商业地产项目调研计划.doc

商业地产项目调研计划工作 2007-11-02 15:32:34 阅读234 评论1 字号：大中小 商业项目市场调研初步工作计划1.项目区域研究调研1-2 区域研究调研工作内容1-2-1 区域商业市场区域商业供应量具体内容：研究区域内临街商业现有供应量各街道临街商业供应量（在此应严格区分“自然形成”的临街商业与“人为规划”的商业物业，对于乌鲁木齐这种城市，临街商业的“自然形成”特点将较为明显，对路边临建、老式住宅、社区内便民商业等临街商业形态，应详细调研）研究区域内商业物业供应总量区域范围内各类独体商业、各类物业底商（上述内容将包括对研究区域内重点商业物业的案例分析所需资料，包括入住率、硬件水平、主要客户群等，在此不赘述）研究区域内潜在供应商业物业各种未正式对外营业的商业物业（上述内容应注意区分该物业的运作阶段，对于已经实现一定的“招商率”，未正式营业的项目必须着重调研，并在调研报告中进行专项分析）调研方法与途径：实地调研区域商业价格具体内容：研究区域内临街商业租金水平各街道临街商业租金水平（在此应明确所调研租金水平的换算依据，即，属于“建筑面积租金”还是“使用面积租金”）研究区域内商业物业租金水平区域内各种商业物业的租金水平（在此应明确区分所调研租金水平属于“报价”还是“成交价”，以及价格换算依据为“建筑面积租金”还是“使用面积租金”，对于百货类商业物业应明确扣点范围）研究区域内商业物业销售价格水平区域内各种商业物业的销售价格水平（在此应明确所调研售价的属性，严格区分“均价”、“起价”等，并明确所调研价格铺位所在楼层及位置）调研方法与途径：实地调研区域商业业态具体内容：研究区域内临街商业业态各街道临街商业业态统计（对于目测面积2030平方米以下的商户，可不明确商户名称，只需明确所属业态类型及面积）研究区域内商业物业入住业态各商业物业入住业态统计（在此应明确商业物业入住业态的开业状况，即，明确区分“已开业”业态，与“已入住未开业”业态）注：独体及综合市场类业态统计区域内各种商业业态中，对于大型独体百货、独体超市（不含社区便利店，面积2000平方米以上）、大型娱乐（独体，不含物业底商入住）、大型独体专业市场（非统一收银为界定标准）、农贸或集贸市场等，应作为单独统计，不计入上述临街商业或商业物业中。调研方法与途径：实地调研1-2-2 区域环境区域人口环境及人群分布具体内容：研究区域内现有各类住宅物业区域内主要住宅社区分布及户数（包括现有住宅社区，并区分新建商品住宅项目及该项目主力户型、户数、销售均价及入住率，老式或已入住完毕的住宅社区户数、历史价格等；以及潜在供应住宅社区主力户型、户数、销售均价、预计入住时间等）研究区域内机关企事业单位区域内主要企事业单位的分布研究区域内教育机构与学校区域内主要学校分布（重点研究出现在研究区域内的大学、专科学校以及各种寄宿制学校分布与学生总数量）其他人群聚集地点研究区域内人群特点包括人群的平均年龄、教育水平、收入水平等（这部分内容部分来源于统计数据，部分需依靠“消费者调研问卷“获得）调研方法与途径：实地调研；检索统计数据；消费者调研问卷区域交通环境及交通动线具体内容：研究区域内现有道路基础设施区域内主要交通道路状况及该道路主要交通设施（包括道路方位、起止点、路幅等，以及该道路上的立交桥、快速公交线路等）研究区域内规划道路基础设施区域内主要交通道路状况（包括道路方位、起止点、路幅、通车时间等，以及该道路上规划的立交桥、快速公交线路等）研究区域内公共交通动线各主要道路公交线路（包括各主要道路公交线路数量，线路途经地域等，重点为项目周边主要道路的公交线路及公交车站和出租车上下站位置）调研方法与途径：实地调研；检索规划资料；部分可要求开发商提供区域人流量统计具体内容：本项目主要交通动线人流量监测依据项目实地情况，选取本项目主要交通动线，以及项目与其他成熟商圈和商业区域的连接动线，对动线中间路段横截面进行人流量监测调研方法与途径：实地监测：流量类型：机动车流区分公交车、普通机动车（不含载重货车）人流所有人流，包含自行车人流与步行人流，但应区分强潜在消费人流、弱潜在消费人流（即明显的中小学生与老年人）时段：每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五个时段，监测时间为10分钟。备注：由于人流统计的复杂性，每组进行人流监测时，可将10分钟的监测时段划分为两个5分钟节点，一个节点统计机动车流，一个节点统计人流。区域配套设施统计具体内容：公共配套设施包括公园、影剧院、公共健身场所、医院、邮局、电信设施等金融及商业配套设施包括银行、证券机构、仓库、户外广告设施等调研方法与途径：实地调研2.在售重点商业房地产项目案例调研调研分析内容可以参照下面的表格：类别 内容 备注项目名称 地址 联系电话 物业类型 占地面积 项目总建筑面积 容积率 绿化率 住宅面积（建筑面积） 住宅售价（均价） 建筑形式 公寓面积（建筑面积） 公寓售价（均价） 公寓租金 商业面积（建筑面积） 商业类型 商业售价（均价） 商业租金 商业经营状况 主要入住商业业态及比例 写字楼面积（建筑面积） 写字楼售价（均价） 写字楼租金 酒店面积（建筑面积） 酒店级别 酒店租金 竣工时间 开盘日期及销售率 入住日期及入住率 标准层层高 单层面积 3.目标品牌经营客户群调研这里主要补充品牌经营商户调研，以超市、餐饮和健身为例，说明调研内容。3-1 餐饮类（1） 对于本项目的开店意向。（2） 在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少区域成熟度交通状况）。（3） 承租能力、租赁期等，及目标消费群。（4） 硬件技术指标及开店条件a) 需求面积、进驻位置及楼层。b) 建筑结构：包括建筑施工要求、层高、承重等主体要求。c) 内部结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、消防、卸货区域要求、后厨的设置等内部要求。d) 外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。（5） 是否会考虑购买本项目进行经营3-2超市类（1） 对于本项目的开店意向。（2） 对于本项目现有的规划方案中的位置。（3） 预计租金成本。（4） 在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少区域成熟度交通状况）。（5） 硬件技术指标及开店条件a) 需求面积、进驻位置、楼层等。b) 建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。c) 内部装修及结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、卸货区、货梯、步行梯等内部要求。d) 外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。（6） 是否会考虑购买本项目进行经营3-3 健身中心类（1） 对于本项目的开店意向。（2） 对本项目现有规划位置是否有意见。（3） 在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少区域成熟度交通状况）。（4） 对于服务项目的想法、是否经营带泳池、是否需要其他室内场馆（如：篮球场、羽毛球场馆）。（5） 目标消费群及经营目标。（6） 租金承受能力及经营档次。（7） 硬件技