自住型商品房报告.docx

自住型商品房一、 北京现有自住型商品房项目：1. 恒大御景湾，共提供2000余套房源，均价22000元/。2. 金隅汇星苑、金隅汇景苑，共提供5347套房源，均价22000元/，根据开发商金隅嘉业提供的最新申报单数21.9万份计算，中签概率接近41:1。3. 当代采育满庭春MOMA，房源1400套，均价9500元/，已于3月24日开始网上申购。4. 富力惠兰美居：房源3300套，均价16000元/，3月24日已启动网上报名申购。5. 首创悦都汇，大兴孙村B19地块自住型商品房项目，约540套，均价9500元/，已于3月26日启动网上购房申请登记工作。二、 恒大御景湾项目简介1、基础信息1) 位置： 朝阳区豆各庄乡黄厂村，紧邻东五环，东至规划黄厂路，南至焦化厂北路，西至东五环路，北至豆各庄产业用地2) 容积率：1.60；绿化率：30%3) 占地面积：29万平米；建筑面积：18万平米4) 开发商：恒大地产集团北京有限公司2、产品介绍项目自住型商品用房户型面积为56平米一居室（100套左右）、87.5平米二居、88.5平米三居；共2000套房源，均价22000元/。三、 恒大御景湾自住型商品用房申请流程:1. 2013年11月30日2013年12月14日，恒大御景湾接受申购登记，共有14.7万人进行申请，其中经济适用房、两限房轮候家庭8023户，本市户籍家庭（非保障房轮候家庭）12.4万户，非京户籍家庭1.58万户。2. 2013年12月2126日，提交错误信息报告时间；3. 2014年1月10日，开发商分批次通知客户至现场办理审验；4. 2014年1月12日起，恒大集团官网公布号段；5. 2014年1月13日2月27日，现场审验资料； 1月1315日，持有住建委编号的轮候家庭集中办理业务 1月1721日，开始办理京籍已婚无房家庭业务 1月2224日，开始办理京籍已婚无房家庭业务 2月1517日，办理京籍25周岁以上单身无房家庭业务 2月2025日，办理北京户籍有房家庭客户业务 2月26日，办理五年社保家庭业务 2月27日，办理五年纳税家庭和港澳台家庭业务现场审验说明：开发商以短信形式通知申请人办理日期及时间段。申请人需携带本人及家庭成员的身份证、户口本、结婚证、离婚证、工作居住证等相关证件的原件；单位集体户口的申请人，需要集体户口首页复印件并加盖公章和个人页原件。此外，一定要申请人本人办理。如本人无法到场，需代办人持委托公证书、代办人身份证原件及其它所需资料到场。申请人经过初审，领取办事业务号，听到叫号后根据指示去相应业务柜台办理审核。最后会选择一组四位编码，这四位编码和系统自动生成的9位编码组合在一起，变成购房人最终参与摇号的编码。最后，购房者资料提交住建委审核系统，并现场签字确认。资料审核大厅共分为三个部分：现场登记处、排号处和正式办理窗口。在正式办理窗口，申请人需签署自住型商品房购房承诺书和家庭购房申请表，并从三个摇号号码中选择自己中意的一个。现场办事窗口共50个，每个窗口2-3名工作人员，材料审核的流程包括现场登记、排队领号和材料签署，时间基本在5-10分钟左右。图为现场登记处图为材料审核签署窗口6. 2014年4月1日起，购房家庭凭摇号编号、申请核验人姓名、证件号码，至北京市住房城乡建设委官网“自住型商品住房”专栏查询审核结果。7. 总结：1) 僧多粥少买到概率小 发展前景待印证做为北京首个摇号的自住型商品房，恒大御景湾被公众寄予厚望。据开发公商布的数据显示，通过现场审核，申请的家庭数由14.8万户骤减到了6.53万户，淘汰近半，但项目可售房源仅2000套左右，供求比例依旧达到了35:1。京籍优先家庭买房都得靠运气，非京籍家庭买到的可能就更是微乎其微。恒大御景湾生活配套非常薄弱。在项目周边，并没有成熟的生活配套，只有一些简陋的临街小店，提供餐饮、洗车等基本的生活服务。虽然紧邻东五环，但恒大御景湾的交通并不便利。方圆2公里内，仅有运通111、348、457这3趟公交可达市区。好在规划中的7号线会经过豆各庄地块，通车后周边的交通网络应当会有改善。就目前情况来看，恒大御景湾短期内对于区域价值提升作用有限，长期发展前景则稍显乐观。2) 自住可低价享同等配套 投资稳赚不赔从居住角度考虑，自住商品房使购房者可以更低廉的价格享受到同等的房屋品质和生活配套。以恒大御景湾为例，目前项目周边商品房二手房参考价格约为3万，如果能买到该项目的住房，则能以2.2万的价格享受到3万水平的房屋品质和生活配套。但是，自住房虽然强调居住属性，但这并不意外着它的投资属性不存在。不考虑契税、个税、中介费等其他费用，假设某地段普通商品房的价格为A，自住商品房价格为0.7A。五年后，自住商品房可进入市场流通，假设届时房价上涨n倍，则该地段普通商品房价格为nA，自住商品房价格为0.7nA。如此一来，普通商品房的收益率=（nA-A）A=n-1。自住商品房按照政策规定，要向政府补交增值收益的30%，因此，自住商品房的收益率=【nA0.7A（nA0.7A）0.3】0.7A=n0.7。对比可知，只要房价跌幅不超过30%，自住商品房的收益率始终高于普通商品房。这个结果，与制定自住型商品房政策的初衷完全南辕北辙，很可能导致购买过程中出现舞弊、不公等行为。四、 北京自住型商品住房地块一览：1. 北京市首批自住型商品房规划方案2、已成交的自住型商品房建设用地：宗地位置规划建筑 面积(平方米)成交日期成交价(万元)受让单位自住房总面积（平方米）限价(元/平米)朝阳区豆各庄乡黄厂村2946052013年9月4日404000恒大以标准书为准22000海淀区环保科技园975112013年9月26日181000中铁以标准书为准19000延庆县沈家营镇东王化营村西侧2325642013年10月15日70000万科以标准书为准顺义新城第7街区1903862013年10月28日101500房地置业以标准书为准9500房山区城关街道1941642013年11月4日80400中铁嘉业以标准书为准10500朝阳区东坝南区，五环路七棵树以东、坝河以南935342013年11月4日210000保利50000通州区于家务乡2312222013年11月4日81000紫峰以标准书为准10000顺义新城第7街区969922013年11月4日102700中铁271979500平谷区大兴庄镇1505372013年11月4日72000旭兴隆1102996000海淀区东升乡273532013年11月4日54000富泓以标准书为准昌平区北七家镇2881372013年11月4日154800世纪鸿城64000大兴区孙村组团范围内1485002013年11月11日121000尚居920009500大兴区孙村组团范围内1107212013年11月11日102000瑞元丰祥51566大兴区亦庄镇1095502013年11月19日164000首开联合体3700011000丰台区王佐镇魏各庄村2639532013年11月19日251000国开东方城镇以标准书为准17000密云县水源路南侧4421702013年11月21日180000绿地2500010500门头沟区龙泉镇2016972013年11月21日230000华远1500022000平谷区夏各庄镇1059042013年11月21日52000弘轩鼎成91181朝阳区东坝南区，五环路七棵树以东、坝河以南2083732013年11月21日513500天津金碧112000昌平区沙河镇2769652013年11月28日216000龙湖兴顺以标准书为准朝阳区东坝南区，五环路七棵树以东、坝河以南918832013年11月28日214500首城42000顺义新城第22街区1300002013年12月5日167000正华永恒以标准书为准19000门头沟区永定镇3472722013年12月19日58