都昌县房地产市场调查报告.doc

都昌县房地产市场调查报告1、 都昌县简介都昌县位于江西省北部，隶属九江市，全县81.67万人，多为江右民系，使用都昌赣语 . 都昌话。都昌滨临鄱阳湖，地处江右“五水汇一湖”要冲，居南昌、九江 、景德镇“金三角”中心地带，南联五水，北通长江，杭瑞高速和即将开工的九景衢铁路、加密高速交汇境内。总面积2669.5平方公里，其中，水域面积1390平方公里，占国土面积的52.1%，拥有鄱阳湖1/3的水域。全县辖24个乡镇， 259个村委会，截止到2012年全县共82万人口。1都昌自汉高祖六年设县，已有2000多年的历史，是江西18个文明古县之一。孕育了东晋大司马陶侃、宋代抗金名将刘琦、南宋爱国丞相江万里等名人。都昌县辖12个镇、12个乡：镇：都昌镇、周溪镇、三汊港镇、中馆镇、大沙镇、万户镇、南峰镇、土塘镇、大港镇、蔡岭镇、徐埠镇、左里镇。乡：和合乡、阳峰乡、西源乡、芗溪乡、狮山乡、鸣山乡、春桥乡、苏山乡、多宝乡、汪墩乡、北山乡、大树乡。人口与人民生活2011年，都昌农民人均纯收入3872元，同比增长11.2%，比上年提高了5个百分点。在岗职工平均工资20518元，比上年增加5356元，同比增长35.3%。其中企业单位平均工资22451元，增长91.4%；事业单位职工平均工资19046元，增长5.9%；机关单位职工资15666元，增长7.9%。2011年，都昌全部从业人员36.18万人，比上年增长1.4%；第一产业从业人员14.62万人，下降4.8%；第二产业从业人员10.01万人，增长2.0%；第三产业从业人员11.55万人，增长10.2%。经济概况2012年实现生产总值64亿元，按可比价计算增长13%。财政收入连跨7亿元、8亿元两个台阶，达到8.124亿元，净增1.82亿元，增长28.8%；其中地方一般预算收入5.93亿元，增长36%；税收占财政收入比重达到84.4%。完成固定资产投资48.6亿元，增长33.2%。完成社会消费品零售总额30亿元，增长18%。金融机构存款余额98.3亿元，增长21.7%。2011年财政总收入连跨5亿元、6亿元两个大关，达到63061万元，增长35.6%，净增1.65亿元，实现两年翻番；其中地方财政收入达到43633亿元，增长30.4%；税收占财政收入比重达到87.3%，较2010年提高4.3个百分点，首次高出全市平均水平0.5个百分点。（以上数据来源百度）2、 都昌县房地产市场整体情况1、2014年土地交易情况交易时间编号规划用途年限面积容积率起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）成交金额（万元）地块位置2014-01-16（09:27）DGL2013034商业用地401195.20.3505293.2256都昌县狮山乡都中公路西侧2014-1-09（09:27）DGL2013020商业用地371360.21.9104106216.24都昌县城东湖广场南侧2014-04-24（10:27）DGL2014008商住（商业比例15%以内）商业40，住宅701697.71.6（商业比率15%以内）303076.128县大港集镇开发区2014-04-24（10:27）DGL2014007商住商业40，住宅702947.51.6（商业比率15%以内）3030132.636县大港集镇开发区2014-05-27（10:27）DGL2014006住宅（商业比率15%以内）商业40，住宅70664.21.6（商业比率15%以内）303029.892县大港集镇开发区2、2014预售许可项目 （数据来源：都昌县房地产信息网）1）2014年可售房源1138套，销售面积118721.832）非住宅可售房源1291套，销售面积76217.513、5月都昌商品房销售公示已售套数已售面积本月销售套数本月销售面积本月销售均价 5825 631891.41290 29216.79 4286.22 （数据来源：都昌县房地产信息网）4、都昌目前主要在售项目分布项目建筑面积（） 1鄱湖翰林城76450.632山水清华1003403大红颐文园40111.994阳光国际 1540915家园金水湾47512.746湖滨名城-7勝發国际广场603618盛世西湖37335围绕西湖新城区开发建设阳光海岸翰林城盛世西湖勝發国际广场湖滨名城金水湾阳光国际山水清华大红颐文园供求关系供略大于求，去化状态良好，楼市发展较快。（表格为备案数据）截止2014年5月31日 23:30项目名称推出量（套）销售率消化量（套）近期销售均价（元/）开盘时间销售月月均销售量鄱湖翰林城78846.32%3654300 2013/7/281036.5山水清华75752.84%4004500 2012/8/182013/3/192119.05大红颐文园27826.62%744300 2013/8/7107.4阳光国际33163.75%21140002013/4/201316.23家园金水湾44312.87%5741002012/10/2202.85湖滨名城-勝發国际广场23144.59%1032012/6/20234.49盛世西湖29616.22%4840002012/7/21222.2 （数据来源：都昌县房地产信息网）1）根据市场调查得知 山水清华已售450套左右；大红颐文园已售150套左右；阳光国际仅剩50左右套可售。总结：1） 项目月均去化在10-15套之间，整体销售率在37.6%，整体市场平稳；2） 高层均价集中在4200元/左右，多层均价集中在4500元/；3） 目前市场多层剩余房源较少，多层接受能力较强，销售较快，市场稀缺；4） 目前市场在售产品均为高层，均价在4200元/，与多层价格并无明显差价，市场可以接受，但去化速度远低于多层；5） 整体市场115-130的三室二厅二卫的产品去化速度较快，一房产品难以销售，两房产品占比较小，面积集中在100以下，去化速度相 对较慢；6） 户型特点多样化，市场具备先进的户型设计理念，但双阳台、凸窗是必备；7） 在售项目的总价范围普遍在40-70万元之间，突破70万元的只有勝發国际广场，三房是市场主流需求；8） 客户构成结构比较简单，各项目客户之间同质化严重；9） 都昌县整体价格逐年稳步上涨，今年整体均价达到4300元/。鄱湖翰林城 项目地址：新一中南侧 开 发 商：江西兴盛房地产开发有限公司纳入网上销售总套数： 410纳入网上销售总面积： 33600.86可售套数： 321可售面积： 26626.86均 价： 认购套数： 270成交套数： 353建筑面积： 76450.63今日成交： 0今日认购： 0规划面积： 88750开盘日期： 2013/7/28竣工日期： 2013/12/28土地面积： 38238.7工程规划证号： 360428201300114土地证号： 都国用2013年071号施工证号： 3604282013071201013、 竞品楼盘个案分析备案数据楼号建筑面积户数可售销售率1#5272.7130+203+209%2#3485.44422638%3#3609.3942685.71%5#3919.7142685.71%6#3572.0942685.71%7#3420.1325580%8#8566.7160+1624+1660%9#4627.6430+1611+1663.33%10#5051.6254198.15%11#6168.6581774.94%12#6168.6581748.64%13#3989.9130+171+1596.67%15#4367.7533323.03%16#7692.7366643.03%17#6573.5130+587+533.08%合计78842346.32%山水清华一期项目地址：都昌县滨水西区西河大道以西、育才路以南开 发 商：江西省辉煌房地产开发有限公司纳入网上销售总套数： 0纳入网上销售总面积： 0可售套数： 0可售面积： 0均 价： 认购套数： 212成交套数： 244建筑面积： 50852.53今日成交： 0今日认购： 0规划面积： 57001.53开盘日期： 2012/8/18竣工日期： 2014/6/18土地面积： 45609.3工程规划证号： 360428201200368土地证号： 都国用2012第605号施工证号：水清华二期项目地址：都昌县滨水西区西河大道以西，育才路以南开 发 商：江西省辉煌房地产开发有限公司纳入网上销售总套数： 0纳入网上销售总面积： 0可售套数： 0可售面积： 0均 价： 认购套数： 126成交套数： 169建筑面积： 49487.47今日成交： 0今日认购： 0规划面积： 65267.54开盘日期： 2013/3/19竣工日期： 2014/10/30土地面积： 45609.3工程规划证号： 360428201200368土地证号： 都国用2012第605号施工证号：案数据楼号建筑面积户数可售销售率1#13865.911017030.69%2#13735.291028813.73%3#7195.825050-5#6923.6350476%6#7218.53502256%7#7286.56501080%8#11401.91026140.2%9#4490.93360100%10#3095.3224195.84%11#4490.93360100%12#3095.32240100%15#3095.3224291.67%16#2988.01240100%17#3095.32240100%13#4490.9336294.45%18#3420.5824483.33%合计75735752.84%大红颐文园项目地址：县城滨水西区新一中以东育才路以西开 发 商：江西大红房地产开发有限公司纳入网上销售总套数： 316纳入网上销售总面积： 40001.14可售套数： 233可售面积： 29805.95均 价： 认购套数： 16成交套数： 80建筑面积： 40111.99今日成交： 1今日认购： 0规划面积： 40111.99开盘日期： 2013/8/7竣工日期： 2015/8/7土地面积： 46883.4工程规划证号： 360428201400073土地证号： 都国用2012第567号施工证号：案数据楼号建筑面积户数可售销售率1#5261.42362238.89#2#5013.03402245%3#5012.0440385%6#5258.443636-7#5258.443636-8#7927.98484212.5%10#6371.38511766.67%合计27820426.62%阳光国际项目地址：新一中东侧开 发 商：九江市闳宇房地产开发有限公司纳入网上销售总套数： 225纳入网上销售总面积： 25943.99可售套数： 125可售面积： 13617.57均 价： 认购套数： 154成交套数： 218建筑面积： 154091今日成交： 0今日认购： 0规划面积： 154091开盘日期： 2013/4/20竣工日期： 2016/4/20土地面积： 51042.9工程规划证号： 360428201300149土地证号： 都国用（2012）第606号施工证号：案数据楼号建筑面积户数可售销售率1#3085.0920+143+1485%2#2750.3524387.5%3#2750.3524195.83%4#3085.4820+191+1995%5#2604.924195.83%6#2604.924195.83%7#6699.6450+415+370%8#6511.55532356.60%9#12732.8392+2072+2021.74%合计33112063.75%家园金水湾项目地址：沿湖路西侧环湖西路以北开 发 商：都昌县家园经济适用房发展有限公司纳入网上销售总套数： 0纳入网上销售总面积： 0可售套数： 0可售面积： 0均 价： 认购套数： 43成交套数： 54建筑面积： 47512.74今日成交： 0今日认购： 0规划面积： 47512.74开盘日期： 2012/10/2竣工日期： 2015/1/1土地面积： 14397.8工程规划证号： 360428201300160土地证号： 都国用2013第207号施工证号：案数据楼号建筑面积户数可售销售率1#26361.912462287.32%2#21149.4519715819.80%合计44338612.87%胜发国际广场项目地址：沿湖路西侧开 发 商：九江市好运连连房地产开发有限公司纳入网上销售总套数： 0纳入网上销售总面积： 0可售套数： 0可售面积： 0均 价： 认购套数： 48成交套数： 53建筑面积： 60361今日成交： 1今日认购： 0规划面积： 60361开盘日期： 2012/6/20竣工日期： 2015/6/30土地面积： 14395.3工程规划证号： 360428201300059土地证号： 都国用（2013）056号施工证号：案数据楼号建筑面积户数可售销售率爵士馆10728843953.57%裙楼39694848-帝铂馆10728994158.59%合计23112844.59%盛世西湖御园项目地址：都昌县西湖路一号开 发 商：江西省盛世房地产开发有限公司纳入网上销售总套数： 296纳入