葡萄牙“黄金居留”大起底.docx

凌宇移民：葡萄牙“黄金居留”大起底前言：作为文艺复兴中心的欧洲，由于其独特的自然人文环境及高度发达的社会制度，一直是国人理想的移民家园，无奈之前鲜有吸引人的移民政策在欧洲执行。 近两年来，欧洲各个老牌国家为了摆脱严重的金融危机，增加就业，促进经济繁荣，相继出台了移民政策。由于葡萄牙投资门槛低，投资项目较为灵活，办理周期快，且签证通过率高，迅速成为了欧洲移民中的一匹黑马。 葡萄牙的官方投资移民政策来源于2012年8月，随后葡萄牙移民局推出新的移民法律修改草案，并于2012年10月9日，正式推出黄金移民居留计划。黄金移民居留政策的推出，迅速吸引了国内一大批的“黄金客”的投资。 葡萄牙买房移民两大“痛点” 葡萄牙的房地产市场在金融危机前曾经有过一段时期的辉煌，但随着欧洲经济危机的爆发，作为受影响最大的国家之一葡萄牙的房地产首当其冲的当了炮灰，在金融危机中迅速萎缩，房价一落千丈。而黄金居留政策推出的2012年正是葡萄牙房地产市场价格最低谷的时期。当第一批中国投资客登陆葡萄牙时，对当地的房地产市场顿时傻了眼：一套位于葡萄牙首都里斯本市中心大面积的三居室精装修豪华公寓的价格，竟然远低于北京上海郊区的毛坯公寓房价。同时通过投资买房还可以得到一张欧洲无移民监的居留卡！即使不长期居住，还有稳定可观的回报率。在强大的示范效应下，葡萄牙的黄金居留顿时在国内大热，2013年起始，大批的投资客开始进入葡国，随即点燃了整个葡萄牙房地产市场的大热，随即在这个市场上各个打着“中介”旗号的公司如雨后春笋般一个个冒了出来。之前从事房地产的专业人士，老一代移民葡国的老华侨，精通葡语的留学生，甚至邻国西班牙的中介都纷纷进入这个市场，目的只有一个：在这个看似光鲜无比的金饭碗内分一匙羹。众多参差不齐的中介在如此短时期内的出现，无形间增加了市场的混乱，加之葡国政府部门缺少必要的规范和手腕，导致欺客宰客现象比比皆是，同时移民局内贪污腐败问题也由移民局的局长落马而被展现在世人面前。 不良中介正是利用了国人语言不通，行程仓促的弱点，对客人在买房过程中设置各种障碍，乘机抬高房价，收取巨大的佣金。以一家位于世博区的中国中介为例，其老板在黄金居留政策推出前长期从事的是与房地产毫无任何关系的餐饮业，黄金居留的巨大效应让他嗅到了前所未有的机遇。由于中介机构开设简单，且无繁琐的手续和要求，葡萄牙宽松的市场政策，正是给了这一些中介有利可图的巨大空间。他们其中的绝大多数都没有在当地进行正式的注册，只是草草的与当地开发商签订协议，就着手带客来看房了。以世博这家华侨所开的中介为例，开业时连一间办公室都没有，如同一个“隐形”公司，而作为公司领头人的老板又毫无任何房地产或移民工作的经历背景，可想而知，这样的一家公司，在完成买房手续之后还能指望多少的后续服务。 这些所谓的“当地中介”惯用的伎俩无非就是三个： 前期采用撒网战术，中期采用盯人战术，后期采用跑路战术。他们往往会在当地华人中挑选一些年轻且懂葡语的第二代移民来充当自己的“员工”。所谓的员工，也只是兼职性质的工作，按小时收费，若能成交则可以获取一笔不菲的佣金提成，无任何劳工合同当然也无所谓的雇佣关系。当然这些年轻的员工不会在客人面前轻易说出自己的真正职业或公司的任何信息。前期的撒网战术指的是这些中介的兼职人员，长期会在游客或投资客聚集的地区游荡。遇到华人的面孔，会采取套近乎的方法来接近，等时机成熟后就开始推销房源和热情的带人看房。当然这些中介手中的房源，已经下好了圈套：早已和开放商串通，在房价中加入高额的佣金。往往这些房源楼盘会位于一些偏远的地区，如对江，和里斯本大区的外围。同时，他们会利用国人初来乍到不熟悉当地房地产市场的弱点来灌输一些极其错误的理念，如五十万欧无法在市区购买任何房源。对自己所推销的楼盘小区大肆鼓吹：明明是位于对江一块偏远无人问津的开发区的房源，硬是说成当地上流人士争相购买的高档社区。当然，精明一点的开放商也会利用国人的虚荣心制造一些烟雾，如在小区周围临时搭建一块低成本无管理的高尔夫练习场，就吹嘘是高尔夫会所公寓。诸如此类的骗局层出不穷，但随着今年市场的逐渐规范，一个个的泡沫也渐渐破碎。中期的盯人战术，一旦客户表现出看房的意愿或开始看房后，往往该中介机构就会派出一人如同保镖一样随时跟随你的左右。客户会惊奇的发现，在酒店早餐餐厅他会到的比服务员更早，往往在早餐时间前就已经守候在酒店大堂；而晚上回酒店休息，则坚持一定要送上酒店房间，让客户丝毫没有自由活动的或者接触外人的机会。如此大费周章，投入众多的人力物力的盯人战术，目的就之后一个，就是讲客户与外界和市场隔绝，怕的就是客户对比市场价后发现其中的价格猫腻。后期的跑路战术，顾名思义，就是当客户交完了房款之后，就开始爱理不理甚至玩失踪。当中一些算是存有良心的公司，还会派人跟进下客户的黄金居留的申请，但也仅限于一两次，之后就会推脱是律师的职责，殊不知这些葡国大肚便便的律师也是和他们一伙，一旦交易完成之后还会收取各种无中生有的费用，甚至连一些基本的询问都会开口闭口咨询费。更多的中介公司都会在交易完成后退出“战场”。因为他们卖出去一套房子就将获取巨额的佣金，对他们而言，做成一单是一单，完全不用理会成功率和后续跟进。之后留下一个烂摊子给客户，最多将所谓的空头公司注销就一了百了。移民买房不是一朝一夕的事，黄金居留是一个五年的过程，在这个过程中任何一环出了问题，随时可能被取消资格。一旦进了这些随时跑路的公司大门，还有什么可以保证的呢？也许在听了如此揭露的中介黑暗之后，客户会心存疑问，既然市场如此混乱，业内如此黑暗，那投资葡萄牙还有必要呢？正本清源，葡萄牙买房移民魅力独具 有，当然有必要！首先我们要看到葡萄牙的大环境：从生态环境来说，葡萄牙属于地中海气候，冬暖夏凉，空气洁净，被誉为欧洲最为“阳光”的国家，每年众多前来度假的英国佬们就是最好的活招牌。我相信，单单是自然生态环境这一点，就会让众多的投资客毫不犹豫的选择这里；除了出众的生态环境，葡萄牙社会治安良好，物价低廉，更拥有厚重的人文气息。五年后可申请葡萄牙永居，之后更可以申请葡萄牙护照，而有了葡萄牙护照后基本就可以畅行世界，做一个世界公民。更为重要的一点是，虽然这个市场有过混乱的一面，但自从去年11月，葡萄牙移民局的黄金贪腐案丑闻曝光，11名涉案人员被捕之后，无论是政府部门也好还是市场也好，都进行了大刀阔斧的整改：移民政策更为透明公正严谨，丝毫的贪腐纰漏都会立即被暴露在阳光之下；同时市场开始了规范，一些黑中介与当地发展商勾结的行为被曝光，十多家黑中介被迫结业，而发展商也人人自危，不敢再轻易与任何中介私下签订高出市场价的协议。随着众多暗箱操作的黑中介的一个个倒闭，最大的受益者除了广大的黄金居留客，还有市场上的一系列经注册的正规中介公司。以金球国际房产为例，是进入国内较早面向国内客户，专业从事欧洲房产投资咨询服务的专业机构之一。公司拥有多个国家的优秀管理团队，是在葡萄牙当地正规注册的公司，并与葡萄牙和欧洲多家著名的房产公司，开放商，银行和律师楼有长期稳定的合作关系。金球公司推出的服务，不仅仅是帮助客户登陆葡萄牙，购买乘心如意的房产和申请居留卡这么简单，所承诺的是一个为期五年甚至是惠及客户下一代的服务：在登陆葡萄牙前，金球国际公司的国内移民服务机构凌宇移民就会对客户进行一个量身定做的移民考量，准备好一切所需的文件和材料，不需要客户为这些繁琐的准备工作伤透脑筋；从客户登陆葡国的那一刻起，就开始享受求金球国际葡国公司的服务，从安排律师的会面和移民局的申请，到最关键的房产考察，都是抱着专业负责的态度来完成。一切的服务都是基于客户的意愿之下完成，所有的计划都会事先和客户进行充分的沟通：一些客户时间比较充裕，在买房投资申请居留的同时，也想体会一下葡萄牙的风土人情和当地的美食，金球公司当然会满足客人的要求来定制一个较为宽松悠闲的行程；有部分的客户时间比较紧张，希望在短时间完成所有必须的手续，那金球公司就会制定一个高效有序的行程。总之金球公司所有的安排都是基于客户的意愿之上，绝不存在强买强卖或者出现违背客户意愿的行为。这样看似轻松的看房流程，反而在无形间增加了客户的信任感。金球国际的每一个操作都是公平公正，无任何违规或者隐瞒，客户可以清清楚楚的看到和参与到每一步，试问目前葡萄牙市场上有几家房产中介可以做到这一点。正是如此的操作流程，使得从2012年成立迄今，金球国际葡萄牙公司真正做到百分之一百的成功率和百分百的客户满意率！放眼望去整个葡萄牙的房产中介市场，有几家公司敢拍胸脯和客户保证五年的服务。金球国际公司在客户完成房产购买和居留申请后，并不会退下火线，而且持续不断地尽可能为客户提供一切的服务：包括后续的居留申请服务，为语言不通的客户免除后顾之忧；提供完善的物业管理服务，从水电煤网络的开通到游泳花园的打理，无所不包；对客户子女教育规划提供必要的协助，到目前为止金球国际公司已经为十余位有意向在欧洲入学的子女家长提供专业的协助，并成功帮助其中几位申请到当地最为优秀的国际学校。在2014年的年尾，葡国政府公布了黄金签证的修正