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司考复习指导：建筑物区分所有权摘要：建筑物区分所有权，指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相所形成的“三位一体” 的所有权。为大家带来了司考复习指导之建筑物区分所有权，具体内容如下，希望能对各位备考有所帮助。建筑物区分所有权建筑物区分所有权，指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相所形成的“三位一体” 的所有权。需注意：不要错误地以为，只有高楼大厦才能形成建筑物区分所有权。例如：一栋平房，左边一户(独立产权)，右边一户(独立产权)，中间共用一面 墙。这也形成了建筑物区分所有，只不过是世界上最简单的建筑物区分所有。享有建筑物区分所有权的人称为业主。建筑物区分所有权解释第1条扩大了业主的范围，扩大到一部分尚未取得专有部分所有权的人。业主包括三类 人：依照不动产登记取得专有部分所有权的人;通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记的人;与建设单位签订买 卖、赠与等合同，已经交付房屋，尚未办理过户登记的人。(一)专有权1.专有权的特点： 专有权具有所有权的效力。由此可作两个推论：(a)业主转让其专有权时，其他业主不享有优先购买权。(b)如管理规约规定 业主不得转让房屋，属于违反物权法定的约定，该约定不发生物权效力。专有权受到较多限制。体现在：(a)业主将住宅改为经营性用房的，应经有利害关系的 业主同意。所谓“有利害关系的业主”，指本栋建筑物内的所有其他业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张自己属于有利害关系的业主的，应当证明其房 屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。(b)行使专有权不得危及建筑物的安全。否则其他业主可行使物权请求权。专有权在区分所有权中居于主导地 位。体现在：(a)取得专有权即同时取得共有权和成员权;反之，丧失专有权即同时丧失共有权和成员权。(b)专有权的大小，决定共有权的持有份比例，决定 管理权的大小。2.专有权的客体：业主专有的住宅或经营性用房(地板、天花板和四壁形成的空间)。买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库(物权法第 74条第一款)。买卖合同明示由业主单独所有的绿地(物权法第73条)。具有构造上、利用上的独立性，能够进行房屋登记的摊位(建筑物区分所有 权解释第2条)。买卖合同明示归业主专有的露台(建筑物区分所有权解释第2条)。(二)共有权1.共有权的客体。包括：建筑物的基本构造部分。如支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室。建筑物的公用设施。如楼梯、走廊、电梯、给 排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备、避难层、设备层、设备间。建筑物占有的地基使用权(建设用地使用权或宅基地使用权)， 以及小区内的空地(但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外)。建筑区划内的绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除 外)。建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽 车的车位。建筑物及其附属设施的维修资金。2.业主对共有部分的权利与义务。除非另有约定，区分所有人按照“持有份”对共有部分享有权利，负担义务。所谓“持有份”，指专有部分的面积占 建筑物总面积的比例。内容为：(1)对共有部分的权利包括：使用权，业主有权共同使用和轮流使用共有部分。收益权，业主有权依照其持有份取得因共有部 分产生的收益。(2)对共有部分的义务包括：以共有部分的本来用途使用共有部分。按照各自的持有份分担共同费用和其他负担;并且不得以放弃权利不履行 义务。须注意：建筑区分所有权中的共有权既不是按份共有，也不是共同共有，而是一种特殊的共有，又被称为互有。司考复习指导：物权法定原则物权法定原则物权法第五条 物权的种类和内容，由法律规定。(一)物权法定原则的内容物权法第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”此即物权法定原则。由于物权是支配权具有，排他效力、优先效力和追及效力，为了维护 交易安全，故适用法定原则。狭义的物权法的原则包括种类法定与内容法定。广义的物权法定原则还包括效力法定与公示方法法定。我国采用广义的物权法定原则。1.种类法定。又称“类型强制”，指哪些权利属于物权，只能由物权法或其他法律作出规定。违反物权法定创设的所谓“物权”，不具有物权的效 力。比如：地方人大不得通过立法承认“居住权”为用益物权;法院不得在判决中承认“让与担保”为担保物权;当事人约定创设的法律没有规定的“物权”，不具 有物权的效力，顶多具有合同效力。2.内容法定。又称“类型固定”，包括两方面的含义：物权的内容由法律确定，当事人不得约定与物权的法定内容不相符合的权能内容。例如，当事 人不得约定某一所有权不具有处分效力。当事人不得通过约定违反物权法关于物权内容的强行性规定。例如，当事人不得约定“流质契约”。3.效力法定。物权法未设明文。效力法定，包括两方面的内容：当事人必须按照法律规定的效力来确定物权的效力。例如：物权法第158 条规定，未登记的地役权不具有对抗善意第三人的效力，当事人如果约定未登记的地役权具有对抗善意第三人的效力，则当事人的约定对于善意第三人“不算数”。 当事人不得改变法律关于物权效力的规定。例如：物权法第202条，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，如果抵押人与抵押权人约定，抵押权 人可以在主债权诉讼时效期间完成后两年内行使抵押权，则抵押权的效力必须“缩短至”主债权诉讼时效期间内。4.公示方法法定。物权法未设明文，物权法定原则应当包含公示方法法定。例如，物权法第228条规定，以应收账款质押的，登记机关为信贷征信机构，如果当事人在“公证机关”进行出质登记，则权利质权“未设立”。(二)违反物权法定原则的法律效果1.违反种类法定。物权法定原则为强制性规范，当事人不得以约定排除其适用。若当事人通过法律行为(合同或者遗嘱)创设法外物权类型(如设立居住权)，该“权利”不是物权。但若无其他无效事由，可产生合同上的效力(见【例1】)。【例1】老教授甲因小保姆乙乖巧听话，就和乙签订书面合同约定，乙对甲的某房屋享有20年的“居住权”，乙享有占有、使用、收益该房屋物权。后 老教授甲将该房屋出卖给小教授丙，并办理过户登记。乙、丙因此为该房屋的使用权发生争执。甲、乙的约定违反物权种类法定，乙对该房屋不享有作为用益物权 的“居住权”，乙无权占有、使用丙享有所有权的房屋。甲、乙的约定是一个有效的合同，乙可对甲主张违约责任。2.违反内容法定。分两种情况：如果违反法律的“禁止性规定”，既不能产生物权效力，合同亦属无效。例如：当事人约定流质契约，债务履行期 满，债权人不能即时取得担保物的所有权(即不能产生物权效力);流质契约亦属无效(也不产生合同效力)。如果违反的内容属于物权的“基本内容”，不能发 生物权法上的效果，但不妨碍在当事人之间发生债权法上的效果。例如：甲将某物出售给乙，双方约定，乙“不得”将该物出卖给他人。由于处分权是所有权的基本 内容，甲、乙对乙的所有权所作的限制，在物权法上不能产生限制的效果，乙的处分权不受任何影响。如果，乙将该物转让给第三人，即使第三人为恶意，第三人依 然取得该物的所有权。但是，这并不妨害甲有权对乙主张违约责任。3.违反公示方法法定。如果登记或交付为物权变动的“生效”要件，当事人违反法定的公示方法设立物权，则物权“未设立”。但不影响合同的效力 (区分原则)。例如：当事人约定无需办理登记手续的不动产抵押，则抵押权不能设立;当事人约定以占有改定设定动产质权，不能发生质权设立的效果。4.违反效力法定。约定违反效力法定，如约定法律没有规定的物权效力的，则该物权不具有“该效力”。约定的效力对当事人具有约束力，但不能对抗第三人。司考复习指导：民法中的抵押权人发布时间：2014-02-16 16:22来源：0摘要：如果抵押财产的价值减少不可归责于抵押人，根据抵押权的不可分性，抵押权人不享有保全请求权，只能就抵押人获得的赔偿金或保险金行使优先受偿权(抵押权的物上代位性)。为大家带来了司考复习指导之民法中的抵押权人，具体内容如下，希望能对各位备考有所帮助。抵押权人的保全请求权物权法第一百九十三条 抵押人的行为足以使抵押财产价值减少，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。根据物权法第193条，因抵押人的行为(包括作为与不作为。例如：拆卸抵押之建筑物;抵押之建筑物任其漏雨崩坏而不修补;以有偿取得之荒地 承包经营权抵押而不按照约定支付承包金;抵押物被第三人妨害而不采取行动等。)足以使抵押财产的价值减少时(只要求具有价值减少之虞，不要求实际减少)， 抵押权人享有保全请求权。内容是：抵押物价值减少之防止权。即请求抵押人停止其行为(包括停止作为或不作为)。抵押物价值之回复原状或增加担保请求权。若因抵押人的行为导致抵押物的价值因此减少，抵押权人有权请求抵押人恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。加速到期制度。如果抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供相应的担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。此时，未到期的债务视为已经到期(加速到期)。须注意：如果抵押财产的价值减少不可归责于抵押人，根据抵押权的不可分性，抵押权人不享有保全请求权，只能就抵押人获得的赔偿金或保险金行使优先受偿权(抵押权的物上代位性)。司考复习指导：民法之物与物分类物的重要成分与非重要成分1.概念。物的成分，指物的组成部分。分为重要成分和非重要成分。重要成分。在一个物之相互结合的各个部分中，非经毁损或者变更其性质，不能 分离者，为该物的重要成分。如：房屋的屋梁、房屋的墙砖、汽车上的油漆、书的封面。须注意：重要成分是按照“有利分离原则”作为判断标准，而不是按照成分 所具有的功能作为区分标准。例如：汽车中的发动机对于汽车十分重要，但将发动机卸下后，无论发动机还是车体的性质均未变更(亦未被损坏)，所以发动机仅为 汽车的非重要成分。相反，汽车外壳的油漆对于汽车谈不上十分重要，但是不变更油漆的性质就不能将油漆从汽车上分离开，所以汽车外壳上的油漆属于汽车的重要 成分。非重要成分。一个物之相互结合的各个部分中，重要成分之外的构成部分，为非重要成分。如：房屋的活动门窗、汽车音响、汽车的发动机、汽车的轮胎。2.区分的意义。区分的意义在于，在一物一权原则下，一个物的重要成分上不能成立物权。换言之，物的重要成分不能成为物权的客体。而一个物的非重要成分则可以成为物权的客体。这也是附合制度的基础之一。【例1】甲的汽车发生车祸后，甲窃取乙的油漆给汽车重新作了油漆，又窃取丙的汽车轮胎装在自己车上。乙的油漆涂到甲的汽车上以后，油漆成了汽 车的重要成分，不能继续成为另一个所有权的客体，法律制度评价的结论是，乙对油漆的所有权因附合而消灭，甲取得附合物(修理后的汽车)的所有权，乙只能对 甲主张侵权损害赔偿请求权或者不当得利返还请求权作为救济的途径。丙的轮胎安装到甲的汽车上以后，轮胎仅为汽车(车是一个合成物)的非重要成分，可以继 续成为另一所有权的客体，故丙依然对轮胎享有所有权(轮胎不发生附合)，可对甲行使返还原物请求权，要求甲返还汽车轮胎。【例2】甲的汽车需要大修。甲向乙购买3桶油漆，约定甲支付价款之前，乙保留油漆的所有权。甲又向丙购买一发动机，约定甲支付价款之前，丙保留 发动机的所有权。油漆、发动机交付后，甲用该油漆将汽车油漆，更换了发动机，但甲一直未向乙、丙支付约定的价款。油漆成为汽车的重要成分，发生附合，乙 保留的油漆所有权因此消灭。发动机为汽车的非重要成分，不发生附合，丙保留的汽车所有权不因此消灭。若甲不按照约定支付发动机的价款，丙可行使取回权， 取回发动机。3.分离后物的成分之所有权归属。物的成分，于分离后(无论分离方法如何)，就不再是成分，而是一个独立的物，当然可以成为物权的客体。其所有 权的归属依照下列规则确定：若为天然孳息，适用物权法第116条。若非天然孳息：(a)原则上，归所从分离之物的所有人所有;(b)例外，属于无 主动产。【例3】甲建造房屋时，擅取乙的木材5根作为房屋的屋梁，房屋建好后乙才发现。半年后，甲的房屋被汽车撞倒，乙立即在废墟中找到并取回当初被甲 擅取的5根木材。乙的5根木材被甲用作屋梁后，成为房屋的重要成分，乙对5根木材的所有权因附合而消灭，乙不能对甲行使返还原物请求权，但可主张侵权损 害赔偿请求权或不当得利返还请求权。甲的房屋倒塌后，5根木材成为独立物，但其所有权仍归甲所有(物权法对此未设明文，前述结论为通说观点。)，故 甲可对乙行使返还原物请求权，要求乙返还这5根木材。司考复习指导：合同的法律适用最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定(1)合同当事人选择适用法律的方式和时间明示：一审法庭辩论终结前可协商选择或者变更法律;默示：当事人均援引同一国家或者地区的法律且未提出法律适用异议的，视为作出选择。(2)最密切联系地的确定标准第5条 与合同有最密切联系的国家或者地区的法律：(一)买卖合同，适用合同订立时卖方住所地法;如果合同是在买方住所地谈判并订立的，或者合同明确规定卖方须在买方住所地履行交货义务的，适用买方住所地法。(二)来料加工、来件装配以及其他各种加工承揽合同，适用加工承揽人住所地法。(三)成套设备供应合同，适用设备安装地法。(四)不动产买卖、租赁或者抵押合同，适用不动产所在地法。(五)动产租赁合同，适用出租人住所地法。(六)动产质押合同，适用质权人住所地法。(七)借款合同，适用贷款人住所地法。(八)保险合同，适用保险人住所地法。(九)融资租赁合同，适用承租人住所地法。(十)建设工程合同，适用建设工程所在地法。(十一)仓储、保管合同，适用仓储、保管人住所地法。(十二)保证合同，适用保证人住所地法。(十三)委托合同，适用受托人住所地法。(十四)债券的发行、销售和转让合同，分别适用债券发行地法、债券销售地法和债券转让地法。(十五)拍卖合同，适用拍卖举行地法。(十六)行纪合同，适用行纪人住所地法。(十七)居间合同，适用居间人住所地法。如果上述合同明显与另一国家或者地区有更密切联系的，适用该另一国家或者地区的法律。(3)涉外合同准据法为外国法时的查明五种查明方法：当事人提供、与中国缔结司法协定的缔约对方中央司法机关提供、中国驻该国使领馆、该国驻中国使馆提供、中外法律专家提供。司考复习指导：国际惯例国际惯例，又称为国际习惯，它也是一种国际行为规范。国际惯例可分为两类。我为大家带来了司考复习指导：国际惯例，具体内容如下，希望能对各位备考有所帮助。国际惯例，又称为国际习惯，它也是一种国际行为规范。国际惯例可分为两类：一类为属于法律范畴的国际惯例，具有法律效力。另一类为属于非法律范畴的国际惯例，不具有法律效力。从法律意义上讲，国际法院规约第38条给国际惯例下过一个权威定义：即，作为通例之证明而经接受为法律者“。这就是说，国际惯例是在国际交往中逐渐形成的具有法律效力的规范。上述定义表明，构成国际惯例必须具备两个条件，或者说国际惯例包括两个构成因素：一是客观因素或物质因素，即各国共同实践，重复类似行为，形成“通例”;一是主观因素或心理因素，即被“接受为法律”，或者说被公认具有法律约束力。属于法律范畴的国际惯例依法律规范的性质可划分为强制性的国际惯例和任意性的国际惯例。前者具有直接的、普遍的约束力，当事人必须遵守;而后者 不具有直接的、普遍的约束力，不能自动地适用，一般只有在当事人约定或选择适用时才具有约束力，属于法律范畴的国际惯例也可以划分为国际私法上的国际惯例 和国际公法上的国际惯例。在国际私法范围内，也有两种不同的国际惯例：一种是不需要当事人选择都必须遵守的国际惯例，即强制性的国际惯例。例如，通过长期 国际实践形成的“国家及其财产豁免”原则就属于这种惯例。另一种是只有经过当事人选择，才对其有约束力的国际惯例，即任意性的国际惯例，比如，在国际贸易 中存在的“离岸价格(FOB)、”到岸价格“(CIF)等常见的贸易条件。任意性的国际惯例一般只有经过国家认可才有法律约束力。在国际私法中，国际惯例大量存在。在外国人的民商事法律地位方面，如有“国民待遇”原则等。在冲突法方面，如有“不动产物权依物之所在地法”原则、“公共秩序”原则、“意思自治”原则、“既得权的尊重与保护”原则，“场所支配行为”原则等;在国际民事诉讼程序方面，如有“程序问题依法院地法”原则等。但较多的是在长期商业实践基础上发展起来并用于解决国际商事问题的任意性的实体法 惯例，也就是通常所说的国际商事惯例、国际商业惯例或者国际贸易惯例。例如，在贸易方面，主要有国际统-私法协会制定的1994年国际商事合同通则， 国际商会制定的2000年国际贸易术语解释通则(2000年修订本)，国际法协会制定的1932年华沙一牛津规则和美国商会、美国进口商协会及美 国全国对外贸易协会所组成的联合委员会通过的1941年美国对外贸易定义修订本等。在支付方面，主要有国际商会制定的商业跟单信用征统一惯例(1993年修订本)和托收统一规则(1995年修订本)等。在担保方面。主要有国际商会制定的合同担保统一规则(1978年)和见索即付担保统一规则(1991年)等。在运输和保险方面，主要有国际商会制定的联合运输单证统一规则(1975年修订本);国际海事委员会制定的1974年约克安特卫普规则以及英国伦敦保险协会制定的伦敦保险协会货物保险条款等。我国在调整国际民商事法律关系，解决国际民商事法律冲突，处理国际民商事法律争议时，也依法适用国际惯例或习惯。按我国法律规定，对于国际商事 惯例的适用，一般须由当事人选择适用。只有当事人选择适用的国际商事惯例，才对该当事人有约束力。而在当事人选择适用国际商事惯例时，适用国际商事惯例只 发生于法律对有关事项未加规定的情况。我国民法通则第142条第3款明确规定：“中华人民共和国法律和中华人民共和国缔结或者参加的国际条约没有规定的， 可以适用国际惯例。”不过，应注意的是，该通则第150条又规定，适用国际惯例“不得违背中华人民共和国的社会公