2010年6月南京别墅市场研究报告_42P

市 场 研 究 南京别墅市场报告 2010告四个核心问题 南京别墅市场分布及板块特征？ 南京别墅市场供求特点？ 2010年下半年别墅市场走势？ 调控政策对别墅市场的影响？ 南京是一个不缺乏资源的城市 作为六朝古都的南京拥有丰富的人文资源和自然资源； 自然资源：紫金山、老山、汤泉、珍珠泉、玄武湖、九龙湖 人文资源：夫子庙、中山陵、总统府 凭借丰富的资源南京形成了 “ 一足三鼎 ” 的近郊别墅版图 江北 仙林 江宁 资源：灵山 代表楼盘：依云溪谷 资源：将军山 代表楼盘：玛斯兰德 资源：珍珠泉 代表楼盘：珍珠泉 9号、绿城玫瑰园 紫金山 资源：紫金山 代表楼盘：钟山国际高尔夫 紫金山板块凭借紫金山风景区和区域的历史文脉形成了城市顶级别墅区 客户 未来供应 未来供应稳定，但供应总量较少。 产品形式 独栋、双拼别墅为主，主力面积 400城市市区客户为主，城市高端、顶级客户为主 紫金山、明孝陵、中山陵、钟山高尔夫、赛马场 项目 占地面积 (万平米 ) 建筑面积(万平米 ) 容积率 物业类型 主力面积 单价 总价 钟山高尔夫 69 8栋 642、 769、919、 1098平米 3000钟山美庐 10 栋 4001500万 双拼 360600土地属性 仙林板块凭借大学城、轨道交通形成了城市新区的经济型别墅板块 土地属性 客户 未来供应 仙林板块是南京未来城市新区，未来供应充足 产品形式 联排、双拼、叠加等经济型别墅为主，面积 160城市市区客户为主，大学城客户、鼓楼医院客户、生意人 大学城、轨道交通 2号线、灵山、鼓楼医院 项目 占地面积 (万平米 ) 建筑面积(万平米 ) 容积率 物业类型 主力面积 单价 总价 栖园 29 22 排 268 400万 叠拼 150、 221 160山水风华 13 9 拼 142万 142联排 213298双拼 227310万 东墅山庄 加 1500500 150排（ 7月推） 200 招商 依云溪谷 24 17 栋 600 500拼 294800 江北板块凭借老山、汤泉、珍珠泉等资源形成了城郊资源别墅区 客户 未来供应 未来供应稳定，但供应总量较少。 产品形式 独栋、双拼别墅为主，主力面积 400城市市区客户为主，购买别墅多为第二居所，度假休闲用 珍珠泉、老山、纬三线、纬七线，长江大桥 项目 占地面积 (万平米 ) 建筑面积(万平米 ) 容积率 物业类型 主力面积 单价 总价 绿城 玫瑰园 31 9 栋 6001700珍珠泉 9号 10 3 栋 425200拼 313 00信 自然天城 75 30 栋 500900地属性 江宁板块凭借将军山、百家湖、城市快速干道等资源形成了城市边缘资源型别墅区，目前区域正在从二居所向第一居所转变 客户 未来供应 江宁未来主要供应将向九龙湖、方山转移 产品形式 独栋、联排、双拼、叠加等多种物业形态。 城市市区客户为主，购买别墅多为第二居所，度假休闲用 将军山、百家湖等资源，将军大道、机场高速等交通方便 项目 占地面积 (万平米 ) 建筑面积(万平米 ) 容积率 物业类型 主力面积 单价 总价 玛斯兰德 47 18 栋 365 540 600复地 朗香别墅 33 13 栋 427、 514 780颐和南园 50 35 排 236200 210独栋 271350叠加 未推出 7000 运盛美之国 40 24 栋 30050拼 300 2 600 联排 18030地属性 除近郊别墅外，近两年来远郊别墅逐渐冲击南京市场 江北 仙林 江宁 资源：灵山 代表楼盘：依云溪谷 资源：将军山 代表楼盘：玛斯兰德 资源：老山 代表楼盘：山河水 紫金山 资源：紫金山 代表楼盘：钟山国际高尔夫 远 郊 别 墅 近 郊 别墅 溧水卧龙湖板块 恒大金碧天下，卧龙湖国际社区 句容仑山湖板块 中国边城、世外边城 句容宝华板块 代表楼盘新湖翠谷 香泉湖板块 代表楼盘碧桂园 汤泉老山板块 山河水、大吉山水 蒙塔卡利 汤山板块 阳明山庄 远郊别墅主要依托周边良好的自然景观而建，集中分布在句容、溧水，江北老山汤泉片区，多为旅游度假别墅 客户 未来供应 未来供应稳定，独栋别墅供应量较大 产品形式 小独栋别墅为主，主力面积200城市市区客户为主，购买别墅多为第二居所，度假休闲用 老山、宝华山、汤泉、仑山湖、卧龙湖等资源，沪宁高速、宁杭高速等城际高速。 土地属性 项目 占地面积 (万平米 ) 建筑面积(万平米 ) 容积率 物业类型 主力面积 目前单价 目前总价（万元） 山河水 0 栋 3703000 480龙湖国际 0 栋 2394000 330湖溪谷 栋 1970000 197明山庄 栋、联排（未售） 4004000 1000外边城 0 栋 2800000 280塔卡利 栋 200500 180告四个核心问题 南京别墅市场分布及板块特征 南京别墅市场供求特征？ 板块特征明显，资源优势在板块竞争中被弱化 0102030405060708090- 1 0 0 %- 5 0 %0%50%100%150%200%250%300%别墅上市量（万） 35 45 85 45 26 54 6 1 . 5 5 6 8 . 5增幅（ % ） 250% 2 8 . 5 7 % 8 8 . 8 9 % - 4 7 . 0 6 % - 4 2 . 2 2 % 1 0 7 . 6 9 % 1 3 . 9 8 % - 8 . 2 0 %02 年 03 年 04 年 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年020407 从近 8年别墅供应走势看，三年时间段为别墅市场供应周期。从别墅市场供应年增幅看，年供应增加量空间缩小，别墅市场供应趋紧信号明显。 07右 0220%左右 市场供应呈现明显的周期性 供应高峰期出现在 07应量为近 8年来的 0220万方， 0784万方。 计入网套数 宁占比 江北占比 东郊占比 远郊占比 主城占比环紫金山占比各板块别墅累计供应量49081669277719711683270100020003000400050006000江宁 江北 东郊 远郊 主城 环紫金山0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %江宁、仙林为别墅供应的两大主力板块，别墅累计供应量分别达到全市的 占据半壁江山 。 近两年别墅供应主要集中在江宁、仙林及江北三大区域，其中江宁板块别墅供应量居各板块之首。 经济型别墅市场供应量较大，联排、叠加别墅累计供应量占市场总份额的 别墅市场分类型累计供销情况16741780533430320100020003000400050006000独栋 双拼 联排 叠加0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %计入网套数 栋占比 双拼占比 联排占比 叠加占比 经济型别墅占据市场供应主导地位，而独栋、双拼此类高端别墅市场供应量少，累计不足3500套。 经济类别墅供应主要集中在江宁、仙林板块，供应总量占到该类别墅市场供应额的 板块 指标 独栋 双拼 联排 叠加 江宁板块 累积上市量（套） 578 438 2564 1328 江北板块 466 76 1061 66 东郊板块 74 432 1006 1265 紫金山板块 120 88 71 48 主城 0 0 93 75 远郊板块 436 746 539 250 合计 1674 1780 5333 3032 高端别墅供应集中在江宁、江北、远郊板块，别墅市场供应高度集中化！ 市场去化高峰期同样出现在 2007化量 中 2009年市场去化达到 化量为近三年的 200784万方 2007累计供求比 供求比 济型别墅供销两旺，高端别墅受总价影响市场份额走低。 别墅市场分类型累计供销情况01000200030004000500060000 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %累计入网套数 1674 1780 5334 3032累计成交套数 1302 1577 4508 2942累计去化 7 7 . 8 0 % 8 8 . 6 0 % 8 4 . 5 0 % 97%独栋 双拼 联排 计入网套数 计成交套数 栋占比 双拼占比 联排占比 叠加占比 经济型别墅占据市场需求主导地位，该类别墅累计去化率达到别墅去化总量 72% 独栋、双拼此类高端别墅市场供应量少，但同时市场去化相对较慢， 去化率达到别墅去化总量 28% 经济别墅占比较大的仙林、江宁板块去化，远郊别墅虽然有总价优势，但受区域接受度影响去化较慢。 别墅市场分板块供销情况01000200030004000500060007 4 . 0 0 %7 6 . 0 0 %7 8 . 0 0 %8 0 . 0 0 %8 2 . 0 0 %8 4 . 0 0 %8 6 . 0 0 %8 8 . 0 0 %9 0 . 0 0 %9 2 . 0 0 %9 4 . 0 0 %累计入网套数 4908 1669 2777 1971 168 327累计成交套数 4377 1355 2562 1609 153 273累计去化 8 9 . 2 0 % 8 1 . 2 0 % 9 2 . 3 0 % 8 1 . 6 0 % 8 3 . 5 0 % 8 3 . 5 0 %江宁 江北 东郊 远郊 主城 宁占比 北占比 郊占比 郊占比 城占比 紫金山占比 计入网套数 累计成交套数 从累计供销看，江宁板块别墅累计去化量占到 遥领先于其他板块。远郊别墅板块累计去化率 均处于全市较低水平。 各板块中，经济型别墅去化率也都体现出先行优势。 板块 指标 独栋 双拼 联排 叠加 江宁板块 累积上市量（套） 578 438 2564 1328 累计成交量（套） 441 391 2248 1297 累计成交比例（ %） 江北板块 累积上市量（套） 466 76 1061 66 累计成交量（套） 387 65 837 66 累计成交比例（ %） 83% 100% 仙林板块 累积上市量（套） 74 432 1006 1265 累计成交量（套） 49 427 861 1225 累计成交比例（ %） 紫金山板块 累积上市量（套） 120 88 71 48 累计成交量（套） 98 82 45 48 累计成交比例（ %） 100% 主城 累积上市量（套） 0 0 93 75 累计成交量（套） 0 0 79 74 累计成交比例（ %） 0 0 远郊板块 累积上市量（套） 436 746 539 250 累计成交量（套） 327 612 438 232 累计成交比例（ %） 75% 82% 产品、区域供应的高度集中性带来相应市场去化的集中化。 高端别墅供应少去化慢折射出南京高端客群来源面窄。 板块 指标 独栋 双拼 联排 叠加 江宁板块 累计入网余量（套） 137 47 316 31 江北板块 79 11 224 0 仙林板块 25 5 145 40 紫金山板块 12 6 26 0 主城 0 0 14 1 远郊板块 109 134 101 18 合计 362 203 826 90 入网存量显示：全市 1479套别墅存量，其中经济型别墅存量约有 900多套，集中在两江、仙林板块，高端别墅存量约有 560，其中以独栋别墅居多，主要集中在两江和远郊板块。 供销集中化带来各类别墅市场余量分别也较为集中， 江宁、江北板块面临着中、高档别墅产品的双向性竞争。 江宁 江北 仙林 远郊 经济型别墅主力竞争区 高端别墅主力竞争区 从未开发项目量和项目类型看，未来独栋别墅上市量较大，江宁和远郊板块是未来独栋别墅的主要竞争区域。 板块 项目 建面（万） 容积率 建筑类型 预计上市时间 江宁 鸿信云深处 1 栋 下半年 九龙湖居住区 14 栋、叠加、小高 未定 双龙湖 10万 栋 未定 国府大院 独栋 未定 江北 佛手湖度假村 栋 未定 美达象山路地块 10 栋、双拼 未定 远郊 大吉汤泉东方 栋、双拼、联排 未定 宇扬方山别墅（六合） 栋、双拼、联排 未定 金陵避暑山庄（句容） - - 独栋 未定 紫金 7号（句容） 独栋 未定 卢瓦尔郡（句容） 栋 今年年底 城东 顾家营地块 37 园洋房 未定 保利紫金山 25 园洋房、独立、双拼 未定 从新项目类型看，未来南京别墅市场独栋供应较多，主要集中在江宁和远郊板块，江北板块也有 20万方的高端别墅上市。 江宁别墅市场竞争较大，除未开盘项目外，今年又有一块别墅类用地成交。 未来独栋别墅供应量加大 江宁板块将面临外向板块和板块内的双向竞争 别墅价格板块梯度较大，但是经济类别墅和高档别墅价格差距开始缩小 全市 叠加 联排 双拼 独立 07年 6847 7460 9576 13936 08年 7015 8316 8913 14067 09年 10119 11413 13556 16404 2010年 18558 9799 12052 15599 09年 2009年各板块别墅价格 城东板块别墅价格达到 21456元 / ，位居全市榜首，远郊板块别墅价格仅 5911元 / ，其他四板块别墅价格差梯度在 200 。 经济型别墅需求较大，价值凸显，叠加与独栋的价格差由 07年的 7089元下降至 09年的 6285元 / 。 累计增比15% 累计增 比 同板块内经济型别墅与高端别墅的价格差幅在 30板块 类别 单价价格 总价（万元） 代表项目 江宁板块 独栋 1500080斯兰德、复地朗香、运盛美之国 联排 800000斯伯恩、雷丁 和南苑 叠加 650020盛美之国 江北板块 独栋 1300000河水、绿城玫瑰园、自然天成 联排 1000000山湖一号，大吉山水 仙林板块 双拼 26000 1500云溪谷 联排 1200000墅山庄、栖园 环紫金板块 独栋 35000 2000山高尔夫 叠加 25000 300庐 主城 联排 30000 700景国际 远郊板块 独栋 450080源阳光城、双富家园，阳光名城、世外边城 双拼 550000林溪谷、金碧天下、凤凰小镇 联排 6500 150福城 面积段 811011121446181015101010100以上 独立 供应 销售 双拼 供应 销售 联排 供应 销售 叠加 供应 销售 高端别墅主力成交面积在 250，经济型别墅主力成交面积在 180。 独立别墅主力供应面积段在 300中供应量最大的区域是 401立别墅主力销售面积段在 251中销售量最大的区域是 301 报告四个核心问题 南京别墅市场分布及板块特征 南京别墅市场供求特征 调控政策对别墅市场的影响 板块特征明显，资源优势在竞争中被弱化 供应、去化、存量集中化，同类产品在同区域竞争性较大 未来江宁板块面临的竞争较大 高端别墅与经济别墅单价差开始缩小，同板块间经济别墅与高端别墅的价格差幅在 302010年政策调控从紧信号明显 一月 政策初显倪端 大型企业存款准备金上调 套房贷不得少于 40% 二月 政策扑朔迷离 存款准备金上调 三月 政策重磅出击 两会召开，国九条出台，央企退市 四月 政策连下冰雹 政府的杀手锏 国十条出炉，目标 严打投资客 在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“ 利空）； 2008年的“ 利好）。而此次 要表现在： 贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的 40提高至 50，对于贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付有原来的 40提高至 50以上。 强力挤压投资客生存空间 其中“国十条”新政力度影响最大，与2007年的 此次调控对投资投机客打击重大，改善刚需及部分首置刚需也受到较大抑制 部分首置刚需 改善性刚需 投资投机客 三类购房者 延后购房时间 对于改善型住房者，二套房首付提升至50%，利率提高至 金压力加大。 等待房价下滑 虽然不是调控的主调，但政策调控之下近期市场成交低迷，使得这部分客群对后期市场预期不佳，等待房价下调 淡出市场 此次调控的主源头 ， 投资成本增加，抛房是王道。 我们都有疑问：作为高端物业，别墅是否不受宏观调控的影响？ 事实说话 别 墅市场成交量亦受调控政策影响，且对成交量影响程度较大，从政策颁布到市场反馈一般历时 3个月。 07年 空） 08年 好） 成交回落 成交上升 从 2007年到 2009年前一轮市场调控可以看出，别墅市场成交同样受政策调控影响，且影响幅度较大，07年 场成交量约 下跌 50%。 别墅市场对调控政策反应滞后期一般为 3个月，基本于普通住宅市场同步。 2007年， 3个月后（ 08年 1月份），别墅市场成交量开始回落。 2008年， 3个月后（ 09年 2月），别墅市场成交量上升。 高端别墅逆市成交量为旺市时的 50%，而经济类别墅仅为 25%。 从 2008（逆市） /2009年（旺市）两类别墅月成交走势看：高端别墅同样受调控政策影响，但市场抗风险能力高于经济别墅， 逆市 /旺市 =约 50% 逆市 /旺市 =约 25% 事实证明别墅亦逃脱不了市场调控 虽然以信贷调控为主新政对高端人群制约性相对较小，但新政更主要作用是体现在对购房人心理预期的影响。 09年 12月温家宝在政府工作会议上提出“坚持政 策方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性”。 2010年一季度， 国民经济保持 8%增长顾虑不大。 上海房产税征收方案拟定，已上报中央等待审批 二套房认定标准从严 从种种迹象看，如果现行政策收效不明显，不排除后期有更严厉的政策出台。 如后期调控政策从紧，对别墅市场将又注射一剂冷冻剂。 报告四个核心问题 南京别墅市场分布及板块特征 南京别墅市场供求特征 调控政策对别墅市场的影响 板块特征明显，资源优势在竞争中被弱化 前景暗淡、淡市持续 2010年下半年南京别墅市场走势预测 供应、去化、存量集中化，同类产品在同区域竞争性较大 未来江宁板块面临的竞争较大 高端别墅与经济别墅单价差开始缩小，同板块间经济别墅与高端别墅的价格差幅在 30市场供应量减少，别墅推盘节奏放缓，尤其体现在经济型别墅上 受 2010年市场调整影响，在市场需求萎缩的同时，下半年市场供应量将会减少；同时，按照别墅市场供应周期走势，未来 3年将是别墅供应量退减的一个阶段