乳山市城乡规划管理局规划方案技术要求.doc

.规划文本内容要求1报批资料要以封面、封底为硬纸包装的文本（A3幅面）形式上报。封面图案为彩色鸟瞰图或者总平面规划图，并需标明“项目名称”、“建设单位”（或“业主”）、“设计单位”。2文本内容首页应为“项目名称”、“建设单位”（或“业主”）、“设计单位”、“设计资质编号”、“设计时间”，并在建设单位或业主，设计单位名称处加盖单位公章，设计资质编号处加盖设计资质印章。报送规划设计方案的需盖规划设计资质章。次页为“目录”，余页依目录内容编排，目录内容基本要求如下：（1）项目概况（2）规划设计总说明（3）区位图（4）规划局出具的规划设计条件或红线图（5）总平面规划图（建筑单体需标明编号）彩图，需附1：500或1：1000蓝图（6）鸟瞰图（7）夜间照明效果图（需实施光亮工程的项目）（8）开发次序图。（9）公共服务设施分布图（10）交通规划图（11）综合管线图（12）道路竖向规划图（13）定位放线图（14）景观规划图(包括中心绿地、场地主入口景观等)（15）绿化规划图（16）日照分析图（17）建筑单体效果图（包括沿街商业、公建等，建筑编号应与总平面图上建筑编号对应一致）（18）沿街建筑整体效果图（19）建筑单体平、立、剖面图。要求同一建筑单体的同一设计方案的平、立、剖面图要集中连贯编排，同一建筑单体的不同设计方案也要集中连贯编排，同一类型建筑单体图也要集中连贯编排；建筑单体立面图和剖面图必须清晰标明室外地平、一层室内地平和单体建筑檐口、屋顶高度。3提倡针对专项规划增编设计分析图。要求突出景观规划和绿化规划设计深度，临近主要街道的建筑和小区重要景观节点必须编制整体景观规划立面效果图。建设单位报批规划设计遵守事项一、注意事项：1、持设计条件书委托具有符合承担本工程规划设计资格及业务范围的规划设计单位进行方案设计。报审方案必须符合建设部颁发的城市规划编制办法规定的修建性详细规划编制深度要求。2、设计条件书是我局审批规划设计方案的依据，报送的规划设计方案除满足设计条件书所列设计条件外，还应满足国家、山东省和威海市制定的相关技术规范、规定，满足环保、消防、人防、交通、园林、市政等各项相关法规、规章、规范、规定的要求。3、工程在规划设计方案报审前，必须经市城市规划部门审核符合规划要求后，由市规划部门组织报送规划委员会评审，并按照评审意见对规划方案进行修改完善后再行申报。4、如设计方案在用地使用性质、用地使用强度指标、建筑控制高度等方面超出规划设计条件要求时，应进行专题论证，待批准后再行申报。5、规划设计方案要求叠加在数字化地形图上，区内道路及建筑单体定位坐标系要与数字化地形图坐标系保持一致。6、总平面图、定位放线图上所有建筑物必须统一编号并注明层数。建筑单体方案图必须注明编号。7、小区用地内的树木必须依法保护，严禁砍伐、移植。小区规划整体布局应充分利用现有树木，避免建筑物与树木用地冲突。二、报批规划需提交的资料：1规划说明书2彩色效果图，包括区位图、总平面规划图、鸟瞰图、景观规划图(包括中心绿地、场地主入口景观等)、绿化规划图、交通规划图、综合管线图、开发次序图、建筑单体效果图（包括沿街商业、公建等）、沿街建筑整体效果图、建筑单体立面图（正立面图、背立面图、侧立面图）、彩色日照分析图（含地块周边建筑）。3黑白图（或蓝图）：包括建筑红线图、竖向规划图、定位放线图和建筑单体平面图、剖面图（包括地下室平面图及剖面图）。4待报批的规划文本需准备六套，属于银滩旅游度假区的项目需报送七套，电子版资料需要二套。5、硫酸纸底图（待批准后提供）：总平面图（图上应标明总用地界线坐标、建设用地界线坐标、经济技术指标）、定位放线图、综合管线图、竖向规划图。乳山市城乡规划管理局规划设计方案技术要求总平面图设计深度要求总平面图设计深度要求明确以下内容：（1）场地四界（用地红线）的坐标及各类规划控制线（规划道路红线、道路绿线、地下管 线控制线、高压走廊控制线、城市绿地控制线、规划河道蓝线、风景区保护范围控制线、文物保护范围控制线等），并应标注尺寸，必须表达规划外部条件的地形图；（2）分期建设的应以图例和文字明确区分本期申报、已申报和后期申报的各部分内容；（3）拟建建筑物和构筑物（包括地上和地下，含配建设施）及其名称或编号、出入口位置、层数、设计标高、建筑高度、定位尺寸、建筑物外轮廓尺寸等；（4）用地外相邻建（构）筑物及其名称、层数、室内外标高、建筑高度等；（5）建筑间距、拟建建筑后退控制线距离（建筑间距含与基地外相邻建筑及基地内保留建 （构）筑的间距）等尺寸必须标注齐全、规范； （6）地块的出入口位置、绿化、停车场、道路、广场、无障碍设施、消防登高场地、围墙等； （7）规划条件所提及的相关配套设施(包括物业、社区用房、配电房、燃气调压站、泵房、公厕等)； （8）底层架空层用途明确为：底层架空公共活动场地或底层架空停车。（9）主要经济技术指标(总用地面积、建设用地面积、道路绿化面积、总建筑面积、分期建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车位数、公共服务配套设施及其他配套设施等)必须齐全。经济技术指标中容积率、 建筑密度、绿地率等按净用地(建设用地面积)计算。（10）如建筑物和构筑物使用编号时，应增列建筑物和构筑物名称编号表，编号表的主要内容有序号、编号、建筑物或构筑物名称、附注等；（11）标明图纸要素：图名、指北针、尺寸单位、比例、高程系统、补充图例、图签（需签字）等；盖建设单位的印章、具备资质的设计单位的资质章和注册建筑师资格章。（12）图纸比例应采用1：500或1：1000，建筑单体设计图要求平、立、剖面图要能有效反映各层建筑平面、各个方向建筑立面和高度关系；对建筑总高度、分层高度、四至退让、出入方位和建筑风格及色彩等应引起重视。建筑采用同一图纸的可只出一套，图上应标明采用同一图纸建筑的编号。（1）平面图图纸应当清晰、完整反映下列内容：各层面积数据（分列计入容积率面积与不计入容积率面积），用封闭多义线(Pline）勾绘出面积计算范围；各部分平面功能名称；停车库应当标明车辆停放位置、停车数量、车道、行车路线、出入口位置及尺寸、转弯半径和坡度等；（2）立面图（包括正立面、侧立面、背立面三张）应注明外立面材料、色彩、檐口高度、建筑高度（坡屋面屋脊）、最高点高度（局部突出部分）；（3）剖面图注明檐口高度、建筑高度（坡屋面屋脊）、最高点高度（局部突出部分）；有日照间距计算要求的，注明遮挡建筑遮阳点位置、标高。住宅建筑1、 多层住宅建筑每栋楼不得超过三个单元，小高层、高层住宅以点式为主，每栋楼不得超过2个单元，高层建筑高宽比应大于1.5：1。2、 低层、多层住宅建筑必须实行太阳能热水器与建筑一体化设计与施工。3、 总平面图上应标注建筑层数，建筑层数标注应符合规范要求，不得出现5+1F等不规范标注。4、 住宅建筑层数计算 当住宅和其他功能空间处于同一建筑内时，应将住宅部分的层数与其他功能空间 的层数叠加计算建筑层数。 当建筑中有一层或若干层的层高超过 3m 时，应对这些层按其高度总和除以 3m 进行层数折算，余数不足 1.5m 时，多出部分不计入建筑层数；余数大于或等于 1.5m 时，多出部分按1层计算。5、 阁楼不应有使用功能，若有使用功能层高等于或高于2.2米的阁楼或阁楼的部分应计算其建筑面积。公共服务设施 1、 居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。2、居住区配套公建的配建水平，必须与居住人口规模相对应。并应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用3、所有公共服务设施（物业管理用房、文化活动室、幼儿园、卫生室，体育活动场地、会所、换热站、配电室、垃圾收集点等）均需在总平面图上标明位置，与其他建筑合建的，需在建筑方案平面图上标明位置，公共服务设施建筑面积需在建筑明细一览表上分别注明。临街商业建筑要求： （1）层高要求： 1、与住宅楼合建：一层层高4.2-4.5米（不含4.5米）,二层层高3.3-4.2米 2、独立门市：一层层高4.2-4.5米（不含4.5米），二层以上层高3.6-4.2米（2）大落地玻璃门窗，安防盗探头，不得安防盗门窗；（3）外墙面要采用大理石、高档涂料或铝塑板；（4）商铺最少三间开一个门物业管理用房物业管理用房的面积原则上按开发项目建筑面积5的比例配置，且不低于100平方米；物业管理用房应当具备基本使用条件，水、电、暖、通信等配套齐全，不得建在地下或半地下，不得提供毛坯房。物业管理用房的所有权依法属于全体业主，开发建设单位不得擅自处分。幼儿园规划标准依据城市居住区设计规范和居住区定额指标，城市住宅小区幼儿园规划标准必须与居住人口规模相适应，每千人提供20-25个幼儿的规模，每个幼儿人均建筑面积为810平方米，占地面积79平方米。以居住区规划居住人口和“千户指标”为依据，在分区规划、区域控制性详细规划等阶段，同步做好居住小区配套幼儿园的规划布点工作。对非成片开发地块的零星住宅建设或组团开发区域，要根据规划标准和区域居住人口测算的生源数量，结合实际尽可能规划出扩建教育用地，用于邻近幼儿园的扩建。托儿所 保教小于3周岁儿童 (1)设于阳光充足，接近公共绿地，便于家长接送的地段(2)托儿所每班按25座计；幼儿园每班按30座计(3)服务半径不宜大于300m；层数不宜高于3层(4)三班和三班以下的托、幼园所、可混合设置，也可附设于其它建筑，但应有独立院落和出入口，四班和四班以上的托、幼园所,其用地均应独立设置用地面积：4班：1200 m，6班：1400 m， 8班：1600 m幼儿园 保教学龄前儿童 (5)八班和八班以上的托、幼园所，其用地应分别按每座不小于7或9计(6)托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物的背风面，但其生活用房应满足底层满窗冬至日不小于3h的日照标准(7)活动场地应有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外用地面积：4班：1500 m， 6班：2000 m， 8班：2400 m托儿所、幼儿园室外游戏场地应满足下列要求： 一、必须设置各班专用的室外游戏场地。每班的游戏场地面积不应小于60m。各游戏场地之间宜采取分隔措施。 二、应有全园共用的室外游戏场地，其面积不宜小于下式计算值： 室外共用游戏场地面积（m）18020（N1）注：、180、20、1为常数、为班数（乳儿班不计）。 2、室外共用游戏场地应考虑设置游戏器具、30m跑道、沙坑、洗手池和贮水深度不超过0.3m的戏水池等。停车位指标1、不同性质类别的建筑机动车停车位指标应不低于以下规定：01 住宅90 平方米以上 1.0 车位/100 平方米建筑面积 90 平方米及以下 1.0车位/户经济适用房 0.51.0 车位/户 廉租房 0.30.5 车位/户02 行政办公 0.8 车位/100 平方米建筑面积03 博物图书展览馆 0.7车位/100 平方米建筑面积04 文化娱乐中心 1.0 车位/100 平方米建筑面积05 剧场影院礼堂 5.0车位/100 座06 中小学、幼儿园 1.5车位/100 学生 07 疗养院（中心） 1.2车位/100 平方米建筑面积08 商场 0.5车位/100 平方米建筑面积 09 饭（酒）店 2.0车位/100 平方米建筑面积10 高中档旅馆 0.3车位/客房11 旅游区（浴场） 8.0车位/1 公顷游览面积12 工业厂房仓储 0.2车位/100 平方米建筑面积2、综合建筑的停车位指标，按上表所列不同性质类别的建筑分项累计计算。非机动车的停车位指标，由规划行政主管部门依据具体情况核定。3、新建建筑采用立体机械式停车库的，停车位指标按上表规定上浮50%计算。4、机动车停车位控制指标以小型汽车为标准当量，按下表计算：机动车停车位面积应当符合下列控制标准：（一）小型汽车露天停车场为 2530 平方米/车位；（二）小型汽车室内停车库为 3035 平方米/车位；（三）小型汽车路边停车带为 1620 平方米/车位；（四）小型汽车地下停车库为 4050 平方米/车位。5、 车库宜设置在建筑的半地下或地下，以提高地下空间利用率。地下停车库可与人防设施结合设置。6、居住区地面停车率不宜大于 10%（经济适用房、廉租房除外）；商业设施地面停车率不宜小于20%。居住区地下停车库屋面覆土深度不应低于 1.5 米。在居住区、集中公共绿地下设置地下停车库时，屋面覆土深度不应低于2.5米。7、高层居住区应设置楼、库一体的全通式地下停车库，住宅楼电梯应通至地下停车库内，居住区内应人车分流。非高层居住区宜设置楼、库一体的全通式地下停车库，住宅楼楼梯宜通至地下停车库内。8、当设置楼、库分离的地下停车库时，应先建设或同步建设地下停车库，并与住宅楼同时交付使用。经济技术指标计算1、经济技术指标中容积率、建筑密度、绿地率等按净用地(建设用地)计算2、容积率应按下列标准计算：（一）地下室、半地下室作为车库等配套设施用房不计算容积率；作为商场等经营性用房计算容积率。建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的室外道路或场地标高为准作为室外地坪，确定是否属于地下室或半地下室。（二）当住宅建筑标准层层高大于 3.9 米时，不论层内是否有隔层，按该层建筑面积的2 倍计算容积率。当办公、旅馆建筑标准层层高大于 4.2 米时，不论层内是否有隔层，按该层建筑面积的2 倍计算容积率。当小型普通商业建筑标准层层高大于 4.5 米时，不论层内是否有隔层，按该层建筑面积的2 倍计算容积率。住宅、办公、旅馆、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分和大型商业建筑、工业建筑、体育馆、博物馆、展览馆类建筑不按本规则计算容积率。工业建设项目中当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。日照标准1、 每套住宅应至少有一个居住空间获得大寒日不少于3 小时的有效日照。老年人居住建筑居住空间、医院和疗养院的病房和疗养室、中小学教室（以下统称生活居住特征建筑），应获得冬至日不少于2 小时（托幼建筑主要生活用房为3 小时）的有效日照。旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不宜低于大寒日日照1小时的标准。2、非高层建筑遮挡生活居住特征建筑日照时，建筑间距应同时符合日照间距系数1.6和日照分析软件测算要求。3、报送方案时应附有彩色日照分析图，分析范围应包括周边受其影响的已建及已批建筑和对其有影响的已建及已批建筑，设计地块周边有城市道路的，道路周边地块受其影响的建筑也应包含在内。当界外是待建设用地时，受规划建筑影响的区域也应包括在分析范围之内。4、若界外建筑因自身原因达不到日照标准时，需加以说明并提供日照分析图。5、用地北为暂无规划的待建设用地时，应按日照间距一半退让。建筑退界要求1、建筑后退道路以绿线形式控制，即建筑红线与道路绿线重合，当沿街建筑面