蓝戈：动力性地产.doc

解码地产新三论 访蓝海风国际策划联盟执行总裁蓝戈2002/11/12 10:00 来源：中国房地产报作者：马赛 0条评论 用手机看 扫描到手机，新闻随时看扫一扫，用手机看文章更加方便分享给朋友 智业黑马 与蓝戈聊天有点儿吃力，原因是我一直比较害怕跟学哲学出身的人谈话。加上蓝戈又兼具经济学硕士的头衔，他的思维速度非常快，有时不经意的一句话也需要对方思考半天。 但蓝戈似乎有一种与生俱来的宽容性，他会很耐心地给你解释，引导你进入他的思维空间，在不知不觉中被他的理念所感染。 蓝戈所领导的蓝海风国际策划联盟最初起步于厦门，年，蓝戈注意到西部的发展潜力，于是挥师北上，以西安为中心开始了蓝海风新一轮的战略调整。蓝海风在西北业界被称为智业黑马，至今已成功运作了近个项目，但你很难想像蓝海风的成立仅仅才年时间。这年中，蓝海风不但成功运作了很多优秀的地产项目，而且在理论研究方面也独树一帜。由蓝戈主创并提出的“三维地产”、“新海派营销的五大战略”、“双轨制企业模式”，以及最近完成的“中国地产新三论”等创新思想，为蓝海风的成功奠定了坚实的理论基础。 孙子云：凡战者，以正合，以奇胜。故善出奇者，无穷如天地，不竭如江河。终而复始，日月是也。 纵观蓝戈和他的蓝海风智业团队，在“奇”与“正”的交互作用中，以创新的理论、哲学的思辩，打开了一条通往成功的神奇之门。蓝戈说，在世界地产业高速发展的产业化时代，中国地产也经历着从感性阶段向理性阶段的过渡与发展。作为开发商，从原始的产品经营、资本经营，演绎成魅力经营和品牌经营，正在经历质的飞跃；作为消费者，也已从原有的盲从或误区中提升到一个懂得产品、欣赏产品的理性层次；因专业化分离而成的房地产全程策划公司，也以全新的形象和定位，诠释地产营销的巨大魅力。所以，蓝海风的明天将自始至终沿着两轮驱动的模式发展，一只轮驱动前瞻性理论研究，一只轮驱动创造性个案实践，互相依存，协同发展。在整个地产开发流程中充分发挥其智慧性、原创性、能动性，完成开发商与消费者之间的理念衔接和市场衔接。 蓝戈：出生于年，哲学、经济学专业。系中国新海派智业创始人、蓝海风国际策划联盟执行总裁。主要理论研究：三维地产、新海派地产营销的五大战略、中国地产新三论、智业联盟制、文化平台发展模式、双轨制企业模式等；亲自操作全国大、中型案例近个；即将出版的主要著作有新海派创始手记，其志向和使命是创造世纪中国的国际策划。 理论背景：地产提升社会价值 地产业之于城市、国家的贡献，就是在经济链、文化链、政治链等方面的贡献。它通过对生产力的提高和生产关系的改进达到社会进步的结果。所以，在城市建设和国家经济发展中，地产业应该具有更高的产业地位。 记者：中国房地产业在经历了多年的市场化进程后，取得了举世瞩目的成就，以房地产业为先导的新的产业链也已经逐渐形成。近年来，全国各地又纷纷提出“经营城市”这一全新的发展理念，更为房地产业带来了绝佳的发展机遇。蓝海风虽然是一家以策划为主的智业公司，但在理论研究方面却独树一帜。最近你又根据当前的政治形势与市场发展趋势，建立了“中国地产新三论”体系。按照你的观点，地产的产业特征究竟是什么？它在整个经济社会中起到了什么样的特殊作用？ 蓝戈：在我国，地产业是一个发展迅速的新兴产业，虽然有了多年的市场锤炼，多年的历史积累，但产业理论尚未形成体系，在许多方面还是空白。仅就房地产业的定义来说，就有多种表述，对于房产、地产作为商品所具有的特殊属性和产业特征的研究也不够深入。同时，地产业本身发展和它与宏观经济的关系、与城市经营乃至国家建设的关系、与经济增长的作用和可持续发展的关系等，都迫切需要认真研究并将理论成果应用于实践。 从发展的角度讲，城市的主题首先是一个经济的主题，在经济主题下，必然会产生城市的政治价值和文化价值。地产对城市、对国家的贡献，就是在经济、政治和文化方面的贡献。现在国家搞西部大开发，是为了达到东西平衡、南北平衡，而东西平衡首先就是经济的平衡。因此西部的发展首先是缩小与东部经济的差距，然后是文化的平衡。所以我们所说的地产对城市以及城市对国家的影响，首先应该是通过对区域生产力的推进，促进生产关系的调整，实现社会经济的腾飞，进而达到经济、文化、政治的综合价值提升。 随着信息化和经济全球化时代的到来，地产业在社会经济发展中的地位正在发生巨大的变化。如何以新的视角认识地产业推动社会经济发展的重要作用，并运用这种认识去指导未来地产业的健康发展，已经成为业界关注的重大课题。蓝海风就是因为注意到了地产业在未来经济发展中的重要性，才孕育出了“地产新三论”。 理论构架：地产及其产业链是城市化进程的动力之源 由于地产独具的“社会承载性”，以及它的聚集、整合、带动功能，使地产及其产业链成为城市化进程的主要动力源，制约甚至决定着城市经济的规模、结构、布局和发展水平。 记者：请简单概述一下“中国地产新三论”的理念。 蓝戈：“地产新三论”由“地产产业论”、“地产城市论”、“地产国家论”三部分组成。“地产产业论”探讨的是地产的产业特征及其在国民经济中的特殊作用；“地产城市论”探讨的是地产业及其产业链与区域经济和城市发展的互动关系，以及由这一互动关系形成的综合边际效应；“地产国家论”探讨的是地产业及其产业链与国家建设和经济发展的有机联系。如果用一句话来概括三者之间的关系，就是：“国家经营从城市经营开始，城市经营从地产经营开始”，这是“中国地产新三论”的集中概述，也是中国地产未来发展的客观规律。 由于地产独具的社会承载性和地产业的聚集、整合、带动功能，以地产业为枢纽的社会分工细化、产业关联密切、市场衔接紧凑、利益分配合理的庞大产业链已经形成。这个产业链在带动经济发展的同时，自身也在不断扩展和日趋完善。地产业已成为国民经济的主导产业、支柱产业和先行产业，其规模、结构、布局和水平决定了城市经济的规模、结构、布局、水平，地产开发商也必将在未来的城市建设和区域经济发展中发挥越来越重要的作用。这就是“地产产业论”的主要观点。 “地产城市论”理论核心是地产不但具有特殊的社会承载性，同时还承载着“城市”这一人类生存的基本载体。在城市的形成和未来发展的初、中级阶段都取决于地产业的同向发展，也可以说地产业及其产业链是城市化进程的主要动力源。特别是对发展中城市而言，城市经营首先应从地产经营开始。 目前，地产业已经逐渐明确了在整个国民经济中的主导产业、支柱产业和先行产业的地位。国家通过对国有土地的统筹规划和对地产资源的统一经营，引导国民经济发展，并且支持地方政府把城市当作最大的国有资产进行经营，通过协调城市和区域经济的发展实现国家经济目标。因此，从国家这一宏观角度分析，地产同时还承载着国家这一更为庞大的社会工程。这就是“地产国家论”的主要观点。 记者：你的这些提法很有震撼性，也容易引起争论。你所说的关于“国家”、“城市”、“地产”三者的关系，既然是地产业发展的客观规律，为什么在房地产业发展的前年中并没有起到它应有的作用？ 蓝戈：客观规律的存在不以任何人的意志为转移，当人们认识并遵从它的时候，它为人类创造财富；而当人们不认识它、不尊重它，或有意逆它而行时，它就让人事倍功半，受到客观规律的惩罚，并遭受重大损失。 新中国成立后，土地划拨无偿使用、福利分房，造成了有房无产、有产无市，从严格意义上说国家产业分类只有建筑业而无房地产业。这一切，在总体上约束了生产力的发展。地产业，这一在发达国家显现出对国民经济有强劲拉动力的支柱产业，在中国却连产业都未形成，更谈不上对国民经济的贡献了。而离开了包括地产业在内的第三产业的发展，国民经济的落后是必然的，这就是客观规律对我们的惩罚。改革开放后，地产业的迅猛发展和它在国民经济中地位的日益重要，印证了经济规律被人遵从后所发挥出来的巨大作用。 “地产新三论”的雏形是西安高新技术开发区的“蓝色硅谷”，这也是“地产新三论”理论付诸实践的首部代表作。作为中国西部第一家以电子信息产业为主导的综合性高科技产业园，蓝色硅谷全部建成后，创造的年社会财富量将达到亿元，会为西安、乃至整个西部的经济发展发挥巨大的推进作用。蓝色硅谷的概念已远远超越了地产的范畴，作为“地产新三论”中动力型地产的代表项目，它承载着城市建设、区域经济发展的历史使命。 立论基础：独特的社会承载性 地产最重要的基本属性社会承载性，决定了地产业所具有的“基础性与主导性”、“地域性与约束性”、“周期性与风险性”三大特征。 记者：刚才你提到了“地产的社会承载性”这一地产的特殊属性。地产的社会承载性指的是什么？你将“社会承载性”作为地产最重要的基本属性理由又是什么？ 蓝戈：地产有五大属性，即社会承载性、区位固定性、各体异质性、高值耐久性和投资与消费双重性。其中后四种属性已有专家学者作过完整论述，而“地产新三论”的主要贡献，我认为就在于提出了地产的“社会承载性”问题，并把它作为最重要的属性进行研究。 配第说，“土地是财富之母。”我们说，“地球是人类之母。”土地作为地球最重要的资源，它承载着人类无数的财富文明与光荣梦想。 “中国地产新三论”的核心问题和最大特点，就是创造性地提出并应用了关于“地产的社会承载性”，即土地是一切社会生产和其他活动的物质载体和基础条件，而住房则是人类社会最基本的生活资料，是劳动生产和再生产的最基本条件之一。由于土地资源是固定的、缺乏弹性的和不可再生的，所以这种资源开发赋予了地产业与生俱来的先天优势，同时又是地产业发展的直接制约力。也正因为这一最重要的基本属性决定了地产业独有的产业地位，可以说“地产的社会承载性”也是“中国地产新三论”的立论基础。 以“社会承载性”为主的地产五大属性决定了地产业所具有的“基础性与主导性”、“地域性与约束性”和“周期性与风险性”这三大特征。而地产业的这些特征也蕴含了经济发展的重要规律，这一点非常重要。马克思能够用科学的思维方法从“商品”这个细胞中提示出资本主义社会发展的全部关系，依照这种科学的方法，我们也可以从“地产”的根本属性中科学地梳理出地产业与城市经营和国家经营的重要规律，这就是我前面提到的新三论的立论基础，我将它称之为“中国地产法则”。 理论价值：动力型地产概念的产生 “动力型地产”是消费型地产的物质基础和基本保障，消费型地产是动力型地产的内在动力和最终目标。 记者：蓝色硅谷西部电子社区在陕西，甚至整个西北地区都有很高的知名度，而且蓝色硅谷方案的最初提出还引起了业界广泛关注。开发蓝色硅谷的西安高科（集团）新西部实业发展公司总经理段先念被称为新生代开发商（城市运营商）的先锋代表，他将传统的地产开发上升到带动产业发展、参与城市经营的高度。这正是段先念高人一筹的创新之举，即开发商会成为经济发展和城市建设的重要主体之一。这似乎与你在“中国地产新三论”中提到的观点有内在联系，但关于“动力型地产”的说法，我还是首次听到。 蓝戈：“动力型地产”是在“中国地产新三论”中被首次提出来。它是根据马克思政治经济学中的有关原理而提出的新的地产经济学观点。社会经济（总产品）运动包含两大部类的生产：第部类的生产是生产资料的生产，第部类的生产是生活资料的生产。根据这一原理，地产经济（总产品）运动也包含两大部类的生产：第部类的生产是生产资料型地产（动力型地产）的生产，第部类的生产是生活资料型地产（消费型地产）的生产。动力型地产主要包括工业地产、商业地产等，消费型地产主要包括住宅地产、旅游地产等。 动力型地产与消费型地产之间的辩证关系为：动力型地产是消费型地产的物质基础和基本保障，消费型地产是动力型地产的内在动力和最终目标。这两类地产的开发与生产是相辅相成、缺一不可的。当任何一种地产的生产比例不当时都可能导致地产泡沫和地产危机，所以这一理论的提出有利于加强中国地产经济发展的深度研究，从而有效控制地产开发的规模、总量、比例，为社会经济的总体发展和城市经营提供有利参考。 动力型地产属于社会总产品生产中的生产资料的生产，它是人类创造物质财富和工业文明的客观承载，是发展中城市经营的主流动力。动力型地产将为消费型地产提供有力的物质保证，它的发展水平将直接影响甚至决定消费型地产。在“城市经营”中，动力型地产将对提高城市的综合竞争力产生巨大作用和深刻影响。 理论初试：蓝色硅谷的创意构想 蓝色硅谷将以西安、成都两大城市为中心，以关中平原、成都平原为基地，辐射西北五省及周边地区，最终形成一条跨越秦巴山脉，连接西部两个重要城市的高科技走廊，成为西部经济发展的强大助推器，打造中国西部第四大经济圈，描绘西部中国的经济图腾。 记者：作为动力型地产的代表项目，“蓝色硅谷”的启动在西安被誉为“中国地产第一案”。这种比喻虽然有些夸大，但也说明了蓝海风对“蓝色硅谷”的整体概念设计得到了市场及业界的认可。在蓝色硅谷建成后，会为西安乃至整个西北地区的经济发展、城市建设产生多大的推动作用呢？ 蓝戈：“硅谷现象”产生于上个世纪中叶的美国加利福尼亚，当时正是二战以后，这是一种超前于当时美国国民传统思维范围和知识范围的创新科技和产业模式。这一模式以更高科技、更小规模、更生态化创造效益，成为拉动美国迅速飙升的主体部分，同时也成为美国在经济、科技、军事、生物、航天航空等诸多领域领先其他国家的一张无以替代的王牌。今天，中国已经有了个高科技园区，它们就像中国现代经济的高科技钢筋支撑体，将支撑起中国经济的高楼大厦。但这些高科技园区都是按照世界现有硅谷的框架模式在摸索中组建的，以政府职能为主。目前世界硅谷模式或高科技园区（动力型地产）开发模式，还没有出现一种能够将政府职能和市场功能充分叠加的复合模式，并对原有模式进行大胆创新。而“蓝色硅谷”的整体策划就是要创新一种全新的地产开发模式，并利用土地这一独特的资源进行战略规划、招商引资、整合发展，直接参与城市经营和区