四川省2016年房地产估价师《制度与政策》：房地产价格评估人员资格认证制度考试题.doc

四川省2016年房地产估价师制度与政策：房地产价格评估人员资格认证制度考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是。 A：有不少于1000万元人民币的注册资本 B：有一定数量的周转住房 C：是非银行性金融机构 D：可要求借款人提供抵押反担保 E：执行层的组织协调 2、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是_技巧。 A产品线定价 B选择品定价 C补充品定价 D产品束定价3、物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务支出属于_性质。 A占有 B租金 C代管 D融资 4、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为_元人民币/。(1平方英尺=0.0929 ) A17484 B19020 C19754 D205395、美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为美元。(2008年试题) A：1250 B：1398 C：1416 D：1562 E：借款合同 6、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 7、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。 A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B：市场上能找到充分房地产历史价格资料 C：房地产在过去无明显的季节变动 D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 E：工业用地的监测点评估价格 8、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为_元/m2。 A2139 B2146 C2651 D2659 9、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是。 A：为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B：为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考 C：为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D：为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考 E：工业用地的监测点评估价格 10、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是_。 A有不少于1000万元人民币的实有资本 B货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行 C设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记 D一个城市原则上只设一个担保公司11、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是_。 A均衡原理 B预期原理 C竞争原理 D替代原理 12、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_以上。 A3倍 B4倍 C5倍 D6倍 13、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。 A：一 B：两 C：三 D：四 E：执行层的组织协调14、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。 A： B： C： D： E：工业用地的监测点评估价格 15、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。 A过去数据简单算术平均法 B过去数据加权算术平均法 C未来数据简单算术平均法 D未来数据加权算术平均法 16、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。 A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准 B：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件 C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质 D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、住房公积金的本质属性是_。 A奖金 B津贴 C贷款 D工资 18、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是_。 A容积率 B建筑高度 C建筑规模 D建设工程 19、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用。 A：减少 B：增加 C：不变 D：可能增加也可能减少 E：执行层的组织协调 20、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。 A1843.86 B1847.55 C2279.87 D2291.27 21、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。 A：在建工程抵押估价业务 B：城市房屋拆迁补偿估价业务 C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 E：工业用地的监测点评估价格 22、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。 A系统风险 B资本价值风险 C个别风险 D比较风险23、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为_。 A8.0 B5.6 C5.0 D0.7 24、中华人民共和国个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。 A：转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额 B：转让收入额减除财产原值，再加上合理费用后的余额 C：转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额 D：财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额 E：执行层的组织协调25、工程建设的招标投标和_的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。 A建设施工制度 B建设投资规定 C建设规划制度 D建设监理制度二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的_。 A社会的认同性 B技术先进性和适用性 C经济合理性 D建设的可能性 E政策的导向性 2、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足_。 A法律上允许 B程序上合理 C技术上可能 D经济上可行 E价值最大化3、建筑构造中的条形基础适用于_建筑中。 A砖木结构 B砖混结构 C钢筋混凝土结构 D钢结构 4、下列属于会计恒等式的是_。 A资产-费用负债+所有者权益-收入 B所有者权益资产+负债 C资产+费用负债+所有者权益+收入 D负债资产+所有者权益5、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。 A：保留价是拍卖的必备条件 B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权 E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情 6、下列属于普通股股东权利的有_。 A有限的表决权 B股票的转让权 C对公司剩余财产的分配权 D对公司事务的质询权 E要求赎回权 7、某类房地产2005年2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元。 A8460 B8500 C8790 D8838 8、是现代保险事业经营和发展的科学基础。 A：大数法则 B：大数定律 C：小数法则 D：小数定律 E：概率论 9、下列属于长期资产的有。 A：长期投资 B：固定资产 C：无形资产 D：应收账款 E：存货 10、下列会计科目中，属于资产类的有。(2009年试题) A：短期投资 B：累计折旧 C：实收资本 D：委托加工材料 E：坏账准备11、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。 A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低档商品 D：高档商品 E：急需商品 12、是减轻纳税人负担的措施。 A：附加 B：加成 C：减税 D：免税 E：规定起征点和免征额 13、某房地产开发项目采用20的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率。 A：小于20 B：满足目标收益率要求 C：大于20 D：不满足目标收益率要求 E：借款合同14、下列关于瑕疵请求权的含义，表述正确的是。 A：瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷 B：相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人不负有告知的义务 C：瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷 D：拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿 E：瑕疵请求权是依赖过错责任理论和担保责任理论原理得以操作的 15、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为元。 A：3456.09 B：3505.95 C：3509.74 D：3705.73 E：借款合同 16、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。 A：合同关系 B：财产关系 C：人身关系 D：社会关系 E：经济关系 17、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。 A：定额计价以直接费单价为基础 B：定额计价以综合单价为基础 C：定额计价是分部分项工程的不完全价格 D：定额计价是分部分项工程的完全价格 E：目前采用单位估价法和实物估价法确定 18、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为。 A：背书 B：委托 C：代理 D：审批 E：执行层的组织协调 19、住房公积金会计核算的内容有_。 A住房公积金的缴存核算 B住房公积金的提取核算 C住房公积金的使用核算 D住房公积金的抵销核算 E与住房公积金相关的债权债务核算 20、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括。 A：产品调查 B：技术发展调查 C：国内外市场环境调查 D：市场营销因素调查 E：促销策略调查 21、在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。 A工程保险 B工人人身保险 C第三方保险 D意外保险 E质量保险 22、房地产投资者的债务融资方式有_。 A吸收其他机构投资者资金 B建成房地产抵押贷款 C土地储备贷款 D增发新股 E房地产企业流动资金贷款23、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m