某商业步行街项目可行性研究报告(DOC 89页).doc

本资料来自 本资料来自 蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂 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芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈 肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄 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节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃 膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂 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芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁薅膀膁莀螁膆膀薂薃肂膀蚅衿羈腿莄蚂袄膈蒇袇膃膇蕿蚀聿芆蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄 北京望京商业步行街北京望京商业步行街 商业广场商业广场 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 XXXX 房地产开发有限公司房地产开发有限公司 市场部市场部 本资料来自 本资料来自 项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研 一 区域总体环境分析一 区域总体环境分析 3 3 1 望京区域规划 4 2 望京区域环境发展趋势 4 3 望京产业发展布局 5 4 望京区域写字楼物业状况及分布 6 5 望京地区交通状况总体分析 9 6 人口状况分析 15 二 区域商业市场环境分析二 区域商业市场环境分析 2424 1 区域商业市场发展历程 24 2 区域商业市场现状分析 24 3 区域商业市场未来发展趋势 27 三 本项目周边的状况分析三 本项目周边的状况分析 3434 1 项目区位及研究范围 34 2 本案交通状况分析 34 3 本案周边住宅状况分析 36 本资料来自 本资料来自 项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究 四 市场初步定位四 市场初步定位 4949 1 业态定位 49 2 租售价格定位 52 3 终端客户定位 58 五 项目操作性分析五 项目操作性分析 6363 1 市场面分析 63 2 技术面分析 65 3 经济面分析 67 六 经济模型部分六 经济模型部分 6969 1 成本部分核算 69 2 额度比例核算 70 3 租赁现金流分析 静态 71 4 租赁现金流分析 动态 72 5 项目租售同步操作现金流状况 73 七 可行性分析结论七 可行性分析结论 7575 本资料来自 本资料来自 项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研 本资料来自 本资料来自 一 区域总体环境分析一 区域总体环境分析 望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间 隶属朝阳区管辖 是市 区中具有工作 居住 娱乐等功能 规划配备地区级生活服务设施和市级大型 公建的综合性区域 按照北京市政府对望京地区 城市副中心城市副中心 的定位 以及 2003 年北京市政府数 次对望京区域进行规划调整 望京区域整体居住环境有了明显提升 产业 交 通 配套等各个方面设施条件得到完善 伴随区域产业经济发展 国外高新企 业进驻望京区域的数量增多 住宅楼盘开发完成后 居住人口数量大幅递增 望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展 1 1 1 1 望京区域规划 望京区域规划 望京区域规划 望京区域规划 望京地区总用地规模为 17 8 平方公里 其中西侧绿化隔离带用地约为 1 平方公 里 规划总居住人口为 33 万人 现有常住人口近 15 万人 总体布局由地区功 能链 自然生态链 景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成 包括 1 个地 区级主商业中心 5 个次商业中心 8 个社区商业中心和 6 个文化娱乐中心 8 个区间公园 38 个社区绿地和 3 条区间绿色通道 另外还有广顺南北大街为 地区功能性景观主轴 北小河为水景主轴 望京绿化主轴 望京区域按照最新城市规划功能标准划分 以北小河为界 分成南北两大块 北小河南侧统称为 望京新城 其功能以望京中心区公共设施为中心 以居 住为主 兼文化 教育 办公等功能的综合区 北小河北侧确定为 望京科技 产业园区 其功能以高科技产业及研发为主 兼有居住 商服等相应配套服 务功能的综合区 目前 朝阳区在已经形成了建国门外 三里屯 亮马河三个使馆区之外 第四 使馆区落户望京 从而更进一步增强了望京区域的整体竞争力 本资料来自 本资料来自 2 2 2 2 望京区域环境发展趋势 望京区域环境发展趋势 望京区域环境发展趋势 望京区域环境发展趋势 望京在发展初期阶段 由于市政交通 配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢 被称作 睡城 但在近年政府规划调整和改善良后 望京地区整体环境得到 很大的改观 区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可 同时也吸引众多 国外高新企业纷纷落户 近年来 国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机 宜家 华堂 沃尔玛 家 乐福等纷纷选址望京 在这种整体环境利好的趋势下 望京地区的房地产市场 也得到了稳步的发展 住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势 商务办公环境日 趋浓厚 区域商业地产开发更是出现了井喷现象 在这种交通 市政 配套逐步完善的过程中 望京正朝着 城市副中心 的定 位方向稳步发展 成为真正意义上的生活国际化 居住都市化的大望京 3 3 3 3 望京产业发展布局 望京产业发展布局 望京产业发展布局 望京产业发展布局 望京科技园位于朝阳区酒仙桥 望京地区 占地 10 5 平方公里 园区以首都机场高 速路为界分为东 西两部分 东区的范 围是东至京包铁路 西至四环路 南至 坝河 酒仙桥路 电子体育场南侧路和 驼房营路 2004 年 5 月 31 日 北京奥运经济重点推 介项目 加拿大北电网络中心作为入驻 望京高新技术产业区的第一家全球 500 强企业正式落户望京 随后 世界 500 强 企业纷纷把视线转向以 睡城 著称的望京 2004 年 12 月摩托罗拉研发总部 在望京破土动工 2004 年 11 月 12 日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基 韩国三星电子 西门子 松下 LG 等跨国企业纷纷选择将总部定在望京 目前望京高科技产业已经形成以电子 通讯等高新技术产业为主的产业结构链 产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器 望京科技创业 本资料来自 本资料来自 园和中国北京 望京 留学人员创业园 截止 2005 年望京高新科技产业园区内的 电子信息类产业已达 73 45 望京产业已形成以通信 计算机 数字视听为主 的产业支柱 在望京地区产业链条逐步完善的过程中 望京地区的商务氛围愈来愈浓厚 西 门子 摩托罗拉 爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京 望京区域外资 企业总部自建物业面积预计超过 30 万平方米面积 望京地区跨国企业的高速发 展 同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力 望京外资企业在建物业面积比例图望京外资企业在建物业面积比例图 单位单位 平米平米 从望京的产业园的发展方向来看 十一五 规划期间 朝阳区重点发展目标之 一就是把望京打造成一个电子产业基地 而在国外高新科技产业落户望京的过 程中 这种 跨国企业研发总部 效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的 提升 随着望京地区产业的高速发展 望京地区将凭借区域产业经济的核心竞 争力 以及整体环境的日趋完善 成为北京另一个具有复合功能的城市中心地 4 4 4 4 望京区域写字楼物业状况及分布 望京区域写字楼物业状况及分布 望京区域写字楼物业状况及分布 望京区域写字楼物业状况及分布 4 14 1 望京写字楼物业供应情况望京写字楼物业供应情况 望京发展至今 交通体系及商业配套各方面得到不断完善 写字楼物业市场也 有着突飞猛进的发展 在望京高科技产业园区的建设过程中 大批国际大型企 摩托罗拉 100000 北电网络 55000 爱立信 42000 西门子 60000 安捷伦 28800 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 摩托罗拉北电网络爱立信西门子安捷伦 系列1 本资料来自 本资料来自 业先后落户科技园 从而带动了对望京地区写字楼物业的需求 望京写字楼物业项目统计表望京写字楼物业项目统计表 项目名称项目名称体量 体量 m m2 2 租金租金 元元 日日 m m2 2 档次档次 爱慕国际 210002 5 乙级 博雅国际中心27000 规划 待定甲级 众运大厦 196002 6 乙级 叶青大厦 500003 甲级 中辰大厦 174002 8 乙级 洛娃科技大厦 155002 8 乙级 鑫佳泓大厦 175003 甲级 博泰大厦 240003 15 甲级 博泰国际 65000 7000 元 m2商住 望京科技创业园 700003 甲级 星源国际 220002 5 商住 娜丽莎大厦 50002 3 商务 Loftel17000 8500 元 m2商住 望京大厦 358003 2 甲级 佳境天成 650002 8 商住 鹿港写字楼 50000 规划 嘉美风尚 37000 规划 人济大厦 56000 规划 从统计数据来看 望京地区写字楼面积 含未来规划 整体供应量超过 61 万平方