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干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析2014-08-11 13:23:00 从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。国外OUTLETS典型案例纽约WoodburyOutlets区位：位于纽约以北中央山谷区域。规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。开业时间：1985年。项目定位：世界上最大的品牌直销中心。 以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。销售折扣：25%-65%的折扣。建筑风格：花园式Outlets。规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。整体功能规划:A区是世界一线品牌B区是世界二线和国内著名品牌C区是餐饮休闲娱乐日本御殿场Outlets区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。规模：营业面积8.5万，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。开业时间：2000年7月。项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。日本最大的名牌折扣购物中心。产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。销售折扣：1-6折。建筑风格：欧式建筑。规划布局：由分列山坳两侧的东西两个区域组成、环状连续布局、多方向出入口与停车位、充分将自然地貌景观与购物中心融为一体，因此购物中心本身也成为著名景点。主要客源：东京地区车族，旅游客源。商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布着铁塔和广场，从50米高的摩天轮上眺望富士山，旅游观光和Outlet购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。伦敦比斯特Outlets购物村区位：位于牛津郡心脏地带，距伦敦1个小时车程，周边旅游景点密集。规模：营业面积8.5万，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。开业时间：1995年4月。项目定位：聚购物、旅游、休闲、餐饮于一体的乡村式购物中心。欧洲九大Outlets购物村的始祖。产品类型：服饰、珠宝、家居、餐饮。销售折扣：1-6折。主要客源：伦敦地区车族，旅游客源。重新定义“精明消费”的艺术，贵族风范、平民价格，宁静祥和与前卫艺术的交融，绝对的体验式购物。国内OUTLETS典型案例北京燕莎奥特莱斯区位：坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，中心距离首都机场约25公里。规模：总建筑面积约9.5万，一期3.5万（A、B座），二期扩建6万（C座），车位1500个 。开业时间：A座：2002年12月、B座：2003年11月、C座：2007年12月。项目定位：以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主，集餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物中心 。国内首家工厂式Outlets。销售折扣：37折不等，经常性的品牌热卖会折扣1-5折。商铺租金：均价20元/平米/天，价格区间为4-25元/平米/天（仅供参考，欢迎指正）。建筑风格：Mall式Outlets，地下一层、地上三层。功能分区：A座：欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；B座：皮鞋、皮具、运动户外商品为主；C座：国际一线服装品牌、时尚商品、运动休闲品牌、餐饮服务为主。共入驻知名品牌近600个。主要客源 ：北京客源为主，津、冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅。上海青浦奥特莱斯区位：上海市青浦区沪青平公路2888号。规模：用地240亩16万 ，建面11万，商铺面积从100到500不等，停车场拥有车位1200个。开业时间：2006年4月。投资额：4.7亿元人民币。投资商：百联集团和香港九龙仓（中国）。项目定位：以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主，以餐饮为辅的大型综合性购物中心。国内首家花园式Outlets。经营模式：全部持有, 2006-2007年：90%扣率经营，2008年：100%扣率经营。招商策略：根据不同档次的品牌，推出了代销、扣率、租金、买断等多种灵活的招商政策。联销扣率：6%-20%，20%的很少，一般在16%左右，部分大品牌扣率6%、7%。商铺租金：开业半年时间由3-4元/平米/天涨至16元/平米/天（仅供参考，欢迎指正）。建筑风格：美国花园式Outlets地上一层，局部二至三层。规划布局：由23栋造型别致的建筑群构成，广场总体布局采用了环状连续空间，中部设水系，商铺间以商业街形式相联，预留前区广场停车。功能分区：区国际一线服饰、区国际运动休闲品牌、二线品牌以及国内品牌。区餐饮休闲娱乐区。共入驻品牌240多个。主要客源：上海及江浙车族最多、其次为周边高端住宅客、旅游客源。重庆太平洋西部奥特莱斯区位：重庆市北部新区经开园北区奥特莱斯路一号，广场距解放碑商圈车程仅20余分钟，距观音桥商圈车程仅10余分钟，距离江北机场车程仅10余分钟车程。规模：建面9万。开业时间：2008年9月。投资额：5亿元人民币。项目定位：以国际国内著名品牌折扣商品为主，集休闲、餐饮和娱乐为一体，体现国际化、现代化、时尚化的大型购物城。中国西部最大的奥特莱斯品牌直销主题形象广场。经营模式：全部持有。商铺租金：均价20元/平米/天。（仅供参考，欢迎指正）建筑风格：意大利风格Mall式Outlets。规划布局：四周建筑呈半围合状，中心设水景T台广场，通过娱乐、促销等活动吸引更多人气，车位主要布置于广场东南。功能分区：300多个国际国内知名品牌，按照不同档次、类别分为A-E共5个区。主要客源 ：