房地产项目价格体系.doc

XXX一期价格体系 一、 定价前提 国家宏观政策没有根本的改变 产品品质、楼盘的展示面和价格相匹配， 保证广告宣传适度的力度 发展商的密切配合 售楼处和样板房按策划标准配置二、 定价原则 实现整个项目销售均价； 前期为后期项目的开发留下一定的升值空间； 适当参照周边同类、市场同质竟争楼盘的市场价格； 考虑消费者心理价格因素； 绝对的品质、恰当的价位带来的高性价比定能对市场形成一种震憾。三、 市场分析 本案周边的楼盘的销售均价在1700-2000元/； 年底楚州房地产的供应量大幅增加，针对本案，清华苑、世纪佳苑、金陵名府等均会推出； 本案的产品要得到楚州人的认同，我们对下列问题应引起重视： 保证楼盘品质，包括园林规划、外立面造型及选材、智能化系统、节能环保工艺及材料、施工单位的实力及施工工艺、施工现场的展示、建材、交楼标准等 营销方面包括采用情景营销方式，售楼处的装修应和项目的定位相匹配、园林展示、样板房应考虑空间感和卖点的提炼、样板房户外景观和园林的结合四、 价格策略本项目规模较大，开发周期较长，市场不可预测因素对项目价格影响较大，为了稳健地运作项目，开盘即树立中高档楼盘的整体形象，同时保证前期购买业主的收益和信心，为后期产品作市场铺垫，在价格策略上，我们建议采用策略，平开高走，即：1、导入期在市场上奠定楚州中高档楼盘形象、以正常价入市，；2、深入调研竞争楼盘、可比项目的销售价格，特别是重点项目的动态；3、根据项目进度和园林、配套设施的完善、社区形象的展示逐步提高售价，使先期购买的业主感受升值喜悦，使后买的业主感到物有所值；4、在销售策略上，采用分批分栋推出的方式销控，并立足于全面详实的市场数据结合发展动态制定分批的价格并动态地调整；5、关注市场热点及亮点； 6、吻合项目的总体定位、明确的市场路线、总的销售策略；五、 价格制定方法利用市场比较法和成本法,进行针对性比较,进行各项修正,进行综合评价后,制定初步价格本楼盘价格定位理念：缔造最好的物业定位及包装方案使市场的潜在客户对其的价格预期很高，以相对合理价格推出，使市场觉得物业比定价“超值”。六、 一期A区价格表体系（下述价格为优惠折扣后价格）1、 首先推出1、2、29、30栋，均价1920元/（实收）；表面均价2000元/；2、 其次推出6、7、8、31、32栋，均价1945元/（实收）；表面均价2026元/；3、 最后3、4、5、27、28栋，均价1970元/（实收）；表面均价2052元/；4、 共14栋实收总均价1955元/；5、 前期交款约1800万，分摊到A区平均每平方米413元，约定优惠额度为所交款的10%，最后分摊到价格里为42元/；6、 1次性付款97折，按揭99折；（71%客户选择按揭付款，29%的客户选择1次性付款），折算后的折扣为98.42折；7、 每户赠送约200元礼品；折合价格约2元/（平均107/户）；8、 通知后3天内签定认购书，交纳定金的，赠送1年管理费，折合到价格里约5元/；9、 房号由东往西排；10、 价格参数；价格参数 景观0-0.03（0-60元） 噪音0-0.02（0-40元） 东西朝向0-0.03（0-40元） 变电站影响0-0.02（0-40） 多层层差系数为6层1楼为1，2楼1.06，3楼1.1，4楼1.02，5楼0.92，6楼0.985层1楼为1，2楼1.06，3楼1.1，4楼1.02，5楼1.08， 以1栋101作为基准11、 各栋价格参数（考虑景观、噪音、变电站影响） 1栋2-3号房加0.005噪音） 2栋2-3号房加0.015（景观），1、4号房加0.005（噪音），3号房减0.02(采光) 3栋，1-2号房加0.015（噪音）、加0.01（景观）， 3号房1楼采光减0.05、2楼采光-0.02,加0.005（噪音）、加0.0125（景观）， 4栋加0.005（景观），加0.005（噪音） 5栋加0.005（景观），加0.015（噪音）； 6栋加0.02（噪音）；1号房减0.02（变电站影响）、加0.0025（景观），2号房减0.015（变电站影响）、加0.005（景观），3号房减0.01（变电站影响）、加0.0075（景观），4号房减0.0075（变电站影响）、加0.01（景观），5号房减0.005（变电站影响）、加0.0125（景观），6号房减0.0025（变电站影响）、加0.015（景观）； 7号楼加0.02（噪音）；1号房减0.02（变电站影响），2号房减0.015（变电站影响），3号房减0.01（变电站影响）、加0.0075（景观），4号房减0.0075（变电站影响）、加0.0125（景观）； 8号楼加0.015（景观），加0.02（噪音）； 1号房减0.015、2号减0.01，3号减0.0075，4号减0.005（变电站影响）； 27号楼1号房加0.0125（景观）， 2号房加0.005（噪音）、加0.01（景观），其他加0.015（噪音），加0.0075（景观）；2号房减0.01(采光) 28号楼1号房不加，2号房加0.005，其他加0.015（噪音）； 29号楼1号房不加，其他加0.005（噪音）， 3