戴德梁行：武汉年写字楼市场.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除戴德梁行：武汉2010年写字楼市场1.市场概览连续三年无新增写字楼项目投入使用，致使武汉甲级写字楼市场严重供不应求。截止2010年第3季度，武汉甲级写字楼整体空置率已经下降至1.5%，其中50%的写字楼基本实现满租;因高品质写字楼空置率持续下滑，带动平均租金小幅上涨至每月每平方米60.4元(US$8.9)，环比涨幅1.7%(图一)。第3季度，武汉消费品市场持续畅旺。由于上季度租金已有大幅上涨，本季度全市整体购物中心首层平均租金保持平稳，维持在每月每平方米415.8元(US$61.1)。第3季度，武汉一手住宅市场量跌价企。市场观望氛围带动成交量持续走低，同比降幅为39.4%，仅成交11，305套。中心城区一手住宅价格小幅上涨至7，911元(US$1，163)，比上一季度上涨2.1%，同比上涨35.7%，已达到历年全市住宅价格的最高值。2.经济概览武汉经济继续保持稳中有升的增长态势。2010年上半年，全市实现地区生产总值2，460亿元(US$361.8亿)，同比增长15.5%，增幅比去年同期高5.4个百分点，创近10年来同期最好水平(表一)。工业生产保持高速增长。2010年上半年，全市规模以上工业总产值3，084亿元(US$453.5亿)，同比增长38.4%，增幅比去年同期提高35个百分点(表一)。经济的长期稳步增长和营商环境的逐渐成熟增强了外商在汉投资信心。2010年上半年，全市实际利用外资17.5亿美元，同比增长12%(表一)。居民消费水平的不断提高带动武汉消费品市场持续向好。2010年前七个月，全市社会消费品零售总额达1，397亿元(US$205.4亿)，同比增长19.4%，增幅比去年同期提高3.2个百分点(表一)。3.写字楼市场2010年第3季度没有新项目交付使用，武汉市甲级写字楼总存量仍然保持59.56万平方米。截止到本季度，武汉已经连续三年无新项目交付使用(表二)。近年，武汉经济持续快速发展，交通运输网络逐渐完善，借助中部核心位置的优势，武汉已成为华中地区的战略要地。同时，伴随一线城市市场日趋饱和，国内外优质企业开始转向二线城市寻求更大的发展空间。武汉已成为国内外优质企业进驻华中市场的首选布局城市。2010年第3季度，国内外优质企业开始积极选点布局，其中金融行业表现活跃，如新华人寿保险公司租用泰合广场附楼5，000平方米作为办公场所。考虑到租金上涨的需求上季度已得到释放，本季度各栋写字楼租金基本保持稳定。伴随高品质写字楼空置率持续下滑，整体租金小幅上涨至每月每平方米60.4元(US$8.9)，环比上涨1.7%(表二、图二)。需求持续旺盛和有效供应不足带动武汉甲级写字楼整体空置率持续走低。2010年第3季度全市甲级写字楼整体空置率已降至1.5%，环比下调1.5个百分比。其中接近50%的写字楼实现满租，市场供应紧缺的局面愈加严峻(表二、图三)。纵观武汉甲级写字楼市场，由于长期供应紧缺和现有写字楼硬件设施和物业管理水平相对不足，市场已经无法满足快速增长的需求。出现严重供不应求局面的主要因为是：武汉商住价格倒挂，写字楼资金运作速度慢，投资回报率低，导致开发商开发动力不足。但值得注意的是，伴随写字楼市场需求日益旺盛，租金不断上涨，开发商开始加大投入建设高端写字楼，例如位于建设大道的广发银行大厦和浙商大厦本季度已经动工，预计2013年左右推入市场。下季度，虽然新项目已经陆续开工，但因为新开项目短期无法入市，能短期入市的民生银行大厦因各种原因也无法投入使用，所以武汉甲级写字楼市场供不应求的局面将继续持续。预期至2010年年底，武汉甲级写字楼整体空置率将进一步下滑至1%以下，整体租金水平将上升至每月每平方米61元(US$9)。 4.商铺市场经济的快速增长带动武汉消费市场持续畅旺。2010年前7个月，全市实现社会消费品零售总额1，397亿元(US$205.4亿)，同比增长19.4%(图四)。由于看好武汉经济的发展势头和强大的消费潜力，世界500强之一的瑞典宜家家居集团确定来武汉开店。目前宜家已获得硚口区额头湾30万平方米的地块，拟投资3亿欧元建成57万平方米的商业卖场，届时将成为以家居为核心的亚洲最大购物中心。快速发展的经济和成熟的商业氛围越来越吸引国内外零售商在汉布局。如新世界百货45，000平方米的新店落户光谷，万千百货20，000平方米的菱角湖万达广场新店下季度开门营业，届时将填补光谷商圈和新华西商圈中高端百货的空白，从而进一步提高整体商业水平。值得关注的是，从布局区域来看，近期内外资零售商业更倾向于选择快速发展的次中心商圈，这与区域经济的快速发展和区域商业巨大的发展潜力密不可分。伴随内外资零售入驻次中心商圈，将进一步提升该次中心地区的商业价值，带动区域商业繁荣，从而有利于武汉形成“一核多心”的商业发展格局。宏观经济利好带动大型购物中心租赁持续活跃，但由于上季度租金已有大幅上涨，本季度全市整体购物中心首层平均租金保持平稳，维持在每月每平方米415.8元(US$61.1)(表三、表四)。 下季度，在武汉经济的稳步发展和居民消费能力不断增强的利好因素推动下，武汉商业市场将持续畅旺。伴随菱角湖万达广场开