内蒙古2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算模拟试题.doc

内蒙古2016年下半年房地产估价师案例与分析：星级酒店不同功能用房收益的测算模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。 A：开发-销售模式 B：开发-持有-出租-出售模式 C：购买-持有-出租-出售模式 D：购买-更新改造-出租模式 E：借款合同 2、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。 A1.05 B0.98 C0.95 D1.033、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。 A财务盈利能力 B清偿能力 C资金平衡情况 D营运能力 4、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。 A：公司上市、企业清算 B：司法鉴定、城市房屋拆迁 C：企业清算、城市房屋拆迁 D：司法鉴定、公司上市 E：工业用地的监测点评估价格5、房地产抵押合同签订以后，土地上新增的房屋_其抵押财产。 A属于 B不属于 C根据情况确定 D依照抵押合同规定 6、开发投资的投资者主要是_。 A赚取开发利润 B保值增值 C获得收益 D消费 7、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元，安装工程直接费为450元(其中人工费为50元)，装饰装修工程直接费为900元(其中人工费为45元)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15，安装工程综合费率为安装工程人工费的75，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72，税金为3.5，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元。 A：2204.55 B：2397.99 C：3237.60 D：3345.64 E：工业用地的监测点评估价格 8、某幢楼房的土地总面积500 ，总建筑面积1 000 ，某人拥有其中80的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。 A：40 B：8 C：16 D：5 E：工业用地的监测点评估价格 9、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。 A3000 B3277 C3295 D3599 10、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为（）。 A0.4 B2.4 C1.2 D2.511、_是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。 A购买价格 B权益投资比率 C空置率 D运营成本 12、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元若土地资本化率为7，则该宗土地30年使用权的价格为。 A：899万元 B：1000万元 C：1349万元 D：1500万元 E：工业用地的监测点评估价格 13、以下不属于抵押贷款支持证券的是_。 AMBB BMPT CCMO DMSS14、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为_。 A33m2 B40m2 C43m2 D47m2 15、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。 A：土地取得成本+开发成本 B：土地取得成本+开发成本+管理费用 C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D：开发完成后的房地产价值 E：工业用地的监测点评估价格 16、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。 A2292 B2236 C2240 D2290 17、供给曲线所在坐标系的横纵坐标分别是_。 A供给量和商品价格 B时间和供给量 C供给量和时间 D商品价格和供给量 18、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。 A994.37 B1016.81 C1255.16 D1387.24 19、从卖方的角度看，成本法的理论依据是_。 A销售状况价值论 B市场供求价值论 C生产费用价值论 D经济花费价值论 20、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。 A：10年 B：15年 C：20年 D：30年 E：工业用地的监测点评估价格 21、结合保险的本质，属于保险基本职能的是_职能。 A分散危险 B融通资金 C防灾防损 D分配 22、买受人有权在通知到达之日起_日内做出是否退房的书面答复。 A11 B12 C13 D1523、关于房地产交易的概念，说法不正确的是_。 A城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行 B房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能 C房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式 D房地产交易活动可以在任何场合进行 24、下列风险中属于系统风险的是（）。 A比较风险 B市场供求风险 C未来运营费用风险 D持有期风险25、某工业用地的土地面积为10 000，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/，则因规划调整所需的补地价为_万元 A500 B1000 C2250 D3000二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。 A：100年以上 B：50100年 C：4050年 D：540年 E：1540年 2、中华人民共和国城乡规划法规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。 A：选址意见书 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：乡村建设规划许可证 E：农村生产规划许可证3、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。 A：意外破坏的损毁 B：市场供给的过量 C：建筑设计的缺陷 D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化 4、物业管理条例确定的基本制度包括。 A：业主大会制度 B：业主公约制度 C：住宅小区治安管理制度 D：住宅小区综合验收制度 E：住房专项维修资金制度5、中华人民共和国土地管理法规定，我国土地的社会主义公有制包括。 A：社会主义所有制 B：全民所有制 C：劳动群众集体所有制 D：初级公有制 E：高级公有制 6、房地产市场分析可以帮助开发商_。 A选择合适的项目位置 B寻找投资合作伙伴 C确定满足市场需求的产品类型 D判断租买时机 E进行土地使用权出让决策 7、市场主体通常包括。 A：买家 B：卖家 C：交易对象 D：交易价格 E：交易行为 8、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的_。 A1% B2% C3% D4% 9、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后_个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。 A3 B6 C9 D12 10、国有土地使用权转让人应缴纳的税费有。 A：土地增值税 B：教育费附加 C：营业税 D：城市维护建设税 E：契税11、房地产投资的弊端有。 A：不可移动性 B：变现性差 C：投资数额巨大 D：投资回收期长 E：需要专门的知识和经验 12、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有。 A：同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的 C：以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D：准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E：两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的 13、根据城市房地产管理法规定，可以采用划拨方式取得土地使用权的情况有_。 A国家机关用地和军事用地 B城市基础设施用地和公益事业用地 C国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 D地方水利工程用地 E监狱、收容教育所等机构的用地14、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有特性。(2005年试题，有修改) A：区位选择异常重要 B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C：需要适时更新改造投资 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同 15、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有等。 A：空置率 B：开发期与租售期 C：贷款利率 D：建安工程费用 E：建筑容积率 16、房地产开发贷款类型不包括_贷款类型。 A土地购置 B土地开发 C建设 D建筑设计 17、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是。(2005年试题) A：吸纳率分析 B：房地产市场的商业周期分析 C：家庭规模与结构分析 D：投资购买和使用购买的比例分析 E：借款合同 18、假设开发法是以（）原理为理论依据的。 A收益递增原理 B均衡原理 C预期原理 D未来趋势原理 19、_是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。 A物业管理 B房地产 C中介机构 D商品房 20、A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房，拍卖成交价为20万元，B拍卖公司可收取其拍卖佣金元。 A：1000 B：3000 C：5000 D：10000 E：执行层的组织协调 21、登记机关可以依法做出_的行为。 A准予登记 B暂缓登记 C不予登记 D代为登记 E免予登记 22、不属于通风施工图纸类别的是_。 A平面图 B剖面图 C系统图 D分部图23、下列不属于拍卖规则的是。 A：价高者得