2竞争格局 竞争标杆 200平米别墅类产品 六 营销策略 通州 价格低 销售速度慢无高品质产品东部 低密度高总价 供应量较少 以独栋别墅为主无法满足预算有限且有别墅升级需求的客户 6 1 3竞争格局 竞争战略 六 营销策略 竞争格局分析结论 1 90小户型面临激烈竞争 且不具备价格优势2 140 170产品竞争较大 不具备价格优势 但存在被东部市场挤出的预算上限 刚性升级客户3 200叠拼占据当前市场低供应期适合先期推售 项目核心优势 1 通州核心地区 交通和配套发达2 同产品线上通州本地存在品牌空白