2012年长沙房地产年报.doc

20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 长沙 2012 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 目目 录录 序言序言 1 一 城市经济一 城市经济 2 1 城市宏观经济 2 1 1 土地供求土地供求 7 1 经营性土地供应量 7 2 经营性土地成交量 7 3 经营性土地成交价格 9 4 成交结构 12 5 地王解读 16 1 滨江新城 B7 地块 16 2 梅溪湖 066 号地块 17 3 洋湖垸 057 号地块 18 4 金融生态区 063 064 号地块 19 三 行业发展三 行业发展 20 1 房地产开发投资 20 2 房地产建设规模 21 四 市场交易四 市场交易 23 1 商品房 23 2 商品住宅 31 五 未来市场预判五 未来市场预判 46 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 序言序言 2012 随着十八大的圆满闭幕已拉下帷幕 回顾 2012 这是一个值得纪念与充满希望的 一年 我们从步步惊心到信步向前 市场的美丽前景随着 暖冬 再一次清晰地浮现在我 们眼前 总结 2012 年 梳理脉络 呈现完整的事实 将成为 2013 年房地产市场发展的坐 标 本次年报克而瑞也将从完全客观的角度 对 2012 年房地产市场运行情况做一次全面 的梳理及对 2013 年市场预判 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 一 城市经济一 城市经济 1 1 城市宏观经济 城市宏观经济 1 1 20122012 年前三季度年前三季度 GDPGDP 增速增速 12 9 12 9 增速放缓 增速放缓 图图 1 11 1 长沙市各年长沙市各年 GDPGDP 走势图走势图 2012 年长沙市前三季度 GDP 增速增速低于年初目标 0 1 个百分点 与去年同期相比 回落 1 4 个百分点 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 经济增速放缓的主要原因是 去年下半年以来国内外宏观经济形势持续偏紧 同时 长沙经济增长的主要动力呈放缓态势 产业发展特别是服务业发展相对偏慢 内需动力仍 然不足 2 2 长沙目前已经步入工业化中后期 服务业亟待提高长沙目前已经步入工业化中后期 服务业亟待提高 图图 1 21 2 三次产业所占三次产业所占 GDPGDP 比重历年走势比重历年走势 整个长沙市的第二产业比重已由 2001 年的 38 7 上升至 55 9 高出全国第二产业 比重近 10 长沙市过度依赖机械制造等重工业 而重工业兴衰又依赖于房地产建设及基础设施建 设情况 2010 年之后的房地产调控影响到长沙机械制造行业的发展 这也是导致 2010 年 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 后长沙市 GDP 增速下滑的重要原因之一 3 3 房地产及其上下游产业是长沙经济发展的核心动力房地产及其上下游产业是长沙经济发展的核心动力 图图 1 31 3 长沙市各年固定资产投资增速走势图长沙市各年固定资产投资增速走势图 图图 1 41 4 长沙市各年固定资产投资占长沙市各年固定资产投资占 GDPGDP 比重走势图比重走势图 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 固定资产投资自 2009 年以后增速放缓 增速开始在 20 30 之间运行 但是固定资产 投资占 GDP 比重已上升至 60 左右 经济发展投资化倾向愈发严重 这说明房地产上下游产业与长沙市宏观经济能否持续增长已密不可分 4 4 工业占主导的情况下 内需的带动作用逐渐被削弱工业占主导的情况下 内需的带动作用逐渐被削弱 图图 1 51 5 长沙市各年消费品零售总额增速走势长沙市各年消费品零售总额增速走势 图图 1 561 56 长沙市各年消费品零售总额占长沙市各年消费品零售总额占 GDPGDP 比重比重 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 社会零售品消费总额增速近年来维持在 15 20 之间波动 2010 年后有下滑趋势 社会零售品消费总额占 GDP 比重 2012 年前三季度已下降至 38 6 较全国平均水平 低 3 左右 长沙经济结构中不合理的成分被逐渐强化 5 5 投资性产品是疏导社会财富的关键途径投资性产品是疏导社会财富的关键途径 图图 1 51 5 城镇人均可支配收入与消费性支出历年对比走势城镇人均可支配收入与消费性支出历年对比走势 长沙人均可支配收入 2011 年已突破 25000 元 在可支配收入不断增长的同时 但居 民消费支出占可支配收入比例却在不断降低 侧面反映了长沙内需不足的现状 在投资不断挤出居民消费的同时 长沙未来经济发展将更加依赖于投资 房地产的地 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 位因此而举重轻重 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 二 土地市场二 土地市场 1 1 土地土地供求供求 1 1 经营性土地供应量经营性土地供应量 2010 2012 年长沙内五区经营性土地供应 年度供应 受二级市场回暖影响 2012 年长沙整体土地市场出让量上浮 受宏观市场调控长沙土地出让量明显回落 2011 年环比是下跌 34 9 进入 2012 年长沙市内五区累积出让土地 100 宗 出让土地面积 425 5 万 环比 2011 年 增加 14 8 市场出现好转 经营性土地出让方面 2012 年累计出让土地 68 宗 出让土地面积 303 7 万 占到总出让量的 71 高出 2010 2011 年 20 环比 2011 年增加 56 6 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 2 2 经营性土地成交量 经营性土地成交量 2010 2012 年长沙内五区经营性土地成交 年度成交 土地市场成交上涨 经营性土地成交环比增加 63 9 有利于后市供 需平衡 2012 年长沙市内五区累积成交土地 68 宗 成交土地面积 303 万 环比 2011 年增加 56 经营性土地出让方面 2012 年累计成交土地 58 宗 成交土地面积 253 万 占 到总成交量的 83 成交土地面积环比 2011 年增加 63 9 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 2012 成交建筑面积 975 万 环比 2011 年增加 83 9 长沙未来住宅市场存量 为 1 年半左右 2011 年经营性土地成交总量仅为长沙市场半年去化量 土地成交量的 快速回升有利于后市供需平衡 长沙内五区月度经营性土地月度成交 月度成交 从 2012 年土地市场月度成交来看 长沙土地市场 先抑后扬 上半 年冷清 下半年底地王频现 2012 年上半年房地产整体市场局势不明朗 买卖双方均较谨慎 经营性土地上半 年累计新增出让 26 宗 出让面积 83 8 万 仅占到全年的出让量的三成 累计成交 21 宗 成交面积 81 5 万 成交土地总量创下 2009 年下半年以来半年度成交量新低 进入下半年十八大结束 房地产宏观政策并未加码 不少房企提早完成年度销售 目标 一级市场明显回暖 买卖双方不再矜持 2010 2012 年长沙内五区经营性土地成交 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 成交流拍率 政府推地谨慎 出让地块品质较佳 下半年土地市场回暖 使得土 地流拍率近三年最低 从近三年土地市场成交来看 2010 年追随楼市火爆 也是土地市场最为火爆的一 年 土地流拍率为 17 6 2011 年土地市场追随楼市低迷 土地成交量少流拍率为 17 1 成交量为三年最低 2012 年土地市场同样追随楼市以价换量 流拍率最低仅 为 14 7 3 3 经营性土地成交价格 经营性土地成交价格 长沙内五区经营性土地年度成交价格 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 年度成交价格 2012 年长沙楼面地价全年维持在 2000 元 全年地价稳中上 扬 2012 年楼面地价 成交地价环比 2011 年均有所下降 但高于 2010 年水平 长沙内五区月度经营性土地月度成交 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 月度成交价格 从 2012 年土地市场月度成交价格来看 进入下半年价格 翘尾 明显 从 2012 年单月成交土地楼板价来看 随着楼市回暖 房企拿地更有信心 政府 也拿出更多的优质地块 供需双方共同推动地价稳步上扬 经营性土地溢价成交比例对比 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 经营性土地成交金额及溢价率走势 成交溢价 土地市场处于复苏阶段 但从溢价情况看需方谨慎理智 近三年长沙土地市场溢价率呈下跌趋势 2012 年成交 58 宗经营性土地中 仅有 12 宗为溢价成交 溢价成交比为 20 显示需方的谨慎态度 溢价成交 12 宗土地中 溢价率最高的为 33 其它溢价地块多为市中心商业用 地 或岳麓区热点板块洋湖垸 滨江新城地块 且溢价率均在 30 以下 不难看出今 年各大开发商拿地理性 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 4 4 成交结构成交结构 内五区各年经营性用地成交性质占比 2012 年成交经营性用地开发量 用地性质 2012 年纯商业用地出让占比为近三年最低 是土地市场以价换量的结 果 2012 年成交经营性用地中 纯商业用地成交面积占 6 8 为近三年最低 同时 今年楼板价为 2143 元 平米 为近三年最低 凸显政府今年于土地市场的主要战略是 以价换量 随着下半年楼市好转 政府在推地方面开始更加偏向于商业用地 未来金融生态 区及滨江商务区都将有大量的商业性用地供应 相信未来一年土地市场在价格方面将 出现不小的上升 长沙内五区成交土地占地面积分段统计 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 用地面积 宏观调控下房企受限于资金压力 成交单宗土地规模整体逐渐缩小显 2012 年成交地块平均面积 4 25 万 63 8 亩 最大成交单宗地块面积虽然高达 328 亩 但整体单宗平均地块面积环比 2011 年缩小 20 单宗土地规模逐年缩减 其中 2 5 万 地块 2012 年新增量最多 长沙内五区成交土地容积率分段统计 容积率 2012 年成交经营性用地建筑面积 975 万 综合容积率攀升至 3 6 随着城市化的进一步发展 长沙市土地开始逐步减少 市区土地开始稀缺 容积 率不断攀高 2011 年容积率在 3 以上的占比为 31 2012 年容积率在 3 以上的占比为 58 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 尤其以综合容积率在 4 以上的综合性用地增速最大 受国土部调控 容积率在 2 以下的地块迅速减少 2012 全年长沙别墅市场供小于 求 预计未来高端别墅项目相比住宅 商业项目将越发稀缺 长沙内五区各区土地供求 长沙内五区各区土地价格 岳麓区主推优质地 成交独占鳌头 未来将奉献 660 万 占到今年土地成交近 7 成 未来开福区金融生态区 岳麓区梅溪湖 滨江新城等重点规划区地块仍将迅速 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 拉升楼面价 2012 年内五区各区 芙蓉区供应 1 幅地块 流拍率 0 开福区供应 10 幅地块 流拍率 50 天心区供应 2 幅地块 流拍率 0 雨花区供应 19 幅地块 流拍率 26 岳麓区供应 32 幅地块 流拍率为 6 各区情况来看 开福区金融生态区商业用地成交直接拉高楼面地价 其次岳麓区 楼面价为 2222 元 主要是因为成交地块多为近期长沙热点规划梅溪湖 滨江新城 地块 排名第三的是区成交的 1 幅商业用地 区域区域板块板块土地宗数土地宗数 成交面积成交面积 万方 万方 规划建筑规划建筑 面积 万面积 万 方 方 大托 14 3015 05 天心区 中心 10 240 29 芙蓉区尚东 10 755 25 芙蓉北 25 5318 99 开福区 中心 35 2244 98 高桥 35 2728 17 红星洞井 25 7521 13 环保科技园 29 7929 68 武广新城 518 5975 6 雅塘井湾 59 7552 03 雨花区 中心 33 823 22 滨江新城 634 21165 43 麓谷 521 874 45 梅溪湖 1184 45291 37 市政府 12 276 81 洋湖垸 638 93115 56 岳麓区 岳麓山 12 426 47 总计 58253 07974 47 长沙重点板块成交土地分布图 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 重点板块土地供应价格 板块 2012 年土地市场热点板块为滨江新城 梅溪湖 洋湖垸 武广板块 其中 滨江新城 梅溪湖及洋湖垸板块土地市价高量大 成交情况最好 中心板块占据绝对优势 楼面地价最高 未来将供应 55 7 万 梅溪湖板块楼面 地价为 2741 元 未来将新增供应 234 万 滨江新城板块楼面地价为 2610 元 未来新增供应 165 万 洋湖垸板块楼面地价 2331 元 未来供应 115 万 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 5 5 地王解读地王解读 1 1 滨江新城 滨江新城 B7B7 地块地块 滨江新城 B7 地块为今年长沙市成交综合性经营用地当中的总价地王 成交总价 高达 32 56 亿元 楼板价达 2800 元 平米 B7 地块商业规划建筑面积高达 47 万方 未来将开发滨江标志性综合体 对开发 商的商业策划 营销及运营能力均提出较高要求 目前地块周边交通通达性较好 市二十中即位于项目旁 未来有奥克斯及世茂铂 翠湾大型综合体助阵 有望打造成河西新商圈 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 从 B7 地块规划可以看到商业区位于地块滨江最好位置 交通通达性及昭示性最 好 住宅区与潇湘北路及岳麓大道两条主干道保持一定的距离 规划较为科学 B7 商业区未来业态全面 涵盖了酒店 SOHO 公寓 写字楼 大型购物中心 超 高层商务楼 开发难度较大 大型购物中心部分至少有 5 万方体量 相信有相当一部 分体量需要开发商自持经营 对开发商商业运营能力提出较高挑战 该地块未来由保利 万科联合开发 两家开发公司虽然实力雄厚 但是在商业综 合体开发方面尚没有形成万达那般成熟的体系 相信未来将引入有实力的商业运营公 司 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 2 2 梅溪湖 梅溪湖 066066 号地块号地块 梅溪湖 066 号地块为今年梅溪湖板块总价及单价地王 其中商业体量占比接近三 成 为 17 47 万方 该地块拥有优质湖景及交通配套资源 南靠梅溪湖 北临地铁二号线 且地铁二 号线明年十月即将通车 因此该地块面临较好的升值前景 这些都是这块地王的价值 所在 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 3 3 洋湖垸 洋湖垸 057057 号地块号地块 洋湖垸 057 号地块为今年洋湖垸板块总价地王 成交总价高达 14 23 亿元 楼板 单价也是洋湖垸今年出让综合性用地中最高 057 号地块项目商业体量为 5 47 万方 为总体量的 10 未来项目操作难度较低 开发风险较小 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 本案位于洋湖垸滨江位置 北观花园 东望湘江 本案景观资源极佳 周边居 住环境未来拥有极好的亲和力 本案位于湘府路大桥旁 湘府路大桥年底通车 未来可直通新兴南城板块 且本 案与省政府相距 6 公里 本案西临潇湘大道主干道 距离地铁三号线站点洋湖公园站 及洋湖垸站分别 1 公里及 1 2 公里 未来项目于河西 河东均有良好的通达性 4 4 金融生态区 金融生态区 063063 064064 号地块号地块 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 063 号地块为 2012 年长沙出让地块中单价地王 土地单价高达 3253 万元 亩 楼板价高达 5421 元 平米 金融生态区 063 地块位于芙蓉路 德雅路及精英大道 规划 交汇处 位于五一 商圈核心 未来项目交通通达性及昭示性均好 该地块未来规划开发 1 栋 320 米 1 栋 220 米单体超高层及裙房 该地块被注册尚不足两月的湖南盛世金融城置业有限公司 据业内人士透露该公 司背后实际控制公司为长沙新时代广场开发商四达建设 064 号地块与 063 地块同为金融生态区项目 两地块一并挂出 064 号地块土地 单价达 2082 万 亩 为 2012 年土地单价的二号地王 金融生态区 064 地块仅临芙蓉路一条主干道 除此之外 周边均为规划支路 昭 示性及交通通达性比 063 号地块较差 这是 064 地块单价相对便宜的主要原因 该地块未来规划开发 1 栋 220 米 1 栋 200 米单体超高层及裙房 该地块被绿地地产竞得 未来有望打造成绿地高端写字楼产品 紫峰系 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 三 三 行业发展行业发展 1 1 房地产开发投资 房地产开发投资 1 1 房地产开发投资额 房地产开发投资额 20102010 年后长沙房地产投资额增速连年下滑年后长沙房地产投资额增速连年下滑 图图 4 1 14 1 1 长沙市房地产开发投资走势图长沙市房地产开发投资走势图 图图 4 1 24 1 2 长沙市房地产开发投资占固定资产投资走势图长沙市房地产开发投资占固定资产投资走势图 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 2012 年前三季度房地产投资增速下降至 16 4 虽然投资增速跌至 20 以下 但是 2012 年前三季度房地产投资总额仍占固定资产投资总额 22 5 在 正常运行 的取值范 围内 2 2 房地产建设 房地产建设规模规模 1 1 房地产施工及竣工面积 房地产施工及竣工面积 房屋竣工面积及施工面积仍维持可观增速房屋竣工面积及施工面积仍维持可观增速 图图 4 2 14 2 1 长沙市各年房屋竣工面积 施工面积 新开工面积走势长沙市各年房屋竣工面积 施工面积 新开工面积走势 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 新开受房地产调控影响 施竣工量及新开工量 2012 年均跌至负增长区间 特别是新 开工量已连续两年出现 30 左右的跌幅 在房地产市场预期转暖的背景下 明年施竣工量及新开工量增速预计有望回升 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 四 市场四 市场交易交易 1 1 商品房 商品房 1 1 整体市场 整体市场 图图 5 1 15 1 1 近三年商品房供求走势近三年商品房供求走势 数据来源 CRIC 2012 年长沙市内六区商品房供应量为 1163 28 万方 与去年同期相比下降 4 7 内六区商品房成交 1033 57 万方 相比去年上升 10 5 商品房成交均价 7612 元 平米 环比上升 1 从近三年商品房供求及价格走势来看 今年商品房价格上升的势头在国家政策调控的大环境下被压制下来 市场供求趋于平衡 供求比为近三年来最低 市场供方今年以生存及消化存量为发展主题 同时 供求数 据也显示今年供需双方更加理性 在保增长的政策大环境下 在保增长的政策大环境下 20122012 年商品房市场逐渐回暖年商品房市场逐渐回暖 从近两年走势上看 市场回暖趋势非常明显 上半年市场整体发展趋势虽有回暖的迹 象 但由于中央一再强调调控效果 导致市场缺乏信心 房企推案谨慎 下半年在保增长 的大背景下 市场信心逐步恢复 市场回暖趋势逐步明朗 8 月开始市场开始加速回升 月度去化量连续突破百万方 价格出现小幅上涨 图图 5 1 25 1 2 2011 20122011 2012 年商品房月度供应面积走势年商品房月度供应面积走势 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 数据来源 CRIC 在限购政策的大环境下 在限购政策的大环境下 20122012 年商品房市场商办物业供求比例有所提升年商品房市场商办物业供求比例有所提升 住宅市场持续调控 限购政策一方面使得住宅市场的投资性需求被堵压 另一方面压 制了开发商通过住宅市场走量 获取利润的能力 这两方面因素都迫使供需双方更多地转 向商办市场 因此 2012 年商办物业供求占比都有不同程度的上升 图图 5 1 25 1 2 2011 20122011 2012 年商品房物业供求成分对比年商品房物业供求成分对比 2 2 区域市场区域市场 20122012 年河西市场继续升温 价量双升年河西市场继续升温 价量双升 2012 年岳麓区商品房成交均价升幅最大 较去年同期上升 11 左右 其余五区基本 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 持平或略有下跌 主要原因是今年岳麓区滨江新城及梅溪湖板块的崛起 以奥克斯广场 金茂梅溪湖及中建梅溪湖项目为代表 拉高了岳麓区均价 2012 年开福区成交占比下降 6 左右 商品房成交热点区域仍在岳麓区及雨花区 占 整个六区成交的 50 岳麓区 2012 年区域成交占比上升 1 可谓价量齐升 图图 5 1 35 1 3 2011 20122011 2012 年商品房各区成交对比年商品房各区成交对比 20112011 年商品房各区成交占比年商品房各区成交占比 20122012 年商品房各区成交占比年商品房各区成交占比 图图 5 1 45 1 4 2011 20122011 2012 年商品房成交价格对比年商品房成交价格对比 数据来源 CRIC 3 3 商业市场商业市场 商业市场持续发酵 量价稳步上升商业市场持续发酵 量价稳步上升 在住宅遭受调控的同一时期 商业市场量价成温和上升走势 2012 内六区商业物业 涵盖 40 年产权公寓产品 成交 72 06 万方 比 2011 年上升 47 2 供应量 159 14 万 方 相比去年上升 33 7 成交均价 17290 元 平米 比去年上升 1 6 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 商业市场虽然处于温和上升阶段 但是市场内部存在较多不成熟及非理性的成分 部 分以零售业为导向的商业体缺乏科学运营及规划 投资者本身也对其缺乏足够的知识去认 知 在近两年 繁荣 表象背后 已经为未来埋下泡沫破灭的种子 图图 5 1 55 1 5 20122012 年商业市场量价情况年商业市场量价情况 数据来源 CRIC 20122012 年商业市场热点进一步向岳麓区转移年商业市场热点进一步向岳麓区转移 2011 年商业市场岳麓区与雨花区仍平分秋色 2012 年岳麓区商业物业成交占比则占 到了六区总量的 35 成为商业市场的绝对热点区域 岳麓区商圈发展不充分 商业物业价格较低 升值潜力较大 这是岳麓区受到投资者 追捧的最为重要的原因 而今年岳麓区成交热点项目主要有奥克斯广场 绿地中央广场 写字楼为 40 年产权 及罗马商业广场 均为综合体项目 图图 5 1 65 1 6 2011 20122011 2012 年商业市场区域成交情况年商业市场区域成交情况 20112011 商业市场区域成交情况商业市场区域成交情况 20122012 商业市场区域成交情况商业市场区域成交情况 4 4 办公市场 办公市场 办公市场成交稳步上涨 供应量激增办公市场成交稳步上涨 供应量激增 2012 年办公市场稳步上涨 内六区办公物业 涵盖 50 年产权公寓产品 成交 57 24 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 万方 比去年上涨 57 2 成交均价 12089 元 平米 比 2011 年上升 1 9 写字楼项目 2012 年纷纷推出市场 导致 2012 年办公市场供应量激增 2012 年办公 市场供应量达到 142 35 万方 比去年上升 332 2 供求比达到了 2 49 泊富国际广场 奥克斯广场 顺天国际金融中心等综合体项目 2012 年其写字楼物业相继问世 图图 5 1 75 1 7 20122012 年办公市场量价情况年办公市场量价情况 20122012 年办公市场岳麓区崛起 滨江新城成热点 商务区布局未来将更加多元化年办公市场岳麓区崛起 滨江新城成热点 商务区布局未来将更加多元化 岳麓区 2012 年被滨江新城新兴综合体 奥克斯广场 及滨江新城商务区项目 民生 大厦 拉动 办公物业成交占比从 2011 年的 1 上升至 19 随着滨江新城 B7 地块的出 让 滨江新城板块未来将成为河西的重点商务区域 长沙商务区布局正朝着更加多元化的 方向发展 此外 也可以看到天心区今年办公物业成交占比也出现了 11 的增幅 起推动作用的 是保利国际广场 建发汇金国际及星城荣域这样的综合体项目 图图 5 1 85 1 8 2011 20122011 2012 年办公市场区域成交情年办公市场区域成交情 20112011 年办公市场区域成交年办公市场区域成交 20122012 年办公市场区域成交年办公市场区域成交 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 5 5 商办存量分析 商办存量分析 20122012 年商办市场去库存周期仍在正常范围内 但未来需谨慎对待年商办市场去库存周期仍在正常范围内 但未来需谨慎对待 长沙市 2012 年目前为止商业物业存量达 266 37 万方 去化周期达 3 7 年 压力较大 办公市场 2012 年目前存量 105 89 万方 去化周期达 1 9 年 目前长沙商办市场存量去化 周期在二线城市中仍在正常范围内 从 2012 年下半年土地市场出让较多的商业用地可以看出 未来两到三年长沙市将面 临较大的商办供应量 必将拉长整个市场的去库存周期 而未来商办物业供应将较多地集 中在开福区金融生态区及滨江新城区域 未来商办市场仍需谨慎对待 图图 5 1 95 1 9 20122012 年商办市场量价情况年商办市场量价情况 市场存量较多地集中在商圈发展较为成熟的雨花 天心及开福区市场存量较多地集中在商圈发展较为成熟的雨花 天心及开福区 长沙内六区商办市场存量主要集中在商圈发展较为充分成熟的开福 雨花 天心区 其中三区商业存量合占六区存量的 64 办公存量合占六区存量的 83 未来 2 年开福区的金融生态区及岳麓区的滨江商务区将成为政府重点推介板块 这将 对岳麓区及开福区商办物业的去库存造成不小压力 图图 5 1 105 1 10 20122012 年商办市场区域存量情况年商办市场区域存量情况 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 5 5 排行榜 排行榜 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 2 2 商品住宅商品住宅 1 1 整体市场整体市场 20122012 年住宅市场以价换量 供求关系有所缓和年住宅市场以价换量 供求关系有所缓和 长沙内六区 2012 商品住宅成交 904 74 万方 环比去年上升 5 7 商品住宅六区供 应量达 908 79 万方 环比下降 25 6 成交均价为 6525 元 平米 环比去年同期下降 4 6 2012 年供求比为 1 00 供求基本均衡 2012 年六区住宅均价为 6525 元 平米 较去年下跌 4 6 市场在积极奉行以价换量 的策略 同时市场供方 2012 年以去库存为首要任务 推货偏谨慎 今年供应量较去年大 幅下降 市场供求趋于平衡 图图 5 2 15 2 1 商品住宅商品住宅 2010 20122010 2012 年度供求比走势年度供求比走势 六区六区 数据来源 CRIC 近三年来货币政策转换节点成楼市量能趋势转换的重要时间窗口近三年来货币政策转换节点成楼市量能趋势转换的重要时间窗口 从长沙市近三年商品住宅单月量价走势来看 我们可以将楼市这三年划分成由平稳期 强势期 持续下跌期及回暖期四种状态或阶段 从对宏观政策的梳理 以及楼市状态的几 次转换 我们便能发现影响楼市趋势的因素究竟为何 2011 年平稳期与持续下跌期之间的界限刚好位于近三年最后一次加息的时间节点上 此时 紧缩的货币政策已由量变至质变 五年期贷款利率至 7 05 历史高位 置业成本过 高极大地抑制了需求 而持续下跌期与回暖期之间的变换则发生在近三年首次降储之后 此次降储恰好意味着央行货币政策的基调向逐步宽松转变 时间上的契合 让我们发现相 比限购而言 货币政策才是影响长沙楼市周期的关键因素 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 2012 年回暖期市场供需双方较为谨慎 这从该阶段价格窄幅波动便可看出 图图 5 2 25 2 2 商品住宅商品住宅 2010 20122010 2012 月度市场量价走势月度市场量价走势 数据来源 CRIC 2 2 区域市场区域市场 20122012 年六区供求基本均衡 岳麓区 雨花区仍为今年热点区域年六区供求基本均衡 岳麓区 雨花区仍为今年热点区域 2012 年六区住宅市场供求压力较大的区域为天心区 供求比为 1 2 1 开福区供求 压力最小 供求比为 0 79 1 岳麓区市场 2012 年表现依旧强势 成交量依然排在六区首位 明年先导区三大板块 将有大量项目新推房源 岳麓区 2013 年有望继续领先 图图 5 2 35 2 3 商品住宅商品住宅 2001 20112001 2011 年度供应面积走势 五区 年度供应面积走势 五区 数据来源 CRIC 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 20122012 年商品住宅成交向边缘区域发展年商品住宅成交向边缘区域发展 2012 年望城区成交占比增加 5 左右 为六区当中成交占比上升最快的区域 这说明 随着城市边缘地带的发展 以及城区中心房价的不断抬升 以价格为较多考虑因素的刚需 开始逐渐转向城市边缘区域 图图 5 2 45 2 4 2011 20122011 2012 年商品住宅区域成交占比年商品住宅区域成交占比 20112011 年商品住宅区域成交占比年商品住宅区域成交占比 20122012 年商品住宅区域成交占比年商品住宅区域成交占比 数据来源 CRIC 3 3 板块市场 板块市场 先导三大板块 南城及武广板块发展潜力较大先导三大板块 南城及武广板块发展潜力较大 从 2012 年主城区各板块成交量分布可以看到 具备百万方能级的板块为中心板块及 星沙板块 从 2012 年成交量分布形势来看 政府力推的先导区三大板块 仅洋湖垸成交量达到 50 万方以上 梅溪湖与滨江新城板块仅仅属于第三 第四梯队 20 50 万方 10 20 万方 但是从今年土地出让情况来看 三大板块土地出让位居前三甲 因此 先导区三大板块未 来上升潜力较大 此外 从长沙市融城发展战略及区域交通发展来看 武广板块及南城板块未来上升潜 力也较大 今年大托及省府南板块成交量仅位于第四梯队 10 20 万方 南城板块还有较 大开发空间 未来上升潜力极大 图图 5 2 55 2 5 20122012 年城区主要板块商品住宅成交量分布 除望城 年城区主要板块商品住宅成交量分布 除望城 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 数据来源 数据来源 CRICCRIC 4 4 结构分析 结构分析 限购政策对限购政策对 9090 平米以下抑制作用不明显平米以下抑制作用不明显 从限购前后不同面积段成交占比可以看出 限购对限购对 9090 平米以下面积段成交抑制作用平米以下面积段成交抑制作用 不明显 不明显 这也证明真正对长沙楼市造成影响的是货币政策及购房者预期 图图 5 2 65 2 6 各阶段面积区间成交占比变化各阶段面积区间成交占比变化 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 数据来源 CRIC 20122012 年刚需客户带动楼市回暖 年刚需客户带动楼市回暖 70 13070 130 平米面积段需求占比较去年明显增加平米面积段需求占比较去年明显增加 2012 年 70 130 平米面积段成交占比为 65 3 成交量为 590 80 万方 成交占比较去 年上升 8 9 从近两年面积段成交变化可以看出 2012 年市场刚需特征较去年更为明显 以价换量 凸显成效 图图 5 2 75 2 7 2011 20122011 2012 年面积段成交占比变化年面积段成交占比变化 20122012 年商品住宅成交集中在年商品住宅成交集中在 5000 70005000 7000 单价区间 单价区间 4000 70004000 7000 单价段单价段 1212 年成交年成交 占比回升占比回升 2012 年长沙市六区商品住宅成交主要集中在 5000 7000 单价段 约占成交总量的 51 8 该单价段约成交 469 万方左右 2012 年由刚需主导了下半年的回暖行情 反映到单价段成交上则是 4000 7000 成交 占比相比去年出现了 8 5 的增长 该单价段也集中市场大部分首置及首改客户 图图 5 2 85 2 8 2011 20122011 2012 年单价段成交占比变化年单价段成交占比变化 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 20122012 年商品住宅成交集中在年商品住宅成交集中在 40 7040 70 万总价区间 万总价区间 30 7030 70 单价段单价段 1212 年成交占比回年成交占比回 升升 2012 年 40 70 万总价段约集中了市场近 50 的成交量 该总价段约成交 444 万方 是刚需客户较为集中的总价区间 2012 年 30 70 万总价区间成交占比出现了近 12 的增幅 增幅较大 凸显回暖行情 中刚需所起到的关键作用 图图 5 2 95 2 9 2011 20122011 2012 年总价段成交占比变化年总价段成交占比变化 5 5 存量分析 存量分析 20122012 年年底六区住宅存量及去化周期均有所增加 去库存压力实际增大年年底六区住宅存量及去化周期均有所增加 去库存压力实际增大 2012 年底六区商品住宅存量达到 1021 09 万方 去化周期 13 5 个月 存量及去化周 期较半年前均有所增加 一方面原因是 下半年随着市场回暖 供需双方均对未来市场预期转好 较上半年更 多的房源批而未售 希望未来卖个好价 另一方面原因是 市场转好后 更多的项目推出 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 市场 增加了市场供应 导致去库存压力在这个阶段突然增大 图图 5 2 105 2 10 各阶段面积区间成交占比变化各阶段面积区间成交占比变化 数据来源 CRIC 图图 5 2 115 2 11 20122012 年年底与半年前住宅存量对比年年底与半年前住宅存量对比 刚需面积段去库存压力最小 去化周期在一年以下 刚需面积段去库存压力最小 去化周期在一年以下 500500 平以上大户型去化周期平以上大户型去化周期 高达高达 14 514 5 年年 从图上可以观察到 70 130 平米面积段去化周期在 0 7 年左右 去库存压力最小 供求 最为平衡 此外在大户型产品中 250 300 平米户型去库存压力相对较小 是大户型中受欢迎以 及可挖掘的面积段产品 而 500 平米以上大户型产品 以独栋别墅为主 去化周期高达 14 5 年 图图 5 2 125 2 12 各面积段存量去化周期各面积段存量去化周期 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 新兴板块去库存压力最小 成熟板块去库存压力较大新兴板块去库存压力最小 成熟板块去库存压力较大 环保科技园板块作为长沙市新兴工业区 目前去库存压力较大 去化周期在 2 年以上 此外 发展较为成熟的中心板块 岳麓山板块等 去化周期在 1 5 年 2 年之间 新兴板块大部分去化周期都在 1 年以下 市场存量压力较小 但是从今年的供地情况来看 一些政府重点规划的新兴板块 例如先导区三大板块以 及武广板块未来一年供应量会有较大幅度的上升 未来可能将拉长板块去化周期 图图 5 2 135 2 13 20122012 年城区主要板块去化周期情况 除望城 年城区主要板块去化周期情况 除望城 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 6 6 排行榜排行榜 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 3 3 别墅市场 别墅市场 1 1 整体市场整体市场 别墅供求成下降趋势别墅供求成下降趋势 2012 年内六区别墅市场成交 30 18 万方 环比去年下降 6 8 2012 年内六区别墅供 应量为 26 15 万方 环比下跌 51 5 2012 年成交均价 为 10397 元 平米 环比上升 4 8 2012 年别墅市场整体量跌价升 供求状况也从去年的 供大于求 变成今年的 供不 应求 一方面是随着城市发展 政府越倾向于集约用地 低容积率用地供应开始逐年减 少 另一方面则是别墅针对少数高端客群 容量有限 其需求量势必成不断衰减趋势 图图 5 3 5 3 1 1 近两年内六区别墅量价情况近两年内六区别墅量价情况 数据来源 CRIC 2 2 区域市场区域市场 20122012 年别墅成交主要集中在开福 岳麓 雨花 望城四区年别墅成交主要集中在开福 岳麓 雨花 望城四区 2012 年别墅成交主要集中在金星北雷锋大道板块 青竹湖板块 梅溪湖板块及武广板 块 其中梅溪湖板块为今年别墅市场的新兴板块 主要受中建梅溪湖壹号及金茂梅溪湖两 项目带动 雨花区今年别墅供应较少 大部分别墅项目都已进入尾盘 没有新项目支撑 2013 年 该区别墅成交将必然下滑 开福区及望城区别墅供应较为充足 但是依赖梅溪湖 洋湖垸 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 及金星北等 资源型 板块的岳麓区 别墅似乎有供不应求的趋势 图图 5 3 5 3 2 2 20122012 年年长沙市六区别墅供求长沙市六区别墅供求 数据 来源 CRIC 20122012 年别墅成交更多地转向芙蓉区 开福区年别墅成交更多地转向芙蓉区 开福区 2012 年别墅成交转向芙蓉区及开福区 两区成交占比相比去年上升 7 左右 2012 年岳麓区及雨花区别墅成交占比有所压缩 两区成交占比下降 7 图图 5 3 35 3 3 各区域各区域 20122012 年成交占比情况年成交占比情况 20112011 年各区别墅成交占比年各区别墅成交占比 20122012 年各区域别墅成交占比年各区域别墅成交占比 数据来源 CRIC 3 3 结构分析 结构分析 20122012 年别墅成交主力面积区间在年别墅成交主力面积区间在 200 400200 400 平米 主力总价介于平米 主力总价介于 150 300150 300 万区间及万区间及 500500 万以上 主力单价集中在万以上 主力单价集中在 7000 150007000 15000 区间区间 2012 年别墅成交主要集中在 200 400 平米区间 约占别墅成交总量的 71 6 成交 738 套 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 2012 年别墅成交总价主要集中在 150 300 万及 500 万以上区间 150 300 万成交占 比为 48 成交 557 套 500 万以上成交占比为 17 2 成交 108 套 2012 年别墅成交单价主要集中 7000 15000 区间 成交占 78 4 成交 797 套 图图 5 3 45 3 4 20122012 年别墅面积区间成交占比情况年别墅面积区间成交占比情况 图图 5 3 55 3 5 20122012 年别墅总价区间成交占比情况年别墅总价区间成交占比情况 图图 5 3 65 3 6 20122012 年别墅单价区间成交占比情况年别墅单价区间成交占比情况 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 20122012 年别墅成交以价格相对较低的联排产品为主年别墅成交以价格相对较低的联排产品为主 2012 年联排别墅成交 720 套 成交面积 19 46 万方 均价 9139 元 平米 独栋别墅 2012 年成交 144 套 成交面积 5 92 万方 均价 12668 元 平米 双拼别墅 2012 年成交 132 套 成交面积 4 8 万方 均价 12700 元 平米 2012 年双拼别墅均价较产品形态更高端的独栋别墅略高 主要是相当一部分成交位于 市区较近区段 例如爵世名邸 美洲故事等双拼别墅成交均价都在 15000 以上 图图 5 3 75 3 7 20122012 年别墅不同产品成交占比情况年别墅不同产品成交占比情况 图图 5 3 85 3 8 20122012 年别墅不同产品成交价格情况年别墅不同产品成交价格情况 数据来源 CRIC 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 5 5 排行榜排行榜 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 五 五 未来市场预判未来市场预判 1 1 调控趋势判断 调控趋势判断 历年调控政策回顾历年调控政策回顾 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 20112011 年延续此前精准调控的基调 近一年调控手段除行政措施以外 主要通过增供应年延续此前精准调控的基调 近一年调控手段除行政措施以外 主要通过增供应 增加保障房供应 增加保障房供应 抑需求 限购 限贷抑制投资性需求 的方式从两方面调控价格 抑需求 限购 限贷抑制投资性需求 的方式从两方面调控价格 上涨 上涨 图图 5 1 15 1 1 20112011 年政策梳理年政策梳理 20122012 年年限购依旧 但中央政府出台了更多鼓励保障房建设方面的政策 例如金融政年年限购依旧 但中央政府出台了更多鼓励保障房建设方面的政策 例如金融政 策支持等策支持等 图图 5 1 25 1 2 20122012 年政策梳理年政策梳理 20122012 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 从从 20112011 年底至年底至 20122012 年底一些标志性事件及政策来看 中央政府在宏观政策方向上是年底一些标志性事件及政策来看 中央政府在宏观政策方向上是 逐渐软化的一个过程 一方面货币政策为了稳增长不断放松 另一方面则是房地产政逐渐软化的一个过程 一方面货币政策为了稳增长不断放松 另一方面则是房地产政 策在未松限购的前提下出现了有条件的放松 未来宏观政策会延续策在未松限购的前提下出现了有条件的放松 未来宏观政策会延