2010上海崇明港西镇项目定位策划报告

【 鹏昱崇明港西镇项目 】 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 报 告 思 路 区域属性 区域市场分析 项目属性 项目定位 产品定位 企划定位推广 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性 发展现状 崇明三岛陆域总面积 1411平方公里，其中崇明岛 1267平方公里，长兴岛 88平方公里，横沙岛 56平方公里； 三岛包括 13个镇和 3个乡，另有 3个国营农场、 2个军垦农场和江苏省的 2个乡； 三岛目前总人口 中崇明岛 兴岛 沙岛 崇明三岛目前面临对外交通不够便捷、经济水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。 本案 区域封闭特征明显，与市区联动性较弱 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 以生态居住、休闲运动、国际教育为主的科教产业集聚区和门户景观区 以休闲度假为特色的生态旅游度假区 人口集聚的田园式新城和新市镇区 以船舶、港机制造业为主的海洋装备岛 以森林度假、休闲居住为主的中央森林区 以国际会议、滨湖度假为主的景湖会展区 以生态农业为主的规模农业区和战略储备区 本案 区域属性 功能分区定位 崇明划分为七大功能分区 ,未来规划完善 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性 产业布局 产业布局 崇明产业发展的重点是： 清洁型工业：重点依托长兴岛发展船舶制造和港机制造产业，拓展海洋装备产业的发展空间； 休闲型旅游度假和户外运动产业：重点发展户外假日运动基地、大型主题乐园、度假和休疗养中心、国际邮轮、长江游艇停泊港和农家乐旅游等； 生态型现代农业：重点发展绿色种养业、观光农业，建设明珠湖生态观光园、东平国家森林公园、前卫村生态农业示范区等三大观光农业基地。 本案 长兴岛造船基地 长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性 长兴岛造船基地 长兴岛是上海的第二大岛，面积 88 平方公里； 长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，成为上海近期重点培育的六大产业基地之一； 造船基地规划面积 10平方公里，一期工程占地面积 船、中海、振华港机和上海港机等大型企业已经进入。 到 2015年二期工程完成后，造船基地将拥有 7个大船坞，届时，长兴岛也将成为世界最大造船基地之一。 本案 长兴岛造船基地的发展将带来大量产业人群聚集 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性 交通规划 未来崇明的交通可达性将得到根本改观，与市区联动性大大加强 本案 已双线贯通，将于世博前通车，全线按高速六车道设计，桥梁设计时速 100公里，隧道设计时速 80公里。 已开工，将于世博前通车 规划中 全程 25公里，车程 20分钟 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性 轨道交通 9号线四期将通过长江隧桥延伸至崇明 1号线将通过沪崇越江通道西线延伸至崇明 轨道交通形成远期利好，未来将进一步提升区域房地产市场价值 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域属性 生态资源 上海唯一的国家级生态示范区 产业支撑 长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，上海的支柱产业 区域前景广阔，未来发展潜力巨大 未来交通可达性好 长江隧桥、崇启大桥将于世博会前通车 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域项目分布 区域市场特征 怡祥居 金月湾 本案 天赐景城 城桥镇 堡镇 陈 家 镇 嘉年花苑 博园村 绿岛阳光苑 区域项目主要集中在城桥镇，堡镇仅有一个项目，其他区域尚处于未开发状态 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 公寓项目 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 城桥镇 金月湾、 怡祥居、 天赐景城 （公寓、别墅混合型） 堡镇 博园村 怡祥居 金月湾 本案 天赐景城 城桥镇 堡镇 陈 家 镇 嘉年花苑 博园村 主要公寓项目分布 区域主要公寓项目集中在城桥镇，堡镇仅有一个项目 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 镇区 项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 建筑形态 开盘时间 后续推量 城 桥 镇 金月湾 近 9万方 5% 9高层 2004 嘉年花苑 3万方 1% 多层（地下半架空） 2007期约 怡祥居西苑 4万方 7% 多层 2005 天赐景城 约 10万方 9万方 多层 2006 堡镇 博园村 2万方 近 40% 多层 2004 建筑形态以多层为主，仅金月湾为小高层产品 区域主要公寓项目 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 区域市场整体供求平稳，成交受供应影响显著 供求比情况 主要供应集中在 07年 11月， 12月， 08年 1月， 3月， 4月，总供应套数 589套，总面积 61693期， 09年 1月嘉年华苑新增 108套供应，面积 1520509年 2月增加 55套。 07年 11月至 08年 4月已成交 572套，总面积 62870见这期间的新增供应都已基本消化，市场等待大量新增供应的出现。 08年 8月成交 15套，面积 1787后更是屡创新低， 08年 12月仅成交 2套， 249 ，主力供应的去化成为主因。 累计供求比始终小于 求情况良好。 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 价格走势 08年，崇明县整体公寓项目成交均价 5909元 / ，城桥镇成交均价 6271元 / ，堡镇成交均价 4802元 / 。 金月湾， 08年 4月成交均价 8149元 / ，成交套数 38套，占总套数 53%； 嘉年花苑， 08年 3月成交均价 6921元 / ，成交 52套，占总套数 57%。由于区域内的高价楼盘，在 08年 5月之前都已基本去化，因此今年 5月始均价开始有较大幅度的下滑。 09年 1月嘉年华苑新推 108套，成交 18套，占总成交套数的 95%，成交均价 8378元 / ； 09年 2月嘉年华苑成交 40套，均价 8110元/ ，成交占比和成交均价都有所下滑。 08年城桥镇成交均价 6271元 /堡镇成交均价 4802元 / 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 项目名称 总供应套 数 主力供应面积 供应比例 近期供应日期 供应套数 金月湾 550套 2房： 104房： 131房： 40% 3房： 60% 2008 54套 2008 40套 2房： 27套 3房： 67套 嘉年花苑 342套 3房： 112房： 17% 3房： 79% 2009房： 96套 怡祥居西苑 395套 2房： 73房： 104房： 46% 3房： 54% 20082房： 36套 天赐景城 512套 3房： 100房： 78% 博园村 496套 2房： 76房： 110房： 61% 3房： 33% 2007 192套 2房： 150套 3房： 42套 供应结构以 112145 供应情况 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 110130成交结构与供应结构相一致 分面积段 供应 成交 当期成交占当期供应比例 套数（套） 面积 （平方米） 套数（套） 面积 （平方米） 套数比例 面积比例 金月湾二期价量齐升 价量走势 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 金月湾月去化套数及价格030609012004套) 成交均价( 元/ )月成交量及价格走势整体运营平稳，月均去化 11套 金月湾自开盘以来，月均去化套数为 11套， 04年 8月开盘推动了成交。 整体而言，月成交量较高的时间段为 08年二期开盘后，因有一期品质保证，出现较高的月成交量。 月均去化分析 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 项目 名称 嘉年花苑二期 总建面 13000目 地址 体育路 58弄 容积率 品 形态 多层 开 盘 时间 2004年 发展商 上海崇明房地产开发有限公司 08年 均价 6958元 /手房 7500元 / 房型 面积 以 3R： 112一期 二期商品房均已售罄 三期约 9年 1月推出 嘉年花苑二期 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 距南门港汽车站约 2公里，距八一路步行街约 1公里 地理位置 公寓个案分析 区位： 城桥镇 配套： 八一路步行街 崇明县中心医院 人民体育馆 妇幼保健院 崇明影剧院 嘉 年 花 苑二期 体育路 东门路 川心街 北门路 八一路 西门路 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 颜色以暖色调为主，材质采用涂料 外立面 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 户型分析 公寓个案分析 主卧飘窗 卧室均带卫生间，私密性较好 北通透 传统公寓户型设计，南北通透，全明设计 南北双阳台设计 2/1/1， 96，133 鹏昱崇明港西镇项目 】 嘉年花苑一期为配套房，二期为商品房，于 07年 11月开盘，供应面积为 10942计 92套；三期 09年 1月 16日开盘，15205108套，主要为 139 08年成交均价为 6958元 /期至 08年上半年已售罄，目前，二手市场报价为 7500元 / 购买客户主要为本地自住客。 成交量受供应量影响较大，整体成交价格较为平稳 新增供应推动集中成交 开盘推动集中成交 价量走势 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 月均去化套数为 15套 区位优势 +平稳的价格使其成为区域内月均去化最好的公寓 嘉年花苑二期自开盘以来，月均去化套数为 月均去化情况 公寓个案分析 嘉年花苑二期去化套数及价格01020304050607080900 7 - 1 1 0 7 - 1 2 0 8 - 0 1 0 8 - 0 2 0 8 - 0 3 0 8 - 0 4 0 8 - 0 5 0 8 - 0 6 0 8 - 0 7 0 8 - 0 8 0 8 - 0 9 0 8 - 1 0010002000300040005000600070008000成交套数（套） 成交均价（元/ 平方米）【 鹏昱崇明港西镇项目 】 项目 名称 怡祥居西苑 总建面 约 24000目 地址 城桥镇中山街路 118弄 开盘 时间 2005年 产品 形态 多层， 1楼带地下室 发展商 上海崇明房地产开发有限公司 08年 均价 5281元 / 二手房 5000型 面积 2R： 79 3R： 103套商品房，部分对外销售，已售罄 怡祥居西苑 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 怡祥居西苑距离南门汽车站约 3公里 地理位置 公寓个案分析 区位： 城桥镇 配套： 八一路步行街 崇明县中心医院 人民体育馆 妇幼保健院 崇明影剧院 中街山路 北门路 中津桥路 观光河 八 一 路 西门路 西引路 三沙洪路 三沙洪河 怡祥居西苑 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 以深色为基调，材质以涂料为主 外立面 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 怡祥居西苑于 05年开盘，供应面积为 40255 395套，主力面积为 79103目以配套房为主，部分对外销售。 05年下半年，受大市场环境影响，成交形势不乐观。 要由于 3迁户购买成交了 4套，价格在 2000元 / 08年成交均价为 5281元 / 目前已经基本售完，二手房市场报价为 5000 以配套房为主，价格明显低于其他公寓项目 成交分析 个案分析 ） 成交套数（套） 成交均价（元/ 平方米）开盘推动集中成交 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 处区域内较低水平，月均去化 6套 怡祥居西苑自开盘以来，月均去化套数为 6套。 05年 3月开盘时与 08年新增供应时有集中量成交，分别为 56套和 13套。 06年 4月，因拆迁户购买，以 3200元 / /5套。 月均去化情况 公寓个案分析 怡祥居月均去化套数及价格01020304050602004. 72005. 32005. 62006. 52006. 72006. 92006. 112007. 12007. 32007. 52007. 72007. 92007. 112008. 12008. 32008. 50100020003000400050006000成交套数（套） 成交均价（元/ 平方米）【 鹏昱崇明港西镇项目 】 项目 名称 博园村 总建面 19000目 地址 宝镇大通路 139弄 容积率 品 形态 多层， 1楼带地下室 开盘 时间 2004年 发展商 上海崇明房地产开发有限公司 08年 均价 4984元 / 二手房 4700元/房型 面积 2R： 89 3R： 96园村是堡镇唯一的公寓项目 博园村 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区位： 堡镇 配套： 堡镇医院 金叶超市堡镇店 永乐电器 地理位置 大通路 向 堡 路 博园村 公寓个案分析 位于堡镇镇中心，距堡镇码头约 2公里左右 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 涂料材质 +暖色调，较大众化 外立面 公寓个案分析 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 2/1/1， 76卧室仅 8平米 舒适度不高 餐厅过小，且采光较差 户型分析 公寓个案分析 3/1/1， 型设计平平、亮点较少、舒适度不高 横厅设计，通透性较差 主卧凸窗，增加亮点 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 博园村一期于 04年 10月开盘，供应面积为 21706 160套，主力面积为 966 二期于 05年 12月开盘，供应面积为 35291 336套，主力面积为 11220 07年 12月新增供应量为 16736动了当月成交量上涨。 08年成交均价为 4984元 /前，该项目基本售罄，仅余 3价为 4700元 / 区域内竞品少 +低均价使项目去化情况良好 成交分析 公寓个案分析 博园村供求走势0501001502002502005. 122006. 22006. 42006. 62006. 82006. 102006. 122007. 32007. 52007. 72008. 12008. 32008. 52008. 72008. 90100020003000400050006000供应（套） 成交套数（套） 成交均价（元/ 平方米）【 鹏昱崇明港西镇项目 】 月均去化 14套，月去化量受新增供应量影响较大 二期自开盘以来，月均去化套数为 14套。 去化量集中在 成交量较高段为 07年 12月新增供应量时及 08年 1月，分别为 109套和 60套。 月均去化情况 公寓个案分析 博园村月均去化套数及价格02040608010012007- 1208- 108- 208- 308- 408- 508- 608- 708- 808- 908- 100100020003000400050006000成交套数（套） 成交均价（元/ 平方米）【 鹏昱崇明港西镇项目 】 1、供应集中在核心镇区 城桥镇 2、项目多层为主，鲜见小高层及高层电梯房 3、 1101304、区域公寓成交均价 5268元 /5、创新产品容易成为区域市场追捧热点 6、产品品质一般，缺少创新产品 7、本地自住客占消费主导 公寓市场特征 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 别墅项目 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 城桥镇 天赐景城（混合型） 绿岛阳光苑 主要别墅项目分布在城桥镇 本案 天赐景城 绿岛阳光苑 城桥镇 堡镇 陈 家 镇 主要别墅项目分布 别墅项目主要集中在城桥镇 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 建筑形态 开盘时间 后续推量 天赐景城 约 10万方 9万方 联排别墅 双拼别墅 2006 绿岛阳光苑 3万方 5% 联排别墅 双拼别墅 2006 区域内别墅类型项目少，无独栋类型出现 纯别墅社区项目规模小 短期内无新增供应 别墅项目 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 项目名称 总供应套 数 主力供应面积 供应比例 近期供应 供应套数 天赐景城 92套 联排：202209拼：207215排： 13% 双拼： 87% 2007联排： 12套 绿岛阳光苑 147套 联排：180198双拼：231251联排： 63% 双拼： 37% 2007排： 85套 双拼： 51套 别墅项目供应情况 【 鹏昱崇明港西镇项目 】 区域市场特征 180220分面积段 供应 成交 当期成交占当期供应比 例 套数（套） 面积 （平方米） 套数（套） 面积 （平方米） 套数比例 面积比例 功能 ；在功能价值之外，精神价值，驾驭着别墅购买的关键诱因。 我们强调与生活、与世界零距离，打破时间、空间给人带来的限制，实现自由居住的终极目标。 一期别墅项目 ,引领崇明岛 生态、养生、度假别墅 市场，打造崇明高品质的住宅标杆。 零时空 独栋别墅 崇明岛 广告语 零公里 一个看世界的全新角度 ！ 零公里 条条大路，通往零公里 ！ 零公里 世界从这里开始，也在这里回归 ！ 零公里 时间、空间，化整为零 ！ 广告语 零公里 对世界观的朝圣 . 稿 秀稿 3 13104公里，西班牙距上海。 你确定 ？ 旅行？西班牙太远，只争朝夕！ 阳光、沙滩、大海，宝岛崇明爱恋西班牙。 上海，只有一个西班牙！ 零公里 零时空别墅 崇明岛 情似火，小心烫伤 ！ 身着紧身衣，化身与斗牛周旋的勇士， 或是，喝完一杯装满热情的地中海葡萄酒， 与火红衣裙的西班牙女郎贴身弗拉明戈， 上海，只有一个西班牙！ 零公里 零时空别墅 崇明岛 零公里 ，西班牙距上海。没错 ！ 毕加索在玄关白墙涂抹浓艳， 三毛的荷西在书架第四层潜水， 唐 吉诃德在花园的大风车下喃喃自语。 上海，只有一个西班牙！ 零公里 零时空别墅 崇明岛 . 宣传策略及渠道 如何开启 对世界观的朝圣 之门？ 【 零公里 】 ，如何演绎境界？ 总体宣传策略 以面带点，点面结合，形象挂帅，活动铺路 三大平台 大众媒体 小众媒体 制造话题和影响力 新闻、艺术 对话、巡展、口碑 对位人群，传递价值 软文、新闻 、户外 报广、 络 呼应、验证、说服 直邮 各类专业杂志 总体宣传策略 （一）以面带点，点面结合： 在媒体选择上，以大众媒体带动小众媒体，两条通路齐头并进，增强本案宣传的广度和深度。 （二）形象挂帅： 即“整体品牌形象广告”和“项目销售广告” 首先，通过项目整体广告推广迅速建立项目入市后的整体品牌形象，为项目的整体销售以及开盘聚集客户。其次，配合各阶段销售目标的调整，需要将不同的销售信息内容通过广告，传达给目标客户群体。 （三）活动铺路： 通过一系列的 广项目信息，营造商业氛围，将本案特点和生活理念通过活动传达出去，并为销售积累客户。 媒体选择 A、 大众媒体：平面媒体 报纸： 新闻晨报 、 东方早报 、 新民晚报 等 杂志： 上海楼市 、 租售情报 等 B、 小众媒体：金融类、财经类、生活时尚类、高尔夫类 浙商 、 21世纪商业评论 、 理财周刊 、 环球企业家 外滩画报 、 周末画报 、 东方航空 等 C、 网络： 搜房网 D、 电视： 电视专题片、 一财经频道 E、 直邮 F、 户外 G、 房展会 H、 A、平面宣传： 报纸广告： 树立项目形象，发布项目信息，保证一定的曝光率； 杂志广告： 房产类、金融类、财经类、生活时尚类、高尔夫类杂志软硬结合的广告形式推广； 销售道具： 利用专业有说服力的销售道具、 书进行信息发布； 其 他： 精美的纪念礼品，如：展现崇明岛生态环境、西班牙风情的名信片集锦； 行业协会： 私人会所、俱乐部、温商、浙商等行业协会信息发布。 具体方案 B、户外媒体： 引导旗： 营造销售氛围和经营热度，发布营销信息；在项目附近路段树立引导旗，如：港东公路等； 户外看板： 在附近路段拐角处和项目建筑体上树立项目看板； 高炮 ：在各高速公路路段树立高炮发布项目信息，如 立项目形象。 具体方案 C、活动 活动一： 主 题：西班牙印象艺术展 时 间： 待定 地 点： 待定 表现形式： 西班牙艺术品、画作展示，影片放映、文化周活动等。 具体方案 活动二： 主 题：弗拉明戈音乐节 时 间： 待定 地 点： 待定 表现形式： 西班牙音乐狂欢节，现场演奏，西班牙美食、美酒鉴赏等。 具体方案 活动三： 主 题：生态、度假别墅推介会 表现形式： 邀请焦点客户，集中座谈，共同探讨产品的可能性，发挥“小圈子文化”的链式效应。 具体方案 . 媒体计划及预算 告线 销售线 广告媒体：户外、报纸、物料、杂志、电视、 活动媒体：第一财经频道、 周末画报 等 2010 开盘 持销 亮相 高潮 持续 户外 出街 开盘 发布 蓄客 软文 炒作 广 销平销海 盘 起势期 亮相期 开盘期 07 09月 09 10月 10月 生态、养生别墅 零时空别墅 境界 地块、生态、大规划 地块、资源 社区、产品 户外、纸媒 事件、网络 户外，硬广 ,软文 料 户外、硬广、 书、售楼处现场 话题引爆，迅速拉拢关注并锁定“ 崇明岛生态别墅 ” 零时空 纯独栋别墅的居住意义 产品卖点 全面剖析价值，加强偏好，促成购买 展示项目形象，通过软文炒作、 成认知偏好。 社区、产品 产品卖点 地块炒热 持销期 持续性的形象演绎配合后续产品价值点 社区、产品 社区、产品 户外、硬广、直邮 物料、售楼处 时间段 09月 营销节奏 积蓄客户 推广阶段 起势期 主力价值 崇明岛地块 预期目标 话题引爆，迅速拉拢关注 阶段主题 崇明岛规划、生态养生别墅崛起 关键词 生态、养生 实现方式 户外、纸媒 事件、网络 A、利用大众媒体，建立项目形象，充分阐释本案的立意及精神内涵。利用 新闻晨报 地产星空平台，进行软文炒作，进行深度的挖掘，炒热崇明岛生态度假型别墅产品。 B、考虑到本案的投资前景，会吸引部分外地投资客，在大上海区域媒体发布广告，介绍崇明岛的房产投资前景和项目概况。 C、发布楼盘户外、墙体广告。 D、公交车身广告及其他各类广告。 G、充分利用活动的举办，在媒体上加以炒作。 时间段 10月 营销节奏 锁定客户 推广阶段 亮相期 主力价值 零时空别墅、境界 预期目标 展示项目形象，通过软文炒作、 成项目认知偏好。 阶段主题 零公里 零时空别墅 崇明岛 关键词 境界 实现方式 户外，硬广 ,软文 料 A、借助 新闻晨报 、 租售情报 等媒体，预告开盘。 B、各种销售道具到位，楼书、 C、直邮等其他各类广告发布。 D、开盘活动准备。 时间段 营销节奏 赢得客户 推广阶段 开盘期 主力价值 社区、产品 预期目标 全面剖析项目价值，加强偏好，促成购买 阶段主题 社区、产品 关键词 社区、产品 实现方式 户外、硬广、 书、售楼处现场 A、借助 新闻晨报 、 租售情报 等媒体，发布开盘信息。 B、各种销售道具到位，楼书、 C、售楼处现场气氛布置。 D、户外阵地全面开花，预告开盘信息。 E、开盘活动举办。 时间段 暂时未定 营销节奏 维持客户 推广阶段 持销期 主力价值 社区、产品 预期目标 持续性的形象演绎配合后续产品价值点 阶段主题 社区、产品 关键词 社区、产品 实现方式 户外、硬广、直邮 物料、售楼处 大众媒体围绕阶段主题展开形象演绎。 小众、户外媒体结合新产品亮点或未被有效感知的价值点，再整合，再传播。 渠道的更深入，根据成交客户情况再跟踪，再细分，物料刷新、跟进。 广告线 势期）： 软文专题报道炒热崇明岛及地块规划 相期）： 案名及 公里 软文： 炒作地块 /资源，放大精神层面的价值 硬广：生态养生别墅的生活、居住境界 物料：把阶段主题结合项目卖点 盘期）： ” 零公里 零时空 纯独栋别墅 ”。现场包装演绎形象，物料配合销售 “社区、产品”。 形象再升华，物料配合新卖点、新信息 本案一期别墅总销金额： 告总预算为 375万元（ 不包含售楼处装修及样板房费用），实际操作中，可以依据销售情况，进行调整。 推广费用预算 项目 价格 (元 ) 备注 售楼处门头 1万 2万 裱板 1万 配合卖点，按需分布裱板在内墙上 导视系统 1万 模型 6万 1个全局大模型 若干单体模型 透视图、鸟瞰图、家配图 5万 小计 16万 1、售楼处内部 项目 价格 (元 ) 备注 围墙 10万 为体现楼盘品质 ,围墙可采用喷绘灯箱 精神堡垒 5万 小计 15万 2、售楼处外部 项目 价格（元） 备注 楼书 3万 3000本 10元 /份 万 5000份 2元 /份 销平销海 3万 6000份 5元 /份 邀请函、信封、信纸、名片 1万 礼袋 1万 5000个 2元 /个 水杯、铭牌 1万 礼品 2万 5000份 4元 /份 小计 12万 3、销售道具 项目 价格（元） 备注 引导旗 10万 户外 100万 小计 150万 4、户外据点 项目 价格（元） 备注 30万 房展会 20万 小计 50万 5、房展会及活动 项目 价格（元） 备注 新闻晨报 110万 租售情报 上海楼市 搜房网 10万 直邮 6万 摄影 +宣传片制作 6万 售楼处、巡展等投放使用 小计 132万 总计 375万 6、媒体广告 司 标志图形由深蓝矩形和四个“ T”负形巧妙组合而成，字母“ T”取自司名“ 天昱通 ”首字字母； 四个字母“ T”朝向不同角度，相互呼应循环往复，寓意公司以人为本的客户理念、专注于房地产开发的发展方向、建造方式的变革、坚持可持续发展的经营理念。 重、信任的感觉。 说明 标志图形由矩形正方体和 字母“ T” “Y” “T”变化巧妙组合而成，字母“ T” “Y” “T”取自司名“ 天昱通 ”首字字母； 字母“ T” “Y” “T”与矩形正方体组成房屋形状，体现公司的行业属性，形象鲜明、清晰。 重、信任的感觉。体现了公司的企业文化。 说明 广东清新乔顺国际酒店（暂定名）项目策划案 二九年十二月五日 前提 对清远市及珠三角地酒店模式及市场情况的了解 尚不确定项目周边土地的规划情况 尚不确定整体项目的建设及投资情况 目 录 一、酒店的定位 二、酒店功能分配建议 三、合作模式与服务内容 （一）“ S”优势 1、濒临飞来湖，周边环境良好。 2、新建项目，可营造的空间较大，若建成区域内标志性建筑，易形成品牌。 3、业主思维开阔，具有前瞻性，聘请专业的酒店管理公司进行管理，可使酒店的服务管理达到较高水平。 （二）“ W”劣势 1、周边商业氛围不浓厚。 2、从目前来看，交通状况有待改善。 （三）“ O”机会 1、清远市经济增速连续多年全省第一，大环境非常喜人。 2、清远市投资环境已基本成熟，各大工业区已经成形，势必会有更多的商务客人进入清远。 3、其它各大酒店，尤其是清新县，服务质量和硬件水平同质化较重。 4、本地居民的消费水平也正与日俱增。 5、清远是 “ 全国优秀旅游城市 ” 和 “ 漂流之乡 ” ，旅游品牌名声在外，特别是周末和节假日，客房供不应求。 （四）“ T”威胁 威胁主要来自于同行业竞争 ， 据了解 ， 近一到二年 ， 清远市区将有二到三家五星级酒店开业 ， 其他酒店和泛酒店形式的旅游服务企业也如雨后春笋般的兴建和营业 ， 各大酒店的管理和竞争意识也正在增强 。 项目定位 （一）基本定位 1、档次定位： 五星级综合性休闲商务酒店 2、功能定位： 高端休闲、娱乐、商务 项目定位 （二）理念定位 1、主题理念： 打造清远市知名的综合性休闲商务酒店。 2、衍生理念： 以物业保值增值，以康体休闲与娱乐餐饮创收，以客房、旅游商务接待与大小会议实现可持续发展。 3、运作策略： 在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），实现标准化运行。与旅行社、网络等代理机构建立广泛的伙伴关系，建立以会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。 方位建议 考虑到项目商业规划的合理性，建议酒店建于中山路与新宁路的拐角处，正门面向中山路，大堂设在一楼，餐饮设在二楼，夜总会设在三楼，桑拿及康体中心设在四楼，五楼以上为客房，具体根据设计情况确定。 目 录 一、酒店的定位 二、酒店功能分配建议 三、合作模式与服务内容 功能分配说明 根据我们对清远市场的了解以及对酒店的初步定位，我们建议将酒店分地上和地下两部分进行建设，地上为客房区、大堂区、大堂零售区、餐饮区、会议服务区、公共康乐区（即夜总会和桑拿）、客用设施区（可作为会所与小区共用），地下主要为后勤服务区与地下停车场。预计总建筑面积34790平方米，其中地上 25930平方米，地下为 8860平方米。 各区域具体的功能分配及建议面积见 附表 。 目 录 一、酒店的定位 二、酒店功能分配建议 三、合作模式与服务内容 合作模式 本着最大限度的为业主节约成本的原则，在项目筹建期（预计约 20个月），我们主要以咨询顾问的形式进行合作。按照行规，管理公司按每月 30000元人民币收取咨询服务费。服务内容在协议中另行约定。 酒店正式营业后，我们以委托管理的形式进行合作，管理公司按营业额的3%收取管理费。合作期限以签订的管理协议为准。 管理公司根据项目的筹建进程，约在开业前 10个月或按工程进度情况开始派驻以总经理为首的管理团队。管理团队的工资根据约定标准由业主方按月支付。 咨询顾问 + 委托管理 咨询顾问服务内容 总原则：把控监督 1、提出适合酒店建设及运作的专业意见，使甲方避免在筹建工程期间发生各种不必要的错误，节省因改动而造成的工期和资金的浪费。 2、从管理公司提供设计、工程、装修标准建议的角度，协助业主方把关和准确定位，减少不必要的开支项目。 3、顾问团队负责人参加每月项目例会，并应甲方要求参加项目各阶段重要会议。 咨询顾问服务内容 （一）建筑设计 参与各设计阶段的评审和优化工作，站在营运效益最大化角度提出酒店专业意见。 建筑造型美观与实用的平衡提出专业意见 定平面布局 , 功能配套面积、交通流线、