复习参考题库之四：简答题.doc

四、简答题：1、叙做一手住房贷款、一手商业用房贷款必备的五证为那些？我行一手住房贷款、一手商业用房贷款可以叙做的工程进度要求？五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证； 按揭贷款建设工程进度要求为：商铺竣工验收，住房结顶。2、虚假一手住房按揭贷款的主要表现特征。1）内部关系人（公司内部员工或员工亲属）贷款；2）外部关系人（子、母公司、建筑单位或业务往来企业的员工或员工家属）贷款；3）大部分业主贷款金额一致，贷款期限较长，还款时间集中或由开发商统一还款，或由开发商统一拨付首付；4）拔高楼价蓄意制造“零首付”；5）出现抵押物抵押错误，重复抵押的现象，或单个合作项目中多笔抵押物未在规定时间内办理抵押登记；6）房屋销售合同不办理备案手续，或迟迟未落实抵押预登记。3、虚假一手住房按揭贷款的主要风险控制措施。1）、加强开发商和项目的准入管理，加强项目工程进度、资金流向和销售情况的监控；2）、分析各类信息和材料的一致性及内在逻辑联系；3)、认真执行面测、居访的有关规定，加强信息核查力度；4)、大额首付款应对照核查付款日开发商结算账户的进账单或现金缴款单；5)、加强还款账户管理，严禁由开发商账户为客户统一还款；6)、及时到房管部门核实商品房销售备案和抵押预登记资料；7)、业务行指定专人跟踪房产交付情况，并及时落实正式抵押登记手续；8)、分析交易价格与合作项目资料中销售价格信息的一致性，及与当时同地段同类型楼盘价格的匹配性。4、二手住房按揭贷款的主要风险类型。1）、交易风险：由于二手住房买卖交易手续繁琐，涉及的情况复杂，可能会因交易失败、产权不清晰、欺诈等导致买卖纠纷。包括卖方的房屋已出租；卖方对交易的房屋不具备合法的或完全的处分权，如卖方持伪造的产权证，或卖方仅为合法的产权人之一；房屋产权不清晰，涉及离婚析产及遗产继承等。2）、套现风险：买卖双方以虚假的房屋交易套取银行信贷资金，银行可能面临借款人弃楼停止还款的风险。3）、中介公司挪用资金风险。4）、抵押物价值、房屋状况不易确定的风险：包括楼龄较长、楼况较差，面临市政拆迁，建筑结构不合理，建筑所用材料较差等。5、二手住房按揭贷款主要风险的表现特征。1）、买方或卖方涉及关系人，如为二手房中介股东或管理者等；2）、二手房交易行为不合常理，如直系亲属间买卖，同一人将房产售出后又再次购回；3）、卖方委托二手房中介人员出售房屋并收取房款；4）、贷款及交易资料中前后签字不符，买卖双方所留联系电话为同一人；5）、首付款由二手房中介垫付；6）、信息核查发现重大异常，如借款人对所购房产及贷款的重要信息不了解或回答不清。6、二手住房按揭贷款的主要风险控制措施。1）、认真执行面测、居访的有关规定，核实买卖双方关系，加强对贷款真实性的核实；2）、通过对抵押物进行实地调查或由我行指定的评估公司评估等方式，核实抵押物的真实性及评估价格的公允性；3）、对于卖方未到场的，须电话核实，并要求出具经公证处公证的委托书；4）、加强对中介公司准入管理，签署合作协议，明确权利与义务；通过签署账户监管协议，设立监管账户等方式对交易资金进行监管；5）、加强对房屋结构、建筑材料、使用状况的实地勘察，密切了解市政建设、旧城改造政策，及时了解是否属拆迁范围；对面积小、户型差、建筑年份长、建筑材料差的二手房，视购买者实力情况谨慎叙做；6）、审慎叙做中介机构人员的二手交易按揭。7、在个人住房贷款风险点基础上，个人商业用房贷款应重点考察如下风险点。个人商业用房贷款与个人住房贷款风险点比较风险点个人住房贷款个人商业用房贷款项目风险项目合规风险、完工风险项目合规风险、完工风险、区位风险开发商风险开发商虚假按揭风险开发商虚假按揭风险、运做风险借款人风险借款人收入风险、道德风险借款人收入风险、道德风险、经营风险市场风险价值变化和评估风险价值评估风险、返租包租风险、产权式商业用房风险业态风险-业态风险8、申请零售贷款的借款人必须提供的主要资料有哪些？1）身份证2）户口簿3）婚姻状况证明4）资信证明5）收入证明6）用途证明7）资产负债状况证明8）抵押担保资料。9、外籍人士在境内只能购买一套用于自住的住房，须满足哪些条件可叙做？1）须在中国境内具有有效居留身份，有关部门出具的在境内工作超过一年的证明；2）是否为外销房按照当地房管部门规定执行；3）首付比例不低于50%，贷款期限不超过8年；4）购房、借款合同须经公证；5）境内外个人名下无住房的书面承诺。10、目前受理房贷申请时，有哪几种情况须执行第二套差别化住房政策？1）借款人首次利用贷款购房，如在借款人户籍所在地或拟购房所在地房屋登记信息系统中家庭已登记有一套住房的；2）借款人已利用贷款购买过一套住房又申请贷款购买住房的；11、二手商业用房按揭贷款有那些风险点？1）虚假交易，套取银行资金；2）中介公司挪用客户贷款资金风险；3）商业用房的变现能力。12、个人汽车消费贷款的主要审查内容？1）对合作商进行审核。审核合作方的担保额度是否超标、保证金是否足额、不良率是否超过合作批复要求。2）对借款人进行审查。重点审查其收入真实性、交易真实性、借款人的还款能力、借款人的品德及联系方式的核对，是否有其他的还款来源；是否与贷款行属同一城市辖区。3）对抵押物进行审核。抵押物是否具备了合法性和安全性；是否及时办理了抵押登记手续；抵押物价值是否合理。4）对贷款合规性进行审核。借款人是否支付了一定比例的首付款并提供了首付款证明，是否提供了真实有效的购车协议；车辆价格有无超过厂商指导价；申请按揭的车型是否为消费类；是否执行了正确的汽车按揭贷款利率；借款人年龄及贷款期限是否符合要求。13、个人汽车消费贷款中假按揭套现风险的主要类型有哪些？1）内部关系人（公司内部普通员工、高管、股东及其亲属）贷款；2）汽车经销商借用或恶意使用他人身份资料申请按揭贷款；3）拔高车价，蓄意降低首付款；4）通过提供虚假发票套取贷款；5）重复售车、售后再抵、抵后再售；14、个人汽车消费贷款关于首付款比例、贷款期限、利率、还款方式有何要求？1）一般客户国产车首付净车价的30%、进口车首付款净车价的40%；优质客户首付都只需净车价的30%；2）一般客户最长不超过3年（含），优质客户（含VIP客户）最长不超过5年（含）；且借款人年龄与贷款期限之和原则上不超过65岁（男）（含）或60岁（女）（含）。3）利率执行不低于人民银行同档次基准利率。4)还款方式 :一年（含）以内的，原则上，采用按月（季）偿还本息；对优质客户可采用到期一次性偿还贷款本息的方式，贷款限额汽车价格的60%;一年以上可选择按月（季）偿还贷款本息;严禁多个借款人使用同一账户进行还款。15、借款人向我行申请个人投资经营抵押贷款，应提供哪些资料？1）借款申请表；2）有效的身份证件；3）户籍及婚姻状况证明资料；4）资信证明资料；5）经营证明资料；6）用途证明资料；7）抵押物权属证明及抵押人身份证、户籍及婚姻状况证明资料；8）抵押物评估资料；9）贷款人要求的其他文件或资料。16、请列举个人抵质押循环贷款对象要求。1）有完全民事行为能力的自然人； 2）中华人民共和国公民；3）具有固定住所和稳定收入，在我行及其他金融同业无不良信用记录，有按期偿还借款本息的能力；4）借款人应提供银行认可的抵(质)押物作为贷款担保；5）借款人应在中行开立存款账户；6）借款人年龄与额度之和不超过65岁。17、简述个人投资经营贷款与个人抵质押循环贷款的主要区别。1）借款人准入要求不同：前者对借款人准入年龄无明确要求，实际操作中按原则上不超过65岁掌握；后者要求借款人年龄与额度之和不超过65岁。2）贷款限额不同：前者贷款上限1000万元；后者贷款上限2000万元。3）贷款用途不同：前者仅用于正常的生产经营所需；后者还可以用于正常合法的消费用途。4）额度金额及期限不同：前者仅可在贷款金额700万元（含）以内叙做循环额度，且额度期限最长2年；后者可在2000万元（含）以内叙做循环额度，额度期限最长30年。5）担保方式不同：前者既可叙做抵（质）押贷款，也可叙做保证贷款；后者仅可叙做抵（质）押贷款，且抵押物仅准入住房和商铺。18、简述个人投资经营贷款的主要风险点。1）合规风险：主要指相关贷款条件（如贷款对象、金额、期限、利率、担保方式及还款方式等）不符合产品要求；2）个人信用风险：由于借款人个人资信不良以及不良嗜好、违法行为而导致的履约风险；3）经营风险：宏观经济环境、行业情况变化、经营状况恶化等相关因素所产生的风险；4）资金挪用风险：借款人贷款目的不是用于正常生产经营，而以保值、投资、投机为目的；5）抵押物处置风险：抵押物因价值高估、产权证明文件不齐备、抵押物法律权属关系不明晰、手续不全、变现能力差、相关政策变化、城市规划、房价下跌等因素而产生的风险；19、请列举5种工资性收入佐证资料。1）税务登记部门出具的近期连续三个月以上/上一年度/半年度的个人所得税缴税单；2）近期连续三个月以上的代发工资银行卡入账对账单/代发工资活期存折流水；3）公积金查询单或住房公积金存折流水；4）公务员、金融、电力、电信公司等行业的员工可提供相应的工作证明；5）注册会计师、注册审计师、注册金融师、执业律师等专业人士可提供相应的专业资格证书。6）自由职业者可提供个人最近3个月以上的银行存折流水。7）劳务报酬、稿酬、特许权使用费（指个人提供专利权、著作权、商标权等特许权的使用权所得的收入）。8）按国家统一规定发放的补贴、津贴、离退休工资、离休生活补助费等。20、请列举5种资产证明资料。1）全产权、可上市交易的资产；2）银行本外币定期存款；3）凭证式国债、记账式国债；4）活期存款账户内近三个月的日均存款余额；5）国内保险机构出具的有效保本型人寿保单/保本型投资保单当前现值；6）中国境内银行的理财产品；（7）股票市值、基金市值等。21、简述个人投资经营贷款及个人抵质押循环贷款押品现场查验制度。（1）住房：应逐笔落实押品权属信息现场查验。符合以下情形之一的，还应进行押品实物现场查验：别墅、排屋等花园式住宅；异地住房；楼龄20年（含）以上的住房；贷款金额600万元（含）以上的贷款。（2）商铺、写字楼、标准厂房、土地使用权：无论本地或异地，均须逐笔落实押品实物及权属信息现场查验。（3）摊位使用权、优先承租权：可批量进行押品实物现场查验；须逐笔落实押品权属信息现场查验。（4）存单、国债、保单：应逐笔落实押品权属信息现场查验。（5）其他抵质押物：应逐笔落实押品实物及权属信息现场查验。22、对专业担保机构的基本管理原则是什么。严格准入、核对额度、签订协议、建立台账、动态监管、定期调整。23、个人房屋贷款合作协议执行中出现哪些异常现象，业务发起部门要暂停个人房屋贷款合作协议，提出解决方案，并将有关情况及时报告一级分行个人金融部门风险管理机构。1）、资金来源未能落实；2）、工程延期或停工；3）、工程质量出现问题；4）销售价格发生大副变动；5）、销售数量出现异常波动；购房者与开发商出现纠纷；6）、房地产开发企业不履行相关义务；7）、不配合我行工作。24、请解释出国留学保证金贷款的产品概念。出国留学贷款是我行向借款人发放的用于借款人本人或其法定监护人申请在境外就读中学、大学及攻读硕士、博士等学位所需保证金的一种人民币担保贷款。25、在办理经营类贷款划付时，在哪几种情况下经贷款人同意可以采用自主支付方式将贷款资金划至借款人账户？1）借款人无法事先确定具体交易对象，且单笔累计提款金额不超过30万元人民币；2）借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式；3）贷款资金用于生产经营且金额不超过50万元人民币。26、押品权证作为零售贷款的一级档案，在保管与存取时应注意的要求是什么？一级档案是零售贷款的重要物权凭证，在保管时应视同现金管理，放置在金库或保险箱（柜）中，并指定双人分别掌管钥匙和密码，双人入、出库，形成存取制约机制。27、各行须慎用宣布贷款提前到期函的原因及使用前提。1）、“宣布贷款提前到期”是对原借款合同履行期限的变更。一旦我行宣布贷款提前到期函送达借款人，原借款合同履行期限即变更为一次性偿还剩余的全部贷款本息。2）、只有决定通过诉讼仲裁、直接申请强制执行等方式清收全部贷款本息时，才可发送。28、实务操作中存在“在额度有效期内抵押物被查封、扣押，我行又发放了额度内用款”、“最高额抵押设定后，抵押物被查封扣押后又被解除，我行查询时抵押物处于未被查封扣押状态，我行发放贷款”等情况，对于该类情况，存在操作风险，请简答风险存在的原因及防范措施。原因：由于我行设定的最高额抵押已被确定，查封、扣押之后发放贷款将不包含在最高额债权范围内，实质上造成我行抵押“失效”。防范措施：1）尽量在抵押登记办妥后当天发放贷款；2）对于循环贷款，要求发放额度内用款时，客户经理必须逐笔向登记机关查询抵押物是否已被查封、扣押，或有效期内是否曾被查封、扣押，并在放款前说明查