昌茂牡丹园评估报告.doc

房地产抵押估价报告估价项目名称：位于海口市南航路（南沙路）39号昌茂花园19栋803房（建筑面积93.46m2，含应分摊的土地使用权）住宅房地产抵押价值估价委托方：吴旦旦估价方：海南中明智房地产评估有限公司估价人员：张开诚 戴红光估价日期：2011年11月30日至2011年12月3日报告编号：海南中明智房估字2011第62 号目 录一、致委托方函1二、估价师声明2三、估价的假设和限制条件3四、估价结果报告5（一）委托方 （二）估价方（三）估价对象 （四）估价目的（五）估价时点 （六）估价定义（七）估价依据 （八）估价原则（九）估价方法 （十）估价结果（十一）估价作业日期 （十二）估价报告应用的有效期（十三）估价人员 五、估价技术报告12（一）个别因素分析 （二）区域因素分析（三）市场背景分析 （四）最高最佳使用分析（五）估价方法选用 （六）估价测算过程（七）变现能力分析 （八）估价结果确定六、附件27一、致委托方函海南中明智房估字2011第62 号吴旦旦：接受您的委托，本公司对位于海口市南航路（南沙路）39号昌茂花园19栋803房（建筑面积93.46m2，含应分摊的土地使用权）住宅房地产在估价时点进行了估价，为确定该房地产抵押贷款额度提供市场价值参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，通过严密、准确的测算，确定估价对象位于海口市南航路（南沙路）39号昌茂花园19栋803房（建筑面积93.46m2，含应分摊的土地使用权）住宅房地产在估价时点2011年11月30日现状条件下的房地产公开市场总价值494,694.00元，大写金额为人民币肆拾玖万肆仟陆佰玖拾肆元整，折合平均单位价格5,293.11元/m2，委估房地产未设定抵押权，抵押价值为494,694.00元。估价的详细结果，测算过程及有关说明详见房地产估价结果报告和房地产估价技术报告。此致 法定代表人： 海南中明智房地产评估有限公司二一一年十二月三日二、估价师声明我们郑重声明：1、在本估价报告中，我们陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但它受到本估价报告中所说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有利害关系或偏见。4、我们按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房20068号通知及所附房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照，并向有关部门调查、咨询获取所需资料。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本估价报告仅供本次估价目的使用，不作他用。8、委估范围与估价目的的实现不相匹配时与估价方责任无关，且资料提供方对其提供资料的真实性、完整性和合法性负责。9、本估价报告依据法律法规的有关规定发生法律效力，本报告是咨询性意见，并非强制性法律文书，也非产权界定文件。撰写本报告的注册房地产估价师签名：二一一年十二月三日三、估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、委托方提供资料属实，估价对象为全部产权。委托方及相关当事方对估价对象法律权属的资料真实性、合法性和完整性负责。2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。4、假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。5、假设估价对象继续建设并达到最高最佳和连续使用的状态。6、报告中所采用的法规、规定和各级政府颁布的文件在报告有效期内没有改变。7、根据委托方提供的海口市房权证海房字第HK017377号房屋所有权证上列示的建筑面积为准，建筑面积为93.46平方米。二、估价的限制条件1、本估价报告估价结果是估价对象房地产在估价时点的抵押价值。2、本次估价的估价对象为位于海口市南航路（南沙路）39号昌茂花园19栋803房（建筑面积93.46m2，含应分摊的土地使用权）。3、如果在报告应用有效期内房地产交易价格出现较大的涨落现象，估价结果应作出相应调整或者进行再评估。4、本次估价未收集到估价对象应分摊的国有土地使用证，因此对于土地的基本情况本报告没有进行详细描述，在确定房地产收益年限时，以房屋剩余使用年限为估价对象房地产收益年限，如与实际不符，应对报告进行调整。请报告使用者关注此事项。5、本报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经估价机构允许，本估价报告不得向委托方、估价报告审查以及使用部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。三、其他1、鉴于本次估价的目的，提请报告使用者关注以下几点：（1）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响。定期或在房地产市场价格变化较快时应对房地产抵押价值进行再评估。（2）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注:在抵押期间应关注国际政治、经济等外部环境及国家信贷、货币、财政等宏观调控因素变化对房地产信贷可能产生的风险 ，并及时采取相应的防范措施。估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。（3）报告使用人应合理使用评估价值，估价结论不应当被认为是对估价对象可实现价格的保证。（4）估价对象在短期内快速变现时，受处置时间、买方心理等因素的影响快速变现价值一般会低于其公开市场价值，因此报告使用人应关注短期内快速变现可能会对房地产价值产生不利影响。四、估价结果报告（一）委托方：吴旦旦性别：女 民族：汉住址：江西省南昌市东湖区二七北路98号A座集户身份证编号二）估价方：海南中明智房地产评估有限公司估价机构全称：海南中明智房地产评估有限公司法定代表人：张开诚地址：海口市龙昆北路华银大厦10层估价资格等级：贰级资质证书编号：(2010)琼建审房估证字第2013号资质证书有效期：2013年9月5日企业法人营业执照注册号：460000000166131电话：（0898）66723299 66714425（传真）（三）估价对象1、估价对象基本状况（1）名称：估价对象为位于海口市南航路（南沙路）39号昌茂花园19栋803房。（2）坐落：估价对象所在小区位于海口市南航路（南沙路）39号，东临龙昆南路，南临海德路，西临南沙路；周边500米范围内有海口市人民医院龙昆南门诊部和耀江花园、昌茂澳洲园、现代花园等高档住宅小区；区域内基础设施配套较完善，人口聚集度较高，交通便捷度较高，地理位置较好。（3）面积：根据委托方提供的海口市房权证海房字第HK017377号房屋所有权证，建筑面积为93.46。（4）用途：根据委托方提的房屋所有权证，证载估价对象设计用途为住宅。（5）权属：根据委托方提供的海口市房权证海房字第HK017377号房屋所有权证，该证载明房屋所有权人为殷建军，结构为钢混，设计用途为住宅，建筑面积93.46，产别为私产。（6）建筑结构：根据评估人员现场勘察，估价对象房产的结构为钢混。2、估价对象构成（1）估价对象的范围：估价对象为位于海口市南航路（南沙路）39号昌茂花园19栋803房。（2）估价对象使用方式：估价对象为住宅房，可以单独使用。3、估价对象实物状况（1）土地实物状况据评估人员现场勘察，宗地地上已建有多幢钢混结构建筑，土地开发程度为：六通一平（即红线外通路、通电、供水、通讯、通气、排水，红线内土地平整），宗地红线内土地已平整，地形基本规则。（2）建筑物实物状况根据估价人员的实地查勘，估价对象房产结构为钢混，楼梯房，整栋高9层，第1层为架空层，估价对象位于第9层，南北朝向。估价对象的户型为三房一厅一厨一卫一阳台；建成时间为2000年；估价对象外墙为白色方形瓷砖。其内装修为： 大门：双层防盗门；厅：地面为60cm60cm抛光耐磨瓷砖，10cm踢脚线，内墙为白色涂料到顶，天棚为白色涂料，铝合金玻璃窗，铁艺防盗网；房间：地面为60cm60cm抛光耐磨瓷砖，10cm踢脚线，内墙为白色涂料到顶，天棚为白色涂料，木夹板门，铝合金玻璃窗，铁艺防盗网；厨房：地面为30cm30cm防滑耐磨瓷砖，内墙贴20cm30cm白色瓷砖到顶，天棚为铝扣板吊顶，大理石台面厨柜，木框玻璃门，铝合金玻璃窗，铁艺防盗网； 卫生间：地面为30cm30cm防滑瓷砖，内墙贴20cm30cm瓷砖到顶，天棚为铝扣板吊顶，陶瓷台面洗手台，蹲式马桶，铝合金玻璃窗；阳台：地面为30cm30cm防滑瓷砖砖，内墙贴白色瓷砖到顶，天棚为白色涂料，铁艺防盗网；设施设备：上下水管线、照明管线已安装，使用正常。经估价人员分析，所处地段为南航路（南沙路），所处区域内金融邮电、医疗卫生、商业饮食服务、区域内供水、供电、排雨水、排污水、电讯等基础设施建设配套完善，生活配套设施完善，交通便捷度较高，地理位置较好。估价对象作为住宅，其所在区域内规划配套齐全，其设计用途及现状用途符合区域现实需求。估价对象所处小区由多幢建筑组成，规模较大，规划布局较好，地面绿化率较好，小区内有泳池、会所和简易运动器材等设备设施，其居住户型主要为中大户型，居住人口以常住人员为主，估价对象小区设有多处门卫岗，安保程度较好，物业管理较好。（四）估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）估价时点：二一一年十一月三十日（六）价值定义：在满足全部假设和限制条件下估价对象在估价时点现有状况下的房地产公开市场价值。该价值包含物及物的权利价格，其中物的基本内容是在估价时点估价对象地上定着物的权利及定着物不可分割的附属设施，权利的基本内容是委估对象土地使用权，地上定着物及附属设施所有权，上述估价对象价格可综合称为委估物房地价格或委估物价格。估算估价对象房地产抵押价值：在前述估算得到估价对象房地产的假定未设定优先受偿权利下的市场价值后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，求取估价对象房地产在现状条件下的抵押价值。（七）估价依据1、有关的法律、法规及技术标准文件(1)中华人民共和国城市房地产管理法；(2)中华人民共和国土地管理法；(3)房地产估价规范及省市人民政府颁发的有关法规、规范和政策文件；(4)海口市城镇土地定级及基准地价评估成果报告；(5)建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房20068号通知及所附房地产抵押估价指导意见；(6)中华人民共和国物权法；(7)中华人民共和国城乡规划法；2、估价人员实地查勘、调查、咨询所获取的有关资料。（八）估价原则本估价报告遵循的原则为：1、独立、客观、公正原则：要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。2、合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。3、最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提估价。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。4、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。5、估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。（九）估价方法根据估价对象自身的特点和海口市房地产市场的实际情况，对估价对象采用“市场法”和“收益法”进行估价。技术思路是：步骤一：海口市近期房地产交易市场与估价对象类似的房地产成交实例较多，故可采用“市场法”进行估价。步骤二：估价对象系住宅用房，可用于对外出租，具有潜在收益的特点，可参照海口市各地区结构相同、装修相近、同档次的类似房地产的客观收益、正常运营费用和年平均空置率等采用收益法对房地产价值进行评估。步骤三：后通过分析，取其中一种方法的结果作为估价对象的市场评估价格。市场法：将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，计算公式如下：估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数设以100为基准，可简写成为： 100 （ ） 100 100估价对象价格=可比实例价格（ ） 100 （ ） （ ）收益法：收益法是将评估对象剩余寿命期间每年的预期净收益用适当的资本化率折现，累加得出估价时点的现值，以此估算估价对象价值的方法，计算公式如下：A 1 V= 1R （1+R）N 式中：V为估价对象项目在正常收益状态下的收益现值；A为年净收益；R为资本化率；N为收益年期。（十）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，通过严密、准确的测算，确定估价对象位于海口市南航路（南沙路）39号昌茂花园19栋803房（建筑面积93.46m2，含应分摊的土地使用权）住宅房地产在估价时点2011年11月30日现状条件下的房地产公开市场总价值494,694.00元，大写金额为人民币肆拾玖万肆仟陆佰玖拾肆元整，折合平均单位价格5,293.11元/m2，委估房地产未设定抵押权，抵押价值为494,694.00元。（十一）估价作业日期：2011年11月30日至2011年12月3日（十二）估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为一年，即从2011年12月3日至2012年12月2日，随着时间的推移和房地产市场的变化，估价对象的价格需作相应的调整。（十三）估价人员参加撰写本估价报告的估价人员如下：姓 名 资格 注册号 签 名张开诚 注册房地产估价师 4620030001戴红光注册房地产估价师 4620050010五、估价技术报告（一）区域因素分析1、经济区位及商服繁华程度：估价对象所处地段为南沙路段，区域内规划较好，人口现状密度较高，距市商业中心距离约有3公里，区域内商服繁华程度较好。2、基础、公共设施配套状况：目前，区内基础设施配套完善，区域内电力具备工业、一般民用供给条件，给水、程控电话、有线电视等均可到户接入利用；覆盖移动通讯网；排水设施为暗沟排污。区域内设有银行网点、农贸市场、社区医院、幼儿园、治安警点、副食、休闲、健身等公共设施配套基本齐全。3、交通通行状况：估价对象西临南沙路，南临海德路，区域内道路网络健全，有多条线路的公交车途经南沙路，估价对象距公交车站较近，区域交通位置较好，交通便捷度较高。4、环境景观状况：区域内规划布局较好，建筑布局合理，卫生状况较好，区域内无明显的自然及人为景观，无污染源，人文环境一般。5、城市规划限制：估价对象周边建筑多为居民商住小区，其余方面无特殊的规划限制，所临街道无特殊的交通管制。（二）个别因素分析估价对象小区位于海口市南航路（南沙路）39号，东临龙昆南路，南临海德路，西临南沙路；周边500米范围内有海口市人民医院龙昆南门诊部、现代花园学校等设施和耀江花园、昌茂澳洲园、现代花园等高档住宅小区。估价对象所处楼宇总高9层，钢混结构，第1层为架空层，建成于2000年，成新度稍好，估价对象位于第9层，建筑面积为93.46平方米，平面布置合理，采光通风较好；估价对象目前正常使用，维修保养一般，简单装修，成新度稍好。估价对象所处小区由多幢建筑组成，规模较大，规划布局较好，地面绿化率较好，小区内有泳池、会所和简易运动器材等设备设施，其居住户型主要为中大户型，居住人口以常住人员为主，估价对象小区设有多处门卫岗，安保程度较好，物业管理较好。（三）市场背景分析1、国家宏观经济政策2010年以来,中国经济继续回升向好,工业生产强力反弹,国内需求强劲, 三大动力协调性增强,经济发展总体上呈高增长,低通胀的良好态势.由于发达国家经济复苏乏力,新兴经济体增长动力减弱,2011年世界经济形势复杂多变,作为我国十二五的开局之年,在外需疲弱,政策调控和成本上升等因素的影响下,2011年我国经济总体上谨慎乐观。2011年政府将把稳健政策作为经济调控政策的主基调, 强调包容性增长 ,将实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策重在调结构和稳增长 ，货币政策转向稳健或中性 ,货币信贷回归常态化，加快利率市场化改革,增强利率,汇率等价格型政策运用的灵活性,恢复正利率,预留足够的政策操作空间。 信贷政策方面,操作重点是稳定总量,把握节奏,优化结构和控制风险 。2011年,人民币汇率继续坚持小幅、渐进和可控的原则,避免一次性大幅升值。在新一轮房地产调控政策作用下,我国房地产市场出现了一些积极变化,房价过快上涨的势头得到初步遏制.但全国房价并未出现总体下降,许多地方房价还出现了反弹,房价水平依然过高,调控目标还远未实现。房地产调控政策将抑制投资投机需求,改善和扩大供给,要充分挖掘二手房和租赁市场的潜力,提高存量房的利用效率，建立和健全抑制房地产投机, 促进房地产市场健康平稳发展的长效机制. 建立健全问责机制, 督促地方政府兑现承诺, 加大保障性住房的投资和有效供应。 2、海南省的房地产市场状况海南省位于中国的最南面，是中国唯一的热带海岛省份，海洋面积占中国总海域的1/3，终年气候宜人，年平均温度为25.3度，空气清新，常年无冬，森林覆盖率达到50%，人口预期寿命名列全国前茅，有全国一流的空气环境。海南省是中国最大特区，也是全国建省时间最短的省份。海南为中国第二大岛，海岸线长达1584.8公里，是适合休闲旅游的度假圣地。海南房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区。建省20多年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。海南省从2005年起，把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。2006年以来海南65%以上的商品住房销往岛外，购买对象遍布全国31个省、区、市和港澳台地区，以及美国等25个国家。到海南购房，享受最佳居住环境，已成为近年来国人的新时尚。这些岛外购房客的脚步不仅停留在海口、三亚，随着近两三年海南房地产区域市场多极化局面的出现，他们的脚步正向海口、三亚以外岛内其他市县迈进。海南房地产市场在经历2008年年底的微步调整之后，2009年全年房地产开发投资287.90亿元，增长44.3%。其中，住宅投资261.78亿元，增长51.9%。房屋施工面积1992.78万平方米，增长32.8%；房屋竣工面积368.51万平方米，增长19.3%；房屋销售面积560.34万平方米，增长50.5%；房屋销售额351.0亿元，增长73.2%。以上数据显示，市场消化能力止住了海南楼市2008年底低迷的态势，市场交易畅旺，火爆迹象明显。2009年海南房地产市场的火爆，既有刚性需求，也有投资成分。当然也离不开国家宏观政策的影响，宽松的信贷和低利率的政策刺激，使得投资性需求得到释放。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从多数岛外投资者的购买动机上来看，多为度假型和养老型自住而非他住；从投资的目的上来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。另外，海南作为热带岛屿，决定了海南房地产在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性，因此，海南房地产业在全国具有不可比拟的优势。海南是全国第一个生态示范省，一流的人居环境成为居民“二次置业”的选择。随着国内休闲度假房地产市场的兴起，海南房地产市场升值潜力巨大。2010年房地产开发投资迅猛增长，成为拉动投资增长的主导力量。全年房地产开发完成投资467.87亿元，同比增长62.5%，占城镇固定资产投资额的37.2%，是拉动投资快速增长的主力。全年房屋销售面积854.73万平方米，增长52.3%。据海南省住房和城乡建设厅资料显示，2011年一季度海南省商品住房成交量明显下降，调控政策执行效果逐步显现。据统计，一季度海南省房地产开发投资完成128.04亿元，同比增长30.9%，比去年一季度增幅回落了10.6个百分点，商品住房销售面积222.55万平方米，同比下降23.3%。3、海口市的房地产市场状况1988-2008年间，海口市累计完成房地产投资460多亿元，年均增长17.1%，房地产业的投资和开发建设加速，初步形成了建设、销售、需求的良好态势，已成为支柱产业。资源环境的独特性、惟一性和不可复制性，成为海口房地产业发展的先天性优势。近年来，城市基础设施配套建设日益完善，城市功能不断提升，宜居城市影响力进一步扩大，促进了房地产业投资增长和开发建设的加速。经过近几年的发展，目前海口城镇居民的住房条件得到了明显改善，现人均住宅使用面积达到33.66平方米。2009年海口商品房销量，从1月的低迷，到12月的飙升，年终时海口商品房市场对比年初时提升了279%， 2009年海口商品房销售均价与销量不同，一直保持着稳定的增长趋势， 2009年海口商品房销售均价最低的是1月4349.88元/平方米，最高的是12月为5789.43元/平方米，提升幅度达33%。2010年1月4日，国务院办公厅发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。对此，国务院要求各有关部门高度重视，并表示在政策、资金、项目安排等方面给予特殊扶持。国际旅游岛获批的消息一经正式发布，海南获得了国内外更多人的关注，海南各地的房价也是水涨船高。2010海口商品房均价为7740元/平方米，同比上涨44.46%。整体市场房价走势平衡，呈现稳中有升的态势。2月份均价为7663元/平方米，并开始呈上涨态势，环比上涨13.59%。之后5月以来一直保持较为平稳的趋势。6月海口商品房均价为全年最低，为6501元/平方米。10月份均价突破9000元/平方米，12月均价达9800元/平方米，为全年均价高峰。从成交面积上看，2010年海口商品房成交面积小幅下跌态势。6-9月成交量惨淡，平均月成交量未达到5万平方米。自1月海南国际旅游岛政策获批，催生了海口楼市1月份的火爆, 海口楼市几经起伏，市场波动较大，先是成交量及成交价格的快速拉升，接着又出现市场观望，5-12月市场回归理性，期间市场态势平稳。2010年，海口商品房市场供应量为257.58万平方米，成交量为237.72万平方米，整体市场供求比为1：0.92，呈基本平稳态势。较2009年相比均呈量跌价涨趋势，供应量同比去年减少2.87%，成交量同比去年减少20.15%，成交均价上涨44.56%。随着国家房地产控调政策的不断出台，2011年及以后海口房地产市场的走势存在较大的不确定性。海口市于2010年10月12日开始实施“限购令”， “限购令”限制了海口的购房套数，不少投资性购房者转而选择海口周边的二、三线城市楼盘。2010年央行的2次加息和住房公积金调整，无疑是对尚处于“限购期”的海口楼市雪上加霜。海南省2011年保障房建设计划为91576套，随着保障房进入2011年开始大规模上市供应，保障房体系对商品房市场的调控功效无疑将逐步显现，集中体现在其“倒逼效应”上，会对中低档的商品房市场造成较大的影响。根据国家统计局发布最新统计数据显示，6月份，海口新建商品住宅价格环比持平，同比上涨0.7%；今年上半年随着政府一系列限贷、限购等楼市调控政策的实施，目前我省部分房地产开发商进行小幅度的降价促销。业内人士分析，预计下半年我省楼市的价格将有所松动，但幅度不会太大。据介绍，今年上半年，全省商品住房销售均价9795元/平方米，同比上涨5.2%。其中，6月份全省商品住房销售均价8454元/平方米，同比下降7.5%，环比上涨9.7%。从城市看，上半年海口市商品房销售均价8537元/平方米，同比下降7.3%。三亚市商品房均价17777元/平方米，同比下降35.6%。上半年，海口市岛外人士购买商品住房4562套、共46.78万平方米，分别占总套数和总面积的61%、57%，较去年同期岛外购房占比分别减少了10和12个百分点。据了解，海口新建面积在90平方米及以下的商品房价格环比上涨0.1%，同比上涨2.4%；90-144平方米的商品房价格与上月持平，同比上涨0.4%；144至190平方米的商品房价格环比持平，同比上涨0.7%。海口以省会城市的优势，加之优质而完善的配套设施，宜居的自然环境，对外地购房者具有较大的吸引力，而且海口高校与企业较多，人口集中，经济发展比较好，本地住房的刚性需求也不容小觑，所以虽然房地产调控政策会对海口的房地产市场带来负面影响，但从长期趋势分析，海口市房地产市场在经过一段时间消化2010年房价上涨过大及调控政策带来的观望后，海口市房地产市场会更平稳健康发展。（四）最高最佳使用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获得最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合、位置环境与建筑物用途组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态，房地产评估据此进行。估价对象设计用途为住宅，作为住宅用途与周边的环境协调，并能更有效发挥房地产效能，本次评估估价对象作为现实用途（住宅）使用为最高最佳使用。（五）估价方法选用鉴于本次评估目的，根据估价对象自身的特点和海口市房地产市场的实际情况，对估价对象采用市场法和收益法进行估价。1、本次评估拟采用下列技术思路进行评估：步骤一：估价对象系住宅用房，海口市近期房地产交易市场与估价对象类似的房地产成交实例较多，故可采用市场法进行估价。步骤二：估价对象系住宅用房，可用于对外出租，具有潜在收益的特点，可参照海口市各地区结构相同、装修相近、同档次的类似房地产的客观收益、正常运营费用和年平均空置率等采用收益法对房地产价值进行评估。步骤三：最后通过分析，取其中一种方法的结果作为估价对象的市场评估价格。2、估价方法：市场法：将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，计算公式如下：估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数设以100为基准，可简写成为： 100 （ ） 100 100估价对象价格=可比实例价格 （ ） 100 （ ） （ ） 收益法：收益法是将评估对象剩余寿命期间每年的预期净收益用适当的资本化率折现，累加得出估价时点的现值，以此估算估价对象价值的方法，计算公式如下：A 1 V= 1R （1+R）N 式中：V为估价对象项目在正常收益状态下的收益现值；A为年净收益；R为资本化率；N为收益年期。（六）估价测算过程步骤一：“市场法”对估价对象的估算过程 1、交易实例选择估价人员经过对海口市房地产市场行情调查，按照房地产区域类型，结合地理位置、交易时间等因素，选择了如下3个交易实例作为评估参照物。交易实例情况表项目实例实例A实例B实例C估价对象名称昌茂牡丹园昌茂牡丹园昌茂澳洲园昌茂花园19栋803房座落南沙路南沙路海德路南沙路建筑面积（m2）118.00113.00118.0093.46用途住宅住宅住宅住宅结构钢混钢混钢混钢混建成时间2000年2000年2004年2000年所在楼层第4层第3层第3层第9层交易时间2011.092011.092011.10待估商业服务网点配置已配置已配置已配置已配置临街状态临街临街临街临街交通便捷程度便捷便捷便捷便捷装修标准精装中装精装见描述部分 交易价格(元/m2)5,932.005,752.006,780.00待估2、修正系数的确定（1）交易情况修正根据估价人员了解，各参照物均属正常交易，其交易情况修正系数均为100%. （2）交易日期修正根据海南房地产市场状况及估价对象所在地区房地产交易情况，实例A、B、C交易日期距估价时点波动不大，取交易日期修正系数均为100%。（3）区域因素修正将所选实例的各项影响房地产价格的区域因素分别与估价对象进行比较，以估价对象基数为100，实例各项因素分别与其比较打分，以总分值作为区域因素修正系数：区域因素修正表第17页影响因素实例A实例B实例C委估对象判断分数判断分数判断分数分数地理位置相当10相当10稍好1110交通条件相当12相当12相当1212外部公共设施相当13相当13相当1313小区环境相当10相当10稍好1410繁华程度相当10相当10相当1010社会环境相当12相当12相当1212自然环境相当13相当13相当1313景观稍好11相当10稍好1210城市规划限制相当10相当10相当1010合 计101100107100修正系数99%100%93%100%（4）进行个别因素修正以估价对象基数为100，将所选比较实例房地产的各项个别因素与其进行打分，以总分值作为个别因素修正系数： 个别因素修正表影响因素实例A实例B实例C委估对象判断分数判断分数判断分数分数工程质量相当10相当10相当1010装修情况稍好14稍好12稍好1510平面布置稍好11稍好11稍好1110建筑面积相当10相当10相当1010设计结构相当10相当10相当1010朝向（通风采光）相当10相当10相当1010新旧程度相当10相当10稍好1210所在楼层稍好16稍好17稍好1710设备设施相当10相当10稍好1210权益状况相当10相当10相当1010合 计111110117100修正系数90%91%85%100%（5）把以上求得的修正系数列成表进行综合修正计算，求修正后的单价。综合修正计算表第18页项 目昌茂牡丹园昌茂牡丹园昌茂澳洲园交易价格（元/m2）5,932.005,752.006,780.00交易情况修正100%100%100%交易期日修正100%100%100%区域因素修正99%100%93%个别因素修正90%91%85%比准价格（元/m2）5,285.415,234.325,359.59（6）求估价对象的单位价格三个实例修正后的单价较为接近，故取其简单算术平均值为估价对象的比准价格，即：估价对象估价单价=（5,285.41+5,234.32+5,359.59）3=5,293.11(元/m2) 步骤二：“收益法”对估价对象的估算过程 “收益法”是将评估对象剩余寿命期间每年的预期净收益用适当的资本化率折现，累加得出估价时点的现值，以此估算估价对象价值的方法，计算公式如下：A 1V= 1 R （1+R）N式中：V为估价对象项目在正常收益状态下的收益现值；A为年净收益；R为资本化率；N为收益年期。1、年有效毛收入的估算估价对象所在区域类似物业的出租较为普遍，故本次评估以采用租赁收益作为估价对象的有效毛收入。根据估价人员的对海口市住宅房的市场调查，与估价对象类似的住宅房月租金一般为15.00-22.00元/m2，根据估价对象的实际状况和估价对象所处位置，结合本次的估价目的，确定估价对象的月租金为16.00元/m2，根据调查，估价对象所在区域人口密集，小区物业管理等较好，容易出租，故确定估价对象的空置率为6%。年有效毛收入=16.0012.00（1-6%）=180.48（元/m2）2、年运营费用的估算(1)年税费的估算根据有关规定，个人房屋出租时，出租方应缴纳的税费有房产税、营业税及附加等，分别按租金收入的4%、1.65%计缴，则：年出租税费=180.48（4%1.65%）10.20（元/m2）(2)年维修费的估算根据海南省建筑安装工程定额及海南省城镇基准地价平衡测算中海南省建筑重置价格标准估算，估价对象的重置成本约为1,600.00元/平方米。维修费率约为重置成本的1.5%，则：重置成本=1,600.00（元/m2）年维修费=1,600.001.5% =24.00（元/m2）(3)年保险费的估算保险费取房屋成本的1.5，则：年保险费=1,600.001.5 =2.40（元/m2）(4)年管理费及其他费用的估算根据评估人员调查分析，估价对象房地产的每年管理及其他费用为租金收入的3%，则:年管理费及其他费用=180.483% 5.41（元/m2）(5)年运营费用总计(5)=(1)+(2)+(3)+(4)年运营费用=10.20+ 24.00+2.40+5.41=42.