反担保物价值评估指引(V1.0).doc

深圳市信融通投资担保有限公司 文件编号：XRT-ZY-001深圳市信融通投资担保有限公司反担保物价值评估指引1.0 总则1.1 为了规范公司担保项目的反担保物价值认定，提高评估效率，保证反担保物价值的评估质量，有效控制担保风险，制定本指引；1.2 本指引所称评估，是指公司评估人员依据相关法律、法规和评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程；1.3 评估工作遵循真实、科学、谨慎、独立的原则；真实性评估工作中所运用的数据资料必须真实；科学性公司评估师或专员应根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，采用适当的评估方法，制订科学的评估方案，并结合当地评估时点的具体情况进行评估，确保评估结果准确、合理；谨慎性谨慎性原则又称稳健性原则，凡是可能的费用或是损失应给予充分估计，而对可能的收入或得利尽量少记或不记，让评估报告的使用者、决策者提高警惕，以应付纷繁复杂的外部经济环境的变化，把风险、损失缩小或控制在极小的范围内。独立性评估活动不应受他人的影响。1.4 公司评估人员进行反担保物价值评估时，应当遵守本指引。2.0操作准则2.1 评估人员执行资产评估工作时，应当根据业务具体情况履行适当的评估程序；2.2 评估程序通常包括：(1)明确评估工作基本事项：评估目的、评估对象基本状况、价值类型、评估基准日、评估限制条件和重要假设、有效期、其他需要明确的重要事项；(2)编制评估计划；(3)现场调查、数码摄影；(4)收集评估资料；(5)评定估算；(6)编制和提交评估报告；(7)工作底稿及电子版评估报告的归档；2.3 评估人员在执行评估工作时，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析各种评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法，形成合理评估结论；2.4 评估人员执行评估工作时，应当科学合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响；2.5 评估人员执行评估工作时，应当形成能够支持评估结论的工作底稿；2.6 评估人员应自觉遵守职业道德，坚持真实、科学、谨慎、独立的评估原则，遵循操作规范，加强专业知识的学习，掌握相关的知识和信息技术，不断研究评估理论，提高评估质量，牢固树立质量意识和风险意识，减少评估风险。3.0报告准则3.1 评估人员应当在执行必要的评估程序后，编制并出具评估报告；3.2 评估人员应当在评估报告中提供必要信息，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明，使评估报告使用者能够合理理解评估结论；3.3 评估人员执行评估工作时，应当对评估结论的合理性承担责任。4.0评估方法4.1房地产评估4.1.1 概念房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益；4.1.2 估价原则 房地产评估的评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法，评估人员应熟知、理解各种评估方法并能够正确地综合运用；对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。4.1.3实际应用房地产的产权关系决定着房地产价值。在反担保价值认定中，我们把可以进行抵押登记的房地产称为完备产权的房地产；反之，则称为不完备产权的房地产。实际评估工作中以上两类房地产的评估方法及考察要点如下：完备产权房产评估评估对象评估方法考察要点住宅市场比较法社区位置、建筑标准、楼层、户型、朝向、周围的学校和医院等生活配套设施别墅市场比较法周围环境质量、住户质素及知名度、建筑标准写字楼市场比较法、收益法地理位置、繁华程度、楼层、商务配套设施商铺市场比较法、收益法地理位置、繁华程度、临街情况、商圈行业特征厂房仓库市场比较法、收益法、成本法距离交通主干道的情况、建筑标准、承重情况、工业仓储配套情况土地假设开发法、市场比较法、基准地价修正法土地用途、面积、容积率、覆盖率、周围规划、市场前景不完备产权的房地产评估对象特征评估思路要点按揭物业购房人以所购买的商品房作抵押，向银行申请贷款，再分期向银行归还本金和利息。用假设其产权完备时的市场价值，减去银行的实际欠款。根据按揭期数、未还期数、月还款金额，计算在评估时点的欠款现值；或根据银行按揭供款回单确定欠银行本金数。集体、行政划拨、高新科技等土地集体、行政划拨、高新科技等土地使用权为无偿或协议取得，进入市场需按规定交纳地价。用假设其产权完备时的市场价值，减去拟补交地价款。以各地的政策法规为准。在建工程建筑物尚未完工，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，不能实现其设计用途等。用假设其产权完备时的市场价值，减去工程竣工所需的费用。土地权属、项目权属、工程进度、销售状况等。4.2机器设备评估4.2.1 概念:在资产评估中所指的机器设备是广义的概念，除了机器设备， 还包括人们根据声、光、电技术制造的电子设备、电器设备、仪器仪表等，包括单台设备及设备的组合；4.2.2 评估原则4.2.1机器设备评估的评估方法主要有市场比较法、成本法，评估人员应熟知、理解各种评估方法并能够正确地综合运用；4.2.2评估对象应选择价值较大的机器设备，并逐台（件）进行核实；4.2.3对设备进行技术鉴定、使用情况鉴定、质量鉴定以及磨损鉴定等，核实设备的生产厂家、出厂日期、设备负荷和维修等情况；4.2.4重置成本法是机器设备评估最常用的方法。成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。4.3车辆评估4.3.1车辆价格评估，应当区别不同情形，按照以下评估方法进行估算：新车。发生在流通领域的，按照出厂价格构成进行估算； 发生在消费领域的，按照市场销售价格构成进行估算，不得加计价外国家规定征收的税金和政府权限部门规定的收费；旧车。车质、车况基本完好，使用年限在1年以内，客车行驶里程不足4万公里的，年折旧率为10%；货车年折旧率为12%；车质、车况较好，使用年限在3年以内，客车行驶里程不足15万公里的，年折旧率为8-9%；货车行驶里程不足12万公里的，年折旧率为9-10%；客车行驶里程超过40万公里的，货车行驶里程超过35万公里的一般不予进行评估，因为其维修费用可能已经超过其变现价值； 车辆评估价值计算公式评估价值 = 新车购置价格 （1 - 使用年限折旧率）（1 - 综合车况折损率）注：使用年限折旧率根据行驶证的初始登记时间按以上标准进行确定)；综合车况折损率根据车辆的保养、里程（超过以上标准的）、功能性折旧等因素进行确定； 按揭车辆的评估思路同房地产按揭评估。4.4质押存货评估4.4.1 概念 存货质押是指企业以自身经营或生产的库存产品（商品）提供质 押。质押存货应具备以下特征：易保管、易变现、流动性强，市场价格易掌握；4.4.2 评估原则 质押存货评估的评估方法主要有市场比较法、成本法， 评估人员应熟知、理解各种评估方法并能够正确地综合运用； 原材料存货的价值以进货价与质押手续办理当期的市场价格孰低原则进行确定（例如：钢材的市场价格可参照WWW.MYSTEEL.COM网报价）； 电子电器产品的存货价值以发票含税进货与质押手续办理当期的市场价格孰低原则进行确定。4.5股权评估 企业股权价值评估，实际上是对所有者权益的评估。资产基础法是一种基本的股权价值评估方法，它以企业的会计报表资产负债表作为导向，将企业各单项资产分别按资产类型适用的价值类型和价值前提，选择恰当的价值标准，从而使评估结果更加合理。资产基础法的基本程序是对企业所有的资产分别进行评估，然后进行加和。这些资产包括财务资产、有形资产、无形资产、负债，其评估原则如下：4.5.1财务资产评估 对于财务资产中的现金，需要根据银行对账单进行核 实； 对于应收账款和票据，则需要根据可实现的应收金额进 行评估。此时采取的评估方式一般有两种：一是在企业财务报表经审计后或审核后提取了应收账款的坏账准备时，评估人员必须评估所提取应收账款坏账准备的足够程度，如果不足，应再予提取。二是对未提取应收账款坏账准备的企业，评估人员可根据以往应收账款的收取金额所占比例状况，确定对当前应收账款的净现金收取额； 对于预付账款、投资等，评估人员根据其可实现的净值进行评估。4.5.2 房地产评估房地产中包括所拥有的土地使用权、各种建筑与固定设施，可以参照前面的房地产评估方法进行评估；4.5.3 有形动产评估有形动产包括固定资产中的厂场设备、模具、运输车辆和材料输送设备、办公设备、办公家具等；流动资产中的存货。存货评估，评估人员应根据企业财务历史数据的数量和质量，并根据实地盘查获得的数据进行计算，确定其评估价值。对于产成品运用成本法较难确认其价值时，可选用销售比较法确定预期销售价格，从而确定存货的评估价值；其他有形动产评估，可以参照前面的机器设备评估方法进行评估；4.5.4 无形资产评估无形资产评估由于存在大量复杂的不确定因素，导致评估风险较大。因此，一般情况下不宜对无形资产进行评估。如果必须对无形资产进行评估的，可以参照下面的无形资产评估方法进行评估；4.5.5 负债评估根据其帐面值进行确认；4.5.6股权价值根据以上资产评估的加和结果，再减去负债评估价值及可求得股权价值。4.6无形资产评估4.6.1 概念无形资产是指由特定主体控制的，不具有独立实体，而对生产经营长期持续发挥作用并能带来经济效益的经济资源。可辨认的无形资产包括：商标权、专利权、非专利技术、特许权、租赁权、版权、土地使用权等；不可辨认的无形资产一般指商誉。4.6.2 评估原则各类无形资产具有不同性质和特点，其评估原则如下： 成本计价原则：即以该无形资产形成或取得过程中的成 本性支出作为其评估价值； 效益计价原则：即以该无形资产使用后在若干年内可能 实现的收益额作为其评估价值； 行业对比计价原则：即通过同行业相同无形资产的不同计价水平的对比、分析，从中测定出适合该类无形资产的计价水平； 技术寿命计价原则：即以该无形资产的合理技术寿命为基本依据来确定其经济价值； 合同随机计价原则：即对合同双方提出的该无形资产的不同有效期、不同收益额等，依据其出现的概率来测定其价值。4.6.3 收集无形资产资料为了保证无形资产的评估价值尽可能的准确，应充分收集和运用评估所依据的各种资料和数据：无形资产的取得方式、时间及成本；无形资产的使用期限及收益能力；无形资产(如专有技术)在国内外发展及其被更新替代的速度；无形资产转让后，转让方失去的市场和损失的利润；无形资产承接方的吸收能力和承受能力；同行业相同无形资产的计价标准和依据等。4.6.4 评估方法:土地使用权评估价值及折现率的确定，可以参照前面的房地产评估方法进行评估；可辨认的无形资产（土地使用权除外）可根据其具体特点选用重置成本法或收益法，一般以收益法为主。评估要点：评估范围的界定、收益期的确定、收益的预测、收益分成率的测定等；不可辨认的无形资产商誉是企业在一定条件下获取高于正常投资报酬率所形成的价值，商誉评估只能选用收益法来进行。在运用收益法对商誉进行评估时，要全面了解被评估企业的内部结构、资源配置、财务状况、经营管理情况、市场占有率、行业平均收益水平、行业发展趋势、社会平均收益水平、资金利率水平、各项业务及其收入的规模及结构、产品和技术的更新、替代以及竞争者的情况，以此为基础正确分析预测企业未来收益年限、折现率、收益额或收益率。根据各项目情况不同，商誉评估可选用超额收益法，将企业收益与按行业平均收益率计算的收益之间的差额，即超额收益的折现值确定为企业商誉的评估值；也可选用割差法，即将收益现值法测算出的整体企业评估值，减去通过各种适宜的方法分别评估出的该整体企业各单项资产评估值，以其差额作为该整体企业商誉评估值。4.6.5折现率根据拍卖市场的一般惯例，结合各类反担保标的的变现时间、交易成本等因素，确定各类资产的折现率如下：类别产权状况名