成都市花园洋房市场研究报告.doc

成都市花园洋房市场研究报告（节选） 2005/06/15 尺度地产研究中心 一、成都市花园洋房发展调查1、成都市花园洋房发展历史早在1997年，成都的开发商就开始注重楼盘的户型设计、建筑风格、环境塑造等综合品质，使成都人从“兵营式”、“火柴盒式”的建筑中走出来。当年3月正式开工的银都花园第一次在成都提出了创造一个花园洋房式高尚住宅小区的理念，花园整体布局自然流畅，错落有致，体现了后现代建筑风格，广场的大片绿地，饶有情趣的园林小品，使业主拥有开窗见景的私家花园式的休闲生活和大众化的社区活动，小区建筑以三至六层的多层住宅为主，配以十层的小高层公寓，面积在103284平方米之间，三十余种户型供客户选择。在成都，花园洋房1999年开始兴起，当时的齐力花园率先掘起花园洋房的第一桶金，小区以“城市花园”为规划主旨，运用自由式规划布局，建筑与环境、绿地、道路有机融合，依势造景、错落有致辞，道路线条流畅，步移景异，内院空间布局灵活自然，给人以多种景色和视觉观赏，英式园林、自然生活-留英学者设计，绿化面积高达8万平方米，人均拥有绿地面积21平方米，率先修建城市共享空间，已建成1000平方米的中心下沉式花园，3000平方米的海德广场。10684平方米的内圈花园，迎宾喷泉、拱形喷泉、银杏林等众多景观及雕塑小品，更有背景音乐系统和两公里无营业店掺杂的铁花围墙，为业主营造出高雅自然的生活环境。2001年以后，万科城市花园、大华情融苑、中海名城、锦官新城、边城水恋等相继推出花园洋房，都成了成都楼市的抢手货。近几年花园洋房风头正劲，无论是市区的华润翡翠城，还是华阳的左岸花都、温江的观澜半岛等都以“花园洋房”为开发主题。花园洋房的开花结果，成为业界普遍关注的热点。2、成都市花园洋房发展现状2.1低密度花园洋房是低密度。在建筑学上并没有硬性的指标，但实际上，低容积率、高绿化率，足够大的楼间距离，仍然是与花园洋房挂钩的指数。目前花园洋房的容积率大多在1左右。2.2别样风情“洋房生活”所代表的是一种平民百姓无法企及的生活方式：与客厅甚至是卧室相连的宽大露台上，红花绿草生机勃勃、竞相斗艳，吐露芬芳。闲暇的时候，可以在花团锦簇中品茗、谈心，仰望天空之高远，俯瞰坡地之葱茏。在与自然的直接交流中，纵有千般心绪，也会豁然开朗。2.3知富首选花园洋房定位在“知富”人士，而从社会发展和经济发展的稳定方面考虑，“知富”人士队伍会进一步加大，届时“知富”人士就指的是中国的“大众”。近十年来，收益稳定、生活富庶的中产阶层日益壮大，包括律师、医生、文化人、企业家等各个行业的精英，他们开始过上小康生活。二、成都市花园洋房市场供应调查（一）总体情况概述按产品类型来说，成都市花园洋房在总共在售项目的比例不大，市场上一共有包括有花园洋房的产品在售或者亮相的有28个项目，所占比重不到整体市场在售项目的10%。（二）花园洋房楼盘分项研究13、花园洋房的产品特色舒适、自然花园洋房住宅，强调居住室内空间与室外环境有机结合，并且达到相一致的协调和匹配。住宅室内空间的面积，在尺度上既不讲求普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。把花园洋房建筑在自然的鸟语花香里，强调室外空间自然，强调室外空间和室内空间转换的自然。自然是花园洋房一个极其显著的的特征。公共空间少不了丰富的绿色植物和盛开的鲜花。私人空间和公共空间通过入户花园、花厅，或者绿色的藤蔓植物，小树等自然转换。当然，偌大的私家花园和宽阔的顶层花园空间，已经是这类产品中很奢侈的。远大都市风景把围合布局发挥到极至，270度观景，360度的观景，推崇风景无处不在的视野效果。花园项目本身的品质和档次，主人有一定的社会地位，又要求有一定的私密空间保护。过分的亲近自然，同样把尽可能多的室内空间隐私暴露出去，是该项目对追求自然与私密空间保护之间均好的失衡。普罗旺斯是花园洋房的一个理想，把室内外间发挥到最大理想化的境界，竟然让延伸出去的室外空间可以与室内空间一样的大，或者超出了室内空间的面积，让室外空间变得过分奢侈，那是居住别墅才可以拥有的奢侈。舒适与奢侈尺度的不协调，导致该项目没有一个固定的目标客户群指向。想拥有花园洋房的，觉得浪费过多的空间不值得买单，能够购买别墅的客户又嫌室内空间过小。因此，该项目销售一直缓慢，尺度把握的失衡，是一个很重要的影响因素。院底层的私家小院，或者三、四层围成的院落，能够容纳几个座椅，一张小桌，在有阳光的春天和冬天，茗茶、下棋等，有而已，不适宜过大。错通过错实现空间的分区，动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感。左岸花都，枫林秀色等项目都引入了室内的错层空间转换。退退台的目的是为了让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面。露把尽可能多的室内空间暴露给自然，通过增大开窗面积，增大开窗数目等手法，比如远大都市风景，把更多的室内空间暴露给自然。三、成都市花园洋房市场需求研究为了全面把握市场特征，我们研究了市场供应之外，还要分析市场需求特点。通过项目销售特征和目标客户群组成特征的分析来体现市场的需求特征。3、需求特点综述3.1销售特点：成都市场上花园洋房的销售总体情况良好，只有少许项目出现明显的销售迟缓现象；市区的花园洋房由于总供应量较小，而需求旺盛，所以销售同多层和电梯相比没有明显的缓慢特征；花园洋房销售周期比多层和电梯住宅更长，这与花园洋房在同一区域档次较高，面积较大，总价相对较高以及大多处于郊区交通和配套设施很差有很大的关系；同为郊区的花园洋房，房地产区域开发越成熟，交通条件越好，价格越具竞争力的项目销售速度越快。3.2需求客户特点购买花园洋房主力年龄集中在2050周岁之间；绝大多数选择购买花园洋房的被访者户口在成都六城区；接近一半的选择购买花园洋房的被访者认为城南是最适合居住的区域；绝对多数愿意购买花园洋房的被访者以自用为目的；影响购房者首选的条件是价格；选择购买花园洋房的被访者家庭年收入集中在210万。六、成都市发展趋势预测（一）影响花园洋房发展的因素1、房地产市场郊区化发展的特点经过几年房地产的飞速发展,市区可开发土地越来越少。大量的人口拥入城市，城乡一体化和城市扩张的加剧，房地产开发的重心已由市区转向郊区。2、中产阶层人口数量的增多从社会发展和经济发展的稳定方面考虑，收益稳定、生活富庶的中产阶层日益壮大，包括律师、医生、文化人、企业家等各个行业的精英，他们开始过上小康生活。这类群体对花园洋房需求的增加。3、消费习惯和消费心理的变化成都市民对住宅消费从满足基本需要，追求舒适和奢侈消费的消费心理变化，对花园洋房发展都有一定的影响。附：报告提纲一、成都市花园洋房发展研究1、成都市花园洋房发展历史2、成都市花园洋房市场特点二、成都市花园洋房市场供应研究（一）总体情况概述（二）花园洋房楼盘供应特征研究三、成都市花园洋房市