年我国土地储备行业风险分析报告.doc

1 / 109摘 要2014年，全国土地市场表现跌宕起伏，土地交易呈低迷状态。房地产调控政策已逐步发挥作用，2015年全国土地供应进入收缩期，土地供应开始逐渐减少。回顾2014年土地购置面积回落：进入2014年以来，国家陆续出台了一系列土地改革、规划等政策，大大提高和限制了房地产开发商的拿地条件，使得2014年土地购置面积大大减少。2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，同比下降14.0%，上年同比增长8.8%。土地购置费用保持增长：2014年土地市场先热后冷，年初延续2013年翘尾行情，但仅两个月时间便迅速降温。受楼市渐冷传导，地方政府推地节奏放缓，房企资金压力加大，拿地日趋谨慎。四季度，随着政策利好以及楼市逐步升温，房企抓住窗口期加大优质地块储备力度，一线城市率先反弹，地王频现，带动土地购置费用增长。2014年，我国房地产开发中土地购置费投资总额为17458.53亿元，较2013年增加了29.3%，增速同比提高17.7个百分点。土地成交量表现跌宕起伏：2014年，重点城市土地市场随楼市波动，表现跌宕起伏。2014年初，上海、北京、杭州、天津土地成交量表现可观；行至年中，受楼市下行压力影响，一向抗跌性较强的一线城市受到波及，整体有所放缓；年底岁末，以京沪为首的几个城市再度回暖，成交现翘尾。土地出让收入增长放缓：2014年全国土地出让金收入4.29万亿元人民币，同比增长3.1%。土地出让收入增幅回落的主要原因有三，一为投资增速放缓导致用地需求不足，二是房地产市场低迷导致土地出让面积萎缩，三是土地资源稀缺导致地价上涨但涨幅回落。受地方经济发展差异以及房地产市场分化的影响，土地市场需求也出现分化局面。东部地区24605.86亿元，同比增长7.0%，占57.3%；中部地区10483.35亿元，同比下降0.8%，占24.4%；西部地区7851.09亿元，同比下降2.6%，占18.3%。成交楼面价同比上涨。2014年，全国300个城市成交楼面均价为1234元/平方米，同比上涨6%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1834元/平方米，同比上涨13%；商办类用地成交楼面均价为1533元/平方米，同比上涨9%。其中，重点城市优质地块拉高均价水平。展望2015年房地产调控政策由压制需求转为鼓励住房消费。随着2014年开发商投资活动趋于保守，新开工收缩，2015年房地产供应较2014年下降5%-10%（对比2012年，重点城市供应较2011年持平。2015全年将有两次降息，而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位，意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015年房价平稳。不同城市土地市场继续分化。2015年，不同城市土地市场仍将存在明显分化，一线及热点二线城市优质地块将是房企必争之地；与此同时，部分城市由于此前土地供应量较大，且产业和人口导入能力弱，土地消化时间较长，土地市场或将继续趋冷。“去库存”仍是2015年楼市主旋律。房地产行业供过于求基本面未变，不过在2014年土地供应面积下降的背景下，2015年的供需缺口将收窄。目 录第一章 土地储备行业概况1第一节 行业界定1第二节 行业在国民经济中的地位与作用2一、土地储备对国家发展的重要性2二、土地出让金收入增幅大幅缩小2三、有关土地税收是地方税收的重要来源3第二章 2014年土地储备行业发展环境分析4第一节 经济环境分析4一、国内外经济环境分析4二、经济环境发展趋势判断5第二节 政策环境分析5一、政策汇总5二、重点政策分析6三、产业政策发展趋势8第三节 热点事件透视10一、热点事件汇总10二、热点事件分析11第三章 2014年土地储备行业发展情况分析14第一节 2014年土地储备行业运行分析14一、供给情况分析14二、需求情况分析21三、价格分析23第二节 土地储备融资及经营模式分析23一、土地融资方式23二、土地储备经营模式分析24第四章 2014年土地储备相关行业发展分析27第一节 房地产行业发展情况27一、房地产业综合景气度分析27二、房地产行业运行分析27第二节 政府融资平台发展情况31一、地方政府融资平台进入转型阶段31二、政府融资平台债券发行量呈“井喷式”上涨33第五章 2014年土地储备行业区域发展分析36第一节 总体分析36一、地市分化格局不变，一线城市均价上涨，二三线城市遇冷36二、一线城市创宅地出让金记录，地王纪录屡被刷新36三、沪宅地创总价地王，城市记录屡被刷新37四、上海包揽宅地两榜，京沪横扫单价前十37第二节 全国重点城市土地市场情况38一、北京市38二、上海市43三、广州市46四、深圳市53五、杭州市57六、成都市60第六章 2014年房地产企业土地储备分析65第一节 房地产企业土地储备情况分析65一、房贷政策放松 房地产调控回归市场化65二、80多家房地产企业跻身百亿军阀 业绩逆势增长65三、“去库存”将是未来房地产市场主要基调66第二节 重点房地产企业拿地情况67一、万科地产67二、恒大地产69三、保利地产70四、富力地产71五、龙湖地产73第三节 房地产企业土地储备模式分析73一、万科集团土地储备模式：采取保守拿地，规避周期策略73二、恒大地产土地储备模式：向“城市深耕”+注重二、三线城市74三、保利地产土地储备模式：认识新业态，融入新趋势75四、绿地集团土地储备模式：品创新与模式创新并重，继续提升房地产主业竞争优势76五、远洋地产土地储备模式：谨慎拿地，重视一二线城市发展76第七章 2015年土地储备行业趋势分析78一、房地产调控政策由压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险78二、不同城市土地市场继续分化78三、土地制度改革将在2015年全面起步78四、“去库存”仍是2015年楼市主旋律79第八章 2015年土地储备行业风险分析80第一节 政府信用风险80第二节 土地政策性风险80第三节 资金运作风险80第四节 法律风险81第五节 经营风险81第六节 操作运营风险81第九章 2015年土地储备行业金融需求分析83第一节 行业现金流分析83一、资金流向分析83二、行业资金运作模式83第二节 行业金融需求分析84第三节 银行同业介入情况84一、银行信贷竞争情况分析84二、同业创新点分析85三、同业服务方式分析86第十章 2015年土地储备行业金融服务方案88第一节 行业总体策略88第二节 目标定位88一、目标产业链88二、目标客户89三、目标区域89第三节 项目准入标准90一、准入标准90二、退出标准92第四节 客户准入标准92一、支持类92二、控制类92三、退出类93第五节 金融服务方案93表 录表12013年年底以来出台的主要土地政策5表22014年以来土地储备行业热点事件汇总10表12013-2014年房地产开发中土地购置费投资总额情况20表22014年全国40个大中城市出让金同比涨幅前九21表32014年全国40个大中城市出让金同比跌幅前十22表42010-2014年我国国房景气指数走势27表52014年国家出台的规范地方政府融资平台的相关政策33表62014年土地市场表现前十的房地产企业45表72014年全年广州公开出让成功的地块47表82014年广州各类型土地成交金额统计50表92014年杭州市区土地出让情况57表102005年-2014年杭州市土地出让价格情况58表112014年主城区各行政区商品住宅累计供需同比情况61表122014年全国前三十名百亿房地产企业销售额及销售面积65表132014年万科拿地明细68表142014年富力集团在各地区土地储备情况72图 录图12010-2014年房地产开中土地购置面积情况19图22014年全国房地产开发企业土地购置面积增速19图32010-2014年房地产开中土地购置费投资总额情况20图42014年全国房地产开发投资绝对额及同比增幅28图52014年全国房地产开发投资月度累计同比增幅28图62014年全国房地产开发企业土地购置面积同比增速29图72014年全国商品房销售面积及金额月度累计同比增幅30图82014年全国房地产开发企业到位资金增速31图92014年北京市土地市场用途分类40图102009年-2014年上海土地市场走势44图112014年广州市中心区与外围区居住用地供应占比（万平）51图122014年广州各区居住用地成交量/金额统计51图132014年深圳各地区土地成交面积及金额情况54图142013-2014年深圳市土地成交金额及成交面积情况55图152014年深圳用地情况分析56图162014年深圳市地块分类成交总面积占比情况56图172014年杭州市土地出让成交宗数及成交总额57图182014年杭州土地成交商/住情况58图19成都市土地月度供需走势（亩）60图202014年成都市主城区各行政区商品住宅供需情况61图212014年成都市新建商品房价格同比、环比指数走势图63图222013-2014年万科拿地城市等级分布情况67图232013-2014年万科拿地区域分布情况68图242014年恒大地产拿地城市等级情况69图252015年-2015年5月恒大土地储备区域及城市能级结构图70图26富力地产历年净负债率和土地储备余量增幅71图27富力地产拿地宗数分布图73图282009年-2014年万科上半年销售走势74图29土地储备行业产业链88图30土地储备行业目标产业链89第一章 土地储备行业概况第一节 行业界定土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。国土资源部、财政部、中国人民银行于2007年11月19日联合制定发布了土地储备管理办法，办法规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。办法明确，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。土地储备的定义分为四个要素，即储备主体、对象、手段和目的。储备主体，即地方政府国土资源管理部门，这决定了土地储备不仅仅是一种市场行为，而且是一种管理制度；储备对象，按中国的现状，可以理解为依法纳入储备范围的土地；储备手段，可依照法律程序、运用市场机制、按照土地利用总体规划和城市规划；目的就是供应和调控城市各类建设用地的需求。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位，土地储备机构的定位是不以盈利为目的，并积极服务于政府。土地储备包括土地征购、土地整理和土地出让，土地收购是指通过征用集体土地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权，土地整理是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装，土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划而采取向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。由此可以看出土地储备行业在国民经济中处于关键的源头地位。土地储备是支撑房地产行业生存的供给方，并对房地产行业的发展具有指导和调控作用。第二节 行业在国民经济中的地位与作用一、土地储备对国家发展的重要性2014年，我国出台的土地政策仍然延续以往保发展、保红线、保权益的方向，保障了新型城镇化和新农村建设健康发展；同时，按照中央关于改革的总体安排，积极稳妥推进土地制度改革。随着政策的实施，一方面，实现了土地市场健康、有序的发展，另一方面，也显示了对我国土地市场的高度重视，说明了土地储备行业的重要性。具体来看，2014年1月20日，中央一号文件即关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见发布，文件强调，通过改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。文件提出在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，允许农村建设用地与国有土地同价入市。2014年，国土资源部陆续发布了关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知、节约集约利用土地规定和推进土地节约集约利用的指导意见等政策性文件，进一步强化了最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度；按照四部委联合下发的关于开展市县“多规合一”试点工作的通知，部署开展了市县“多规合一”试点工作。同时，还部署开展了城市开发边界划定试点和土地利用总体规划调整完善工作；不动产登记暂行条例正式颁布，将于2015年3月1日起施行，农房被纳入不动产统一登记范畴；适时调整房地产调控政策，限购、限贷等行政调控手段逐步退出，更加注重完善住房、土地、财税、金融等各方面政策，着手建立促进房地产市场长期稳定健康发展的长效机制；进一步加大取消和下放行政审批事项力度，推进法制建设，颁布了国土资源行政处罚办法，不断提高国土资源管理依法行政和科学化水平；积极稳妥推进农村土地制度改革试点方案设计研究工作，进一步细化完善养老用地、铁路用地等方面差别化的土地政策。2014年12月9日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见，针对现实生产经营中出现的问题，用“三权分离、两个适度、一份“负面清单”立下“新规”，这是继农村土地集体经营制度之后，我国农村土地集体经营制度的又一次重大突破。二、土地出让金收入增幅大幅缩小2014年中国一般公共财政收入140350亿元，比2013年增长8.6%，增速比2012、2013年分别回落4.3个和1.6个百分点，为近23年来首次跌破两位数。其中，中央财政收入64490亿元，同比增长7.1%；地方财政收入（本级）75860亿元，同比增长9.9%。值得注意的是，到2014年，全年国有土地使用权出让收入42606亿元，同比仅增3.2%。虽然仍维持在4万亿元高位，但增幅已大幅缩小。而购地城市的结构性调整是导致全国土地出让金出现下滑的原因。三、有关土地税收是地方税收的重要来源2014年，全国财政收入预算执行良好，全国一般公共财政收入140350亿元，比2013年增加11140亿元，增长8.6%。其中，财政收入中的税收收入103768亿元，比2013年同期增长8.8%。值得关注的是，受经济增速放缓、国家对房地产调控力度加大的影响，2014年商品房销售额明显下滑，与之相关的房地产营业税、房地产企业所得税、契税、土地增值税等回落较多，契税3986亿元，同比增长3.7%；土地增值税3914亿元，同比增长18.8%；耕地占用税2059亿元，同比增长13.8%；城镇土地使用税1993亿元，同比增长15.9%。房地产市场是地方税收的重要来源，而2014年房地产市场成交量的下滑，直接影响了我国财政收入的增长。第二章 2014年土地储备行业发展环境分析第一节 经济环境分析一、国内外经济环境分析全球经济增速在2014年的时候略有提升，欧元区出现了温和的复苏，印度的增速抬头，抵消了中国和日本经济的放缓。经济增速的提升受到欧元区恢复增长的带动，相比2013年0.5%的萎缩，2014年时候实现了0.9%的增长。美国的经济增长趋势没有明显变化，中国的增长率从7.7%放缓至7.4%。印度和英国在2014年有明显的经济增长加速，而日本的增幅明显放缓。对全球经济而言，2014年又是令人失望的一年，经济大局尚未从2008年的金融危机以及随后的衰退中完全复苏。而2015年的情况也不会太好欧元区和日本还在试图强化各自萎靡的复苏走势，中国已经有进一步放缓的迹象，俄罗斯和巴西也各自面临动荡。2014年，国民经济在新常态下保持平稳运行，结构调整稳步推进，呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。第一产业增加值58332亿元，增长4.1%；第二产业增加值271392亿元，增长7.3%；第三产业增加值306739亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为9.17%，第二产业增加值比重为42.6%，第三产业增加值比重为48.2%，经济结构不断优化升级，第三产业、消费逐步发挥主导作用。固定资产投资增速放缓。2014年全社会固定资产投资512761亿元，比2013年增长15.3%，扣除价格因素，实际增长14.7%。分产业看，第一产业投资11983亿元，比2013年增长33.9%；第二产业投资208107亿元，增长13.2%；第三产业投资281915亿元，增长16.8%。2014年房地产开发投资95036亿元，比2013年增长10.5%。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%；办公楼投资5641亿元，增长21.3%；商业营业用房投资14346亿元，增长20.1%。房屋新开工面积179592万平方米，比2013年下降10.7%，其中住宅新开工面积下降14.4%。全国商品房销售面积120649万平方米，比2013年下降7.6%，其中住宅销售面积下降9.1%。其中，我国房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比2013年增长9.2%。除了新开工面积全年负增长以外，土地购置面积的增速从2014年8月份开始也基本上是负增长。投资的增加，引来了大量人口的流入，使得地方居住用地的需求不断增加，从而使得土地的价格进一步提高。提高了地方财政收入的增长，使得地方经济得到了发展。2014年我国国民经济呈现出平稳增长的态势，固定资产投资的增加，促进了2014年土地供应量的提高。同时实行有针对性的土地供应和出让政策，促进土地资源合理配置和有效利用等，保持土地市场的稳定。二、经济环境发展趋势判断2015年，世界主要经济体经济形势将略好于2014年。美国经济继续保持稳健扩张步伐，就业形势继续好转，工资收入有望加速增长以及财富效应带动国内消费增长加快。欧元区经济温和回暖，各主要成员国经济在宽松货币政策刺激下将逐渐摆脱疲弱走势。消费税上调对日本经济的负面影响会逐渐淡化，预计日本经济可能艰难走向缓慢复苏。尽管面对复杂形势和下行压力，2015年我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，预计我国经济增速将为6.8%，增速同2014年相比将有所回落。与2013年同期大规模土地投资相比，2014年以来房企拿地节奏更显谨慎，并将在2015年延续，从全国土地市场来看，低溢价成交地块将依然是2015年的主流。不过，不同城市土地市场仍将存在明显分化，一线及热点二线城市优质地块将是房企必争之地；与此同时，部分城市由于此前土地供应量较大，且产业和人口导入能力弱，土地消化时间较长，土地市场或将继续趋冷。第二节 政策环境分析一、政策汇总为了严格落实房地产用地调控政策，做好当前和今后一段时间房地产用地管理和调控工作，促进土地市场健康平稳可持续发展、严控地王，2013年以来，我国政府相关部门发布了一系列土地调控政策。表1 2013年年底以来出台的主要土地政策发布时间发布单位政策文件/法律法规2013年11月22日国土资源部 住建部关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知12月31日财政部 国税总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知2014年1月16日财政部关于加强从土地出让收益中计提农田水利建设资金和教育资金征收管理的通知1月19日中共中央 国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见1月20日财政部 国税总局关于企业范围内荒山 林地 湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知2月13日国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知3月16日中共中央 国务院国家新型城镇化规划（2014-2020年）3月27日国土资源部节约集约利用土地规定5月12日中国人民银行央行发布“央五条” 优先满足首次购房贷款需求5月21日国土资源部国土资源行政处罚办法8月国家发改委、住建部、国土部和环保部关于开展市县“多规合一”试点工作的通知9月12日国土资源部推进土地节约集约利用的指导意见9月30日央行、银监会关于进一步做好住房金融服务工作的通知10月9日房城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知（建金2014148号）12月18日住房城乡建设部关于按照中国人民银行规定实施住房公积金存贷款利率调整的通知12月22日国务院不动产登记暂行条例2015年1月中共中央办公厅、国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见3月25日国土资源部、住建部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知3月30日央行、住建部、银监会中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知数据来源：世经未来二、重点政策分析（一）关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知党中央、国务院高度重视耕地保护工作。党的十八大、十八届三中全会和中央经济工作会议、城镇化工作会议、农村工作会议就严防死守18亿亩耕地保护红线、确保实有耕地面积基本稳定、实行耕地数量和质量保护并重等提出了新的更高要求。为了贯彻落实最严格的耕地保护制度，2014年2月13日，国土资源部发布了关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知。通知强化了土地用途管制，全面落实耕地数量和质量保护战略任务，进一步严格建设占用耕地审批。同时强化了建设项目预审，严格项目选址把关，对不符合土地利用总体规划、耕地占补平衡要求、征地补偿安置政策、用地标准、产业和供地政策的项目，不得通过用地预审。世经未来点评：行业层面：此次方案的推出，不仅有助于防止农村耕地流失，优化耕地质量，有利于促进农村经济和农业的发展。银行层面：关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知的发布，对保护耕地提出了更高的要求。由于土地规划管控的更加严格而增加了土地行业的管理成本，从而限制了土地行业对银行贷款的需求。（二）节约集约利用土地规定中华人民共和国国土资源部令第61号节约集约利用土地规定（以下简称办法已经2014年3月27日国土资源部第1次部务会议审议通过，现予以发布，自2014年9月1日起施行。规定包括总则、规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用、监督考评等9章，共计38条。规定鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对田、水、路、林、村进行综合治理，对历史遗留的工矿等废弃地进行复垦利用，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。世经未来点评：行业层面：推进城镇化的过程是资源和要素在空间上优化的过程，这其中最重要的是土地资源的集约利用、高效配置。而节约集约利用土地的关键，就是如何在土地资源利用和配置上降耗增效。围绕节约集约利用土地，国土资源部首次以部门规章的形式出台了规定，从规模引导到监管考评等多方面形成了系统性配套措施，势必对国土空间资源利用和管理产生深远影响。从长远来看，节地评价制度、节地模式和技术创新是推动节约集约用地不可或缺的环节。银行层面：集体节约利用土地的相关要求，体现的更多是规范和禁止。该规定主要是约束地方政府在招商引资中的土地出让行为，其初衷应该主要是增加土地的市场交易成本，从而达到节约集约利用土地的目的，进而减少了开发商的银行贷款需求。（三）关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见，这标志着我国农村土地制度改革即将进入试点阶段。意见在农村土地征收改革方面提出了要探索缩小土地征收范围；规范制定征收目录，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息；完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制等。世经未来点评：行业层面：土地制度改革的深化将对我国农村和农业的发展产生深刻的影响，农村建设用地流转将主要为农业发展带来土地变革机遇，对于农产品下游产业链来说，将面对更加稳定的市场环境。银行层面：农地流转和规模化经营的改革在一定程度上增加了农业企业以及土地开发商的投资机会，增加了土地开发商对银行贷款的需求，促进了土地金融的发展。（四）关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知为切实贯彻国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求，进一步加强住房及用地供应分类管理，合理优化住房及用地供应规模、结构，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2015年3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合发布了关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知。世经未来点评：行业层面：通知的发布，有效的促进了房地产用地结构调整。使得房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，中，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，促进新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等其它产业的投资。银行层面：房地产用地结构的调整给新兴产业等产业增加了投资量，极大的提高了金融需求，从而大大增加了向银行贷款融资的次数。三、产业政策发展趋势土改是全面深化改革的重要一环，是改革进入攻坚期后不可回避的任务，也是解决“三农”问题的重要手段。当下支离破碎的农村土地产权制度在弱化农民权利保护的同时，也降低了农村财产性收入的来源和数量，不仅增加了农村社会经济发展的成本，也使农村社会经济发展的机遇逐步丧失。2015年是全面深化改革的关键之年，农村土地改革是今后的一个改革重点，而“三块地”（农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革）是农村土地改革能否取得突破的关键。预计2015年国土资源部重点关注的政策领域为：（一）2015年2月土地改革三项文件陆续出台2015年2月，国家陆续出台了三个重要文件，包括关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见、关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见、关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见。根据上述文件精神，各个细分领域改革方案及工作也将逐一推进。（二）全面实行节约集约用地制度国土部将在2015年全面实行节约集约用地制度。一方面将通过修订划拨用地目录，扩大国有建设用地有偿使用范围，清理地方用地优惠政策；另一方面也将修订出台新的城镇土地等别，试点探索工业用地和住宅用地合理比价机制，提高工业用地价格。目前我国的人均城镇建设用地，人均达到145平方米，农村村庄用地达到240平方米，都超过了国家标准的上限。生产、生活、生态用地结构失衡，工业用地的比重偏高，低效、低容积率的用地情况表现很突出，截止2014年底，我国工业用地的容积率在0.3-0.6，全国平均工业用地比例达到26%，很多城市达到40%甚至50%，一半都是工业用地。另外，部分行业和领域超标准用地，浪费土地情况依然很突出。一直以来工业用地价格和住宅地价都存在失衡的情况，通过探索工业用地和住宅用地合理比价机制，长期以来扭曲的土地价格有望逐渐正常化，也可以确保土地资源的分配更为合理。此外，提高工业用地价格，一方面可以倒逼工业用地的集约利用，另一方面，过去工业用地价格低廉只是对实力型大公司而言，他们是政府以低价土地甚至零地价土地去笼络的对象，工业地价的提高也是工业用地回归市场化的一个过程，有利于中小企业更多地拿地。（三）不动产登记暂行条例2015年3月1日起施行不动产登记暂行条例于2015年3月1日起开始实施。条例分为总则、不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任和附则共6章、35条。条例在全面总结多年来不动产登记立法和各地登记实践有益经验的基础上，以物权法为依据，充分吸收和借鉴现行各类登记办法的有关内容，对不动产统一登记的范围、机构、簿册、程序、信息平台管理、信息查询共享及法律责任等方面的重要制度予以了明确规定，实现了不动产登记法律依据的统一。条例的颁布实施是规范不动产登记行为，提高不动产登记质量，提升不动产登记公示力和公信力的重要举措；是维护不动产交易安全，提高不动产交易效率，保障不动产权利人合法权益的有效途径；是全面深化改革，提高政府治理效率和水平，完善政府运行机制的有力抓手。（四）2015年中国将试点农村土地制度改革2015年是中国全面深化改革的关键之年，中国将在试点地区把农村土地制度改革推向深入。国土资源部2015年将按照总体部署，在征地制度改革、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三方面，选择若干试点，进行土地制度改革试验，总结出可复制、能推广、利修法的改革经验。（五）农村土改进入试点阶段：进城农民宅基地有偿转让农村宅基地改革制度指出，以土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条原则来推进改革工作。农村宅基地有偿转让试点工作将在2017年底完成。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式；对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用；探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地；改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。第三节 热点事件透视一、热点事件汇总表2 2014年以来土地储备行业热点事件汇总时间热点事件2014年国土资源部信息化建设瞄准“国土云”2014年1月国土资源部：人口500万以上特大城市不再供地 属媒体误读2014年1月国土资源部部署2014年十大工作任务2014年1月我国划定8亿亩湿地保护红线2014年1月土地督察发现问题分类指引出台2014年1月中编办公布不动产登记职责整合方案2014年1月土地管理制度改革系统化政策建议出炉2014年2月国务院调整9项国土资源部审批项目2014年3月国家财政调整公益性地调投入2014年3月2014年国家土地督察公告发布2014年3月政府工作报告强调坚守耕地红线 提高耕地质量2014年4月国家土地总督察要求6省（区）人民政府限期整改有关县（市、区）严重土地违法违规问题2014年6月节约集约利用土地规定发布2014年6月部长办公会审议土地利用总体规划调整完善工作方案2014年8月五部委：加快推进农村房地一体确权登记发证工作2014年8月国务院办公厅近日印发关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见2014年9月国土资源部支持现代农业促进设施农业健康发展用地政策2014年9月国土资源部制定推进节约集约用地指导意见，整体谋划以节约集约利用统领土地管理工作2014年10月国土资源部办公厅日前下发关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知2014年11月国土资源部、农业部日前联合下发关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知2014年11月国土资源部召开土地利用总体规划调整完善工作视频会议2014年12月国土资源部将集中开展“法治国土”系列活动2014年12月全国耕地质量等别调查评定主要成果出炉2015年1月永久基本农田划定和设施农用地管理视频会议召开2015年1月国土资源部农业部联合部署划定永久基本农田2015年3月106个重点城市永久基本农田划定任务下达2015年3月电动修复重金属污染土壤技术取得突破2015年4月一季度全国查处违法用地3.44万亩2015年4月部土地利用管理司负责人解读房地产用地调控政策2015年4月全国政协召开双周协商座谈会 建言加强黑土地保护2015年5月2015年5月全国土地成交量环比近翻倍2015年5月土地督察机构加强对土地流转“非农化”监督检查数据来源：世经未来二、热点事件分析（一）国土资源部启动节约集约用地专项督察从2014年10月起，国土资源部将在全国开展以清理批而未供和闲置土地为主要内容的节约集约用地专项督察，以深入贯彻落实党中央、国务院大力推进节约集约利用土地的决策部署。我国经济发展已进入“三期叠加”新常态，推进节约集约用地是转方式、调结构、创新宏观调控的重要内容。开展这次专项督察，是部贯彻落实中央决策部署，通过转变土地利用方式促进经济发展方式转变，推进新型城镇化发展和生态文明建设的重要举措；是推动完善土地行政管理体制，进一步加强国土法治建设的重要手段；是落实部党组提出的新常态下国土资源工作新定位的客观要求；是解决当前土地管理突出问题的有效办法。世经未来点评：行业层面：目前，一些地方土地供需矛盾突出，粗放浪费现象严重，批而未供和土地闲置问题大量存在，影响了用地效率提高和用地方式转变。通过此次专项督察，可以进一步找准问题、强化措施、加强监管，促进最严格的节约集约用地制度落实。银行层面：节约用地政策的实施，进一步严格了建设用地项目贷款管理。这一举措给银行信贷指明了新的方向，使得银行更趋向于国家支持的房地产开发项目、土地储备机构盘活建设用地等用地项目的贷款，同时，也在一定程度上限制了土地的商业发展，减少了土地行业的开发类贷款。（二）全国耕地质量等别调查评定主要成果出炉2014年12月17日，国土资源部公布关于发布全国耕地质量等别调查与评定主要数据成果的公告。公告显示，目前全国耕地平均质量等别为9.96等，等别总体偏低，中、低等耕地面积占耕地评定面积的70.6%。此次全国耕地质量等别调查与评定总面积为13507.2万公顷（202609万亩），其中优等地面积为385.2万公顷（5779万亩），占全国耕地评定总面积的2.9%；高等地面积为3586.2万公顷（53793万亩），占全国耕地评定总面积的26.5%；中等地面积为7149.3万公顷（107240万亩），占全国耕地评定总面积的52.9%；低等地面积为2386.5万公顷（35797万亩），占全国耕地评定总面积的17.7%。世经未来点评：行业层面：这是自2009年国土资源部完成对全国耕地质量等级首次全面调查与评定后，第二次全面查清全国耕地质量等别及其分布状况。此次调查更加精准地查清了全国耕地质量等别及其分布状况。此次调查与评价成果将充分应用于各级国土资源管理部门的相关规划编制、基本农田调整划定、耕地占补平衡考核、土地整治项目管理等方面，以切实发挥成果基础性作用，为实现耕地数量质量并重管理、坚守耕地质量红线提供重要支撑，更好地服务于土地资源的合理可持续利用。银行层面：耕地质量调查结果的最新发布，使得土地开发商根据土地资源的情况合理的增加土地行业的贷款需求。（三）2015年一季度全国房地产供地下降38.7% 北京、哈尔滨等城市2015年供地指标大幅缩减国土部公布2015年一季度国土资源主要统计数据显示，全国国有建设用地供应9.48万公顷，同比下降20.4%，其中，房地产用地供应同比下降38.7%。此前的2015年3月27日，国土部、住建部联合发布通知，对住房供应明显偏多，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应，并可调整土地用途和规划条件。截至2015年3月底，北京、广州、哈尔滨等多个城市公开了2015年的土地供应指标，同比均大幅缩减。其中，广州2015年供地指标同比减少近24%，北京2015年的商品房用地供应降幅达到27%，哈尔滨市住宅用地供应缩减也近半。世经未来点评：行业层面：在去库存的背景下，2015年全国供地大幅缩减。而这一情况，缓解了全国普遍土地紧张的情况，为土地市场注入了价格上涨的动力因素。适时减少土地供应不仅能确保节约集约用地，同时也能稳定地价。银行层面：土地供应量的缩减，无疑减少了土地行业的贷款需求，尤其是住宅、商办等开发商对银行贷款的需求。而供地紧张的问题一直存在着，若开发商无地可开发，土地行业的贷款需求则会大幅下降。第三章 2014年土地储备行业发展情况分析第一节 2014年土地储备行业运行分析一、供给情况分析（一）土地市场计划供应1、2014年各地土地市场计划供给2014年全国住房用地供应计划改为由地方自行公布各省供地计划。其中，长春首次单列养老服务设施用地，北京民生住房将占总供应量七成、广州中心城区住宅用地将占主力。具体来看：长春：首次单列养老服务设施用地计划2014年3月25日，长春市发布2014年全年土地供应计划。2014年长春市计划供应国有建设用地4000公顷，其中住房用地1100公顷，经营性用地800公顷，公租房、廉租房等保障性住房用地100公顷，长春市棚改用地计划达到200公顷。与以往相比，2014年长春市强化了对养老服务设施用地、重大基础设施用地和亿元以上投资项目用地的保障力度，首次单列养老服务设施用地计划，计划供应养老服务设施用地100公顷。广州：中心六区商品住宅供地超全市1/42014年3月24日，广州市国土房管局正式向社会发布2014年广州市经营性用地供地蓝皮书显示，2014年全市住宅用地计划供应量6.66平方公里（其中商品住宅用地5.27平方公里，保障房用地1.39平方公里），略高于2013年实际供应量6.49平方公里，比全市前5年住宅用地年均供应量（5.52平方公里）增加20.7%。全市商服用地计划供应量5.09平方公里，比2013年增长了64.7%。值得注意的是，广钢新城2014年合计将推出11宗地块、0.38平方公里的用地，成为广州2014年的土地供应大户。早在2014年2月，广州市2014年建设用地供应计划即显示，广州2014年计划推出72幅商品住宅用地，总用地面积约526万平方米，而中心六区就占了1/4，广钢新城、人民水泥厂地块、油制气厂地块等大批旧厂改造地块抢闸入市。厦门：岛外刚需盘用地2014年加大2014年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局正式公布2014年厦门经营性用地出让计划，2014年全年计划供应57幅经营性用地，总土地面积约345公顷，建筑面积约904万平方米，其中商品住宅用地（包括综合体中商品住宅部分）供应土地面积194公顷，建筑面积446万平方米。具体分布是，思明区占8幅，合计土地面积66356平方米，建筑面积331430平方米；湖里区13幅，合计土地面积545182平方米，建筑面积1707038平方米；海沧区5幅，合计土地面积136970平方米，建筑面积314200平方米；集美区12幅，合计土地面积745800平方米，建筑面积1986583平方米；同安区9幅，合计土地面积1230127平方米，建筑面积2420941平方米；翔安区10幅，合计土地面积727144平方米，建筑面积2283481平方米；同安区81万平方米。在这57幅经营性用地中，包含了26幅商住地块，具体分布是海沧1幅、集美10幅、翔安8幅、同安7幅，在商住用地供应数量上，集美排名首位，翔安其次。这样的商住用地供应量，明显超过2013年供应量。南昌：2014年住宅计划供应量为2013年计划的120%南昌市将在2013年基础上继续加大住宅用地供应，2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%。石家庄：2014年计划供地量大涨40.48%2014年3月19日,石家庄市政府印发石家庄市2014年度国有建设用地供应计划。按照该计划，2014年石家庄市国有建设用地总共供应172宗，供应量为979.24万平方米，约合14688.6亩，供应面积较2013年计划供应量增长39.32%。在172宗地块中，有38宗地块通过划拨方式供应，面积达395.18万平方米。真正进入到土地市场、以出让方式供应的地块有134宗，面积达584.06万平方米，与2013年计划出让面积相比，增加了40.48%；与2013年实际出让面积相比,增加了76.57%。其中，住宅用地面积325.65万平方米，占供应总量的33.25%；商服用地面积138.31万平方米，占14.12%；工矿仓储用地面积105.16万平方米，占10.74%；公共管理与公共服务用地116.06万平方米，占11.85%；交通运输用地169.68万平方米，占17.33%；水域与水利设施用地112.08万平方米，占11.45%；特殊用地12.30万平方米,占供应总量的1.26%。无锡：经营性用地300公顷2014年3月14日，无锡市区2014年度国有建设用地供应计划发布，无锡2014年土地供应总量为2064公顷，其中盘活使用”批而未供、供而未用、用而不足”三类存量土地553公顷。其中，商服用地139公顷，工矿仓储用地（含科研用地）742公顷，住宅用地349公顷（其中：农民拆迁安置房用地188公顷，商品房用地