【房地产资料】大连项目报告1.doc

目 录 环境篇 市场篇大连市环境简介 壹、商业环境篇大连简介 大连市商业经营环境分析地理位置 大连市经济概况气候条件 大连市商业特色历史沿革 大连市主要商业区分布行政区划 批发零售业人口总量 贰、地块周边环境特征及商圈之确定文化教育(附图) 项目周边环境分析大型公园和风景区 项目周边现有道路系统综合服务广场 项目周边交通设施及主要联外道路 文化古迹 客户项目邻近的人口分布收入资讯公共交通 项目周边主要居民区和商业区分布大连新区已建十大重点工程 叁、商铺物业市场研究大连“十五”期间发展主要目标 大连市中心城区商铺市场现状重点任务 大连最优质商场物业项目 大连中心城区近年优质商场物业的供应量及主要商业资讯环境篇大连市环境简介大连简介 地理位置大连市位于辽东半岛南端，其地域范围为北纬38434012、东经1205812331。西隔渤海与华北远邻，东隔黄海与朝鲜半岛相望，南隔渤海海峡与山东半岛对峙，北依东北大陆广阔腹地。全市土地面积12573.85平方公里，海岸线长1906公里(含海岛岸线)，占辽宁省海岸线总长度的73%。 气候条件大连市地处北半球暖温带、亚欧大陆东岸，属大陆性季风气候，兼具某些海洋性气候特色。年平均气温10左右，年极端最高气温35左右，年极端最低气温-24左右，无霜期180200天。年平均降水量550800毫米，6级或6级以上大风日数沿海每年90140天，内陆3550天。年平均日照时数25002800小时，日照率为60。 历史沿革大连地区自秦代起至后燕时期属辽东郡。唐代属安东都护府积利州。辽代属东京道辽阳府复州、苏州和穆州。金代属复州和金州。元代属金复州万户府。明初于辽南先后设金州、复州。清代属盛京奉天府复州、宁海县和岫岩州。1843年金州设副都统衙门，统管金州、旅顺水师营、复州、盖平(今盖州市)、熊岳八旗军政事务；同年又升宁海县为金州厅，隶属奉天府，掌管金州五社一岛的民事务。 1898年3月，沙俄强租旅大。1899年9月，大连设市。1903年8月，沙俄在旅顺置远东总督府。1905年1月日俄战争结束后，日本侵占大连直至1945年8月日本投降。 1945年11月8日，大连市政府成立。1946年1月，旅顺市、金县、大连县政府相继成立。1949年改为旅大行政公署，隶属东北人民政府。1950年12月，撤销大连市、大连县建制，建旅大市人民政府，1953年3月，旅大市由东北大区辖市改为中央直辖市；1954年8月又由中央直辖市改为辽宁省辖市。19551980年，市级政权先后称旅大市人民委员会、旅大市革命委员会、旅大市人民政府。1966年划出；1968年再次划归。1981年2月9日，国务院批准旅大市改称大连市。1985年1月1992年9月，国务院先后批准复县改为瓦房店市(县级)、金县改为金州区、新金县改为普兰店市(县级)、庄河县撤县改市(县级)，大连市形成辖6个区、3个市、1个县的行政建制格局。1994年5月，国务院批准大连市由地级市升为副省级市。 行政区划大连市各区市县所辖乡镇、街道办事处及村(居)民委员会 区市县镇乡街道办事处村委会(个)居委会(个)中山区-春海、春和桂林枫林明泽民主天津青泥洼桥昆明葵英桃源虎滩转山(13个)-70西岗区-工人村香炉礁红岩建设民乐石道街民运白云日新长春路北京黄河路八一路(13个)-69沙河口区-中山公园民权长兴泉涌西山马栏李家春柳侯家沟华北路南沙河口黑石礁星海富国白山路兴工莲花山(17个)-128甘井子区革镇堡红旗营城子凌水辛寨子大连湾(6个)-周水子椒房山中华西泡崖南关岭金家街甘井子金南路华东兴华机场前华中(13个)5097旅顺口区铁山江西双岛湾北海三涧堡长城龙头(7个)-水师营龙王塘登峰市场得胜光荣(6个)7124金州区得胜大李家向应华家屯二十里堡三十里堡大魏家亮甲店登沙河杏树屯石河*满家滩董家沟(13个)七顶山*湾里 (2个)新港光明拥政友谊中长站前先进马桥子海青岛大孤山(10个)22467瓦房店市仙浴湾李官永宁复州城老虎屯*谢屯得利寺松树许屯万家岭东岗复州湾李店长兴岛 炮台 (15个)交流岛泡崖三台*太阳升赵屯土城阎店西杨驼山杨家(10个)祝华岗店文兰共济新华铁东岭东(7个)39254普兰店市大刘家杨树房皮口城子坦双塔四平安波赞子河沙包瓦窝元台大田大谭夹河庙唐家房莲山星台徐大屯(18个)泡子墨盘同益俭汤乐甲*(5个)丰荣铁西太平(3个)28918庄河市大营徐岭栗子房黑岛明阳光明山大郑城山长岭荷花山蓉花山塔岭青堆吴炉(14个)桂云花*鞍子山三架山*观驾山太平岭*步云山兰店(7个)城关新华兴达(3个)36335长海县大长山岛獐子王家(3个)小长山广鹿海洋石城(4个)-455 人口总量大连市人口情况地区人口(人)其中人口比上年增长(人)自然增长率()机械增长率()非农业人口农业人口总计551472127534712761250616571.814.76中山区366388366122266-6400.097.76西岗区3286253281764496780.301.86沙河口区5865715830593512168290.9817.33甘井子区531719393874137845137883.1213.27旅顺口区209007100760108247-6280.341.44金州区65545030492235052860423.069.14瓦房店市102535431338571196922291.81-1.50普兰店市82510017441065069041462.602.43庄河市897640163644733996186661.13-1.26长海县8886725119637485115.90-0.45 文化教育(附图) 大型公园和风景区星海公园 金 石 滩劳动公园 滨 海 路森林动物园 旅 顺 口圣亚海洋世界 海王九岛虎滩乐园 仙浴湾等 综合服务广场 水之舞人民广场 人之乐中山广场 博之志星海广场 球之恋友好广场靓之城胜利广场 海之梦海之韵广场环之韵奥林匹克广场 文化古迹 万忠墓 （清末） 营城子壁画墓 （汉） 岗上楼上墓地 （春秋） 大嘴子遗址（青铜）四平山积石墓地（新石器） 石鼓寺唐王殿 （明） 东海砣子遗址 （青铜）上马石贝丘遗址（新石器）.等 公共交通城市公共交通情况 单位公共汽车电车出租汽车合计小公汽 运营车辆辆2871382156233行驶里程万车公里14533-76012247客运总量万人次101584216115394- 大连新区已建十大重点工程1） 椒金山隧道贯通 总投资3090万元全长1123米，净高7.1米，净宽5.6米。双轨铁路隧道贯通，为快轨交通工程建设奠定重要基础。2） 解放广场定向立交桥竣工 总投资1190万元，2000年7月通车，缓解解放广场交通压力3） 轻轨辅助路道路(富国街功成街)完工 投资186万元，2000年6月通车。为轻轨工程建设打下良好的基础。4） 引进道路改造新设备 进一步提高城市道路改造的速度和质量创造了条件5） 滨海路中段道路升级改造完工 投资924万元，改造后的滨海路，成为一条高标准的旅游观光路。6） 疏港东桥道路维修完工 投资380万元，该工程的竣工，使疏港路这一城市货运干线交通更加顺畅、快捷。7） 13个国有大企业厂区道路维修完工 投资692.8万元，2000年10月完工.改善了国有大企业的厂区环境。8） 中山路、人民路覆盖完工 投资587万元，2000年4月20日完工。9） 大工路竣工通车 投资193万元，2000年5月完工。10）星海广场中央大道改造完工 2000年6月 大连“十五”期间发展主要目标和重点任务1.主要目标1） 经济增长目标：国内生产总值年均预期增长10%以上，为提前实现2010年国内生产总值比2000年翻一番奠定坚实基础；人均国内生产总值突破4000美元。地方财政收入年均增长8%以上。全社会固定资产投资年均增长6%，总规模1600亿元以上；外贸自营出口年均增长14%左右；社会消费品零售额年均增长10%左右。2）结构调整目标：初步完成老工业基地经济结构调整任务，服务业增加值占国内生产总值比重提高到48%左右，高新技术产品产值占全市工业总产值1/3以上，城市化率提高到55%左右。3） 市建设目标：进一步加强以供水、快速轨道交通、信息网络化为重点的城市基础设施、公共服务设施、文化设施建设，构造枢纽性城市功能，城市环境达到中等发达国家水平。卫星城市建设实现新突破。 4）生态环境目标：进一步防治城市大气和近海海域污染，主城区基本消除工业 污染。2005年城市污水集中处理率85%，城市、县区垃圾无害化处理率分别提高到95%和80%以上，城区逐步实现集中供热和生活排污处理小区化。建成区绿化覆盖率42%以上，人均公共绿地面积10平方米左右；全市森林覆盖率40%以上，自然保护区面积覆盖率提高到3%以上，把大连建设成为现代化生态型城市。4） 社会发展目标：全市人口年均自然增长率为1.18，常住人口控制在570万人左右。完善覆盖全社会的社会保障体系。全市的高中阶段教育普及率提高到70%左右，适龄人口高等教育毛入学率提高到30%，全市新增劳动力平均受教育年限延长到12年以上，劳动人口接受继续教育有较大提高。人人享有卫生保健。广播电视人口覆盖率达到99%。社会治安环境良好，精神文明和民主法制建设取得明显进展。5）人民生活目标：以改善住、行条件为重点，加大住宅小区升级改造和“康居房”建设，城镇居民人均住宅使用面积增加到16平方米以上。增加城乡居民收入，城镇居民和农民人均可支配收入年均增长6%8%。2.重点任务1） 推进经济结构战略性调整：进一步优化所有制结构、产业结构、城乡结构。推动北三市大开放，大发展，增强大连整体综合竞争力。2）扶强高新技术产业：加大对高新技术产业发展的扶持，加快用高新技术对传统产业的改造，发挥科技进步对经济的倍增作用，建设国家级高新技术孵化基地和软件出口基地，推进产业整体素质的提高。3）开放型经济：进一步扩大利用外资领域，提高招商引资的质量和水平，积极开拓国际市场，实施“走出去”战略，充分发挥先导区的窗口、辐射和带动作用，加快与国际市场全面接轨，进一步完善投资环境。4）推进城镇化建设：强化和完善中心城市对县域经济的服务、带动、辐射功能，推进小城镇建设，形成“市区体现繁荣繁华，郊县体现实力水平”，优势互补、结构协调的经济发展新格局。 5） 构筑人才高地：全面实施科教兴市战略，积极营造优秀人才特别是青年人，健康成长、脱颖而出的社会环境和氛围；积极营造政策透明、高度开放、吸引人才创业的体制、机制环境。6）提高城乡人民生活水准：突出以人为本，进一步改善城乡居民的生活环境和居住条件，提高居民收入水平和生活质量。市场篇 壹、商业环境篇一、 大连市商业经营环境分析大连市经济概况大连是中国重要的港口城市，是中国北方通向世界的重要门户。近年来，尽管受国际、国内大环境的影响，大连市的经济还是得到了持续发展。 2000年，大连市有商业网点15.6个，总面积751.6万平方米，分别比上年增长0.9%和4.1%，从业人员63.3万人，人均网点数0.03个，人均网点面积1.38平方米。 社会消费品零售总额488.71亿元，比上年增长9.1%。其中：批发零售贸易业358.61亿元，餐饮业63.98亿元，分别增长9.7%和19.8%，制造业3.16亿元，其他62.96亿元，分别下降1.3%和2.5%。 图表1 单位:亿元国 内 生 产 总 值1990年1995年1996年1997年1998年1999年2000年国内生产总值191.0645.1733.0820.6926.31003.11110.8第一产业23.569.083.089.0101.5103.3105.4第二产业98.7305.3339.4387.6430.1462.5517.2第三产业68.8270.8310.6344.0404.6437.3488.2三次产业构成比重(%)12.3:51.7:36.010.7:47.3:42.011.3:46.3:42.410.9:47.2:41.910.9:45.4:43.710.3:46.1:43.69.5:46.5:44.0人均国内生产总值3703121031367715225170961842920255图表2图表3 单位:亿元财 政 金 融1990年1995年1996年1997年1998年1999年2000年地方预算内财政收入24.142.950.458.164.467.977.6地方预算内财政支出19.556.364.473.279.784.795.1金融机构年末存款余额186.8675.2902.81001.41106.01224.31374.7其中:城乡居民储蓄余额93.7389.2529.4549.1689.0755.7777.6金融机构年末贷款余额258.8651.5777.7914.4999.61121.51162.5金融机构现金支出180.8809.11003.01290.51826.52217.62568.3金融机构现金收入184.0844.71052.11341.61871.12258.42600.8图表4 全 社 会 固 定 资 产 投 资 总 额单位1990年1995年1996年1997年1998年1999年2000年固定资产投资总额亿元44.5237.1237.2262.2263.5222.8268.5其中:基本建设亿元24.597.3107.2133.3123.780.586.6更新改造亿元10.437.135.835.837.734.537.7房地产开发亿元4.773.364.264.262.967.6106.9房屋施工面积万M2720.31618.51471.31365.21430.71428.61668.0其中:住宅万M2424.0842.7717.6662.0722.7744.5946.1房屋竣工面积万M2452.1773.9648.4571.4679.3683.3819.3其中:住宅万M2280.7516.2409.0362.7369.8421.9540.7住宅投资完成额亿元8.848.043.142.351.152.583.8二、 大连市商业特色 商业大项目建设加强2000年大连市不断提升商都形象，强化商都氛围。推出商业大项目建设，全年建设商业大项目16项，总建筑面积达110万平方米。其中：奥林匹克购物广场、家乐福、肉联厂改造、长江广场、华联超市等8个项目建成投入；友好大厦、华南国际商城竣工营业，大商新玛特购物中心、南山宾馆改造工程、和平商业广场、联合大厦、新世界广场、百年商场等 商业街改造青泥洼改造主体工程完成，同时，对人民路、中山路、胜利路、高尔基路等14条路街的商业门面进行新一轮高标准改造，重新设计装修150多个店铺门面改造面积达4.45万平方米。三、 大连市主要商业区分布大连市目前现有两个主要的商业区，分别为青泥洼商业区和天津街商业区，另外还有位于沙河口区的西安路商业区以及位于中山广场以东由友谊集团经营的商场。 青泥洼桥商业区青泥洼桥商业区是大连市的老商业区，拥有众多的百货商店和品种繁多的精品店，专卖店等，商品种类齐全。此商业区历史悠久，在大连市乃至整个东北地区都有很高的知名度。由于是老市区的商业中心，各种商店林立，已无发展空间，人流量非常大，但缺少停车场和停车设施。 天津街商业区天津街商业区的商品结构与青泥洼商业区类似，除了改建（如正在建设中的大连新世界购物中心和金座大厦）已没有再开发的空间。 西安路商业区西安路商业区是大连市西部主要的商业区之一，但其重要性远远低于前两个商业区，主要针对周边的居民，是一个区域性的商业中心。 中山广场中山广场一带商场的商品多走中高档路线，进口商品和合资企业产品占较大比重，以外国商务人员和大连市中高收入阶层为主要消费群体。四、 批发零售业1、概述 2002年，大连市批发零售业完成社会消费品零售额为358.61亿元，比上年增长9.7%；占全市社会消费品零售总额的73.4%，比上年提高0.5%。 大型商场集团专设商品配送中心，年配送额达12亿元，比上年增长50%。 兴办外商投资物流企业，借鉴国外先进经验。如双兴商品城与日本合作，年成交配送额8000万元，比上年增长30%。图表1、 大连市社会消费品零售情况 单位：亿元数量比上年增长（%）社会消费品零售总额488.719.1吃266.536.3穿77.0917.7用137.649.3烧7.4524.0图表2、 社会消费品零售额 单位：万元一、按销售地区分金额市的零售额4507991县的零售额12948县以下的零售额366130二、按经济类型国有经济373367集体经济197471私营经济781734个体经济2368460联营经济781股份制经济323100外商投资经济193795港、澳、台投资经济76840其他经济571521三、按行业分批发零售贸易业3586057餐饮业639786制造业31623其他629603其中：农民对城镇居民零售额571521图表3、大连市超市、连锁店基本情况 单位：亿元销售额（万元）经营面积（M2）店铺数量（个）民勇集团260003800085旺达连锁商业公司24000800029昌旺客源连锁公司150001040014天河百盛购物中心1480020001药房有限公司11300525026金子三角店21500120001天百食品超市700020001大荣超市有限公司600022002胜利广场量贩超市600015005东方快车有限公司4500220010大商集团新生活超市415010002丽宇眼镜连锁店3900340026联惠实业有限公司1700500010米利海辰有限公司120025001全景超市综合有限公司40065001巴黎之春食品食品超市20030001家乐福30000080001沃尔玛-168111图表4、居民消费价格指数 指数（%）居民消费价格指数99.61、食品类98.9其中：粮食90.7菜类107.7水产品112.8蛋类85.9肉禽及其制品97.12、衣着类97.2其中：服装95.93、家庭设备及用品类93.3其中：耐用消费品94.14、医疗保健98.95、交通和通讯工具类98.06、娱乐教育文化用品类99.27、居住类112.58、服务项目类101.02、大连市场主要商业中心现存零售店铺概述沃尔玛奥林匹克店 2000年4月开业，全球最大连锁零售商美国沃尔特连锁店公司开设。 位于奥林匹克购物广场地下一层，营业面积1.7万平方米。 商业结构：食品占38%，服装22%，其他，商品占40% 2000年5月，该店以3.3万的交易次数，保持沃尔特全球4000多家店单天服务顾客最多记录。奥林匹克购物广场 多功能、现代化、综合性的街景式购物中心 位于奥林匹克广场地下，总建筑面积4万平方米。 商业街全长280米，设计采用国际室内街景式购物中心。 符合世界流行“一站式”消费模式，中央大街两旁设多家店铺。家乐福大连店 坐落在市中心区的西部，位于西安路与黄河路交汇处，总投资3000万元。 由一层和地下一，二层组成，营业面积8000多平方米，经营2万多个单品，年销售额3亿元。 地下二层设有6800平方米的免费停车场，可同时泊车195辆。北京华联金三角超市 经营面积1.2万平方米，经营品种2万余种，以其价格教低、品种齐全为主要特点，在甘井子区形成稳定的消费群体。 2000年底开始，销售业绩稳定，日平均销售额80万元，年创利税千万元。3、大连市批发市场至2001年底，大连市有各类批发市场57个，其中交易额达10亿元以上的大型批发市场14家，实现交易额最多的是大连双兴商品城，达80亿元。到2005年，大连市还将在县（市、区）建设15个专业农副产品市场。贰、地块周边环境特征及商圈之确定本案所属的沙河口区是大连市的中心区之一，位于市区西部，东与西岗区接壤，西、北与甘井子区毗邻，南临黄海，全区土地面积44.17平方公里。全区在2001年里综合实力明显增强，区街经济呈现持续、快速发展的好势头，国内生产总值和地方财政收入都有较大幅度增长。一、项目周边环境分析立地条件绿地公园购物消费交通通勤 公园中山公园 天然绿地沿马栏河绿化带 餐饮王麻子快餐、小天鹅火锅等 卖场百盛购物中心、家乐福超市等 市场长兴农副产品交易市场 公交8、24、101、503、705、708、713等生活配套环境主题特色办公食宿 银行工行、建行等 机关市工商局沙河口分局、市公路管理处、市教委等 其它通华毅电子市场六大模块六大主题六大吉祥物 宾馆永嘉大酒店、显铭大酒店、华晟山城酒店、金城大酒店等 公司机车宾馆有限公司、亿达集团、鞍钢国贸等联外道路休闲生活医疗保健 主要/次要道路西安路、黄河路、如意街、长兴街等 娱乐解放广场、五四广场、天河良子健足休闲中心等 医院机车医院、口腔医院、渤水医院等本案SWOT分析 S 优势点W劣势点 沙河口区繁华地段，更兼区府大力改建，未来市区副都心雏形初现 发展商实力雄厚，有良好市场形象基础 高起点、高标准、高要求的地标性建筑设计 推案量体巨大，具备成为地区内消费市场“大鳄”与领导者的首要条件 畅通的道路带来交通优势 新兴的商业区域，商务气氛有待进一步加强 区域内客源多属中低收入群体，市内现有中高收入阶层仍瞩意原有商业区 受区域消费观念限制，业态业种有较多局限性。适宜大众产品，高档次、高利润的产品在这一区难以推广O 机会点T 威胁点 依托五四广场、解放广场和中山公园商圈，发展前景良好 超大型“一站式”生活广场，将逐渐成为目的性消费的首选之地 “航母”般的规模经营效应，鲜明的主题特色，也将吸引观光客纷至沓来 入世后新兴客源层的加入 林立的竞争个案导致对自身的区隔性有很高要求 现有商业区域加快改建步伐，从整体环境到内部设施均有大幅提升，目标市场争夺激烈 周边经营业绩不佳的现有商场影响业主们对市场前景的判断二、 项目周边现有道路系统项目地处大连市西部黄河路、西安路主动脉，是该地区南北联结的枢纽。周边地区交通尚属便利，途经公交线路达16条之多，日均人流量达10万人次，周六周日可达近8万人次，客流较为丰富。附项目周边车次流动表：车次行驶方向周一至周五周六至周日车次/小时上下车人数车次/小时上下车人数8路五四广场2884627759姚家小区266132559924路五四广场1917526702寺儿沟2047524759101路大连火车站31103227946马栏广场2979525684503路百盛购物中心1834816301光明路1729917284705路沙河口火车站2894529701棠梨沟2680330752708路张家村1976317651码头2391221842713路莲花市场1559916623旧货市场1871019603附项目周边客流量统计表：地点时间步行人数/小时自行车人数/小时出租车人数/小时其它车数/小时百盛周一至周五4238312456周六至周日35515214506锦辉商场周一至周五68811366423周六至周日90722285385家乐福周一至周五77919413396周六至周日115028494483长兴市场周一至周五8033511286周六至周日962468963附市内公交车乘客情况分布比例概况：单位：%内容周一至周五周六、周日换车4540上下班（上学）155购物1520办事1010逛街510其它105三、项目周边交通设施及主要联外道路南北向东西向 西安路 如意街 广平街 黄河路 长兴街 五一路 兴工街 长江路可直接到达基地的公交：8路：五四广场兴工街木材市场姚家小区24路：五四广场兴工街沈阳路劳动公园寺儿沟101路：大连火车站北京街家乐福辽师大学马栏广场503路：百盛购物中心光明路705路：沙河口火车站五四广场家乐福马兰广场棠梨沟708路：张家村铁道学院家乐福青泥洼桥码头713路：莲花市场建筑设计院百盛购物中心旧货市场临近主要通勤线路：14路：星海湾解放广场汉阳街台山村15路：解放广场奥林匹克广场青泥洼桥中山广场26路：五一广场解放广场软件园庙岭28路：解放广场会展中心海运学院疗养院小平岛32路：奥林匹克广场解放广场西南路红凌小区金宝山202路：兴工街解放广场星海广场黑石礁412路：周水子车家村解放广场太原街701路：中山广场人民广场解放广场迎客广场砬子山709路：中兴大厦人民广场解放广场莱州街星海公园四、项目周边主要居民区和商业区分布（示意图另附）五、客户项目邻近的人口分布收入资讯1 周边人口分布及收入水平为了解项目周边地区居民分布特性，本次调查以北至兴工街，南至五一路，东至中山公园，西至广平街，涉及四个街道7个居委进行了随机抽样入户调查，成功问卷302份，调查结果置信度在95%，置信区间为3%。在了解居民分布的同时也得到了该区域居民的消费形态。大连市沙河口区人口表：总人口非农业人口农业人口男性人口所占比例女性人口所占比例人口密度每（平方公里）586571583059351229915151%28742049%13280项目周边居民人数表：街道名称中山公园街道长兴街道白山路街道黄河路街道兴工街道居委会10811137人口数11002945213254180039142项目周边居民收入接近全市收入水平：附项目周边消费者日常生活支出情况一览表： 单位：%内容支出400-499300-399200-299100-19950-9950以下全市区域全市区域全市区域全市区域全市区域全市区域肉类/0.70.72261923322846.340食蔬菜0.65481331453823914.48水果/1.74617223427221820.325品水产品0.60.715692022.3233018.833豆制品/10.7410989.386类小食品0.8/0.80.3422212151057.475.7主食/2/10.7245452226.672.3其它/10.32611626126075.7家庭日用品0.7/2894201368.374.7文化教育0.70.320.75187171167.380休闲娱乐20.3/1.723741397682.7附项目周边消费者购物休闲频次调查表： 单位：%食品类家庭日用品休闲娱乐全市区域全市区域全市区域每天1次以上638130.350.3每周46次127320.3每周23次198916.742每周1次52258254.4每月23次0.5116241311每月1次以下0.5144491982附项目周边消费者购物时间调查表： 单位：%早上上午下午下班周末、日全市区域全市区域全市区域全市区域全市区域4159167108281937附项目周边消费者购物时的结伴习惯调查表 单位：%周一至周五周六至周日全市区域全市区域自己74824963与好友结伴10688与丈夫（妻子）12112922与孩子31135附项目周边消费者选择商品的条件调查表： 单位：人数食品日用品耐用品价格129814751116质量165114701461包装620557493品牌413556717附项目周边消费者购物选择商场的条件因素调查表：单位：人数交通便利无假货服务品种全规模大价格售后品牌第一提及16165289616072864160第二提及581553210322105924840第三提及18034827032410238415054第四提及55125115205651159540第五提及2436608888366012第六提及9324342155745第七提及2058882428第八提及20817-1010加权得分2469159378811114892346486189排序13546278附项目周边被访者业余生活内容调查表：内容提及频次百分比内容提及频次百分比游泳10323滑冰92健身/健美5312打网球276跳舞9521打台球245滑旱冰143打高尔夫31打保龄球378其它215内容经常偶尔提及频次百分比提及频次百分比玩扑克881912828打麻将591314933玩游戏机133348逛街/购物1603511626看电影1537817看歌舞剧/戏剧72276阅读292654710看电视42594143看录像/影碟52125111玩乐器92204摄影1946113唱卡拉OK3998318去咖啡厅/酒吧2565713去游乐场164368听音乐会112399去饭馆551217138其它20.420.42.男女比例年龄分布3项目商圈周边人口质素图叁、商铺物业市场研究一、大连市中心城区商铺市场现状大连市的大型商场中销售额过亿元的商场目前如表所示：大连市大中型商厦零售额前10名 单位：亿元排名商场零售额比上年增长（%）1大连商场10.692天河百盛购物中心5.4133迈凯乐大连商场5.3194天百大楼5.025胜利百货3.17-106友谊商城3.0317中兴大厦2.6-38新友谊商店1.89国泰大厦1.68-3310天伦商厦1.6大连市目前仍以两个旧商业区为主，分别为青泥洼商业区和天津街商业区，另外还有位于沙河口区的西安路商业区、奥林匹克广场以及位于中山广场以东由友谊集团经营的商场。 青泥洼桥商业区青泥洼桥商业区是大连市的老商业区，拥有众多的百货商店和品种繁多的精品店，专卖店等，商品种类齐全。此商业区历史悠久，在大连市乃至整个东北地区都有很高的知名度。由于是老市区的商业中心，各种商店林立，已无发展空间，人流量非常大，但缺少停车场和停车设施。级别名称A迈凯乐B百年城、先施秋林、新玛特、中兴大厦、胜利百货C秋琳女店、站前不夜城备注：级别依营业额、商场硬件、市场占有率、规模等界定。 天津街商业区天津街商业区的商品结构与青泥洼商业区类似，除了改建（如正在建设中的大连新世界购物中心和金座大厦）已没有再开发的空间