2011年8月北京房地产市场形势回顾及现状分析

L o g o 北京市场形势回顾及现状分析 投资发展部 2011年 8月 L o g o 投资发展部 对项目拓展工作形势的研判 公司土地储备不足的形势依然严峻，下阶段，公司在项目拓展方面的任务较重，压力较大。 对下半年项目拓展工作的总体要求 1、多渠道寻找项目信息，加强对公开市场招拍挂信息的关注和研判，提前做好充分准备。 2、坚持积极稳健的项目投资策略，关注投资风险控制。 3、结合公司项目拓展机制的调整，明确责任和土地储备指标。 半年工作会项目拓展工作摘要 L o g o 投资发展部 形势背景 1 历史回顾及两轮宏观调控的对比分析 2 北京房地产市场新变化 3 对未来市场趋势的分析判断 4 2011年下半年项目拓展工作重点 5 目 录 L o g o 投资发展部 形势背景 1 L o g o 投资发展部 总体形势概括 始于 2009年 12月的新一轮史上最严厉的房地产宏观调 控至今，全国范围内房价依然坚挺， 2011年 6月， 70个大中城市价格同比下降的城市仅有 3个，但涨幅回落的城市有 28个，调控效果有所显现 。 北京郊区房价已经呈现回落态势，总体稳中有降的目标正在实现。土地市场拐点已经提前显现。 2011年下半年北京土地市场是否具备较好的拿地机会？ ？ L o g o 投资发展部 回顾历史， 2008年不论个人买房还是企业买地都是一个很好的机会。 201011年 的宏观形势和200708年有很多相似性。我们希望通过对比分析，为判断市场形势和趋势提供参考和依据。 问题的两面 分析 2011年的政策和市场形势，对未来中长期市场趋势和行业格局进行推理分析，并结合市场典型案例，研究我们的拿地策略。 地价下半年走势判断 未来房价走势判断 L o g o 投资发展部 历史回顾及两轮宏观调控的对比分析 2 L o g o 投资发展部 北京房价历史走势，总体概括：六个阶段和三浪上涨 2003年 08年国际金融危机爆发 土地供应断档期 2003 04 05 06 07 08 09 10 11 第二轮房价地价飙升期 第一轮房价地价飙升期 房价回调期 平稳僵持阶段 L o g o 投资发展部 调控政策摘要，第一阶段（ 20032008） 2003年 4月 央行 121号文件首次拉响房地产宏观调控警报， 对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定 2003年 8月 地供应方式从协议出让调整为招拍挂， 4月份实行的半年不批新增土地政策，使得当年土地购置和开发面积增幅明显回落 2004年 10月 央行首次宣布上调存贷款利率 2005年 3月 取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由 20%提高到 30% 2005年 5月 国八 条 将 稳定房价提高到政治高度 2005年 9月 银监会 212号文，对房地产信托发行门槛进行了严格限制 2006年 4月 贷款利率再次上调 2006年 5月 国六条 出台，新一轮调控大幕开启。 2006年 5月 九部委“十五条”，提出 90、 70标准。 2006年 5月 国税总局出台二手房营业税政策， 个人将购买不足 5年的住房对外销售全额征收营业税。 2006年 7月 国税总局发布通知， 全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税 。央行上调存款准备金率，当年上调 3次 2006年 8月 贷款利率再次上调 2007年 1月 上调存款准备金率， 2007年内上调了 10次 2007年 3月 物权法通过，为物业税的开征奠定了基础 2007年 3月 3月第 一次加 息， 5月第二次加息， 7月第三次加息， 8月第四次加息， 9月第五次加息 2007年 9月 央行出台新政， 只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。 对已利用贷款购买住房、又申请购买 第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 2007年 12月 07年第六次加息，第十次上调存款准备金率 2008年 1央 行连续五 次上调存款准备金率 2008年 8月 央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理 L o g o 投资发展部 从 2003年到 2007年，房价一直在持续的调控中稳步上涨， 05年的国八条， 06年的国六条，两次把稳定房价上升的政治高度。 于政府对土地供应的垄断和供应不足，最终造成了地价推动房价，房价反过来拉抬地价的恶性循环。 为了给房价和宏观经济降温，政府在 2007年内史无前例的 6次加息， 15次提高存款准备金率，特别是对开发企业的信贷收紧，造成了多数开发企业的资金紧张，被迫降价卖房， 2008年迎来了十年来首度房价下跌。 政策解读，第一阶段（ 20032007） L o g o 投资发展部 20062007年房价飙升的原因分析 L o g o 投资发展部 2004年的土地供应量对比 2003年下降了 30，而 2005年较 2004年又下降了 40。 我们认为， 04 05年土地供应的不足，商品房市场的去库存化，导致了 20062007年房价的快速上涨。 地出让方式的变革 北京历年住宅用地供应 年度 土地面积 (平方米 ) 规划建筑面积 (平方米 ) 合计 建设用地面积 代征地面积 2003年 约 7800000 2004年 5462883 2005年 2775490 1895145 880345 2901824 2006年 7074897 4920634 2154263 7707719 2007年 7785412 5023494 2761918 9819919 2008年 9090156 5980709 3109447 11490564 2009年 9408901 6052800 3356101 11690198 04L o g o 投资发展部 2008年房价回调的主要原因分析 L o g o 投资发展部 分类 项目 20072008 税收手段 交易 税费 不足 5年交易全额征营业税，强制征收所得 税（ 06年） 金融手段 个人贷款 封顶放贷，二套首付 40%，利率 开发贷款 严格控制开发贷款 货币政策 准备金 15次上调 ，到 利率 6次上调 ，到 20072008年的调控政策核心是货币和金融。流动性紧缩、企业缺钱是房价下降的关键。 国际金融危机的影响主要是出口贸易，且雷曼兄弟破产发生在 2008年9月 15日，而我们 记忆犹新的是 2007年 12月王石做客 经济半小时 时抛出“拐点论”，并在 2008年伊始带头降价售房。 所以我们认为 2008年降价的主因是国内紧缩的货币金融环境。国际金融危机，倒逼政府出台刺激政策，反而把房地产从低谷拉了回来并推向了膨胀。 2007 2008年主要调控政策 L o g o 投资发展部 资金面 准备金率 15次上调 20075次， 912次， L o g o 投资发展部 利率六次上调 07年调控 6次加息 受国际金融危机影响 08年连续 4次降息 2010年 10月再次进入升息周期，加息 5次，L o g o 投资发展部 历史来看，房价和调控政策的基本规律： 房价涨，政策收紧，利率涨，准备金率涨 房价跌，政策放宽，利率降，准备金率降 L o g o 投资发展部 20092010年房价飙升的原因分析 L o g o 投资发展部 2008年国际金融危机爆发，为了保增长，国家推出 4万亿投资拉动经济。 房地产领域出台系列措施，放松房地产信贷，减免交易税费，包括： 降首付比例、降贷款利率，降契税，降营业税，放松房地产信贷，降资本金比例等。目的 鼓励投资和刺激消费。 原因 1、投资拉动，政策刺激 2008年 10月 系列新政支持房地产，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 低首付款比例调整为 20%。从 2008年 11月 1日起，对个人首次购买 90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。下调个人住房公积金贷款利率。 2008年 11月 国务院扩大内需，颁布“国十条” 2008年 12月 对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过 5年（含 5年）转让免征营业税，改为超过 2年（含 2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足 2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过 5年（含 5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过 2年（含 2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足 2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。以上政策暂定执行至 2009年 12月 31日。 2009年 5月 调整固定资产投资项目资本金比例的通知 中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%，紧缩了数年的房地产信贷政策开始 “松绑 ”。 L o g o 投资发展部 关键词：流动性泛滥 我们分析一下衡量流动性的重要指标：广义货币供应量 因 2、过度宽松的货币政策 年度 亿） 同比增长率 1995 60750 1996 76094 1997 90995 1998 104498 1999 119897 2000 134610 2001 158301 2002 185006 2003 221222 2004 253207 2005 298755 2006 345603 2007 403442 2008 475166 2009 606225 2010 725774 2011一季 758100 L o g o 投资发展部 近 15年来，我国一直处于货币超发状态， 们认为 2009币供应过量。央企不断创造地王记录，民间炒房团四面出击，都是由于“钱太多” ，过多投资资金流入房地产市场。 年度 长率 1995 60794 1996 71177 1997 78973 1998 84402 1999 89677 2000 99215 2001 109655 2002 120333 2003 135823 2004 159878 2005 183085 2006 211924 2007 249531 2008 300670 2009 340507 2010 397983 15年平均 发达国家通常 L o g o 投资发展部 2008年以后的新增贷款数据显示， 2009年上半年新增贷款激增，从一个侧面反映了流动性的过分充裕。 新增贷款过度宽松 09年上半年新增贷款 L o g o 投资发展部 泡沫产生的路径 20092010 房地产泡沫 流动性泛滥 四万亿投资拉动 宽松货币政策 国际金融危机 L o g o 投资发展部 20102011史上最严厉的房地产调控政策 L o g o 投资发展部 调控政策摘要（ 2009年 12月至今） 央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给 中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房 改造支持力度。 人住房转让营业税征免时限由 2年恢复到 5年 国务院决定个人住房转让营业税征免时限由 2年恢复到 5年，其他住房消费政策继续实施。 务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型 住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。 部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于 50% 财政部、国土部等五部委出台 进一步加强土地出让收支管理的通知 ，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%” 。 政部：五年内住房转让全额征收营业税 自 2010年 1月 1日起，个人将购买不足 5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5年 (含 5年 )的非普通住房或者不足 5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5年 (含 5年 )的普通住房对外销售的，免征营业税。 国十一条” 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 行第一次上调准备金率，强力遏制信贷 中国人民银行决定，从 2010年 2月 25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 二次上调存款准备金率 存款类金融机构人民币存款准备金率 土部强调房地产用地监管 将开展突击检查 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切 实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 L o g o 投资发展部 资委要求 78家非地产主业央企 15天拿出退出方案 按照国资委要求，除已确定的 16家以房地产为主业的央企外， 78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 监会：银行不得对投机投资购房贷款 中国银监会 11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 住房城乡建设部 13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 务院常务会 :贷款买二套房首付不得低于 50% 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50，贷款利率不得低于基准利率的 1 1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30。 新国十条”国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 建部要求商品住房严格实行购房实名制 ,未获预售许可 开发商不得收取定金 住房城乡建设部发出 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 ，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 套房以住房套数界定 不再以贷款为准 银监会银行业监管一部主任杨家才 21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房，暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房 同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供 1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。 行年内第三次上调存款准备金率 5月 2日，央行宣布自 5月 10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。 L o g o 投资发展部 庆楼市新政出台未对第三套房停贷 重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。 州出台国十条楼市新政细则 未停止三套房贷 广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。 部委发文明确个人房贷二套房认定标准 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 建部等七部门发文 加快发展公租房 由住房城乡建设部等 7部门联合制定的 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇 针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别 化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。 土部发 1457宗闲置土地黑名单 国土资源部已将一份涉及全国 1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中 80%的闲置土地可能被收回。 沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉 北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。 克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求 加快保障性安居工程建设工作座谈会 17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房 . 土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地 土资源部、住房和城乡建设部联合下发 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 （下称 通知 ），要求贯彻落实“国 10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。 国五条” 出台措施巩固房地产市场调控成果暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于 30% 国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 L o g o 投资发展部 圳限购令 海限购令 008年以来首度加息 上调金融机构人民币存贷款基准利率 州限购令 已有十余城市密集出台限购令 京市商品房预售资金监督管理暂行办法 北京市出台 北京市商品房预售资金监督管理暂行办法 ,12月 1日实行，开发商预售资金必须全部存入监管银行专用账户，禁止开发企业直接收存预售资金，房地产开发企业应根据建设方案制定用款计划，按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点确定用款额度。 套利率优惠 7折改为 85折 银监会口头通知取消首套房贷 7折利率，现在给予首套房贷的利率优惠下限调整到基准利率的 85%，首付比例则为三成。此前已经二套房贷首付五成、利率 且全面停止第三套及以上房贷。 积金贷款首付比例提高，停贷 3套 关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知 ，停 止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款 。使 用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在 90平方米 (含 )以下的，贷款首付款比例不得低于 20%；套型建筑面积在 90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 四次提高准备金率 央行决定，从 2010年 11月 16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 设部外管局外国人限购一套 境外机构和个人只能购买一套用于自住的住宅，需要境外个人在境内工作一年的证明 京市批准在集体土地建租赁房的试点 北京市政府已经批准了在集体土地建租赁房的试点方案。近期已有 5个农村集体经济组织申请建设租赁住房 1万多套。利用农村建设用地建设的租赁房，将可面向没有北京户籍的流动人口，以市场价格出租，收益归村集体经济组织所有。 五次上调准备金， 18%历史新高 中国人民银行决定，从 2010年 11月 29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 二套住房公积金的发放对象仅限于现有人均住宅建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭， 且仅 限于购买改善居住条件的普通自住房。 11月 29日，北京有关部门公布了具体细则，家庭人均住宅建筑面积 无法获批公积金二套房贷款。 L o g o 投资发展部 六次提高存款准备金率 提高到 土资源部 19日晚发出通知 ,要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施 ,严格落实房地产监管和调控政策措施 ,打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为 ,坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。 国土资源部强调 ,未完成 2010年保障性住房建设用地供应任务 ,保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房 “三类用地 ”供应总量未达到住房用地供应总量 70%的市县 ,年底前不得出让大户高档商品住宅用地。坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。凡可能出现 “高价地 ”的地区 ,必须事前评估 ,采取有效措施 ,防止出现高价地 ,稳定市场预期。对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块 ,市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后 2个工作日内 ,按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况 ,上报国土资源部和省 (区、市 )国土资源主管部门。国土资源部要求严格执行招拍挂出让制度和操作程序 ,规范房地产用地出让行为。对存在超面积出让、捆绑出让、 “毛地 ”出让、住宅用地容积率小于 1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告要及时撤销。违反规定出让的 ,应立即终止出让行为并依法追究责任。对发现竞买人及其控股股东存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的 ,不得通过竞买资格审查。市、县国土资源主管部门要将审查发现的违法违规违约行为 ,及时在当地媒体和国土资源部门网站向社会公布。在查处整改到位前 ,企业及其控股股东不得参加土地竞买。 2010年 12月26日 中国人民银行昨天宣布，自今日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调 是中国人民银行年内第二次加息，也是自中央宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。 一年期存款利率为 一年期贷款利率为 其他各档次存贷款基准利率均相应调整，活期存款利率不变，仍为 七次提高准备金率 从 2011年 1月 20日起上调金融机构人民币存款准备金率 9% L o g o 投资发展部 国八条 (一 )进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 (二 )加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 (三 )调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 (四 )强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 (五 )严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2年年均实际供应量。大力推广以 “限房价、竞地价 ”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 (六 )合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 原则上对已有 1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1套住房；对已拥有 2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 (七 )落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省 (区、市 )人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 (八 )坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。来源：国务院办公厅 L o g o 投资发展部 1月 28日 上海重庆房地产税试点 2月 9日 第三次加息 自 2011年 2月 9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 他各档次存贷款基准利率相应调整 2月 1日 上海细则限购 2月 15日 北京细则限购 17日执行首日过户降 9成 389套 ,16日 2942套 2月 19日 广州细则限购 2月 24日 第八次上调准备金率， 3月 25日 第九次上调准备金率， 20% 3月 22日 商品房销售实行一套一标价 商品房销售明码标价规定 ，明文规定从 5月 1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。 4月 6日 第四次，加息 一年存 期 积金贷款 年以上） 4月 21日 第十次上调准备金率， 5月 18日 第 11次上调准备金率， 21% 6月 14日 第 12次上调准备金率， 6月 20日起加，冻结约 3800亿元 6月 18日 河北省住房和城乡建设厅关于进一步做好环首都部分县（市）房地产市场调控有关工作的通知 精神（冀建房 2011316号） 香河县人民政府发布关于新建商品住房实行限价销售的公告，控制目标为 ：新 建普通商品住 房 6500元 / 以内，普通商品住 房 7500元 / 以内；高档商品住 房 11000元 / 以内。 固安自 2011年 5月 25日起，新建商品住房最高销售价格不得高于 2011年 1 4月份新建商品住房最高销售价格。 7月 7日 第五次加息 7月 12日 温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。 房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施 。 7月 20日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。 保证今年 1000万套保障性安居工程建设用地。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。 L o g o 投资发展部 1 交易税收环节，遏制炒房 09年 12月，个人住房转让营业税征免时限由 2年恢复到 5年 取消二套房契税优惠，恢复 3% 2 土地出让环节，打击囤地 09年 12月，规定开发商“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目两年，首次缴款比例不得低于 50%” 。 10年 8月，严查闲置土地，闲置 2年收回。闲置 1年，禁止拿地。 3 差别化利率，限制多套 10年 4月，二套首付 50%，利率 90平米以上首套 30%，目前是 60% 10年 4月，商品住房价格过高地区，暂停发放第三套贷款；非本本地居民暂停发放住房贷款。 10年 9月，全面停止三套房贷 4 通过限购令，直接打压购房需求 10年 5月，北京开始限购， 10月限购城市迅速增加，很快达到 38个，部分城市非本地居民禁止购房 11年 1月，新国八条对限购政策进行进行了近一步明确，各地纷纷出台新的限购细则 5 加大保障性住房建设力度 10年 9月，国土部建设部要求确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量 70，同时建立审批绿色通道 6 加快土地供应速度 例如北京 09年住宅供应 1532公顷， 10年计划 2500公顷，其中保障性住房 50% 2010L o g o 投资发展部 分类 项目 20072008 20102011 税收手段 交易 税费 不足 5年交易全额征营业税，强制征收所得 税（ 06年） 营业税从 2年恢复 5年，契税优惠取消，恢复 3% 金融手段 个人贷款 封顶放贷，二套首付 40%，利率 二套首付 50%，而后提高到 60%，利率 3套房贷，部分地区银行停个贷 开发贷款 严格控制开发贷款 严控商品房开发贷，停信托，部分地区银行停个贷 货币政策 准备金 15次上调 ，到 12次上调 ，到 利率 6次上调 ，到 5次加息 ，到 行政手段 1、房 企拿地首付 50%，北京要求 1个月付清。 2、中 心城市限购，进而向二三线城市推进 3、明 确房价控制目标 ，向地 方政府问责 4、严 查闲置土地，闲置 2年收 回，闲 置 1年，禁止拿地。 5、加 大保障房建设力度，加大土地供应力度 6、行 政命令对商品房限价销 售，不允许涨价 2008年 2011年房地产面临的打压政策对比 2008年房价回调的主因是房地产企业资金面的紧张。 2010年到现在，提高准备金率和利率与 2008年如出一辙，调控政策更严厉，特别是行政手段已经用到极致，但房价并没有明显回落，原因是什么？ L o g o 投资发展部 史上最严调控一年多，成交萎缩，房价坚挺 。 宏观层面 目前的情况是这样， 2011年 3月末， 2008年末 长 60%。虽然连续 12次上调存款准备金率，据测算冻结资金不超过 5万亿，货币供给仍处于过剩状态。 L o g o 投资发展部 万科 财务指标 (单位 ) 2011201020092008 货币资金 (万元 ) 销售商品收到的现金 经营活动现金净流量 现金净流量 (万元 ) 招商 财务指标 (单位 ) 2011201020092008 货币资金 (万元 ) 销售商品收到的现金 经营活动现金净流量 现金净流量 (万元 ) 保利 财务指标 (单位 ) 2011201020092008 货币资金 (万元 ) 销售商品收到的现金 经营活动现金净流量 现金净流量 (万元 ) 金地 财务指标 (单位 ) 2011201020092008 货币资金 (万元 ) 销售商品收到的现金 经营活动现金净流量 现金净流量 (万元 ) 首开 财务指标 (单位 ) 2011201020092008 货币资金 (万元 ) 销售商品收到的现金 经营活动现金净流量 现金净流量 (万元 ) 对比 2008至 2011年的招保万金和首开年报、季报。我们发现 2011年一季度，各公司货币资金仍然充裕，与 2010年末相比没有大幅下降，说明目前各公司手头现金仍然较为充裕。 万科半年报货币资金 408亿，远高于短期借款和一年内到期的长期借款 230亿。销售收入 656亿，远超 2010年半年报 368亿 78%，这应该就是本轮调控万科没有带头降价的原因。 8月首开公告将发行非公开定向债务融资工具 50亿元，用于保障性住房建设。 企业微观层面 L o g o 投资发展部 北京房地产市场新变化 3 L o g o 投资发展部 商品房市场 L o g o 投资发展部 由于目前开发企业的资金面仍然较 2008年宽松，所以暂不具备全行业降价的条件。 但是由于北京限购政策严重打压了购房需求，建委网站显示 住宅可售期房 4月1日是 6 6月份北京库存可售期房重上 7万套， 8月 9日可售期房 签约现房 量超过 10万套， 可见商品房积压问题已经开始逐渐显现，北京房价局部拐点已经出现。 房价：北京房价已经开始松动，局部拐点已经显现 项目 优 惠政策 波普工社 一