大中小型房地产公司管理系列2_项目投资与开发管理.docx

大中小型房地产公司管理系列之二项 目 投 资 与 开 发 管 理目 录第3章 项目投资与开发管理231 项目投资与开发管理制度设计2311 企业项目投资管理制度2312 企业经营计划管理制度7313 项目前期开发管理制度10314 项目用地投标管理制度1332 项目投资与开发管理操作工具16321 项目阶段投资回收分析表16322 企业年度总体经营计划书17323 投资项目竞争分析调研表18324 项目开发成本费用估算表193.2.5企业项目投资时间控制表203.2.6投资项目社会影响分析表203.2.7企业项目开发风险分析表213.2.8前期工作阶段主要工序表2133 项目投资与开发管理工作流程22331 企业经营决策管理流程22332 年度经营计划编制流程23333 宏观市场分析预测流程24334 投资项目评估选择流程25335 项目开发前期策划流程26336 项目前期手续办理流程27337 项目用地投标管理流程2834 项目投资与开发管理方案设计29341 年度经营计划方案29342 项目投资分析方案31343 项目拆迁安置方案33344 项目规划管理方案36345 立项成本控制方案39346 招投标成本控制方案41347 规划设计成本控制方案42第3章 项目投资与开发管理31 项目投资与开发管理制度设计311 企业项目投资管理制度制度名称房地产企业项目投资管理制度受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 目的为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。第2条 使用范围本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。第3条 投资管理的原则本企业对投资的管理坚持以下三个原则。（1）以事前控制为主，其他控制为辅。（2）预决算的控制应公正、合理、准确、精细。（3）投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。第4条 管理职责（1）投资发展部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。（2）造价部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。（3）项目开发部负责编制项目投资建议书及投资项目立项审批等工作。第二章 投资的审批权限第5条 集团控股企业的投资审批权归集团企业，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，集团企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系，分级管理。第6条 集团企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，累计总规模不得超过其净资产的%。同时，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业的对外投资。第7条 固定资产投资项目审批权限（1）投资在300万元以下的项目由企业自主决定，报企业投资发展部备案。（2）投资在300万600万元的项目，由投资发展部调研、论证、审查后审批，报企业总经理办公室备案。（3）投资在600万1 200万元的项目，由投资发展部咨询、论证、审查，报总经理审批。（4）投资在1 200万3 000万元的项目，由投资发展部论证审查后，由总经理审批，报董事会备案。（5）投资在3 000万元以上的项目，由投资发展部论证审查，报董事会讨论后由董事长审批。第8条 集团及控股企业设立新企业或参股其他企业、搞新项目开发等，必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下六个方面。（1）对企业发展战略的影响。（2）对企业经营的影响。（3）主要风险和应对措施。（4）企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要。（5）投资收益。（6）税务论证。第9条 按规定必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报集团企业投资发展部。（1）项目投资申请报告或建议书。（2）投资企业对投资项目的投资决定或决议。（3）项目可行性研究报告。（4）有关合同、（协议）草案。（5）资金来源及投资企业的资产负债情况。（6）有关合作单位的资信情况。（7）政府的有关许可文件。（8）项目执行人的资格及能力等。第10条 集团企业投资发展部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征得企业主管领导的同意后，由投资发展部将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。第11条 经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由投资发展部会同有关部门提出召开投资审议会的建议。第12条 投资审议会的内容（1）查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。（2）对项目的疑点、隐患提出质疑。（3）评价项目执行人的资格及能力等。（4）提出项目的最终决策和建议等。第13条 总经理根据投资审议会对项目所做出的决议，签署审批意见。第14条 投资发展部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上报申请后，应在10个工作日内完成项目的审查与批复。第15条 凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后10天内向集团企业提交备案材料，包括可行性分析报告、合同及章程等。第三章 投资控制第16条 策划阶段的投资控制（1）投资发展部负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。（2）设计管理部委托多家设计单位设计规划方案，由投资发展部从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，项目开发部编制项目实施计划，提交投资发展部评审；再由造价部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终由项目开发部形成项目详细可行性研究报告。（3）投资发展部组织对项目详细可行性研究报告的评审工作，由总经理签署意见后提交董事会审批。（4）立项后，依据投资估算和项目实施计划，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。（5）投资发展部审核项目投资计划和筹资计划，总经理同意后提交董事会审批。第17条 设计阶段的投资控制（1）造价部依据项目详细可行性研究报告，提出成本控制目标。设计管理部根据该目标，编制设计任务书。（2）设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交经济技术委员会评审。评审通过后，由总经理签署意见，提交董事会审批。（3）项目开发部考察造价咨询单位，形成考察报告。经总经理批准后，项目开发部同造价咨询单位签订委托合同。（4）造价部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因。如是设计原因，应返回设计单位重新设计；如是增加功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他原因，应做补充说明或解释。（5）投资概算报告提交投资发展部评审通过后，经总经理批准，由设计管理部与设计单位交底，委托编制施工图。（6）项目开发部组织设计管理部、工程技术部、材料设备部和造价部共同讨论甲、乙供材的范围并做出甲供材料清单、价格，由造价部编制材料设备限价表。若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位，由总经理批准并加以说明、备案。（7）在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价咨询单位需在一个月内做出预算书或标底，由造价部审核。要求施工图预算与设计概算的误差控制在5%以内。第18条 施工阶段的投资控制（1）根据施工合同，依据工程当月实际完成工作量，由施工单位提出申请，报监理单位认可签字盖章后，转项目管理部核实当月实际完成工程量，项目管理部经理审定工程量，再转给造价部。（2）造价部重新核定施工单位的实际完成工程量，并根据合同及国家有关规定审核计算进度款，然后交给项目开发部审核，总经理审批；最后经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款。第19条 竣工阶段的投资控制（1）造价部在接到工程竣工验收报告后，依据合同中的要求，通知承包方报工程决算书给监理单位，工程决算书应盖有其单位印章和签有编制人姓名。（2）工程决算书经过监理单位初步核对后，由造价部委托造价咨询单位审计工程决算书。最后由工程预算部统一编制竣工决算书。（3）项目开发部最终审定竣工决算书，确定工程造价，双方签字、盖章。造价部进行施工图预算对比分析，做出工程造价成本分析报告，找出控制偏差，总结工作经验与教训。第四章 项目投资成本分析第20条 编制项目财务决算书（1）财务部与施工单位核对工程款拨付情况。（2）根据竣工决算书和工程款以及其他项目拨付情况，由财务部编制项目财务决算书，交总会计师审核。第21条 由财务部牵头，与造价部共同完成项目成本分析（1）收集项目投资估算书、设计概算书、施工图预算书（或标底）、竣工决算书以及有关施工合同、订购合同等资料。（2）根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（或标底）进行对比分析，找出差异，分析原因。（3）编制项目成本分析报告，总结经验。第22条 投资发展部负责审核成本分析报告。第23条 总经理批准项目分析报告，报送董事会备案。第五章 项目的验收和考核第24条 企业定期在投资项目运作后开展评价工作。由投资发展部牵头组织相关职能部门成立投资评价小组。第25条 项目按批准的内容已经完成，具备投产和使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请项目竣工后验收报告，编写竣工资料，报集团总部投资发展委员会。第26条 效益考核（1）项目竣工验收投产后，经过试生产期考核（36个月），在达到设计规定的效益要求之前，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析。（2）不能达到设计规定的，应及时向集团总部汇报并提出有效措施限期达标，并每月向集团总部经济发展委员会和有关部门报告项目经济效益情况。第27条 集团企业每年进行一次投资项目评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。第六章 附则第28条 本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务部。第29条 本制度经企业董事会讨论决定后，自公布之日起实施。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期312 企业经营计划管理制度制度名称企业经营计划管理制度受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 为了加强企业经营计划管理，促进企业快速健康发展，结合本企业的实际情况，特制定本制度。第2条 管理范围这里的经营计划包括各经营部门的业务计划以及各管理部门的管理计划、人力资源计划、财务计划、投资计划、融资计划等。第3条 本制度适用于企业各类经营计划的编制、执行和监督。第二章 年度经营计划的编制第4条 年度经营计划所确定的计划期为每年的1月1日到12月31日。第5条 年度经营计划编制的程序（1）每年年底投资发展部根据企业中长期发展规划、本年度经营计划的执行情况和预期目标，初步提出下一年度的经营目标。（2）投资发展部将拟订的年度经营目标传达给各部门征求意见，并对各部门的意见进行汇总。（3）投资发展部通过汇总各部门的意见，编制年度经营计划草案，并提交总经理办公会讨论。（4）投资发展部根据总经理办公会讨论的意见对年度经营计划进行修改，并经总经理批准后执行。第6条 年度经营计划的内容企业年度经营目标，预计分阶段目标；为实现企业业务目标，各业务部门的业务计划指标；编制规范（含表式、编制说明要求）和编制进度要求。第7条 如遇特殊情况，企业年度经营计划可于年中调整一次，调整计划须经总经理办公会批准。第三章 年度经营计划的分解第8条 每年年底由投资发展部组织各部门采用滚动编制、逐步细化的方式对整体经营计划进行分解，形成季度和月度的各部门分解计划。第9条 按季度和月度分解年度经营计划将年度经营计划分解成为季度、月度经营计划。（1）投资发展部负责整体计划的分解，并对各部门计划进行综合协调和平衡。（2）各部门负责各自具体计划的分解、执行和修订。第10条 各部门负责将季度经营计划分解到每个月度各部门负责人负责将分解到部门的季度经营计划分解到每个月，形成月度工作计划。第11条 审核批准企业年度经营计划分解结果由总经理办公会讨论、审核各季度、各部门的分解计划和各部门月度工作计划，由总经理批准。第四章 经营计划的执行第12条 经营计划的下达（1）每年年底前由总经理办公会向各部门下达年度经营计划。（2）每季度之初，由总经理办公会批准，投资发展部下达下个季度经营计划和各部门工作计划。（3）每月月初，由总经理批准，投资发展部下达下个月度经营计划和各部门工作计划。第13条 经营计划的执行各部门根据企业经营计划及本部门工作计划，着眼全局开展工作，以保证本部门工作目标和企业整体经营目标、经营计划的实现。第14条 调整经营计划（1）确因客观因素影响需要调整年度经营计划的，必须由投资发展部提出申请说明原因，经总经理办公会讨论通过后才能执行。（2）确因客观因素影响需要调整季度经营计划的，必须由相关部门主管副总提出申请说明原因，经总经理批准后才能执行。（3）确因客观因素影响需要调整月度经营计划的，必须由相关部门经理提出申请说明原因，经主管副总确认，总经理批准后才能执行。第15条 调整计划一律以书面批复为准，在未接到书面批复以前，一律按原计划执行。第五章 检查与考核第16条 投资发展部负责跟踪、分析、报告企业经营计划的执行情况。第17条 职能部门每月以书面形式报告一次企业经营计划任务的完成情况。特殊事项需要缩短报告周期的，由总经理办公会决定。第18条 各级领导必须随时监督检查企业经营计划的执行情况，发现问题应及时采取有效措施予以解决，以保证计划的顺利完成。第19条 检查企业经营计划的执行情况时，应当充分利用统计报表、会计报表、业务报表等资料。检查计划的实际完成数，一律以统计报表数为依据。第20条 企业每季度对各部门经营计划的执行情况考核一次。投资发展部组织考核并提出初步意见，总经理办公会讨论后做出考核结论。第六章 附则第21条 本制度由投资发展部负责制定、解释及修改。第22条 本制度自年月日起执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期313 项目前期开发管理制度制度名称企业项目前期开发管理制度受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 目的为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家相关规定，结合本企业的实际情况，特制定本制度。第2条 管理范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管理职责（1）项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。（2）造价管理部负责编制各项经济预算及工程概算等工作。（3）工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。第二章 项目前期规划设计第4条 由项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。第5条 由项目开发部对投资发展部选定的投资项目进行可行性研究，其具体内容如下。（1）项目概况项目名称。项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。项目的性质及主要特点。（2）开发项目用地的现状调查及动迁安置土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。如需要拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。（3）市场分析和建设规模的确定市场供给现状分析及预测。市场需求现状分析及预测。市场交易的数量与价格。服务对象分析，制订租售计划。拟建项目建设规模的确定。第6条 项目开发部负责组织编写房地产项目可行性研究报告，报送总经理审核，并送达投资发展部。第7条 投资发展部根据房地产开发项目可行性研究报告，结合企业自身情况，对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性研究报告报董事会审批。第8条 项目确定后，由项目开发部组织与土地持有方签订正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议，合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。第9条 土地合同签订后，项目开发部应组织成立项目经理部，其具体工作内容如下。（1）编制项目开发详细计划书，办理各项前期手续。（2）组织规划设计及认证、施工图设计及优化。（3）委托施工监理、选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理就骤等。（4）明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等方式，方法及相应计划安排。第10条 前期手续办理由项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤地办理有关手续。（1）向房地产开发管理部门申报开发经营许可证。（2）向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。（3）向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书（4）向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证（5）如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。第三章 现场施工准备第11条 由项目开发部门配合工程技术部委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探，办理地形图、工程地质勘察资料等。第12条 项目开发部配合工程技术部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场 ，必要时争取办理“七通一平”。第13条 期日具备开工条件时，总工程师组织工程技术部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。第14条 项目施工组织总设计确定后，项目开发部应按计划组织选择施工队伍。第15条 工程开工前，项目开发部配合工程技术部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告施工许可证、质量监督和安全监督等手续。第16条 工程开工前，工程技术部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定作。相关部门（或工程部门）根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间按排选择供货商，一般采用招标的方式确定供货商。第四章 工程项目监理第17条 本企业所有房地产开发项目一律委托专业施工监理公司进行工程监理。第18条 工程监理公司由项目开发部采用招标或认证标志的方式确定 。第19条 项目开发部在与工程监理公司协商时，应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。第20条 委托监理公司进行施工监理的项目，应严格按照委托监理合同、工程监理实施细则对施工管理工作进行分工，避免与公司工程技术部工作交叉，并按委托监理合同、工程监理实施细则对监理单位进行日常监督。第五章 附则第21条 本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。第22条 本制度自年月日起执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期314 项目用地投标管理制度制度名称项目用地投标管理制度受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 目的为规范本企业项目用地投标工作，提高投标成功率，进而提升企业总体竞争力，特制定本制度。第2条 适用范围本企业所有用地招标活动。第3条 管理职责（1）投资扩展部负责土地信息的收集与整理。（2）项目开发部具体负责土地的投标管理。（3）造价管理部黄鹂土地投标片头经济指标的预算工作。第二章 投标信息的获取第4条 投资发展部与项目开发部应密切留意当地政府或其他有关机关指定发布公告的报刊或者其他媒介，以确保及时获得土地招标信息。第5条 项目开发部在获知公告或收到土地投标、拍卖邀请书的当天，及时领取标书格式，况买申请书、投标/拍须知、土地使用和规划条件、土地使用权出让合同样式等招标、拍卖文件。第6条 自公告或收到邀请书之日起七日内，项目开发部会同投资发展部、造价管理部共同讨论，以做出是否参加投标的决定，同时报送总经理。第7条 总经理在收到参加投标的决定后，应及时组织总工程师、总会计师及相关部门负责人共同协商，并由总经理最终确定是否参加土地的投标。第三章 投标准备第8条 初步决定参加投标的，项目开发部应在决定后三日内装备如下材料，并组织投资发展部、造价管理部，工程技术部等部门人员成立项目小组。（1）投标、拍卖公告或投标邀请书。（2）标书格式申请书等招标文件。（3）参加投标初步分析。（4）拟需要的资金额度。第9条 对初步决定参加投标的地块，项目小组要及时进行现场勘察，核实“三通一平”等情况，并对该地块有无设立抵押等法律形态向有关部门进行核查，发现土地现状与公告内容或者邀请书内容不符的，或者对土地现状有其伧 异议的，应及时向招标人或者拍卖人（地方政府或者土地管理部门）提出异议。第10条 初步决定参加投标后，项目小组应立即组织人员完成项目认证报告。报告包括但不限于以下内容。（1）项目概况；（2）市场分析；（3）竞争分析；（4）投资收益分析；（5）项目综合评价及对企业经营和发展的影响。第11条 根据关期调研评估结果，项目小组就在土地招标最后截止日十日前确定是否参加 投标。第12条 确定参加投标后，项目小组应参加招标人代号拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）组织的答疑会。第13条 确定参加投标的，项目小组应在截止日七日前备齐下列材料关报送项目开发部。（1）召开项目听证会申请。（2）已填写的投标书、竞买申请书样稿。（3）XXX项目可行性认证报告第14条 项目开发部在收到上述资料后，需要对相关资料进行评估，并将评估意见报送集团领导。第四章 投标实施第15条 确定参加土地投标后，项目开发部应通知财务部准备所需的资金，并于投标参加截日三日前确定资金准备情况。第16条 项目开发部应在截止日两天前准备好保证金与参加投票所需的文件，具体材料如下：（1）标书申请书。（2）营业执照副本。（3）法定代表人证明书。（4）法定代表人秃鹰证影印件。（5）招标公告或者邀请书要求的其他文件。第17条 对决定参加投标的地块，项目开发部应密切关注投标程序的合法性，对违法现象及时向招标人、拍卖委托人或者其他有关机关提出异议，或者依法采取其他措施，维护本企业的合法权益。第18条 对参加项目竞买的负责人应严格按照企业制定的价格策略执行，不得超出企业制定的价格区间，特殊情况下，应电话请示总经理。第19条 中标或者竞买成功的，项目开发部应按规定及时与拍卖人签订拍卖成交确认书，与招标人、土地管理部门签订土地使用权出让合同，给付价款，并在收到中标通知书后或者拍卖结束后七日内向投资发燕尾服部提交关于投标、竞买成功的分析报告。第20条 若投标、竞买失败，项目开发部应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标失败的分析报告。第21条 因标底、保留价被泄露等原因，招标人在开标前终止招标的，或者拍卖人终止拍卖的，或者委托人撤销委托拍卖的，项目开发部应对该地块土地使用权的出让方式与时间继续跟踪，并将有关情况及时报给投资发展部。第22条 项目开发部应将投标书、竞买申请书等与投标、拍卖有关的资料备份，并存档保存。第五章 附则第21条 本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。第22条 本制度自年月日起执行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期32 项目投资与开发管理操作工具321 项目阶段投资回收分析表项目名称建设性质建设期建设规模投资额（万元）投资回收期项目生命周期一、基础设施1道路2给排水3供电4通信二、交通设施1入口停车场2内部停车场三、绿化工程1近期2远期322 企业年度总体经营计划书1战略规划概述 年战略规划目标 分企业 分企业 分企业 分企业总计销售收入毛利费用现金流经营计划实现的主要举措（1）（2）2各部门具体目标实施时间目标举措时间表（月份）负责人/部门1234567891011123差异分析现有举措设定目标差异差异解释弥补差异方式4经营计划实施风险与规避方法主要风险风险来源规避方法323 投资项目竞争分析调研表 项目名称因素及权重楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称备注位置价格配套设施物业管理质量建筑质量交通状况楼盘规模外观设计城市规划朝向室内布置环保发展商信誉付款方式户型设计销售情况广告效果停车位数量合计324 项目开发成本费用估算表 建设内容费用项目建设内容建设内容合计单价（元/平方米）总价（万元）单价（元/平方米）总价（万元）单价（元/平方米）总价（万元）一、土地费用1土地出让金2城市建设配套费3征地、拆迁安置补偿费二、前期工程费1可行性研究费2勘查设计费3“七通一平”费三、房屋开发费1建安工程费2附属工程费3室外工程费四、开发间接费五、管理费用六、基础设施费七、财务费用八、不可预见费成本费用总计3.2.5企业项目投资时间控制表时间（月）123456789101112备注报建规划许可工程许可用地批准施工许可方案设计初步设计施工图设计第一期工程第二期工程第三期工程第四期工程第五期工程销售策划售楼书印刷销售部培训第一阶段推广第二阶段推广第三阶段推广第四阶段推广第五阶段推广3.2.6投资项目社会影响分析表序号社会因素影响范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响2对居民生活水平与生活质量的影响3对居民就业的影响4对不同群体利益的影响5对弱势群体的影响6对所在地段文化、教育、卫生的影响7以地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响8其他影响3.2.7企业项目开发风险分析表房地产开发特点主要风险应对措施位置环境敏感性开发周期的长期性开发的高投入与经济社会的相关性市场的不充分性国家政策方针的相联性国际环境相关性3.2.8前期工作阶段主要工序表序号编号工作名称工期（月）紧前工序紧后工序1市场调查、预测2投资机会与方案构思3规划设计及报建4投资经营方案策划5项目开发方案策划6项目营销方案策划7项目可行性分析8方案优化9建筑设计10征地拆迁11建筑施工图设计12项目报建13交纳各种税费14办理建筑工程许可证33 项目投资与开发管理工作流程331 企业经营决策管理流程流程名称企业经营决策管理流程文件受控状态文件管理部门董事会总经理投资发展部各主管副总相关部门相关制度/表单主持召开决策会议做好召开决策会议的准备组织协调相关意见或建议提出要求决策的事项开始决策建议表相关建议书会议记录表是董事会讨论是否开董事会否会议记录表评审记录表编制决策文件相关决策文件审批下发文件决策执行工作方案结束编制日期审核日期生效日期332 年度经营计划编制流程流程名称年度经营计划编制流程文件受控状态文件管理部门总经理投资发展部各主管副总相关部门相关制度/表单召开计划启动大会开始提出年度经营目标年度经营计划编制规定年度经营计划草案汇总各部门建议审核提出经营计划建议否编制年度经营计划年度经营计划审批评审记录表是组织分解计划各分项计划文件否否编制分项计划分项计划编制细则审批是审核审核记录表是下达计划执行计划计划备案计划备案书结束编制日期审核日期生效日期333 宏观市场分析预测流程流程名称宏观市场分析预测流程文件受控状态文件管理部门总经理投资发展部相关部门相关制度/表单确定分析预测目标开始国家相关政策法律文件收集分析历史数据提出经营计划建议部门相关纪录提出预测模型选择预测方法实施分预测析审批编制宏观市场分析预测报告草案宏观市场分析预测报告草案形成宏观市场分析预测报告是报告运用正式的宏观市场分析预测报告报告存档结束编制日期审核日期生效日期334 投资项目评估选择流程流程名称投资项目评估选择流程文件受控状态文件管理部门总经理投资发展部经理投资发展部相关部门相关制度/表单审核开始投资设想投资计划草案确定投资方向形成项目建议项目建议书选择筛选模型 筛选出候选项目项目候选清单组织项目评价配合项目评审记录表审批确定投资项目进一步实施项目可行性研究项目可行性研究报告结束编制日期审核日期生效日期335 项目开发前期策划流程流程名称项目开发前期策划流程文件受控状态文件管理部门总经理办公会项目开发部投资发展部相关部门相关制度/表单获取土地信息开始审批年度投资计划年度投资计划投资管理制度与总经理办公会一起初选项目进行实地考察配合市场调研报告项目可行性分析报告形成初步项目可行性分析报告组织市场调研参加审批市场竞争分析项目定位审批形成详细的项目可行性分析报告项目可行性分析报告土地使用权转让协议通过招标等途径获得土地结束编制日期审核日期生效日期336 项目前期手续办理流程流程名称项目前期手续办理流程文件受控状态文件管理部门项目开发部设计管理部相关部门相关制度/表单从技术部获得地质勘查报告、施工图办理预售许可证办理土地证审查建筑方案将地形图转给设计部办理土地证办理建设用地批准书投资项目备案办理建设用地规划许可证交纳出让金、契税等获得土地审查规划设计方案结束开始提供地质勘查报告、施工图完成规划设计方案完成建筑方案设计 地下管线测绘财务部提供资金财务部提供资金投资项目备案文件建设用地规划许可证建设用地批准书土地证规划设计方案建筑方案地质勘查报告施工图开工证销售许可证编制日期审核日期生效日期337 项目用地投标管理流程流程名称项目用地投标管理流程文件受控状态文件管理部门总经理项目开发部相关部门相关制度/表单获取土地招标信息领取投标书等文件准备投标资料开始编制年度投资计划年度投资计划投标书等相关资料组织讨论投标、竞标的可行性讲座投标、竞标的可行性讲座投标、竞标的可行性审批编制项目论证报告组织实地考察参与项目论证报告审批参加招标人或委托招标人组织的答疑会组织项目论证参与投标书参与项目地块的投标或竞标财务部准备资金审批投标总结报告归档编制投标总结报告投标总结报告结束编制日期审核日期生效日期34 项目投资与开发管理方案设计341 年度经营计划方案房地产公司2008年度经营计划房地产公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，2007年的各项工作取得了丰硕的成果，“”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶，特制定本方案。一、总体经营目标1. 完成房地产开发面积万平方米。2. 实现楼盘销售额万元。3. 完成土地储备亩。二、总体经营目标的实现为确保2008年度经营目标的实现，各部门需要做好如下工作。（一）完成项目开发及后期销售工作项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益，我们必须高质量完成。因此，公司做出如下计划。1确保一季度工程全面开工，力争年内基本完成一期建设任务项目一期工程占地面积为亩，总投资亿元，建筑面积万平方米。建筑物为商业广场裙楼、大厦裙楼和一栋物流仓库。（1）土地征拆工作春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁，三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。（2）工程合同及开工一月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同，确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。（3）报建工作工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计，二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于协调与相关部门的关系，不得因报建拖延而影响工程如期开工。2全面启动细化项目招商工作招商工作是建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否，也直接影响企业的楼盘销售。因此，在新的一