物业管理师总结题.doc

物业管理早期介入的准备1.了解物业管理对物业的基本要求（A.物业的规划设计要科学合理，适用美观，并要方便维修和养护；B.建筑施工质量和建筑材料质量要好，以减少使用成本；C.配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务；D.环境安全，方便，优美，舒适；E.能为物业管理提供必要的设施）2.组织技术力量3.收集相关资料4.确定工作方法5.准备设备器材和资金。物业管理早期介入的实施1.立项决策阶段的实施2.规划设计阶段的实施3.施工安装阶段的实施4.接管准备阶段的实施（A.组织验收小组，B.明确验收标准C确定验收方案D.拟订日后物业管理方案和制度E.准备验收资料F参与竣工验收物业管理早期介入的意义1.完善物业规划设计方案2.提高物业建设工程质量3.为日后的物业管理工作打好基础4.有利于物业的销售房地产开发基本程序1.投资决策阶段2.前期工作阶段（）3.施工建设阶段4.租售营销阶段。制定物业再开发利用方案的程序成立工作小组，培训工作人员，准备资料，设备和经费，分析项目情况，调查业主需要，设计方案要点，进行可行性评价，草拟方案文本和图件，上报领导审阅，修改方案文本和图件，提交业主大会讨论通过，行政报批，准备实施物业再开发利用的原则和条件1.尊重业主意愿的原则2.经济适用的原则3.科学规划的原则。条件（1.物业本身的条件2.业主的愿望3.物业管理企业的运作能力）制定物业管理制度准备工作的流程成立工作小组，明确工作任务和目标，准备相关资料，了解物业现状，了解业主及使用人情况，分析本企业情况，学习有关文献，拟订制度体系，拟订制定制度的方法和程序，上报领导审阅业主大会制定物业管理制度的准备1.确定制度起早人员2.了解物业情况3.了解业主及使用人情况4.了解物业管理企业情况5.学习有关文件.物业管理制度的分类1.物业管理企业内部管理制度（A.企业综合管理制度B.员工管理制度C部门职责D.岗位职责E操作规程）2.业主内部管理制度3.物业管理的公共管理制度制定物业管理制度工作流程确定制度内容要点，征求意见，汇总调整制度要点，草拟制度文本，讨论修改，领导审阅，文本定稿，批准实施。制定物业管理制度的原则1.合法性原则2.实用性原则3.规范性原则4.市场性原则5.协调性原则核算物业服务费收入1.公共性服务费收入2.公众代办性服务费收入3.特约服务费收入拟订物业管理费用开支计划1.确定物业服务成本的组成2.核算营业成本（A直接人工费B直接材料费C间接费用D企业对管理用房进行装饰装修发生的支出计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用）3.核算管理费用4.核算财务费用5.核算所得税。物业管理资金筹措计划的制定1.向银行借款2.发行股票3.发生债券4.动用留存利润5.横向联合筹资6.收取物业服务费7.利用外资8.动用前期投入资金追讨物业服务费的法律诉讼程序1.起诉2.参加庭审3.上诉4.执行物业管理企业财务管理制度的制定1.学习掌握有关财务管理的法律法规2.建立企业内部财务管理制度（1凭证账册制度2财务预算制度3借款管理制度4报销审批制度5审核管理制度6现金管理制度7固定资产管理制度8仓库管理制度9材料物资报废制度10往来账目清理制度12印章使用制度13会计档案的管理制度14定期公布制度15财务管理安全制度）物业管理企业的财务分析1.横向财务分析2纵向分析与综合分析（重要财务指标的比较，会计报表金额的比较，会计报表构成的比较）3评价物业管理的效益物业管理企业的财务决策1.筹资决策2.投资决策3.利润分配决策房屋养护计划的制定1.掌握房屋建筑的完好状况2.对不同类型的房屋制定不同的养护材料3.落实费用4.落实管理人员5.确定养护工作的时间安排和工作方式。房屋维修计划的制定1.确定维修范围2计算工程量与费用3确定工作时间安排房屋附属设备设施维修养护计划的制定1.确定维修养护责任人及其职责2.制定维修养护管理制度3建立各类设备设施档案4定期组织设备设施养护5确定维修工程启动程序房屋附属设备设施维修养护计划的实施1做好房屋及附属设备设施的安全检查2审核维修养护方案和工程预算3筹措资金，保证物资供应4做好房屋及附属设备设施的维修养护施工准备和管理工作5建立健全计划管理的机构和工作制度，落实技术责任制，岗位责任制6加强对人力和材料的管理，加强成本核算7积极做好计划工作的综合平衡，监督工程质量8确定验收标准房屋附属设备设施维修养护计划体系（年度维修养护计划，季度维修养护计划和月度维修养护计划）实施房屋维修养护技术管理的步骤1配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构，设备的过早损耗和损坏2.定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案3.建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况4制定技术管理制度，确定责任人5监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况6监督施工过程中安全生产制度的执行情况.安全防范设施管理方案的制度1物业项目竣工后，物业管理企业须按规定对安全防范设施进行接管验收，不合格的不得接管使用2安全防范设施的管理方案应包括制度建设，人员落实，监督检查等部分3物业管理企业负责安全防范设施的管理，公安机关负责检查监督4业主和使用人有义务妥善使用和保护安全防范设施，不得破坏或挪作它用，对此物业管理企业应加强监督5物业管理企业应当协助公安机关和消防部门做好物业管理区域内的安全防范工作6物业管理企业在对安全防范设施进行管理的过程中不能侵犯物业业主和使用人的隐私权等其他权利。几种安全防范设施1自动喷水灭火设备2水幕消防系统3燃气泄漏报警器4防火卷帘门系统5闭路电视监控系统6电子保安系统7电子巡更8停车场（库）管理门禁系统编制房屋维修预算的准备1调集专业预算人员组成工程预算编制小组2调查了解各种市场信息3收集施工图纸，准备各种施工及验收标准，施工图集4收集准备相关的工程预算定额5收集施工组织，设计的相关资料6对施工现场进行勘察并确定施工方式编制房屋维修预算的步骤1.熟悉施工图纸，2.了解施工现场的作业环境，3.计算工程量，4.套用定额，5.编制维修工程预算表，6.编制主要材料用量表，7.计算各项费用（直接工程费直接费其他直接费现场经费）8编写预算编制说明编制房屋维修预算的原则1据实合理2厉行节约3市场机制编制房屋附属设备设施计划性零修预算的依据1设备设施清单2设备设施维修使用说明书3设备设施的中长期零星维修工作计划4工程维修养护合同5有关部门的相关规定6材料、零配件、工具及设备的市场价格。编制房屋附属设备设施计划性零修预算的步骤1依据清单，图纸和使用说明书制定设备设施的中长期零星维修计划2确定设备设施检修的内容，时间间隔3合理安排检修工时，确定人工工时4确定消耗费用5确定大型设备的委托维修保养费用6计算直接费用7计算其他费用8根据相关规定计划利润税金9计算总价10编制设备设施中长期计划维修预算表11编写维修预算的说明编制房屋附属设备设施维修预算的方法1经验估算法2统计分析法3成本计算法编制房屋附属设备设施维修预算的注意事项1按照一定的顺序，逐一计算，避免出现漏算和重复计算的现象2应选用当地现行的修缮定额3地区单位估价表是地区维修工程的预算单价表4应根据各地区现行的相关取费规定，计算相关费用。综合经营服务项目的市场调查与预测1做好准备工作2进行市场调查（A考察项目的地理位置，交通状况，周边商业服务设施条件B了解物业类型，规模及开展综合经营服务项目的条件C收集服务对象的资料及其服务需求情况D分析物业管理企业自身的优势和条件）3进行市场预测（A预测经营服务项目的市场需求量B预测经营服务项目的技术发展C预测本企业应提供经营服务项目的供给量D其他预测综合经营服务项目的选择1选择常规项目或进行创新2横向合作3优先选择物业管理企业的优势项目综合经营服务项目位置的确定1选择集中或分散式布局2结合道路和交通安全等因素考虑3避免出现扰民问题综合经营服务项目策划书的编写1撰写策划书（A目标市场现状分析与预测B综合经营服务项目组合设计C发展目标D市场营销策略E开展该组综合经营服务项目所需的条件2提交领导审批选择综合经营项目的原则1日常生活类项目优先2消费周期短，使用频繁的项目优先3易损易耗品项目优先4优势特色项目优先5中介服务项目优先综合经营服务项目的布局原则1适当集中布置2布局位置要符合人流走向3尽量缩小服务半径4不能扰民5能够兼顾区内和区外的门户位置，以便增加客流量创造开展综合经营服务的条件1筹集资金2准备经营场所3配备人力资源和管理机构.综合经营服务项目的组织和管理1选择经营方式2对服务收费进行监督3监控服务质量和环境（A制定产品质量管理标准B派出专门人员随时掌握综合经营服务项目开展运行的情况C加强环境监控）4服务效果考评制定物业管理企业市场营销策略工作流程建立营销机构，调查分析市场，明确市场定位，确定经营战略，设计营销策略，制定和实施营销方案物业管理项目市场营销运作流程选定物业项目，制定营销计划，实施营销计划，参加投标竞争物业管理招标工作流程选择招标方式，编制招标文件，进行招标行政备案，发出招标信息，提供招标文件，组织现场考察，召开标前会议，收存标书，评标和定标，发出中标通知，进行定标行政备案，签订委托服务合同。物业管理投标工作流程成立工作小组，获取招标文件，解读招标文件，考察物业现场，参加标前会议，进行投标可行性分析，编制投标文件，封送标书，现场答辩，签订委托服务合同。制定员工绩效考核方案工作流程确立考核目标，明确考核目的，设定考核时间，确定考核内容（重要任务，岗位工作，工作态度）确定考核标准，选择考核方法，确定考核人，确定考核实施方案，上