四川省2015年房地产估价师《案例与分析》：不相一致假说模拟试题.doc

四川省2015年房地产估价师案例与分析：不相一致假说模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以_为准。 A登记记载的内容 B抵押合同为准 C公证书内容 D重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记 2、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.583、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是_。 A会计主体 B持续经营 C会计分期 D货币计量 4、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和_。 A区位 B面积 C价值 D经营人5、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在_下的估价结果具有近似性。 A同一估价原则、同一估价时点 B同一估价目的、同一估价方法 C同一估价目的、同一估价时点 D同一估价原则、同一估价目的 6、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派人以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。 A：1 B：3 C：7 D：10 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。 A：从容不迫型 B：选择型 C：凶猛型 D：随机型 E：借款合同 8、安置补助费是。 A：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费 B：为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费 C：为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费 D：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、房地产开发企业销售商品房的保修期从_之日起计算。 A房屋竣工 B房屋质量验收合格 C房屋交付用户使用 D业主委员会成立 10、2006年某市商品住宅实际销售量为410万，预测销售量为380万。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万。 A：390.5 B：399.5 C：523.5 D：543.0 E：借款合同11、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用。 A：类似写字楼的客观收益 B：市场比较法 C：该写字楼的实际收益 D：无风险报酬法 E：工业用地的监测点评估价格 12、_是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。 A动态投资回收期 B静态投资回收期 C财务净现值 D财务内部收益率 13、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。 A停车 B位置 C特色 D距离14、下列风险中属于系统风险的是（）。 A比较风险 B市场供求风险 C未来运营费用风险 D持有期风险 15、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为_。 A温差效应 B绿岛效应 C温压效应 D热岛效应 16、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表103第2列、第3列所示采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。 A：17 580元 B：14 520元 C：11 430元 D：23 700元 E：工业用地的监测点评估价格 17、基准地价系数修正法的基本原理是_。 A收益原理 B替代原理 C地租理论 D区位理论 18、房地产投资决策分析主要包括市场分析、_和投资决策三部分工作。 A价格分析 B项目财务评价 C产品分析 D成本分析 19、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为_。 A相等 B不相等 C可能会相等 D不能确定 20、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是_。 A选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证 B规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证 C选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证 D规划设计条件通知书，建设用地规划许可证，选址规划意见通知书，建设工程规划许可证 21、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工的，按土地使用权出让金的20以下征收土地闲置费。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、直线趋势法公式中的常数a、b是由_决定的。 A房地产的历史价格资料 B房地产的未来价格资料 C房地产的现时价格资料 D估价人员选取的价格资料23、在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为_万元。 A1504 B1404 C1304 D1204 24、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。(2009年试题) A：房地产行政主管部门 B：房屋拆迁管理部门 C：城市规划行政主管部门 D：房屋登记机构 E：房地产估价机构必须加盖公章25、开发经营期的起点是假设的。 A：开工日期 B：取得估价对象的日期 C：取得待开发土地的日期 D：开始出售开发完成后的房地产的日期 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、确定估价对象及其范围和内容时，应根据_，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A估价原则 B估价目的 C估价方法 D估价程序 2、保险合同的终止主要包括。 A：保险期限届满 B：保险公司因解散、破产等原因而终止 C：保险标的因除外责任原因而灭失 D：当事人解除保险合同 E：保险人未履行赔偿或给付义务3、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为_万元。 A521 B533 C695 D711 4、当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为。 A：毛租 B：净租 C：潜租 D：直租 E：借款合同5、耕地占用税是对征收的一种税。 A：对占用耕地建房的单位和个人 B：对从事其他非农业建设的单位和个人 C：对占用耕地建房的单位，不包括个人 D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位 E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人 6、政府对房地产的限制一般是通过管制权、_来实现的。 A征税权 B征收权 C征用权 D充公权 E规章制度 7、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）年。 A小于5 B56 C67 D78 8、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是_。 A项目净现值期望值大于零，则项目可行 B净现值标准差能准确说明项目风险的大小 C净现值标准差越小，项目的相对风险就越小 D净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大 E净现值期望值相同时，标准差小的方案为优 9、下列属于房地产中介服务主要特点的是。 A：人员特定 B：委托服务 C：有偿服务 D：无偿服务 E：行政服务 10、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的_认定。 A房屋权属登记机关 B县级以上人民政府 C房屋拆迁管理部门 D城市规划行政主管部门11、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、55%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%和30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为_元/m2。 A2265 B2346 C2698 D3968 12、不属于影响房地产价格的自身因素是。 A：社会因素 B：区位因素 C：经济因素 D：权益因素 E：实物因素 13、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，。 A：估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致 B：期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值 C：期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值 D：期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准 E：在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的2014、产权不明确的房屋是指的房屋。 A：有权属证明 B：产权人下落不明 C：产权人出国留学 D：因产权关系正在诉讼 E：暂时无法确定产权的合法所有人 15、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是。 A：保险费 B：房产税 C：法律费 D：贷款利息 E：借款合同 16、风险辨识常用方法包括（）等。 A专家调查法 B解析方法 C故障树分析法 D幕景分析法 E蒙特卡洛法 17、根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括。 A：以出让方式取得土地使用权的房地产转让 B：以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 C：以赠与方式取得土地使用权的房地产转让 D：以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让 E：以招标方式取得土地使用权的房地产转让 18、出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其_。 A给以行政处分 B作出停业或开除处理 C予以处罚 D要求公开致歉 E记入其信用档案 19、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是_。 A项目风险越大，风险等级系数值越大 B贷款期限越长，期限系数值越小 C企业信用等级越高，信用等级系数值越低 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 20、下列关于票据贴现市场，表述正确的是。 A：票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场 B：票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现 C：贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行(或办理贴现业务的其他金融机构)兑取现款以获得短期融资的行为 D：转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为 E：再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为 21、市场法中实物状况比较和调整的内容包括2006年考题 A：环境 B：地形地势 C：外部配套设施 D：内部基础设施完备程度 E：装饰装修 22、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为_人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。 A7935