广西北海市房地产近两年状况调查报告.doc

广西北海市房地产状况 电气082班 李泰鹏 学号：70228080952008年上半年，北海市商品房平均价格每平方米为两千零八十六点八六元人民币，同比增长百分之十七点四四，与全国以及广西全区的平均水平和其他城市相比，目前北海市商品住房价格仍处在最低水平。外地人在北海市购房(含预售)面积七十点八五万平方米，同比增长百分之一百九十四点八四。外地人购房占个人购房总量百分之五十七点五，首次突破五成，同比提高十八点九八个百分点。 外地人到北海购房的剧增态势，是北海良好的居住环境和发展前景，吸引越来越多的外地人到北海居住、购房置业以及休闲度假地表现，北海作为宜居城市已成为人们的共识。2008年以来， 广西北海市房价一路飙升，3至5月份新建商品住房价格涨幅分别达到13.7%、23.6%和15.1%，连续三个月位居全国首位. 4月份全国新建商品住房销售价格同比涨幅第一的城市是广西北海。北海以23.6%的惊人涨幅，大大超过深圳(11.3%)和北京(10.7%)。北海市市长连友农在此间召开的北海市经济形势报告会上说近年来，北海经济呈现健康、可持续发展态势。今年前五月，该市财政收入增长百分之四十二点八二，固定资产投资增长百分之三十八点九四，主要经济指标增幅在广西排名大幅上升，北海在广西经济发展中的龙头作用初显。目前北海房价、地价的上涨，是该市经济增长的必然结果，直接反映了国内外客商对北海经济发展的认可。作为自然资源丰富、区位优势独特的中国十大宜居城市及知名旅游城市之一，随着经济的持续增长，以及今年以来北海引进的各重大项目建设的推进，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。他还表示北海将进一步抓好工业项目、高新技术产业及临海大工业的发展，进一步提高城市竞争力，努力为该市目前呈迅猛发展势头的经济添足后劲，从而引导房地产业健康发展，并注意保持适当的上升速度，全力防范房地产价格大起大落，避免其重蹈历史覆辙。北海房地产的销售、创新相辅相成会有一定难度。销售市场秩序非常重要，北海这个房地产市场本身就大。北海的房地产市场有弹性，和许多城市的刚性需求为主不一样，对市场秩序要求非常高。北海现在的市场也有了特色，有一些相对集中的客户，比如说来自东北、福建、西北的一些地方。外销的房子比较分散，但是还是有一定的规律。精明的开发商要去好好地研究外地人来本地购房的需求心理。北海这些年房价涨了不少，虽然也不是很高，但是涨得快。开发商企业、营销企业要端正心态，价格还是一步步夯实的比较好，稳步增长比较好。对于创新非常重要，但是基础的工作也要做好。基础做好了，创新也才有用武之地。很多营销机构的思维更加灵活，更多变。北海这个舞台应该可以给更多的企业一个充分施展的机会。2008年，北海1至10月全市商品房交易仅6657宗，面积94万平方米，同比分别下降17.57%、14.34%。而且进入第四季度，金融危机对广西北海市房地产市场的冲击非常明显。该市房产部门数据显示，10月和11月，北海市商品房预售分别为372套和336套，两个月的商品房预售量相加不敌9月份808套的商品房预售量。房产交易量下滑的一个重要因素是今年下半年以来北海市高度价“滞涨”，尤其是9月和10月，北海市90平方米及以下新建住房价格罕见的出现负增长，其价格环比分别下降了0.2%和0.4%，连续两个月房价下跌，让人感到北海楼市扑朔迷离，外地人对北海楼市观望气氛浓厚。数据显示，10月份外地人风扇面积同比下降25.5%。11月，北海市房屋销售价格同比上涨4.7%，其涨幅创今年以来新低，比10月低0.3个百分点；环比下降0.2%，这是今年2月份以来该市房屋销售价格首次出现负增长。金融危机创伤最大的要数二手房，继8月和9月二手房价格出现停涨现象后，10月份又出现了负增长，其房价下跌0.5%，11月份，二手房价格也难转乾坤，下跌了0.9%。 全国面临金融危机的影响，政府对房地产出台了相应的政策。面对北海在此政策上的新政策，那些房地产的开发商各有自己的观点。他们有的说北海只有开更多的楼盘，市场就才能更活；有的说北海房价没有太大的一个退幅，房价在不断地往下跌对开发商和消费者都不是一件好事。更重要的那如何对北海市这样的宜居城市有一个统一的宣传，让更多人知道北海是一个宜居的地方。有的说北海楼市的卖点在于它的环境非常好，这是全国很多地方没办法比较的。我们目前要做的事情，就是首先要把自己的品质做好。有的说北海作为最早的沿海开放城市，交通不能仅仅保持原来的水平。北海的整个房地产市场跳跃性很大，受政策性的影响非常大。也有的说肯定没有卖不出去的房子，就看你的整个成本控制，现在购房者买房买的就是一个性价比。目前楼市的一些相关政策出台后，很多关于楼市分户走势的不同看法很多，全国上下都在出台了很多稳定楼市的措施，比如说很多地方契税-包括在南宁都在执行的是1.5%的税率，但是北海还没有动向，外来的客户都说想来北部湾看看海，也希望来挖一桶金，但实际上在来的过程中总是让他们感到失望的是-为什么这边的契税是与众不同的。北海政府出台一系列稳定楼市，保经济增长的措施实际上最大的效用就是坚定投资者和消费者的信心，在大家都坚定北海房地产市场方向是好的情况下，做好楼盘营销，给消费者带来更多实惠。这个事情我觉得这不是一个单独某个开发商的事情，这是一个整体的事情，比如需要媒体进来，各房地产商也要进来，一起配合做好。北海的房地产实际上是非常有竞争力的，但是除了宣传好北海这张城市名片外，也要练好“内功”才能更好的达到消费者的预期。2010年北海的房价，很多房地产的开发商都说不好。这可以从几个方面原因来说，第一，因为国家的整个房市的观望气候浓厚，它在整体下降之中。第二，汶川大地震后，国家对公费旅游和会议旅游有所限制，所以来北海第三，国际金融危机，对现在的消费阴影，对消费的影响比较大。就是这三点因素决定了到北海的人气很难定，北海的人气不恢复的话，北海的房子就很难卖出去，因为北海的楼市是一个典型的外销市场，75%的楼是靠外地人买，甚至百分之八九十是靠外地人买。如果没有人来，北海的楼盘怎么卖的出去，所以说从这几个点来说北海的房子今年年底到明年中旬都不太乐观。旅客人数是在短时间内是难以恢复的。总的来说，北海房地产曾经经历过92年的泡沫，现在还在恢复。今年国家发改委批准了广西北部湾经济区发展规划，北海房地产有了个新的起点。发展规划里面把北海定位为“生态城市”，是北海房地产发展的一个很好的动力，从房地产企业发展来看是件好事。北海房地产的发展和广西别的城市不大一样，北海房地产发展过程中曾经走过弯路，从近几年来看，北海房地产有两个市