东钱湖地区控制性详细规划.doc

一、规划背景 东钱湖旅游度假区现正处在“提升水平、打造精品、完善优势、领跑示范、创新保障”的关键发展阶段。 规划从社会经济发展的大趋势、城市群空间发展态势着眼，凭借其战略性资源，成为宁波市域中的特色地区和战略节点地区，将围绕“现代服务业、休闲产业”，全力打造旅游生态综合体、经济生态综合体，在宁波城市转型与提升中扮演重要的角色。 二、规划内容 1.规划范围与期限 规划范围包括东钱湖旅游度假区、东钱湖风景名胜区的范围，规划范围面积130.56平方公里。近期至2010年，远期至2020年。 2.规划原则 （1）科学可持续发展原则 贯彻科学发展观，将东钱湖地区的经济社会发展纳入到科学发展的轨道，调整发展理念、创新发展模式、加快经济发展方式转变、专注于发展旅游经济，提高区域发展质量。 （2）发现、发扬空间特色原则 发现、发扬空间特色，提高地区的知名度、美誉度，增强其感召力和呼唤力。 （3）生态优先、活力提升原则 科学选择和布局建设用地，充分尊重、适度优化地形地貌，维护地区生态安全格局。改善景区的交通组织，完善景区的配套服务设施，精心组织景点和游线，增强景区的吸引力、激发地区活力。 （4）历史延续、文化传承原则 延续和烘托历史情境和场所精神，将历史、未来传承链接，观赏与参与相结合，进一步发掘和拓展人文内涵，展现东钱湖地方文化的底蕴和风采。 （5）兼顾刚性、弹性的可操作性原则 适应社会、经济发展的需要，规划控制应留有一定的弹性和灵活性，适应东钱湖地区不同发展阶段的要求。 3.功能定位与发展目标 到2020年，把东钱湖旅游度假区建成为国家级生态旅游度假区和长三角著名的休闲度假基地、华东地区重要的国际会议基地、国际性的高端总部经济基地。 至2020年，本规划范围内的常住人口规模为15万人，旅游人口规模500万人次/年，建设用地规模37.93平方公里。 发现并发扬空间特色，展现“水岸休闲生活、现代本土风格”的地区形象，营造“山水俱佳、浓荫华盖、动静相宜、人家参差”总体空间环境。 具体反映在以下几方面： 引导人们融入自然，形成人与自然和谐共处的高级形态； 形成相互合作、利益共享的现代服务业、休闲产业的生态圈，既保持各自的内容和形式的特色，又相互支持、共生共荣； 传承历史文化，拓展文化内涵，构筑温馨、优雅的文化环境，满足市民的精神需求； 倡导的是一种强调轻松便利的人居环境、和睦相亲的邻里关系、节奏优雅的工作环境、尽情尽兴、欢乐享受的生活方式； 4.规划结构 规划形成一心一轴“统”五片、多彩湖岸“放”绿廊的总体布局结构。 （1） 一心一轴“统”五片 以三湖（包括谷子湖、南湖、北湖）为核心；连接新城 湖区 陶公山 普陀洞天 二灵山（鹰山景区） 福泉山，形成集城、湖、山于一体、两头分别指向三江片及东海的统领性轴线。 五片分别指新城片、沿谷子湖北湖片区、湖东生态休闲片、南岸象坎片、东钱湖工业功能区片（鄞县大道以北）等，其中新城片、沿谷子湖北湖片区、湖东生态休闲片、南岸象坎片等环湖向心布局。 （2）多彩湖岸“放”绿廊 通过规划建设，塑造活力、优美、生态的岸线景观风貌；利用连绵的、向湖的自然山体，或山地与平地的交界带形成绿廊，在新城片、沿谷子湖北湖片区；、南岸象坎片、湖东生态休闲片之间形成相间的四条绿廊，以保护生态环境。 规划按照生态适宜性区分建设容量，形成建设密度疏密有致的“花瓣”状空间开发结构。 （3）片区发展职能 1）新城片 东钱湖地区整体发展的依托基地，规划建设成为水岸休闲生活度假新城、可持续发展的社区、充满活力的山水新城典范。 2）沿谷子湖北湖片区 集生态居住、生态游憩度假、高端主题论坛等功能，具有江南风情的山水片区。 3）湖东生态休闲片 该片区包括了二灵山景区、鹰山景区、森林博览城、韩岭村、福泉山茶岭景区等。 二灵山景区是以山水生态为主题，陶公文化和山村水廓人文景观为特色，提升东钱湖二灵山水文化的山水品质和人文内涵、开展生态文化观光度假活动。鹰山景区是个以湿地生态和山林生态为特色，注重环境保护与生态保育，结合山岭峰岩、塘瀑溪涧等自然山水环境与动植物景观，以开展生态型山地观光游赏活动为主的自然生态型风景游览区。 森林博览城是依托东钱湖独特的自然资源，打造特色鲜明、世界一流的森林旅游度假城。建设中国森林博览馆、世界森林博览馆、植物园、森林度假区、森林游憩区和横街中心服务区等六大功能及运动健康、商业配套等设施,为人们提供生态安居、健康休闲服务的森林休闲度假项目。 韩岭村是历史文化内涵的重要体现区域，旅游及旅游服务村和具有传统特色、良好生态环境的历史文化村落。 福泉山茶岭景区以壮丽的东海为背景，以茶海碧波、人工自然景观为特色，以茶文化为主线，茶旅游产品与水旅游产品为支柱，集观光、休闲、度假为一体的特色主题文化旅游区。 4）南岸象坎片 以自然生态环境为背景，突出生命在于运动，生活在于快乐的主题；将运动项目与自然生态有机结合，将运动设施散布在森林之中，湖泊之上，山岚之间，贴近生活，贴近大众，是休闲运动、旅游观光、度假居住相互结合、相互渗透的运动休闲区域。 5）东钱湖工业功能区片（鄞县大道以北） 重点培育、发展旅游消费品工业，严格控制污染工业，通过对企业的改造提升和科技创新，提升产业层次。 5.规划控制与建设 （1）规划控制单元 根据自然地理界限（如河流、山体等）、东钱湖地区主次干道、地区土地利用结构、功能内在关联性、土地使用性质的同一性、合理的交通分区等因素划分的规划地块，同时考虑到风景名胜区与旅游度假区的特殊性，将东钱湖地区划分为21个规划管理单元。规划控制单元控制内容：包括主导属性、净用地面积、总建筑面积、配套设施、开敞空间、人口规模等方面。单元编号 主要属性 单元用地面积（ha） 净用地面积（ha） 总建筑面积（万平方米） 人口规模（人） 备注 1 风景游赏 691.96 121.72 89.04 2000 风景名胜区 2 风景游赏 299.79 121.45 23.14 2000 风景名胜区 3 风景游赏 581.47 101.52 9.53 0 风景名胜区 4 风景游赏 1135.96 42.62 8.98 250 风景名胜区 5 风景游赏 626.09 44.02 11.72 500 风景名胜区 6 居住 240.9 147 164 18000 旅游度假区 7 居住 204.3 128 146 18000 旅游度假区 8 居住 115.37 69.8 80 10900 旅游度假区 9 居住 204.36 137.5 150 22000 旅游度假区 10 公共设施 185.87 105.93 150 4000 旅游度假区 11 居住 91.36 60.99 40 5000 旅游度假区 12 居住、工业 252.39 133.76 164.55 13900 旅游度假区 13 旅游度假 334.96 145.01 83.867 1350 旅游度假区 14 旅游度假 681.15 207.5 174.18 2500 旅游度假区 15 居住 1071 91.6 51.4 5100 旅游度假区 16 旅游度假 1305.94 131.79 65.55 3400 旅游度假区 17 旅游度假 1967.46 110.23 61.16 3500 旅游度假区 18 居住 620 128.56 110.88 8000 旅游度假区 19 居住 425.85 124.68 109.13 19500 旅游度假区 20 工业 245.6 133 244 0 旅游度假区 21 工业 285.36 123.82 228.94 7000 旅游度假区 合计 11567.14 2410.5 2166.1 146900 （2）容积率与建筑密度控制 1） 总体开发强度空间分布 总体上，东钱湖以低强度开发为主，根据用地性质、区位、城市设计要求、建造方式和建筑高度控制等要求不同，采用不同的开发模式，相应的土地开发强度。新城建设开发强度相对最高，山林地（指适建区、限建区等）较低，湖岸为最低。 满足商业、零售、旅游、居住等综合性的使用功能，确保新城中心的活动强度，该区的容积率最高。 开发强度越接近宁波中心城越高，越接近自然环境越低，新城片的容积率由西、北依次向东、南递减。 2） 旅游度假区主要建设用地开发强度控制 （3）开发地块绿地率控制 各类开发地块的绿地率的下限应符合下表的规定。 建设用地绿地率控制表项目类别绿地率 居住30%旅游度假用地35%商业、金融保险、商务办公、市场20%旅馆业35%行政办公35%文化娱乐30%体育、医疗卫生、教育科研设计35%工业20%仓储20%对外交通20%市政公用设施无污染的20%，有污染的35% （4） 建筑高度控制 1） 新城建筑高度 东钱湖新城片总体遵循中强度开发的原则，建筑高度较低，建筑高度总体趋势，沿外环路向内湖跌落。外围安排一般的多层建筑，一般控制在24米以下；内圈安排低多层建筑，层数控制在4层以下，高度控制在15米以下；核心区控制高度为30米。 2） 环湖建筑高度 环湖建筑除个别的风景建筑以外，应控制在环湖成龄树树冠界面以下，高度控制在12米以下，建筑层数为在23层，其中低层独立式住宅的建筑高度控制在12米以下。 3） 山麓、山谷地、缓坡地建筑高度 山麓、山谷地、缓坡地建筑应顺应山势，与山际轮廓线取得和谐的关系，积极与周边环境取得有机对话，总体建筑高度控制在1/51/3山体高度，山地居住建筑高度宜控制在12米以下。 （5）建筑退让控制 1） 严格控制建筑与水体边沿的距离，该带状区域内以设置广场、绿地、游憩小品为主，保证市民和游客有足够的亲水空间及较开阔的视野，是一个兼具生态、游憩、防护的公共开放空间。为创造“钱湖水城”特色，本规划建筑后退水体在遵循一般技术规定约束的同时，允许经专家论证、部门决策、政府批准后有所突破，提出了平均后退距离的后退水体的特别导则。 2） 允许经视觉环境分析、生态敏感性论证、相关管理部门论证、征询公众及相关利益人的意见后，在相关区域建造特色建筑物，相关的河道以及湖岸边缘区建造标志性的滨水建筑物，可以突破一般指标约束，彰显空间特色。 3） 沿主要交通走廊严格控制建筑退界，此空间作为景观绿化，塑造景观缓冲带，并以不同的退界尺度，塑造街道空间的层次感。 6.公共服务设施总体布局 （1）总体结构 1）公共服务设施形成“一心八点”的总体布局结构，“一心”集中布局规划区的区级居民服务设施或旅游服务设施，“八点”则集中布局片区级的居民服务设施或旅游服务设施。 2） “一心”即钱湖新城的公共设施核心，它位于谷子湖畔，东钱湖大道轴线的南端，这个核心既是居民服务设施中心，包括为整个地区居民服务的行政办公、商业金融、文化娱乐等公共设施；也是整个地区旅游服务设施中心，包括为旅游服务的酒店、餐饮、娱乐、停车等旅游集散和旅游接待设施。 3）“八点”是指八个居住片区或者旅游片区的服务设施中心，包括钱湖新城的两个居民服务中心、高钱居民服务中心、梅湖度假旅游服务中心、郭家峙度假旅游服务中心、韩岭度假旅游服务中心、横街度假旅游服务中心、下水度假旅游服务中心。 （2） 居民服务设施布局 1 ） 居民服务设施主要布局在钱湖新城，按照区级、片区两级，分为行政办公、商业商务、医疗卫生、教育、文化娱乐、体育、社区服务七类设施，商业商务、医疗卫生、文化娱乐设施同时也可为游客服务。 2 ） 行政办公设施与其他文化娱乐用地共同构成新城中心。同时，在各邻里中心附近，可结合实际需要，设置若干小型行政办公用地。 3 ） 商业商务设施分布呈集中与分散相结合的模式，在新城的核心集中规模较大，档次较高的商业设施，并与其他旅游设施有机结合；在生活居住区中结合邻里中心，设置居住小区级的商业服务设施。总计商业金融业用地110.46公顷。 4 ） 为丰富旅游观光者在此活动游乐的需要及满足地区居民的日常生活所需，在新城中心区设置文化娱乐设施，共5.81公顷。 5 ） 在东钱湖商务核心区北部布局综合医院，在新城南北两个居住片区分别布局社区医疗服务中心，同时在各个居住社区配置社区卫生服务站，医疗卫生用地共5.98公顷。 6） 教育设施 规划教育设施用地50.31公顷，保留现状的东钱湖旅游学校，在新城南部设涉外高级学校一所；此外，根据人口规模和服务半径，相应配置中小学，满足社会发展之需要。 7）体育设施 作为新城休闲功能的对应，规划按合理、均匀的服务半径布置了三处体育公园，占地约6.59公顷。同时，规划建议结合分散在各社区的绿地灵活布置一些体育健身设施，以丰富居民的生活。 8） 社区服务设施 根据社区规模，新城共划分6个居住社区，每个居住社区配套社区服务中心，包括“三室三站两中心一校一场所”。“三室”即社区党组织和居委会办公室、综治警务室、图书阅览室，“三站”即劳动保障和社会救助服务站、卫生服务站、社区（志愿）服务站，“两中心”即党员服务中心、居家养老服务中心，“一校”即市民学校，“一场所”即综合性多功能室内活动场所。 （3） 旅游配套服务设施布局 1） 旅游服务设施分四级布局，第一级是旅游集散中心和旅游接待中心，第二级是旅游接待站，第三级是旅游接待点，第四级是旅游服务点。 2） 旅游集散中心 规划在新城核心区内布局旅游集散中心，提供全区旅游信息咨询、发布服务，旅行社服务基地，旅游行业管理机构以及游客的票务、集散、中转场所。 3 ） 旅游接待中心 规划在新城核心区布局酒店、餐饮、购物、文化娱乐设施等，形成旅游接待中心。规划设置58家宾馆、酒店。 4） 旅游接待站 规划建设4个旅游接待站，分别布局在陶公山周边、谷子湖北部、梅湖农场区块和下水村片区。陶公山接待站以柏悦酒店为主体。谷子湖接待站对现有宾馆群进行改造与扩建基础上新增若干经济型酒店。梅湖接待站以高端主题论坛为主体，配建若干高档度假型酒店。下水接待站建设以度假酒店和企业度假俱乐部为主。 5 ） 旅游接待点 规划建设4个旅游接待点，分别布局在韩岭古村、横街森林博览城、鹰山景区和福泉山景区。 6） 旅游服务点 根据景点建设需要，在每个景区或景点，配建若干个旅游服务点，为游客提供便利服务。每个服务点应该配建电话厅、标识系统、公厕、垃圾箱、风雨亭、购物点、餐饮点等设施。附件1 东钱湖地区控制性详细规划用地构成表 东钱湖地区控制性详细规划用地构成表序号用地代号用地性质规划用地面积(ha)占总建设用地比例旅游度假区用地R居住用地1062.98 27.66%R11一类住宅用地469.50 R12公共服务设施用地0.74 R21二类住宅用地460.43R22公共服务设施用地11.20 Rm住宅混合用地55.19Rs中小学用地65.92C公共设施用地647.84 16.86%C1行政办公用地16.38 C21商业用地60.47 C24服务业用地用地7.58 C25酒店用地78.88 C25旅游度假用地233.54 C26市